（2014）温苍民初字第312号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-07-01

案件名称

许少姜等122位平阳庄吉大厦小区业主、黄佩雷等21位平阳庄吉大厦小区业主等与温州庄吉置业有限公司、平阳喜喜喜大酒店有限公司恢复原状纠纷一审民事判决书

法院

苍南县人民法院

所属地区

苍南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许少姜等122位平阳庄吉大厦小区业主,黄佩雷等21位平阳庄吉大厦小区业主,周小玲等95位平阳庄吉大厦小区业主,温州庄吉置业有限公司,平阳喜喜喜大酒店有限公司

案由

恢复原状纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十三条，第七十六条第一款；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十二条第一款，第五十三条，第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省苍南县人民法院民事判决书（2014）温苍民初字第312号原告：许少姜等122位平阳庄吉大厦小区业主（名单附后）。诉讼代表人：吴继忠、苏忠坚、徐冰洁、郭安丹、吴盾，系平阳庄吉大厦小区业主。共同委托代理人：张水琴，浙江九凰律师事务所律师。原告：黄佩雷等21位平阳庄吉大厦小区业主（名单附后）。诉讼代表人：吴继忠、苏忠坚、徐冰洁、郭安丹、吴盾，系平阳庄吉大厦小区业主。共同委托代理人：张水琴，浙江九凰律师事务所律师。原告：周小玲等95位平阳庄吉大厦小区业主（名单附后）。被告：温州庄吉置业有限公司，住所地：平阳县昆阳镇104国道平阳庄吉大厦小区边。法定代表人：郑元忠，系该公司总经理。委托代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。被告：平阳喜喜喜大酒店有限公司，住所地：平阳县昆阳镇104国道东侧平阳庄吉大厦3号楼。法定代表人：包杰，系该公司经理。委托代理人：徐瑞君，平阳县公平法律服务所法律工作者。原告许少姜等122位平阳庄吉大厦小区业主为与被告温州庄吉置业有限公司（以下简称庄吉公司）、平阳喜喜喜大酒店有限公司（以下简称三喜公司）恢复原状纠纷一案，于2004年1月16日向平阳县人民法院起诉，该院于同一日受理后，于2014年1月21日将案件移送温州市中级人民法院指定管辖，温州市中级人民法院于2014年2月10日决定该案指定本院审理，本院于同年3月4日受理后，依法适用简易程序于2014年4月30日公开开庭进行了审理。后因案件复杂需追加共同诉讼人等，依法转为普通程序并组成合议庭，于同年10月15日通知平阳庄吉大厦小区3号楼黄佩雷、周小玲等另外116位业主作为共同原告参加诉讼，于2015年1月19日再次公开开庭审理了本案。原告许少姜、黄佩雷等143位平阳庄吉大厦小区业主的诉讼代表人吴继忠、苏忠坚和共同委托代理人张水琴、被告庄吉公司的委托代理人包崇安、被告三喜公司的委托代理人徐瑞君到庭参加诉讼，本院通知参加诉讼的周小玲等95位原告未到庭。庭审后应双方当事人要求调解，本院多次组织双方进行调解并给予一定的时间由双方进行协商调解，因双方意见分歧较大，未能达成一致协议。本案现已审理终结。原告许少姜等122人起诉称：被告庄吉公司系原告居住的平阳县庄吉大厦（汉森世家）小区的开发商。2012年6月，原告发现被告庄吉公司未经业主同意于2011年3月23日将小区公共场所3号楼一楼电梯大厅365.12平方米出租给被告三喜公司，被告三喜公司将电梯大厅装修后作为酒店大堂使用。由此导致小区3号楼业主无法从一楼电梯大厅主入口出入，只能绕经次入口进出。原告及所在小区业委会多次投诉，也向两被告及平阳县住建局投诉，要求恢复原状、赔偿损失，但终无果。原告认为，3号楼一楼电梯大厅的建筑面积属于业主分摊建筑面积，属于3号楼业主共同所有。被告庄吉公司未经业主同意将其出租给被告三喜公司，被告三喜公司又将电梯大厅改装成酒店大堂，导致原告无法使用电梯大厅。两被告的行为侵害了原告的合法权益，已构成侵权，应承担侵权责任。