（2014）穗萝法民三初字第661号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-12-24
案件名称
广州御湖房地产发展有限公司与陈锦程商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市黄埔区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州御湖房地产发展有限公司,陈锦程
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省广州市萝岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗萝法民三初字第661号原告（反诉被告）：广州御湖房地产发展有限公司，住所地：广州萝岗区。法定代表人：钟慎强。委托代理人：吴庭辉，广东国声律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈锦程，住广州市天河区。委托代理人：刘永权，广东永通律师事务所律师。委托代理人：焦国杰，广东永通律师事务所律师。广州御湖房地产发展有限公司（下称御湖公司）诉陈锦程及陈锦程反诉御湖公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。御湖公司的委托代理人吴庭辉、陈锦程及其委托代理人刘永权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御湖公司诉称：御湖公司依法取得涉案房屋所处的位于中新镇镇龙金坑村上新社（上塘）地块的土地使用权。取得了穗房预（网）字第20120447-3号《商品房预售许可证》。御湖公司、陈锦程双方于2014年1月5日签订《认购书》，约定陈锦程于签订《认购书》前付定金100000元，总楼价的70%，计4210000元，由陈锦程以银行按揭方式于2014年6月3日前支付；双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》和有关法律文件后，本认购书即时失效等等。御湖公司（甲方）与陈锦程（乙方）双方于2014年2月26日签订编号为201402174914的《广州市商品房买卖合同》（简称《合同》及附件《﹤商品房买卖合同（预售）﹥补充协议》（简称《补充协议》）。《合同》第四条、第七条约定御湖公司出售位于广州市萝岗区兰菁街14号101方给陈锦程，该房屋建筑面积229.39平方米，其中套内面积219.17平方米，共有分摊面积约10.22平方米，以套出售，房价总额6020000元。《合同》第八条第4项约定付款方式为首期款：在2014年6月3日前支付4210000元；剩余款分2期支付：第1期在2014年1月25日前支付907000元；第2期在2014年4月4日前付903000元。《补充协议》第七条第第6项第（4）目约定，无论何原因，因选择该付款方式而导致无法办理抵押登记及按揭贷款手续的，陈锦程仍应以一次性的付款方式支付所欠款项。逾期支付的，按《合同》第十条以及本《补充协议》第八条规定承担违约责任。《补充协议》第七条第6项第（1）、（2）目约定，“首期款”是指按揭贷款。“除首期款外，剩余款（各期）”是指除乙方向银行申请按揭贷款外的首付款。《合同》第十条第1款第3项约定，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。《补充协议》第八条第1项约定，因乙方逾期支付房价款，甲方解除买卖合同及本补充协议的，乙方应按该商品房总价款的30%向甲方支付解除买卖合同及本补充协议违约金。《合同》于同日向房管部门进行网上登记。《合同》及《补充协议》签订后，陈锦程的实际支付房价款情况如下：2014年1月5日付定金100000元，2014年2月7日付807000元，2014年4月15日付250000元。至2014年4月15日，陈锦程共付房价款仅1157000元，尚欠4863000元，按《合同》第八条第4项约定，陈锦程在2014年6月3日前应付清房价款。由于陈锦程不按期支付房价款，御湖公司从2014年4月15日起至8月，多次向陈锦程发出催款通知，但其仍置之不理。鉴于陈锦程的违约行为，御湖公司于2014年9月9日向陈锦程发出《解除合同通知书》，通知解除《合同》和《补充协议》并要求陈锦程在收到通知后3日内到御湖公司处办理相关解约手续，但陈锦程拒收此通知。陈锦程不按期支付房价款的行为已构成违约，应承担解约和支付违约金的违约责任。违约金按该商品房总价款6020000元的30%计付，为1806000元。为此，御湖公司诉请法院判令：1.解除御湖公司与陈锦程于2014年2月26日签订的编号为201402174914的《广州市商品房买卖合同》（预售）和《﹤广州市商品房买卖合同﹥（预售）﹥补充协议》（合同标的额6020000元）；2.