（2015）一中民终字第02478号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-04-30

案件名称

北京捷达安商贸有限公司与北京林业大学合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京捷达安商贸有限公司,北京林业大学,北京光华纺织集团有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第02478号上诉人（原审被告）北京捷达安商贸有限公司，住所地北京市海淀区六郎庄园子里1号平房。法定代表人马芳，总经理。委托代理人王召君，女，1983年12月19日出生，北京捷达安商贸有限公司职员。被上诉人（原审原告）北京林业大学，住所地北京市海淀区清华东路**号。法定代表人宋维明，校长。委托代理人郑兵，北京市鼎基律师事务所律师。原审第三人北京光华纺织集团有限公司，住所地北京市朝阳区光华路8号光华大厦A座。法定代表人程庆宝，董事长。委托代理人郭瑶春，女，1970年3月16日出生，北京光华纺织集团有限公司审计法务部部长。委托代理人田鑫，女，1985年10月12日出生，北京光华纺织集团有限公司管理人员。上诉人北京捷达安商贸有限公司（以下简称捷达安公司）因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）初字第22556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人捷达安公司之委托代理人王召君，被上诉人北京林业大学（以下简称林业大学）之委托代理人郑兵，第三人北京光华纺织集团有限公司（以下简称光华公司）之委托代理人郭瑶春、田鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林业大学在原审法院起诉称：2011年12月19日，海淀法院对林业大学与捷达安公司间合作合同纠纷作出（2011）海民初字第18658号民事判决，该判决已经生效。依照判决查明的事实，可认定：林业大学直接向光华公司支付房租如下：2005年5月24日支付了2004年11月至2005年4月30日房租50万元；2005年8月5日支付了计算机房房租9万元；2005年10月28日支付了当年5月至10月部分房租20万元；2006年1月9日支付了2005年5月至2006年2月房租45万元（上述合计124万元），2006年5月8日支付房租694000元、水电费149418.68元，合计843418.68元。同时该判决查明：”2005年3月以后捷达安公司未再向光华厂支付房屋租赁费用”，并认为：”对于合作期间，应由捷安达公司承担但其未实际承担的房租、水电、供暖费用，林业大学可另行主张权利”。综上所述，既然生效的法院判决在查明林业大学已向光华公司直接支付房租159.53万元的情况下，仍判令林业大学向捷达安公司支付合作期间应由捷达安公司承担的全部房屋租金，那么林业大学代捷达安公司向光华公司直接支付的159.53万元房租理应由捷达安公司返还给林业大学。林业大学现起诉要求捷达安公司向林业大学返还垫付的房屋租金159.53万元。捷达安公司答辩称：林业大学要求返还房屋租金的起诉主体不适格，无事实和法律依据。捷达安公司与林业大学是合作办学关系，捷达安公司与光华公司不是租赁关系，也没有租赁合同，故林业大学关于其代捷达安公司垫付房租的主张不能成立，林业大学向光华公司付款未经过捷达安公司的同意，因此捷达安公司不同意林业大学的诉讼请求。第三人光华公司述称：第一，北京林业大学培训中心（以下简称培训中心）租赁光华公司房屋期间，光华公司收取房租总计507.075万元，其中包括违约金16.5万元；第二，林业大学要求光华公司返还房租于法无据，光华公司收据房租是基于三份租赁合同收取，属于合法收入；光华公司与林业大学已达成和解协议，双方再无任何争议；第三，光华公司与林业大学达成和解协议前，遗漏了2张票据，该2张票据对应费用是培训中心交纳，导致租金总金额核对不上，以为收取的房租中不包含违约金。实际上，依据三份房屋租赁合同以及2006年4月12日光华公司与培训中心签订的解除协议（针对一万平米教学楼），光华公司收取了违约金共计16.5万元；第四，光华公司与培训中心就1000平米的礼堂也签订了解除协议，依照协议约定，培训中心承担违约责任，承担违约金3万元，林业大学已于2006年3月17日交付。原审法院经审理查明，2011年12月19日，北京市海淀区人民法院对捷达安公司诉林业大学合同纠纷一案作出（2011）海民初字第18658号民事判决，该判决查明以下事实：1、2000年9月22日，培训中心由林业大学设立，2001年11月15日，培训中心出具委托书，委托捷达安公司投资修建林业大学成教学院（以下简称成教学院）脱产生教学基地，并全权委托捷达安公司对物业的管理及对外事务，发生的费用依照捷达安公司与成教学院签订的合同执行。