故请求判决：1.两被告立即停止非法侵占平阳庄吉大厦3号楼一楼电梯大厅、恢复原状并交付原告使用；2.两被告连带赔偿因非法侵占业主物权而造成的损失（损失按年租金计算，从2011年7月1日起计算到两被告恢复之日止，第一年租金255755元，以后每年按6%递增）；3.本案诉讼费用由两被告承担。原告许少姜等122人在举证期限内，提供了下列证据材料：1、身份证，用以证明原告的主体资格；2、工商注册登记信息，用以证明被告的主体资格；3、产权证或购房合同、购房发票，用以证明原告系平阳庄吉大厦小区3号楼业主的事实；4、房屋租赁合同，用以证明被告庄吉公司将3号楼一层出租给被告三喜公司的事实；5、责令交付物业共同用房通知书，用以证明被告庄吉公司未交付3号楼一楼大堂的事实；6、光盘，用以证明两被告侵权的事实；7、平阳县房屋建筑面积测绘成果书和一层平面图，用以证明电梯厅实际所处位置和电梯��面积的事实；8、协议书，用以证明赔偿金额的计算标准。原告黄佩雷等21人陈述与原告许少姜等122人一致，但未另行提供证据材料。原告周小玲等95人未作陈述，也未在举证期限内提供证据材料。被告庄吉公司答辩称：原告诉称小区的开发商是被告庄吉公司，该诉称是事实，其他诉称不是事实。被告庄吉公司与温州旺达酒店管理有限公司（以下简称旺达公司）签订协议，将庄吉公司所有的房屋租赁给旺达公司使用，该协议书中并没有涉及大堂的出租，原告称大堂出租应提供证据。原告称被告三喜公司将电梯厅装修成大堂使用与被告庄吉公司没有关系。因旺达公司未支付租金，庄吉公司已向平阳县法院起诉，法院也判决要求旺达公司支付租金，庄吉公司并没有存在侵权行为。同时，因部分业主信访，庄吉公司为配合政府工作，协助有关部门妥善处理此事，于2013年10月18日与小区3号楼业主签订了协议，业主同意将公共电梯大厅对外出租，并领取了租金，大部分的原告与被告存在合同关系，被告并不存在侵权。原告要求被告庄吉公司承担责任没有法律依据，请求驳回原告对被告庄吉公司的诉请。被告庄吉公司在举证期限内，提供了下列证据材料：1.3号楼业主与被告庄吉公司签订的协议书，2.房屋所有权证及清单，3.民事判决书，4.测绘成果图。以上证据1-4用以证明被告庄吉公司不存在侵权行为的事实。被告三喜公司答辩称：被告三喜公司是向被告庄吉公司承租现有酒店的全部房屋，当时不知道庄吉公司与业主之间存在产权纠纷。大堂出租不可能电梯大厅没有出租，原告与被告庄吉公司是否存在侵权或合同纠纷与被告三喜公司没有关系，被告三喜公司按照合同约定已经将租金交给被告庄吉公司。原告只是想要将自己部分的租��拿回，也曾协商过，2014年1月28日曾签订协议，约定原告部分的租金如何计算等。2011年、2012年、2013年的租金被告三喜公司已经全部支付给被告庄吉公司，因物业费、税收问题被告庄吉公司没有将租金支付给原告，原告应向被告庄吉公司要求支付租金。对于租金的计算方式，双方曾谈论过计算金额是对的。被告三喜公司在举证期限内，未提供证据材料。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告庄吉公司质证如下：对证据1、2、3、没有异议；对证据4真实性没有异议，但对待证事实有异议，认为租赁协议书中只是表明被告庄吉公司将自己所有的房屋出租给旺达公司，并没有将共同部分租赁给旺达公司；对证据5，认为与事实不符，被告庄吉公司已经交付了一楼共同建筑面积，如该共同面积未交付原告应提起商品房合同之诉；对证据6，认为��事实不符，只能证明被告三喜公司内部装修的情况，与被告庄吉公司没有关系；对证据7没有异议；对证据8真实性没有异议，原告在起诉时就提供了该份证据，说明大部分的原告与被告签订了该协议，原告如对该份协议有异议，应另行提起委托合同之诉，原告的该证据不能证明其诉请；3号楼业主与被告庄吉公司签订的协议书也不能作为庄吉公司侵权的依据，只能说明庄吉公司接受业主的委托对外出租，实际上是庄吉公司为维稳需要与业主签订协议支付租金，租金是庄吉公司支付的，实际并没有将这块出租。被告三喜公司对原告提供的证据质证意见与被告庄吉公司一致。