（2014）泰中民终字第00970号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-04-17
案件名称
韩森林与徐维宝租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐维宝,韩森林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泰中民终字第00970号上诉人（原审被告）徐维宝。委托代理人李春兰，北京新翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩森林。委托代理人陆星，江苏君谊律师事务所律师。上诉人徐维宝与被上诉人韩森林租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2014年9月3日作出（2014）泰海民初字第0692号民事判决，上诉人徐维宝不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明，2009年1月1日泰州市海陵区国汇游乐园作为甲方（该游乐园是由韩森林经工商注册登记的个体工商户）与作为乙方的徐维宝签订合同书两份，其中一份载明：一、乙方原租赁甲方游乐项目转马甲方同意拆除，拆除后的废弃材料归乙方所有，乙方一次性补贴甲方壹万元。二、乙方在原转马租赁场地上安装、经营游乐项目转马。三、租赁时间为五年（从2009年1月1日至2013年12月30日止），租赁费（五年）乙方一次性支付七万五千元给甲方。四、乙方租赁期间须服从甲方统一管理，按时交清水、电、税、垃圾等费用。五、乙方租赁期间的债权、债务归乙方负责。乙方所经营项目必须按质检部门要求进行维护，保养、检测及相关费用由乙方负责。六、乙方自主经营，做好安全工作，安全责任与意外事件归乙方负责，费用由乙方承担。另一份合同载明：一、乙方（徐维宝）承租甲方原双人飞天场地，经营激战鲨鱼岛游乐项目。二、租赁时间为五年（2009年1月1日至2013年12月30日止）租金为每年两万元，租赁费（五年）乙方一次性支付十万元给甲方。三、租赁期间乙方须服从甲方统一管理，按时交清水、电、税、垃圾等费用。四、乙方在租赁期间的债权、债务归乙方负责，乙方经营项目须按质检部门要求进行维护，保养、检测及相关费用由乙方负责。五、乙方自主经营，做好安全工作，安全责任与意外事件归乙方负责，费用由乙方承担。合同签订后，徐维宝交付全部租金并进行经营。2010年3月14日案外人胡志祥在泰山公园游乐场承包人韩森林办公室内对徐维宝及其妻庞玉梅因转马项目承包事宜与韩森林发生纠纷时，与庞玉梅发生纠缠并殴打致伤庞玉梅，2010年10月14日原审法院作出（2010）泰海刑初字第216号刑事判决，判决胡志祥犯故意伤害罪，判处有期徒刑一年两个月，该判决已生效执行。2010年4月13日泰州市巨龙染整化工设备有限公司法定代表人韩秋林（甲方）与徐维宝（乙方）就庞玉梅被打事宜达成书面协议：1、庞玉梅住院期间的医疗费用由甲方垫付。2、因庞玉梅受伤害发生在泰州海陵区国汇游乐园办公室，伤害庞玉梅的人员应承担的一切民事赔偿责任由甲方自愿承担。3、乙方不得再在任何地方拉横幅，也不得再越级上访，以免造成不良社会影响。4、本协议经双方签字生效，如果有违约，则违约方支付守约方违约金50000元。泰山公园负责人梁绵林亦在该协议上签字。后徐维宝以其妻被打处理不当而涉访。同时亦未支付2011年后的场地租金。2013年11月29日泰州市巨龙染整化工设备有限公司致函泰山公园，就徐维宝承担经营项目撤场情况进行说明。2013年12月5日泰山公园管理处书面回复，指出徐维宝作为泰州市巨龙染整化工设备有限公司的承租户，泰州市巨龙染整化工设备有限公司应按合同约定要求徐维宝履行合同义务。2014年3月10日，泰山公园管理处书面通知泰州市海陵区国汇游乐园要求其于2014年3月30日前撤离所有设备及人员，交还租赁场地。2010年4月13日，泰州市海陵区国汇游乐园（甲方）与徐维宝（乙方）签订协议书一份。载明，甲、乙双方就在泰山公园国汇游乐园内相关经营项目、小卖部租赁问题达成协议：一、甲方在乙方经营的转马场地北侧安装经营项目欢乐世界，考虑到乙方就转马项目五年场地租赁费用等180000元已缴纳给甲方，甲方应尽可能帮助乙方在转马项目上盈利，甲方新上项目不得有转马项目，售票价格亦须比转马价格偏高。