陈锦程向御湖公司支付违约金1806000元；3.陈锦程承担本案受理费。陈锦程针对本诉辩称：1.由于我方至今仍不具备购房资格，同意御湖公司提出的解除合同的诉讼请求。2.双方房屋买卖合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，按我方房款的银行同期贷款率计算违约金。我方虽然逾期支付房款，但御湖公司损失的是相应房款的同期贷款利率计算的利息损失。2014年11月22日前的年贷款利率为6.00%，此后的年贷款利率为5.6%，从我方逾期交款到现在，御湖公司损失约为20万元。3.我方没有接收及支配过涉案房屋，从未享受过房屋所带来的任何利益。4.御湖公司提供的合同本身欠缺公平。双方签订的《补充协议》第20条约定将御湖公司交楼的违约金定义为“不超过房价总额的3%”，而我方逾期付款解除合同却要支付30%的违约金。请法院根据公平的原则调整本案的违约金数额。陈锦程反诉称：双方签订买卖合同后，我方共计向御湖公司支付购房款1157000元，现因双方同意解除买卖合同，为维护我方的合法权益，特提出反诉，请求法院判令：1.御湖公司向陈锦程返还购房款1157000元；2.御湖公司承担全部诉讼费用。御湖公司针对反诉辩称：1.因为陈锦程没有请求解除合同则无权请求返还购房款；2.陈锦程违约所以请求返还购房款的请求就不应支持；3.双方从未同意过解除合同，并非反诉状所写的解除合同，所以应驳回陈锦程的诉讼请求。经审理查明：2013年12月16日，御湖公司取得编号为穗房预（网）字第20120447－3号《广东省广州市商品房预售许可证》，取得坐落在金坑水库路38号的“御湖名邸”的预售条件。2014年1月5日，御湖公司（出卖人）与陈锦程（买受人）签订编号为NO.RLPD01000272的《认购书》一份，该认购书约定，陈锦程认购广东省萝岗区金坑水库路38号兰菁街14号房物业一套，建筑面积约为229.3900平方米，该物业之认购价为6020000元。付款方式为：定金100000元，须于签订认购书前支付。第一期楼款907000元，须于2014年1月25日前即签署《商品房买卖合同》及《补充协议》前支付。第二期楼款903000元，须于2014年4月4日前支付。余款4210000元，该款由买受人以银行按揭方式于2014年6月3日前支付。2014年2月26日，御湖公司（甲方、卖方）与陈锦程（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：201402174914）（下称《买卖合同》），约定：乙方购买御湖名邸第兰菁街14号幢1层101号房，房屋地址为萝岗区兰菁街14号（兰菁街14号）101房，房屋总金额6020000元；第八条付款方式约定为：其他付款方式：首期款：在2014年6月3日前支付人民币4210000元；除首期款外，剩余款分2期支付：第1期：在2014年1月25日前支付人民币907000元；第2期：在2014年4月4日前支付人民币903000元。第十条逾期付款的违约责任第3款按揭付款的约定：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同附件七：《买卖合同》补充协议（下称：《补充协议》），第七条对买卖合同第八条“付款方式”的补充约定第6项载明：买卖合同第八条第4项中所述的“首期款”实际上是按揭贷款，买卖合同第八条第4项中所述的“除首期款外，剩余款（各期）”实际上是指除乙方向银行申请按揭贷款外的首付款。第八条对买卖合同第十条“逾期付款的违约责任”的补充约定第1项约定：甲乙双方同意变更“甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还乙方”的约定，变更后的内容为“因乙方逾期支付房价款，甲方解除买卖合同及本补充协议的，乙方应按该商品房总价款的30%向甲方支付解除买卖合同及本补充协议违约金”等内容。第三十一条第3项约定：本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，由双方在签署买卖合同之同时签署，本补充协议与买卖合同具有同等法律效力。本补充协议内容与买卖合同内容有不同、抵触或冲突的，以本补充协议为准。上述协议签订后，陈锦程于2014年1月5日向御湖公司支付定金100000元，于2014年2月7日向御湖公司支付首期购房款807000元，于2014年4月15日向御湖公司支付第二期购房款250000元。陈锦程没有按照合同的约定于2014年4月4日前向御湖公司支付第二期购房款903000元，御湖公司向陈锦程发出多份《催款通知》，还委托国信信扬律师事务所向陈锦程发出多份《催款律师函》，向陈锦程催收第二期购房款903000元及利息。陈锦程没有按照合同的约定于2014年6月3日前向御湖公司支付首期款4210000元，御湖公司向陈锦程发出多份《催款通知》，还委托国信信扬律师事务所向陈锦程发出多份《催款律师函》，向陈锦程催收首期款4210000元及利息。