对被告庄吉公司提供的证据，原告质证如下：对证据1协议书的真实性、合法性有异议，认为协议书签字页与上面协议书内容是分开的，骑缝只有庄吉公司盖章没有业主按指印，协议书内容中写明洗衣房的租金不再支付是显失公平的，租金的支付方式没有约定，业主也没有办法领取租金，落款时间是2013年2月7日，而实际房屋的使用是2011年，协议书是后来补的。原告以此协议书的计算标准作为本案的赔偿标准是符合要求的，大部分业主对协议书的签名是有异议的，业主也没有实际收到这些钱，有少部分的业主有签字，但具体内容没有见过。该协议书并不能证明原告已经收到该笔款项，被告应提供收款的凭证。协议书可以证明被告庄吉公司存在侵权行为，被告庄吉公司支付该笔款项是弥补其已将共同部分出租给被告三喜公司的过错。对证据2房屋产权证及清单真实性没有异议，但不能证明被告的待证事实。对证据3、4判决书、测绘成果图没有异议，但该证据也不能证明被告的待证事实，可以证明被告庄吉公司存在侵权行为，判决书第4页本案查明的部分可以说明被��庄吉公司将业主的电梯大厅也出租给被告三喜公司。测绘图可证明被告庄吉公司的1-4屋用房电梯及电梯间是独立的，K23电梯及电梯大厅是5-18层业主专有的，不存在与被告庄吉公司共有的部分。被告三喜公司对被告庄吉公司提供证据没有异议。对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、7，被告没有异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据4，该租赁协议书只能证明被告庄吉公司将自己所有的座落于平阳县昆阳镇104国道东侧庄吉大厦2号楼12-24号、3号楼一层至四层门面租赁给被告三喜公司的投资公司旺达公司的事实，就此予以确认，但协议书并不能反映庄吉公司将共同电梯大厅部分租赁给旺达公司，在没有其他证据补强的情况下不能证明庄吉公司将电梯大厅出租给旺达公司的事实，就此不予采信。原告提供的证据5，该通知书要求开发商将物业用房、共用设施设备等交付给小区物业管理单位或小区业委会，但并没有明确指出属于业主共有的公用电梯大厅应移交给小区物业管理单位或小区业委会。对公共分摊部分的电梯大厅等是否需要交付给物业公司或业主委员会并办理相关移交手续等也没有明确规定。电梯大厅属业主所购买房屋面积的分摊面积一部分，已在业主所购房屋产权证上登记注明，在开发商交付业主购买的物业时已实际修建存在，业主接收所购物业时开发商是否另需办理公共电梯厅等交付手续没有明确规定。同时经本院释明后，原告认为接收了其所购房屋（物业）也应该接收了公共分摊面积的物权，认为该公共电梯大厅物权已属全体业主共有。并明确以侵权之诉请求判令两被告停止侵占、恢复原状、返还给原告使用，并赔偿损失。故对该证据本院不再作认定。原告��供的证据6，该证据可以证明被告三喜公司开设的酒店大堂占用3号楼公共电梯大厅的事实，就此予以采信，但被告是否够成侵权应结合其他事实和证据进行认定。原告提供的证据8，与被告庄吉公司提供的证据1相同，根据各方陈述，原、被告三方曾因公共电梯大厅的纠纷事宜多次协商，并经有关部门出面协调，但最终没能妥善解决，协调中可能存在着该协议，也有部分业主进行了签名，但现原告不予认可，被告庄吉公司也否认其出租公共电梯大厅给被告三喜公司的事实，认为该协议系其出于业主信访为配合政府工作协助有关部门妥善处理解决纠纷维护稳定，与业主签订的，租金也是庄吉公司支付的。故该协议的存在尚不足以证实3号楼公共电梯大厅已经业主同意或事后追认委托被告庄吉公司出租给被告三喜公司的事实，就此不予采信。但原告将该协议中的租金计标准作为赔偿的标准，双方均无异议，对此应予确认。被告庄吉公司提供的证据2-4，系有关职能部门出具的证件及法院的生效裁判文书，可以证明本案的相关事实，对其证明力予以确认。本院经审理，认定事实如下：被告庄吉公司系众原告居住的平阳县庄吉大厦（汉森世家）小区的开发商。2011年3月23日，被告庄吉公司与被告三喜公司的投资公司旺达公司签订一份房屋租赁协议，约定庄吉公司将坐落于平阳县昆阳镇104国道东侧庄吉大厦2号楼12-24号、3号楼一层至四层建筑面积约为4925.27平方米的房屋，租赁给旺达公司作为经营使用；租赁期为5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，第一年租金为230万元，之后年租金按6%递增。