2、2002年4月25日，光华公司（出租方、甲方）与培训中心（承租方、乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将其院内北侧的办公楼、教学楼、医务室楼、食堂、浴室、礼堂前厅（一至四层）、南侧的四层库房楼，（供销库）总建筑面积约为1万平方米出租给乙方办学使用；租期为5年，自2002年5月1日起，至2007年4月30日止；第一年租金为80万元，以后每年递增10万元，至第五年为120万元。每年分两次向甲方付款，每次付全年租金的50%，第一年租金支付方式为，合同签订时付5万元定金，第一年5月20日前，乙方再向甲方支付40万元租金，第二次付款时间为2002年11月20日前付40万元。第二年至第五年付款时限为，每年5月20日和11月20日之前各付当年应付租金的50%。3、2002年2月，捷达安公司（甲方）与成教学院（乙方）签订一份合同书，主要约定：一、合同成立的标的：甲方将所租赁的产权属于光华公司的厂房北院修缮后与乙方合作办学，并负责物业管理；二、教学基地名称、位置、物业管理的范围及年限：1、名称：菁英园教学基地。2、位置：光华公司北院，使用面积一万平方米，包括食堂、公寓、浴室、教学楼、活动场所等，可容纳1500人正常办学。3、（第二款第3条）甲方为乙方提供教室4000平方米，学生宿舍200间，食堂1000平方米，浴室400平方米，活动场所6667平方米，需满足乙方1500人以上教学场所（教室属于有偿使用）、学生宿舍。4、合作期限自2002年2月1日至2010年7月31日。甲方为乙方提供学生宿舍、教学楼、食堂、浴室、运动场所等，乙方在合同期间对教学基地的房屋和设备具有使用权。4、2002年6月，北京毛巾厂（出租方、甲方）与培训中心（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将厂院内南侧办公楼四至五层，总建筑面积约1500平方米，及现有水、电、供暖等设备，出租给乙方作为办学住宿使用；租赁期限为5年，自2002年7月1日至2007年6月30日；第一年租金为25万元，以后逐年递增1万元，第五年租金为29万元。第二年至第五年的付款期限为，第一次为9月10日前，第二次为次年3月10日前。5、2002年8月22日，光华公司（出租方、甲方）与培训中心（承租方、乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将其院内礼堂（不含铺房）及西北侧临街房（原餐厅），总建筑面积约为1000平方米，出租给乙方作办公、餐厅用房；租期为5年，自2002年8月31日起，至2007年8月30日止；年租金为20万元，第二年至第五年的付款期限为，第一次为8月25日之前，第二次为次年2月21日之前。6、2002年11月8日，光华公司（出租方、甲方）与培训中心（承租方、乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将其院内轻体房400平方米出租给乙方作为计算机教室；租期为5年，自2002年11月25日起，至2007年11月24日止；年租金为13.87万元，第二年至第五年的付款期限为，第一次为5月20日之前，第二次11月20日之前。7、此后，捷达安公司（出租方、甲方）与成教学院（承租方、乙方）分别签订礼堂、计算机机房租赁合同，约定甲方将礼堂、计算机机房出租给乙方使用。8、2005年5月20日，光华公司向培训中心发出通知，称截至当日，培训中心已拖欠其房屋租金、供暖费、水电费等款项累计达1334695.28元，经其多次催交，仍未能履约。要求培训中心交清所欠房屋租金等款项并承诺在今后双方的合作中确保房屋租赁合同的正常履行，否则将停止水电能源供应。此后光华公司向培训中心表示其与捷达安公司从未签署过任何协议，不存在任何委托事宜。9、2006年4月捷达安公司撤出教学基地，林业大学另行与光华公司、北京毛巾厂办理了房屋退租手续。10、自2005年3月29日后，林业大学直接向光华公司支付了以下各项费用，其中，2005年5月24日支付2004年11月至2005年4月30日房租50万元，2005年8月5日支付计算机房房租9万元，2005年10月28日支付当年5月至10月部分房租20万元，2006年1月9日支付2005年5月至2006年2月房租45万元。此外，林业大学于2006年5月8日还支付了房租694000元。该判决认为：捷达安公司与成教学院所签订的合作合同及其补充协议、礼堂及计算机房租赁合同，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，均应属有效。该合作协议已于2006年3月底提前终止履行。