（2015）衢柯民初字第154号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-06-30

案件名称

衢州市科学技术局与江康明、衢州康明药化有限公司等物权保护纠纷一审民事判决书(4)

法院

衢州市柯城区人民法院

所属地区

衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

衢州市科学技术局,江康明,衢州康明药化有限公司,方金高,朱菊芬

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

衢州市柯城区人民法院民事判决书（2015）衢柯民初字第154号原告：衢州市科学技术局，住所地：衢州市柯城区春城路15号。法定代表人：章金凤，局长。委托代理人：陈庆林，浙江无剑律师事务所律师。委托代理人：彭徐震，浙江无剑律师事务所律师。被告：江康明。被告：衢州康明药化有限公司，住所地：衢州市区浮石路84号。法定代表人：江康明，董事长。被告：方金高。被告：朱菊芬。原告衢州市科学技术局与被告江康明、衢州康明药化有限公司、方金高、朱菊芬物权保护纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，由代理审判员沈发玲独任审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告衢州市科学技术局法定代表人章金凤及委托代理人陈庆林、彭徐震，被告江康明、衢州康明药化有限公司、方金高、朱菊芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衢州市科学技术局诉称，2011年12月28日，被告江康明竞得由原告委托拍租的衢州市浮石路82至92号八角楼西侧17间店面的三年经营使用权，租期为2012年1月4日至2015年1月3日止。租期内，被告江康明、衢州康明药化有限公司将其承租的上述房产中的位于衢州市柯城区浮石路92号的店面房2间转租给被告方金高、朱菊芬用于经营水泥五金店之用。2015年1月3日涉案房屋租期到期后，经原告多次催告，被告拒不腾退并交还涉案房屋，非法侵占涉案房屋至今。根据2014年11月17日衢州市人民政府市长办公会议精神，原告应在2015年1月5日前完成衢州市原科技局地块上的全部房屋的腾空清理，并移交拆除。因被告非法侵占涉案房屋并拒不腾退，致使该地块的整个拆除工程停工至今，造成巨大损失。根据衢州市国土局发布的国有建设用地使用权拍卖出让公告（衢市告字（2015）2号），2015年2月13日将以拍卖方式出让衢州市原科技局地块国有建设用地使用权。如被告继续侵占涉案房屋，将导致无法按期交付土地的严重后果，造成更大损失。综上，原告认为被告非法侵占并拒不腾退涉案房屋，致使该地块的整个拆除工程无法完成，出让土地无法按期交付，被告应立即停止侵占、将房屋腾空后归还原告，并承担逾期腾退房屋造成的房屋占��费（按同地段店面租金标准计算）、拆除工程停工损失、逾期交地损失等各项损失。原告请求判令：1、被告立即停止侵占原告位于衢州市柯城区浮石路92号的店面房2间，将上述房屋腾空后归还原告；2、被告赔偿原告房屋占用费（自2015年1月4日起，按200元／天计算至实际腾退之日止）、水电费（自2014年11月1日至2015年1月16日，按每间128.8元／月计算共计644元）、房屋拆除工程停工损失（以实际发生为准）。3、本案诉讼费由被告承担。被告江康明、衢州康明药化有限公司对原告诉讼请求及事实和理由没有异议，请求法院依法判决。被告方金高答辩称：1、浮石路92号店面的营业执照的法人是朱菊芬，其与朱菊芬系夫妻关系，其本人是浙江省建工集团的职工，不存在侵占店面的事实；2、其无端身陷科技局的诉讼，承受巨大精神压力，其四处奔波，调查取证、咨询律师��遭误工、交通费等损失，原告滥用诉权，应赔偿其损失：误工费300元，30天为9000元，交通费300元，律师咨询费500元，精神损失费30000元，名誉损失费20000元，合计59800元。综上，请求法院支持其赔偿请求。被告朱菊芬答辩称：原告起诉的内容不符合客观事实。1、从性质上说，2014年11月17日的市长办公会议，明确同意原科技局地块按照市规划局的方案进行拆除，根据《浙江省城市拆迁管理条例》第二条规定，这是政府拆迁行为，必须依照相关拆迁法规安置承租户，政府却起诉承租户非法侵占，不符合客观事实。2、从时间上说，2014年8月份科技局就开始搬迁，而2014年11月17日的市长办公会议和同日市科技局的告知函，明确告知承租户原科技局地块正式拆迁了，而我们的承租合同到期时限为2015年1月3日，是在合同期内进行拆迁的，根据相关法律规定必须对承租户进行经营��失及相关费用的补偿安置，科技局不按照法律规定也不向上汇报，不仅有法不依且瞒上欺下。3、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定及科技局的职责范围，安置承租户是市拆迁办的工作，科技局做这项工作是越权行为。4、2014年11月17日的市长办公会议纪要和科技局的通知函都认为承租户的合同到期了，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，科技局出租的店面未取得建设工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证规定建设房屋，所以与承租户签订的合同是无效合同，必须赔偿损失。