（2014）普民四（民）初字第1122号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2016-01-05
案件名称
原告上海永升物业管理有限公司与被告沈庆文、杨舒期物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海永升物业管理有限公司,沈庆文,杨舒期
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四（民）初字第1122号原告上海永升物业管理有限公司，注册地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室。法定代表人林中，职务董事长。委托代理人许世锋、韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。被告沈庆文，女，1969年11月24日出生，汉族，住上海市。被告杨舒期，女，1996年3月19日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托代理人高峻、李德权，上海海德安达律师事务所律师。原告上海永升物业管理有限公司与被告沈庆文、杨舒期物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海永升物业管理有限公司的委托代理人许世锋、被告沈庆文、杨舒期的共同委托代理人李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海永升物业管理有限公司诉称，2009年1月21日，两被告与案外人上海旭丰房地产开发有限公司（下称旭丰房产）签订了一份《上海市商品房预售合同》，购买了上海市丹巴路28弄31号5层505、506室的房屋，在该合同附件“临时管理规约”中明确约定，因装饰装修房屋影响物业共用部位的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。然，两被告在装修该房屋过程中，擅自破坏该楼面5层共用部位的装修，将共用部位的装修拆除，改装为两被告私用的装修物，严重破坏了该物业的整体装修，损害了其他业主的合法权益。2013年7月，原告就该事宜提起诉讼，为维护与两被告的关系，希望两被告能主动拆除装修，后原告向法院申请撤回了起诉，获准，而两被告依然没有将侵占公共部位的装修予以拆除。原告认为：临时管理规约的约定合法有效，对两被告具有约束力，两被告的行为严重侵犯了规约的约定，理应承担相应的民事责任。原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：两被告拆除在上海市丹巴路28弄31号5层公用部位的装修，将公用部位的装修恢复原状，并承担恢复原状的所有费用。审理中，原告表示放弃要求被告承担恢复原状所有费用的诉请。被告沈庆文、杨舒期辩称，被告在原告所指部位进行标志装饰装修，是被告作为不动产权利人应有的权利，并未影响物业的公用部位，也未侵犯周围相邻业主的权益。原告所谓的装饰物在系争房屋所在的大楼内，其他业主也作出过相似的装饰，被告装修之初原告也未提出异议，应当视为默许。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2009年1月21日，两被告与案外人旭丰房产签订《上海市商品房预售合同》两份，分别约定两被告向案外人购买位于上海市丹巴路28弄《旭辉世纪商务广场（景观通廊南侧）二期工程4#、6#、7#办公楼及13#地下车库》31号5层505室房屋、506室房屋各一套，规划用途为办公。合同附件五均为“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”，《前期物业管理服务合同》的甲方为案外人即开发商旭丰房产，乙方为本案被告，约定由原告为业主或物业使用人提供前期物业管理服务，在合同的第十七条中约定“在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任”“……因非乙方责任出现供水、供电、……及其他共用设施设备运行障碍造成损失的”。该附件内同时附有《旭辉世纪商务广场临时管理规约》，规约适用物业为含系争房屋在内的旭辉世纪商务广场，第六条内容为：“根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：”“1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；”第十八条内容为：“因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。”第二十三条内容为：“本物业管理区域内禁止下列行为：”“……2、占用或损害物业共用部位、共用设施设备及相关场地，……”。两被告在随后所附承诺书上签名，承诺书内容为：“一、确认已详细阅读上海旭丰房地产开发有限公司制定的‘旭辉世纪商务广场临时管理规约’（以下称‘本临时管理规约’）；”“二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；”“三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；……”。2009年5月5日，两被告登记为房屋权利人。房屋交付后，两被告对房屋进行了装修，因其在安装公司标识外墙时，原告认为该装修物侵占了共用部位，违反了临时规约的规定，遂阻止被告继续进行安装，双方产生争执。2009年9月6日晚，被告沈庆文向公安部门报警，称系争房屋装修时与保安人员发生争执己方有嫌疑受到身体侵犯，长风新村派出所对沈庆文制作了询问笔录，在询问为何会切断电源时，沈庆文答道：“他们认为我们装修时在门外走廊的一堵墙上贴大理石不符合大楼统一要求，所以百般阻挠我们。”在回答为何争吵时则答道：“他们物业的保安把电源切断后，我们没办法就撬开了电表箱，把开关合上去了。”在笔录中沈庆文就保安野蛮行为亦作了描述。2013年6月21日，本院依法作出（2013）普民四（民）初字第1143号民事判决书，就系争房屋的物业管理费作出要求沈庆文、杨舒期支付的判决。判决后，永升物业公司不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2013年9月16日依法作出驳回上诉、维持原判的民事判决书，该判决现已生效。2013年11月26日，沈庆文、杨舒期向本院提起物业服务合同纠纷，上海永升物业管理有限公司在审理中提起反诉，后双方分别撤回本、反诉诉请。该案审理中，本院至现场进行勘验，查明系争房屋装修已经初具规模，审理期间处于停顿状态，室内变电箱内有电线被剪断痕迹。在走廊处的外墙被改动，与原外墙相比明显凹陷，在凹陷处原告则另行安装了一堵大理石状墙壁，上刻有某公司的名称，该墙壁明显凸出于原外墙的地面水平线，占用了部分公共走廊的面积。双方在本案审理中对上述勘验笔录均未表异议，且同意法院可将其作为认定相应事实的依据。本院认为，根据现已生效的（2013）普民四（民）初字第1143号民事判决书查明，原、被告间的物业服务关系依法成立，两被告为系争房屋的权利人，即为业主，原告为提供物业服务和管理的企业，根据在系争房屋《上海市商品房预售合同》中两被告所作承诺书内容分析，两被告应当受到合同所附《前期物业管理服务合同》和《旭辉实际商务广场临时管理规约》的约束，作为前期物业管理服务单位的原告也应当严格履行合同约定的义务。从本院至现场勘验的状况分析，两被告所装修的印有公司名称字样的大理石状墙壁显已占用了公共走廊的部分面积，被告的该行为显然已经违反了上述《旭辉实际商务广场临时管理规约》的规定，作为物业管理和服务企业的原告此时劝阻被告进行装修，该行为符合《旭辉实际商务广场临时管理规约》的约定。虽然两被告为房屋的权利人，但其行使物权时不得侵占公共走道的共有权利，即便如被告所称广场内存在相同模式装修原告未予阻止，也无法证明被告的行为符合法律规定。综上所述，原告提出的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告沈庆文、杨舒期应于本判决生效之日起十日内将其在上海市丹巴路28弄31号5层505、506室公共走廊外墙上的装修拆除并恢复原状。本案受理费人民币212.5元，由原告负担人民币142.5元、被告负担人民币80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郝晓鹃审 判 员 曹 彬人民陪审员 葛秀宝二〇一五年四月一日书 记 员 张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注微信公众号“”