陈锦程对御湖公司发出的《催款通知》和《催款律师函》并未予理会，御湖公司委托国信信扬律师事务所于2014年9月9日向陈锦程发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的买卖合同及补充协议，并要求陈锦程在收到该通知后3日内到御湖公司售楼处办理相关解约手续。该解除通知书于2014年9月9日通过中国邮政EMS快递邮寄给了陈锦程，但该快递回单显示收件人“拒收”。根据陈锦程在广州市房地产档案馆查询的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，陈锦程在广州已有两套住宅房屋。涉案房产已预告登记在陈锦程名下。庭审中，陈锦程陈述因其在广州不具备购房资格，所以在交付了部分购房款后就没有再按合同约定支付购房款，原告当庭表示同意解除双方签订的买卖合同及补充协议，并同意御湖公司在返还其的款项中扣减其应承担的违约金。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、购房款发票、催款通知、催款律师函、解除合同通知书、个人名下房地产登记情况查询证明、快递查询底单等书证及当事人陈述证实。本院认为，陈锦程与御湖公司签订的《认购书》、《买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，是有效合同，对当事人双方均有约束力，双方应诚信履行。根据双方签订《买卖合同》第十条逾期付款的违约责任的约定，如陈锦程未能按照合同约定的期限支付房款，御湖公司有权要求陈锦程支付违约金，经御湖公司催告，逾期超过60日仍未支付的，御湖公司有权解除合同。根据本案查明的事实，因陈锦程不符合广州市的购房资格，其没有按时向御湖公司支付第二期房款和首期房款，且逾期日期已超过60日，按照双方签订的合同的约定，御湖公司有权单方面解除买卖合同及补充协议，虽然御湖公司曾向陈锦程发出过《解除合同通知书》，但陈锦程拒收了该通知书，现御湖公司诉请本院确认解除双方签订的买卖合同及补充协议，陈锦程在庭审中也当庭表示同意，因此，本院依法确认解除双方签订的买卖合同及补充协议。根据双方签订的补充协议第八条对买卖合同第十条“逾期付款的违约责任”变更后的约定，如陈锦程逾期支付房价款，御湖公司解除买卖合同及本补充协议的，陈锦程应按该商品房总价款的30%向御湖公司支付解除合同及补充协议的违约金，但该违约金约定过高，且陈锦程请求本院予以适当减少，由于双方没有在法律规定的期限内提交实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整陈锦程应按该商品房总价款的10%向御湖公司支付解除合同及补充协议的违约金，即陈锦程应向御湖公司支付违约金602000元。根据双方签订《买卖合同》第十条逾期付款的违约责任的约定，御湖公司要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达陈锦程之日起10日内，将陈锦程已支付房价款退还给陈锦程。现双方签订的买卖合同及补充协议已经本院确认解除，因此，按照合同的约定，御湖公司应向陈锦程退回已收到的房款1157000元，抵扣陈锦程应向御湖公司支付的违约金602000元，御湖公司还应向陈锦程退回555000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州御湖房地产发展有限公司与被告（反诉原告）陈锦程于2014年2月26日签订的编号为201402174914的《广州市商品房买卖合同》（预售）和《﹤广州市商品房买卖合同﹥（预售）﹥补充协议》解除；二、被告（反诉原告）陈锦程于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州御湖房地产发展有限公司支付违约金602000元；三、原告（反诉被告）广州御湖房地产发展有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陈锦程已支付房价款1157000元；上述二、三项抵扣后，原告（反诉被告）广州御湖房地产发展有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陈锦程555000元；四、驳回原告（反诉被告）广州御湖房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费66582元，由原告（反诉被告）广州御湖房地产发展有限公司承担10243元，被告（反诉原告）陈锦程承担56339元。反诉案件受理费7607元，由原告（反诉被告）广州御湖房地产发展有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王 梦人民陪审员 钟秋霞人民陪审员 吴凌云二〇一五年四月一日书 记 员 曹 猛倪淑如 来自