5、科技局先后向承租户发放了8次催告函，几乎每次字里行间对承租户进行威胁恐吓，甚至采用非法手段对承租户停水停电和搬来障碍物阻挡出行。本人一家四口还住在店中，用挖机强行对旁边的店面进行凿洞挖顶，科技局的以上行为都是违法行为。6、在11月17日收到科技局的告知函后，先后两次联名上书，主要内容是快过年了，承租户要靠过年卖货，搬迁时间延到春节后。按拆迁法适当给予补偿。7、同一条路的公安局，当初是提前半年通知承租户，免了三年的水电费和三个月的房租。与他们相比我们的要求并不高。8、我们一再和科技局提，每间店面的租金为每月735.30元，当时为了计算方便，实际租金是每月每间750元，三年应退租金529.2元／间，修理卷闸门，店面屋面漏水修理费用共计人民币1750元，把这些钱退给我们，马上就搬走。可科技局就是不去协调此事，以致把我们拖到现在，过年生意没法做，我要求赔偿过年做生意的损失费，原告作为政府一级部门，没有尽责处理好此事，请求法院维护其合法权益。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求，并根据法律让原告赔偿停产停业损失、搬迁费、临时安置费、装修费、店面租金费等损失。原告衢州市科学技术局为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、拍卖成交确认书1份，用以证明涉案房屋于2011年12月8日通过公开拍卖的方式由被告江康明承租，租赁期限为3年，租金为15万元每年；2、房产租赁合同1份，用以证明拍卖成交后，被告江康明、衢州康明药化有限公司共同和原告签订房产租赁合同，约定承租的房屋是衢州市浮石路82号-92号17间店面3年的经营使用权，租期为2012年1月4日至2015年1月3日止，租金为15万每年，折合每间的租金是8824元。合同特别约定，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品，并影响房屋的正常使用，并且明确装修或改善设施需要事先征得甲方同意，费用由乙方承担，乙方转租的，应书面提前告知给甲方，经甲方同意后才予以认可，双方对设施也有明确的约定，可移动的设施归乙方所有。3、市长办公会议纪要1份、催告函9份，用以证明根据市政府的决议，涉案房屋必须于2015年1月5日前移交、腾空，原告分别于2014年11月17日、12月18日、2015年1月4日、1月5日、1月9日、1月21日、1月28日、2月2日、2月6日共9次告知涉案房屋需按期搬迁，但被告至今占有原告的房屋，拒不腾退。4、衢州市国土局国有建设用地使用权拍卖出让公告（2015）2号1份，用以证明涉案房屋所在的地块已经于2015年2月13日由衢州市国土局进行对外公开拍卖。5、出让结果公布书1份，用以证明涉案房屋已经拍卖成交，土地将交付给买受人，如果涉案房屋不搬迁，将遭受更大的损失。6、水电费往来发票1份，用以证明原告交掉的水电费，每间折合128.8元，目前每间欠了2个半月。7、记账凭证13份，用以证明原告已经向江康明、衢州康明药化有限公司履行了合同约定的维修义务。被告江康明、衢州康明药化有限公司无证据向本院提供。被告方金高向本院提交收款收据5份，收条2份，用于证明修卷闸门的费用是他们自己出的。被告朱菊芬向本院提交浙江省建设用地许可证复印件1份，用于证明店面没有取得规划许可证，合同是无效的。上述证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告江康明、衢州康明药化有限公司没有异议。对原告提供的证据1，被告方金高、朱菊芬表示不清楚；对证据2，被告方金高、朱菊芬表示不清楚，也没看过；对证据3，被告方金高、朱菊芬认为函件是收到的，但是没有给其足够的时间，市政府没有考虑到被告的实际情况，没有足够的时间找不到合适的店面，收到通知后，原告就把水电停了；对证据4，被告方��高、朱菊芬认为和他没有关系；对证据5，被告方金高、朱菊芬表示不清楚；对证据6，被告方金高、朱菊芬认为发票情况不清楚，但是水电费已经交给江康明，是否欠水电费不清楚。对证据7，被告江康明、衢州康明药化有限公司表示不清楚。被告方金高、朱菊芬没有看见过，维修的钱都是他们自己付出去的。本院认为原告衢州市科学技术局提交的证据，来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。对被告方金高提供的证据，原告认为其不是方金高一方的合同相对方，被告方金高的权利应向其合同相对方江康明主张，原告已经按合同约定向江康明和衢州康明药化有限公司履行了维修义务。对被告朱菊芬提供的证据，原告对真实性没有异议，但该组证据可以证明原告的房屋是经过政府有关部门确权，该证据不能证明被告朱菊芬的待证事实，该证据��以证明房屋是存在的，是合法的。合议庭认为被告方金高、朱菊芬提供的上述证据与本案没有关联性，本院不予认定。本院经审理查明如下事实：2011年12月28日，被告江康明竞得由原告委托拍租的衢州市浮石路82至92号八角楼西侧17间店面的3年经营使用权，拍卖成交后，被告江康明代表衢州康明药化有限公司和原告签订《房产租赁合同》，租期为2012年1月4日至2015年1月3日止。租金为150000元每年。租期内，被告衢州康明药化有限公司将其承租的上述房产中的位于衢州市柯城区浮石路92号的店面房2间转租给被告方金高、朱菊芬用于经营水泥五金店。2014年11月17日衢州市人民政府召开市长办公会议，根据该份会议纪要精神，原告应在2015年1月5日前完成衢州市原科技局地块租赁合同解除、房屋腾空清理工作。