二、甲方在乙方经营的海盗船场地东南侧搭建的游乐场小卖部自2010年4月25日前租赁给乙方经营，租赁期间为2010年4月25日至2014年1月25日，租赁费用每年15000元，签订之日缴纳租金15000元，第二年租金于2011年5月1日前缴纳，其余类推，直至租赁期满，不足一年的按每月1250元计算租金，在租赁期间，甲方不得在泰山公园国汇游乐园内搭建其他任何小卖部，亦不得允许其他租赁经营者在游乐园内搭建任何小卖部。三、甲方负责为乙方办理“转马、海盗船、摩天观览车、激战鲨鱼岛”等四个游乐项目的年检检测工作，甲方提供乙方由正规检测单位出具的检测费发票后检测费用由乙方支付。四、由于甲方韩森林与乙方相处关系不融洽，在今后经营中韩森林不再与乙方发生关系，如有经营需要由韩秋林或委托其他人员出面联系，如有争议由泰山公园协调处理，协商不成通过诉讼解决，不得越级上访。五、本协议经双方盖章、签字后生效，如一方违约，则违约方须支付守约方违约金50000元。泰州市园林管理处作为见证方在该协议上盖章，梁绵林作为代表签字。协议后，徐维宝接受小卖部经营。同时查明，2005年5月31日泰州市巨龙游乐机械有限公司（乙方）与泰山公园（甲方）签订租赁合同书一份，约定：一、甲方将公园内游乐场（东至夹河沥青路西侧行道树，南至西大门入口道路北侧行道树，西至人民西路东侧人行道，北至公园办公区南围墙齐平线）总面积约一万平方米，连同四个游乐项目（碰碰车、升降飞机、旋转木马、双人飞天）租赁给乙方，由乙方用作游乐项目的经营。二、租赁时间为八年，从2005年10月1日至2013年9月30日止。四、甲方自有四个项目安装完毕后交给乙方使用，不再另外收取租金，合同期满，乙方需完好交还甲方。五、乙方合同期内，甲方不得增加其他游乐项目。六、乙方投资经营的游乐项目须符合国家规定，同时接受质监部门的安全检测。八、乙方在经营期间，做好安全、治安防范工作，凡在租赁场地及其他经营项目有关治安、安全事故引起的各项责任均由乙方承担，甲方不承担任何责任。九、乙方出现下列情况，甲方有权解除合同：1、超过六个月未缴纳租金及水、电费。2、发生重大治安、安全事故不处理。3、拒绝接受质监部门安全检测，或发现隐患不整改。4、长期拖欠税金，或因债权、债务造成游乐场不能正常营业。合同还约定了其他的事项。2006年1月25日，双方签订补充协议，对2005年5月租赁协议进行修改与补充。约定：一、双方同意原协议约定的租赁场地及游乐设备租赁变更为经营场地租赁。二、原协议书约定的租赁期限变更为从2006年1月26日至2014年1月25日止。三、原协议约定与场地一并出租的四个设备变更为无偿转让给乙方。由乙方负责修复、保养、安全责任。七、乙方根据法律法规要求，在游乐经营前领取独立企业营业执照，以及经营游乐设备项目所需的安全、消防、质监等许可证合法经营。九、协议期满后甲方未能书面同意延长的，乙方应在期满后15日内将其设备拆离现场，未能拆离的按原协议规定办理。负责人姚生根代表泰山公园签字，泰州市园林绿化管理局作为见证单位加盖印章。后泰州市巨龙游乐机械有限公司更名为泰州市巨龙染整化工设备有限公司，泰州市巨龙染整化工设备有限公司认可韩森林转租场地给徐维宝用于经营使用。审理过程中，原审法院于2014年4月22日前往泰山公园调查，该单位认可与泰州市巨龙染整化工设备有限公司存在租赁合同关系，相关租赁场地应由该公司交接。原审法院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中泰州海陵区国汇游乐园出租的场地是泰山公园所有，泰州市巨龙染整化工设备有限公司承租后认可韩森林注册登记的泰州市海陵区国汇游乐园继续转租给徐维宝经营，故泰州市海陵区国汇游乐园享有该场地的使用权。2009年泰州市海陵区国汇游乐园与徐维宝签订的有关激战鲨鱼岛、转马项目合同书及2010年4月13日签订的小卖部协议书系双方真实意思表示，且已履行，依法应予保护，徐维宝述称受欺诈无证据佐证，不予采信。现合同约定期限已届满，故韩森林要求终止上述三合同履行及要求徐维宝撤除游乐设备、交还场地及小卖部的请求应予支持。