协议签订后，旺达公司的独资公司即被告三喜公司将租赁房屋装修作为酒店经营使用，该酒店大堂包含庄吉大厦3号楼一楼电梯大厅的365.12平方米在内。原告发现该电梯大厅被作为被告三喜公司的酒店大堂使用后，曾多次向两被告及有关部门投诉，要求恢复原状、赔偿损失等。经各方多次协商和有关部门协调解决，均无法达成一致处理意见。为此，原告起诉认为该电梯大厅属于原告等业主共同所有，被告未经业主同意出租、使用构成侵权，应承担侵权责任。要求两被告停止侵占、恢复原状、返还给原告使用，并赔偿损失（损失按年租金计算，从2011年7月1日起计算到两被告恢复之日止，第一年租金255755元，以后每年按6%递增）。本院认为：建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分属建筑物的共有部分，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。本案公共电梯大厅物权是否已属全体业主共有，该物权是否需要履行交付并办理相关移交手续等问题。首先，电梯大厅在开发商交付业主购买的物业时已实际修建存在，属业主所购买房屋面积的分摊面积一部分，已在业主所购房屋产权证上登记注明；其次，业主接收所购物业时开发商是否另需办理公共电梯厅等交付手续没有明确规定，实践中业主接收物业后公共电梯大厅当然归业主共有使用，并无另行办理交接或履行相关手续等；同时，原告也认可接收了所购房屋，也就接收了公共分摊面积的电梯大厅，该公共电梯大厅物权已属全体业主共有，对此双方当事人也并无争议。故应认定本案公共电梯大厅物权已属全体业主共有，任何人未经业主同意不得侵占。被告庄吉公司与旺达公司之间经双方协商一致签订的房屋租赁协议，未违反法律法规规定，应认定合法有效。根据协议约定，双方租赁的标的为坐落于平阳县昆阳镇104国道东侧庄吉大厦2号楼12-24号、3号楼一层至四层房屋，建筑面积为4925.27平方米。合同中并未明确3号楼一楼电梯大厅��租赁事宜，原告及被告三喜公司也没有提供其他证据证实租赁协议涉及该电梯大厅的租赁，且登记为被告庄吉公司所有的坐落于平阳县昆阳镇104国道东侧庄吉大厦2号楼12-24号、3号楼一层至四层房屋建筑面积已超过协议约定的4925.27平方米。故无法认定双方签订的租赁协议所租赁的房屋包含3号楼一楼电梯大厅的事实。因此，原告及被告三喜公司认为被告庄吉公司出租庄吉大厦3号楼一楼电梯大厅依据不足，本院不予采信。被告三喜公司未经业主同意将属业主共有的公共电梯大厅装修为酒店大堂使用，侵犯了业主的合法权益，应承担侵权责任。现原告要求被告三喜公司停止侵占、恢复原状、返还原告使用、赔偿损失，理由正当，应予支持。损失可按双方曾协商过的年租金计算，从2011年7月1日起计算到恢复之日止，第一年租金255755元，以后每年按6%递增。至于原告要求被告庄吉公司共同承担上述侵权责任，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、平阳喜喜喜大酒店有限公司于本判决生效后一个月内停止侵占平阳庄吉大厦3号楼一楼电梯大厅、恢复原状，并返还许少姜等平阳庄吉大厦3号楼小区业主使用；二、平阳喜喜喜大酒店有限公司于本判决生效后十日内赔偿许少姜等平阳庄吉大厦3号楼小区业主因侵占平阳庄吉大厦3号楼一楼电梯大厅给业主造成的损失（损失按年租金计算，从2011年7月1日起计算至恢复之日止，第一年租金255755元，以后每年按6%递增）；三、驳回许少姜��平阳庄吉大厦3号楼区业主的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13500元，由平阳喜喜喜大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费13500元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，账号192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。审　判　长　　陈亦满审　判　员　　杨守票人民陪审员　　林爱鹤二〇一五年四月一日书　记　员　　林超方关注公众号“”