原告在得知会议决定后于当日发函各承租户（包括本案被告），��知市政府要收回市科技局所属的所有房产并予以拆除，出租的房子不再续租，承租户需在租赁合同到期（2015年1月3日）前腾空房子。后因部分承租户（包括本案被告）拒不腾退并交还房屋，原告又分别于2014年12月18日、2015年1月4日、2015年1月5日、2015年1月9日、2015年1月21日、2015年1月28日、2015年2月2日、2015年2月6日进行了催告，并告知相关安全注意事项及责任后果。在经原告九次催告后，被告方金高、朱菊芬仍拒不腾退并交还涉案房屋，故原告诉至法院。另查明，被告方金高与朱菊芬系夫妻关系，位于衢州市浮石路92号的水泥五金店营业执照虽登记在朱菊芬名下，但从被告方金高的陈述及其提供的证据来看，实为方金高与朱菊芬共同经营水泥五金店并对该店进行维修。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告方金高是否为本案适格主体，对原告衢州市科学技术局的��权是否构成侵权；二、被告方金高、朱菊芬主张按拆迁标准进行补偿有无法律依据；三、原告诉讼请求第二项的各项损失被告应否承担；关于上述争议焦点，本院逐一分述如下。关于第一个争议焦点，经本院查明，方金高与朱菊芬系夫妻关系，其与朱菊芬共同经营水泥五金店，在租赁合同期限到期后，原告衢州市科学技术局基于物权侵权法律关系，以实际占有人方金高和朱菊芬作为共同被告提起诉讼，并无不妥。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，被告方金高、朱菊芬占有该房屋的本权依据已经丧失，其实际上已成为该房屋的无权占有人，应该承担腾退并交还房屋的义务。关于第二个争议焦点，因本案诉争法律关系为物权侵权法律关系，是否存在房屋征收和补偿情形，与本案没有关联��故对被告方金高、朱菊芬要求原告按拆迁标准进行补偿的主张，本院不予支持。关于第三个争议焦点，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”被告方金高、朱菊芬在与衢州康明药化有限公司之间租赁期限届满后，仍然占有使用房屋，应向原告支付逾期腾退的占有使用费。故原告要求被告承担逾期腾房的房屋占用费的主张，于法有据，本院予以支持，但原告要求被告按涉案房屋同地段店面租金市场价100元／天／间的标准赔偿其房屋占用费无事实和法律依据。依照原告与被告衢州康明药化有限公司约定的年租金150000元计算，折合到诉争房屋每日每间租金为24.5元，故被告方金高、朱菊芬应按照24.5元／天／间的标准赔偿原告房屋占用费（自2015年1月4日起计算至实际腾退之日止）。对原告要求被告赔偿2014年11月1日至2015年1月16日发生的水电费损失，原告提供往来发票为证，并依据2014年当年月平均水电费128.8元／间标准计算，要求被告赔偿水电费损失644元。因按月平均水电费计算可能与实际情况存在差异，且各承租户分别安装分户表，水电费损失可核实后另行诉讼。故对原告请求按照月平均水电费标准计算水电费损失的主张，本院不予支持。对原告要求被告承担房屋拆除工程停工损失的主张，因原告未提供证据证明其存在损失，本院不予支持。综上，本院认为，原告衢州市科学技术局与被告衢州康明药化有限公司签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同应当有效。在《房产租赁合同》履行期限届满，原告衢州市科学技术局要求被告江康明、衢州康明药化有限公司、方金高、朱菊芬腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定。其主张的房屋占有使用费参照原告实际可能获得的租金标准进行计算。原告提出的其他诉讼请求，无充分证据予以证明，本院不予支持。被告方金高在答辩中提出反诉请求，但其与本诉不构成同一法律关系，不属于反诉受理范围。被告朱菊芬提出要求原告赔偿其无法做生意的损失与案件无关联，不予采纳。被告朱菊芬提出合同无效的辩解意见与案件诉争法律关系无关联，不予采纳。被告朱菊芬提出要求原告退还529.2元／间的租金和店面屋面漏水修理费1750元的意见，因其未与本案原告直接发生租赁合同关系，本案原告并非其主张该权利的相对方，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关��审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告方金高、朱菊芬于本判决生效之日起三日内腾退并交还位于衢州市柯城区浮石路92号的店面房2间给原告衢州市科学技术局；二、被告方金高、朱菊芬于本判决生效之日起十日内支付原告衢州市科学技术局自2015年1月4日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按24.5元／天／间的标准计算）；三、驳回原告衢州市科学技术局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告方金高、朱菊芬共同承担，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内��向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审　判　长　　童小平代理审判员　　沈发玲代理审判员　　汪佳丽二〇一五年四月一日书　记　员　　郑　重搜索“”