关于徐维宝所称合同期满，泰山公园作为权利人，韩森林非适格主体，不得主张权利的辩解，由于韩森林基于双方间租赁合同关系主张权利，韩森林作为出租人有权主张，该辩解不成立。关于韩森林主张的租金一节，本案中，徐维宝已履行给付转马、激战鲨鱼岛项目的全部租金，韩森林无权主张2013年12月30日前的租金。关于小卖部租金，虽徐维宝未足额给付，由于徐维宝认为家属受伤未获得妥善处理，而拒绝支付包括小卖部及其他经营场地的租金，韩森林对此知悉而未予主张，故徐维宝以时效抗辩租金的理由成立，对于韩森林2013年4月13日前的小卖部租金请求不予支持，徐维宝应给付2013年4月13日后的租金。对于韩森林主张2013年12月31日后的租赁费用，合同到期后双方未续签合同，形成不定期租赁关系，可参照原租金标准由徐维宝给付租金。关于徐维宝主张产品质量造成的损失属于另一法律关系，不予理涉。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、第九十一条第（一）项、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，如下判决：一、终止韩森林与徐维宝于2009年1月1日签订的转马项目合同书和激战鲨鱼岛项目合同书以及2010年4月13日签订的小卖部租赁协议书。二、徐维宝在判决生效之日起十日内搬离泰山公园内转马、激战鲨鱼岛的游乐设备及小卖部内的物品，同时将上述两场地及小卖部交韩森林收回。三、徐维宝在判决生效之日起十日内一次性给付韩森林小卖部租金（该租金从2013年4月13日起至本判决确定搬离之日止按年租金人民币15000元标准计算），转马项目场地租金（该租金从2013年12月31日起至判决确定搬离之日止按年租金人民币15000元标准计算）和激战鲨鱼岛项目场地租金（该租金从2013年12月31日起至判决确定搬离之日止按年租金人民币20000元计算）。四、驳回韩森林的其他诉讼请求。如徐维宝未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1112元，由韩森林负担人民币412元，徐维宝负担人民币700元（韩森林已预交，徐维宝负担部分于判决生效之日起十日内迳交韩森林）。上诉人徐维宝不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实错误。1、被上诉人无权向上诉人主张权利。被上诉人不能证实其对涉案标的有承包权和转租权。泰山公园与泰州市巨龙染整化工设备有限公司存在租赁关系且已到期，上诉人是否继续占有、租赁、使用标的物进行经营及缴纳租赁使用费是与公园方的关系，与被上诉人无关，被上诉人无权向上诉人主张权利。2、上诉人经营期间，因被上诉人的无理干扰和阻止等行为，导致上诉人长期不能正常经营，上诉人有权拒付受妨碍期间的租金并追究民事赔偿责任。3、被上诉人欺诈、暴力胁迫上诉人履行一系列协议，提供的海盗船、双人飞天及转马等设备属于报废产品，长期不能使用，承租人可以要求减少租金或者不支付租金并应索赔应有的连带损失。4、被上诉人主张租金已超过法律规定的诉讼时效。二、原审判决适用法律错误。合同已经到期，自然终止，无须判决终止。三、原审判决认定上诉人有过错而判决承担诉讼费用不能成立。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人韩森林答辩称：1、原审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人是在征得承租方泰州市巨龙染整化工设备有限公司的同意，将涉案的场地出租给上诉人，且泰山公园对此予以认可，并在2010年4月13日上诉人与被上诉人的协议中签字确认，故被上诉人是本案的适格主体。2、上诉人认为双方签订的协议是因欺诈和暴力胁迫，没有证据证明。按照合同法的相关规定，上诉人在租赁合同到期后，应当及时腾空、返还承租场地，搬离场地内的设备，支付合同租赁期限内的租金及租赁期满后的占有使用费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中双方均未有新证据提交。