结合补充协议的约定及合同实际履行情况，合同变更后，捷达安公司应履行合同所付出的对价为：向光华公司、北京毛巾厂支付以培训中心名义承租房屋（除礼堂、计算机房外）的租金，投资修缮并维护上述教学、办公场所，提供物业管理服务、购置相应的设施、设备，承担基地内的供水、电、暖，除办公场所、教学场所、计算机房、礼堂以外各场所的水、电、供暖费用；捷达安公司因履行合同应取得的收入为，成教学院支付每年最低310万元的住宿费用、人数多出部分按实际住宿人数结算，支付计算机房年租金14万元、礼堂年租金20万元及每年50万元的教室使用费、支付办公场所、教学场所、计算机房、礼堂的水电及供暖费，上述对价的履行亦为双方当事人合作期间费用的结算原则。合作期间，成教学院应向捷达安公司支付3年半（截至2006年3月）的学生住宿费用即1085万元及教室使用费175万元。对于计算机房及礼堂的租金，虽合同履行期间截止至2006年3月，但双方当事人均已确认2005年3月以后捷达安公司未再向光华公司支付上述场所的租赁费用，此后由林业大学直接向光华公司支付，且培训中心系租赁合同的承租人，故捷达安公司无权再行向林业大学收取此后的场所租金，此后期间是否缴纳应由培训中心与出租方结算。据此，林业大学应向捷达安公司支付2002年9月至2005年3月期间即2年零7个月的礼堂租金共计516667元，2002年11月至2005年3月期间即2年零5个月的计算机房租金338333元，上述费用合计13455000元。林业大学已支付合作期间的住宿费8884900元及教室使用费、租金168万元，两项相折抵后，林业大学仍应向捷达安公司支付2890100元。对于合作期间，应由捷达安公司承担但其未实际负担的房租、水电、供暖费用，鉴于林业大学经本院释明后，未变更其反诉请求（该案中林业大学的反诉请求为要求确认成教学院与捷达安公司签订的合同无效及基于合同无效的给付请求），亦未在本案中提出其他相应请求，故对于该部分费用其可另行主张权利。此外，对于双方当事人未在本案中请求的与合同结算内容相关的其他事宜，双方当事人均可另行主张。该判决现已发生法律效力。另查，2013年11月19日，林业大学与光华公司签订和解协议，确认了双方关于款项支付的情况；但之后光华公司认为协议内容有误。（具体明细以2014年12月11日光华公司出具的收取房租一览表为准）再查，为进一步查明案情，确认光华公司收取房租的时间、缴纳主体、性质等情况，本院责令本案三方就上述事项进行核对，2014年12月11日，光华公司出具一份收取房租一览表，三方对此盖章予以确认；在捷达安公司盖章处，其补充手写内容如下：（第一部分）”王其红经手的313.675万元房租是由北京明园大学、捷达安公司支票支付的，捷达安公司也予以确认”；（第二部分）”林业大学支付的房租金额、期间等与捷达安公司无关”。上述一览表内容显示，对于一万平米教学楼等的房租，合同约定租赁时期为2002.5-2007.4.30，第一部分写明为培训中心（王其红经手）交纳2002.5.1-2004.10.30的房租220万元；第二部分写明为林业大学交纳2004.11.1-2006.3.31的房租1508333元，2006.4.1-2006.4.30的房租91667元。该表还显示，加上1000平米礼堂和400平米计算机房的房租，培训中心（王其红经手）共计支付房租3136750元；林业大学共计支付房租和违约金1934000元。庭审中，林业大学提交2006年4月12日解除协议，证明培训中心与光华公司于2006年3月31日终止了合同关系；对此上述证据的真实性，各方均无异议。捷达安公司向法院提交房屋租赁合同书、费用明细表等十一份证据，但均未提供原件，除光华公司确认的2001年4月25日《房屋租赁合同书》、租金明细外，其他证据林业大学、光华公司均不予认可；法院对上述证据中除2001年4月25日《房屋租赁合同书》、租金明细外的部分不予认定。光华公司向法院提交费用票据、三份房屋租赁合同、两份解除协议，证明合同履行情况，对上述证据，各方均无异议，应予认定。对于其提交的收取房租一览表、收取房租明细表，因其已重新提交2014年12月11日收取房租一览表，应以此为准，故不予认定。庭审中，林业大学陈述，其诉请的范围系自（2011）海民初字第18658号民事判决书认定的从2006年3月往前推算三年半的合作期间内，应由捷达安公司支付但其未实际负担的一万平米教学楼租金，该租金已由林业大学支付，具体针对的是光华公司出具一览表中1508333元的部分，但诉请数额没有变化，请法院依法裁判。原审法院认定上述事实，有林业大学提供的（2011）海民初字第18658号民事判决书、开庭笔录、解除协议、搬迁协议、备忘录、和解协议，捷达安公司提供的2001年4月25日《房屋租赁合同书》、租金明细，第三人提交的费用票据、三份房屋租赁合同、两份解除协议、2014年12月11日收取房租一览表等证据材料及本院开庭笔录在案佐证。原审法院判决认为，已经生效的（2011）海民初字第18658号民事判决书，已经就林业大学、捷达安公司、成教学院、培训中心等主体之间关于租赁光华公司房屋进行办学的一系列权利义务关系进行了确认，并就此依法作出了判定。