（2015）丰民初字第01302号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京瑞来隆安泰物业管理有限公司与李君物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京瑞来隆安泰物业管理有限公司,李君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第01302号原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区红土店南里小区7号楼2－4－1室。法定代表人赵亚衡，董事长。委托代理人刘军，男，1972年8月1日出生。被告李君，女，1959年4月27日出生。委托代理人张江（被告之夫），1957年4月14日出生，自由职业。原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（以下简称瑞来物业公司）与被告李君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘亚男独任审判，公开开庭进行了审理。原告瑞来物业公司的委托代理人刘军，被告李君及其委托代理人张江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞来物业公司诉称，根据中华人民共和国国务院令2003年第379号发布的《物业管理条例》中第三章的规定，开发建设部门有权指定物业管理企业进行前期物业管理，同时北京市华城房地产开发公司将华芳园小区委托给我公司进行物业服务并签订了物业服务合同。我公司一直履行与开发单位签订的物业委托合同上约定的职责，为小区业主提供良好的物业服务，小区业主在接受了物业服务的同时也应该履行其缴纳相应物业服务费的义务，但被告自2007年9月1日至今无故拖欠。我公司认为，被告无故拖欠上述应缴费用，侵害了我公司的合法权益，现诉至法院，要求：1、被告支付2007年9月1日至2013年6月30日的物业费7517.82元；2、被告承担诉讼费。被告李君辩称：首先，我想先确定原告公司能否在我小区进行管理，根据《建设部前期物业管理招投标管理办理》以及实施细则第19条规定，前期开发商可以委托物业公司，但在小区业主进驻后，只有符合规定才可以进行物业管理，原告不符合该项规定，因此不适合作为物业公司在我小区进行物业管理。第二，原告应该告知业主已经交接，就算是原告方新旧物业交接了，但是不能只有一个内部协议，我是业主，我们有知情权，应该告知我们业主，原告没有公告，我没看到过，原告也应该家访，将通知送到每个业主，至少达到三分之二。第三，假如前两条均成立的话，原告根本没有为业主提供良好的物业服务，原告没有进行服务，我方为何要履行义务，这是违法的。第四，原告应该组织业主委员会，但是原告现在也没有组织业主委员会，没有章程也没有通知我们。经审理查明，李君系位于北京市丰台区成寿寺路×号院×号楼×号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为86.72平方米。2007年8月31日，北京市华城房地产开发公司（甲方）与瑞来物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将坐落于北京市丰台区成寿寺路×号院×1号、×2号楼委托乙方管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承当相应的责任；委托管理期限自2007年9月1日开始，至业主委员会与业主大会所聘的物业管理企业签订的物业委托管理合同依法生效之日，本合同自然终止，双方互不承担任何责任；物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人按年收取，业主应于上一个物业服务年度期满前10日前向乙方交纳下一物业服务年度的物业管理服务费。瑞来物业公司在接受委托后，对李君居住的小区进行了物业管理，李君未交纳2007年9月1日至2013年6月30日的物业费7517.82元。庭审中，李君称瑞来物业公司的物业服务存在很多方面的问题，并提供一组照片加以证明，瑞来物业公司对此不予认可。双方均认可该小区未成立业主委员会。上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理委托合同》、公告、告示、物业费明细表、催费明细、催费通知、照片等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。瑞来物业公司与北京市华城房地产开发公司签订了《物业管理委托合同》，并据此对成寿寺路×号院华芳园小区×1号楼、×2号楼提供物业服务，李君作为该小区业主，享受了瑞来物业公司提供的物业服务，依法应当按照合同约定交纳物业费，故对瑞来物业公司要求李君交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。李君辩称其瑞来物业公司进驻小区没有合法依据，据查，李君居住的成寿寺路×号院华芳园小区尚未成立业主委员会，小区开发建设单位委托瑞来物业公司对小区开展物业服务，双方签订的《物业管理委托合同》对小区内全体业主均有约束力，故对李君的该项意见，本院不予采信。李君辩称瑞来物业公司的物业服务存在问题，但其提供的证据不足以证明瑞来物业公司提供的物业服务与合同约定之间存在明显差距，故对李君的该项答辩意见本院不予采信。李君辩称瑞来物业公司进驻小区未通知广大业主，但瑞来物业公司提供了相应证据证明，故对于李君的该项答辩意见本院不予采信。李君辩称瑞来物业公司未组织业主成立业主委员会，在成立业主委员会方面，物业公司只有协助义务，并无组织的职权，且成立业主委员会需要广大业主配合，故对于李君的该项诉讼请求，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告李君于本判决生效后十日内支付原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司二○○七年九月一日至二○一三年六月三十日的物业费七千五百一十七元八角二分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告李君负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。代理审判员 刘亚男二〇一五年四月一日书 记 员 韦梦旸 百度搜索“”