二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，涉案的数份协议均是由被上诉人韩森林注册登记的泰州市海陵区国汇游乐园与上诉人徐维宝签订，韩森林作为合同一方当事人的业主，依法享有依据合同主张权益的诉权，且双方签订的协议得到了泰州市巨龙染整化工设备有限公司的认可。徐维宝认为韩森林无权主张权利的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。2009年1月1日，泰州市海陵区国汇游乐园与徐维宝签订的转马项目和激战鲨鱼岛项目合同中约定的租赁期限为2009年1月1日至2013年12月30日，2010年4月13日，签订的小卖部租赁协议书中约定的租赁期限为2010年4月25日至2014年1月25日。三份协议租赁期限已届满，合同的权利义务即自行终止，原审判决终止双方之间的合同不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百三十五条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁期限届满，承租人已经没有继续占有租赁物的合法依据，应当返还租赁物。现双方合同约定的租赁期限已经届满，徐维宝依法负有支付租金、返还租赁场地的义务。原审判决上诉人徐维宝支付合同期内的租金并搬离涉案场地并无不当。泰州市泰山公园管理处与泰州市巨龙游乐机械制造有限公司签订的租赁合同及补充协议约定租赁期限为2006年1月26日至2014年1月25日，从泰州市巨龙染整化工设备有限公司《关于泰山公园游乐场租赁合同到期的情况汇报》及泰山公园回复函的内容看，双方已开始合同到期前的交接工作，并无继续租赁的意思表示，双方合同期满后，泰州市巨龙染整化工设备有限公司已丧失对租赁物的合法权利，韩森林亦同时丧失对租赁场地的权益，其再向上诉人徐维宝主张合同期满后的场地使用费，主体不当，本院依法予以纠正。上诉人另上诉认为被上诉人干扰、阻止其营业造成损失，未能提供充分证据加以证明，其以此为由拒付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人提出的质量问题，与本案非同一法律关系，上诉人可另行通过合法途径解决。关于诉讼时效问题，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。被上诉人主张上诉人徐维宝支付转马项目和激战鲨鱼岛项目合同期满后的场地使用费和小卖部自2013年4月13日后的租金，不超过法律规定的诉讼时效期间。关于诉讼费用，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因韩森林的部分诉讼请求未予支持，原审根据本案的具体情况决定各当事人负担的诉讼费用数额，符合上述规定。综上，原审判决认定事实，适用法律存在不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第0691号民事判决主文第二项、第四项；二、撤销泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第0691号民事判决主文第一项、第三项；三、上诉人徐维宝在本判决生效之日起十日内一次性给付被上诉人韩森林小卖部租金（从2013年4月13日起至2014年1月25日止，按照年租金人民币15000元计算），转马项目场地使用费（从2013年12月31日起计算至2014年1月25日，按年租金15000元计算），激战鲨鱼岛项目场地使用费（从2013年12月31日起计算至2014年1月25日，按年租金20000元计算）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1112元，由被上诉人韩森林负担937元，上诉人徐维宝负担175元（此款韩森林已预交，徐维宝应负担部分于本判决生效之日起十日内交韩森林）；二审案件受理费1112元，由被上诉人韩森林负担937元，上诉人徐维宝负担175元（此款徐维宝已预交，韩森林应负担部分于本判决生效之日起十日内交徐维宝）。本判决为终审判决。审 判 长 王 珏代理审判员 缪翠玲代理审判员 顾春旺二〇一五年四月一日书 记 员 叶 红 来自