其中在”本院认为””二、捷达安公司与成教学院之间合作期间的费用结算”中写明，”捷达安公司应履行合同所付出的对价为，向光华公司、北京毛巾厂支付以培训中心名义承租房屋（除礼堂、计算机房外）的租金......，捷达安公司因履行合同应取得的收入为，成教学院支付每年最低310万元的住宿费用、人数多出部分按实际住宿人数结算，......”，”截止2006年3月，成教学院合作期间应确定为3年半。......对于合作期间，应由捷达安公司承担但其未实际负担的房租、水电、供暖费用，鉴于林业大学经本院释明后，未变更其反诉请求，亦未在本案中提出其他相应请求，故对于该部分费用其可另行主张权利。......”上述裁判内容显示，实际上已经就本案所涉及的问题进行了论述和责任确定，关键在于明确”应由捷达安公司承担但其未实际负担的房租......”的具体内容和数额。本案在审理过程中，原审法院已责令各方就光华公司收取的房租进行了核对。特别是要求林业大学明确其诉请的范围，林业大学表示，只主张一万平米教学楼于2004.11.1-2006.3.31交纳的房租1508333元，并依据之前各方签订的合同与本院已生效判决书提起本案诉讼。法院认为，根据（2011）海民初字第18658号民事判决书可知，在之前的合作中，捷达安公司是基于与林业大学的合同而以培训中心名义向光华公司支付房租，捷达安公司与光华公司间没有直接租赁合同关系；但如捷达安公司不支付应当由其承担的房租，则办学项目无法持续；在其不支付费用的情况下，林业大学为使合同继续履行，作为合同一方主体向光华公司交纳本应由捷达安公司负担的房租，并无法律上的障碍，捷达安公司与此有关的抗辩理由不能成立。在林业大学已实际承担房租的前提下，其有权依据本院判决书所确认的事实向捷达安公司提起诉讼。对于林业大学诉请一万平米教学楼于2004.11.1-2006.3.31交纳的房租1508333元的部分，各方均予以核对，计算方式和数额亦无不妥，本院予以确认。对林业大学相应部分的诉请，予以支持。超过此数额的诉请部分，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告北京捷达安商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京林业大学垫付房屋租金一百五十万八千三百三十三元。二、驳回原告北京林业大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，捷达安公司不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销一审判决，依法改判林业大学承担338333元房屋租金。上诉理由为：有关生效判决已经认定双方之间的合作期间为2006年3月往前推算三年半的时间，本案将应由捷达安公司承担的房租判归本公司承担不当。10000平方米办公、教学楼等房屋从2006年3月往前三年半的租金应为117万元，原审法院判决上诉人承担1508333元不当。原审法院依据林业大学在第二次庭审过程中擅自变更后诉讼标的，审理本案有误。原审法院关于”林业大学诉请10000平方米教学楼于2004年11月1日至2006年3月31日交纳的房租1508333元的部分，各方均予以核对”有误。请求二审法院公正判决维护上诉人的合法权益。林业大学同意原判，不同意上诉人的上诉请求。光华公司对原判不发表意见，希望尽快解决此纠纷。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。业已生效的（2011）海民初字第18658号民事判决，已对捷达安公司与成教学院、培训中心等主体之间订立的合作协议、补充协议等的合同性质、效力、费用结算等问题进行了审理，在该判决中确认的捷达安公司应履行合同所付出的对价为，向光华公司、北京毛巾厂支付以培训中心名义承租房屋（除礼堂、计算机房外）的租金，投资修缮并维护上述教学、办公场所，提供物业管理服务......。本纠纷的处理应当在此原则下进行。原审法院根据各方确认交纳房租的情况，判令捷达安公司给付林业大学垫付的房租及具体数额并无不当。上诉人捷达安公司所述房屋租金应当以三年半的时间计算一节，因与有关生效判决中对于租金的支付的原则相悖，本院不予支持。本案经审查亦不存在程序违法的情况。综上所述，上诉人捷达安公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万九千一百五十八元，由北京林业大学负担一千零四十四元，由北京捷达安商贸有限公司负担一万八千一百一十四元（本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费六千三百七十五元，由北京捷达安商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张洁芳审　判　员　　刘国俊代理审判员　　刘　磊二〇一五年四月一日书　记　员　　赵　彤微信公众号“”