（2015）沈中民二终字第318号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-12-15

案件名称

上诉人王晶与被上诉人沈阳唐轩房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王晶,沈阳唐轩房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第318号上诉人（原审被告）：王晶，女，1975年12月29日出生，锡伯族，无业，住辽宁省新民市。委托代理人：纪永成，辽宁鼎晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳唐轩房地产开发有限公司，住所地新民市胡台镇前胡台村。法定代表人：郑凤艳，该公司总经理。委托代理人：刘玉梅，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人王晶因与被上诉人沈阳唐轩房地产开发有限公司（简称唐轩公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2014）新民民三初字第5713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年1月26日、2月13日公开开庭审理了本案。上诉人王晶及其委托代理人纪永成，被上诉人唐轩公司的委托代理人刘玉梅均到庭参加了诉讼。原审原告唐轩公司一审诉称，“唐轩英郡”15号楼3-6-1号房屋，系我公司所开发建设并具有完全所有权的房屋。2011年11月18日我公司与王晶之间签订了《商品房买卖合同》，并约定王晶以一次性付款的方式于2011年11月18日前一次性付清全部购房款428537元整。合同签订后，王晶并没有依约付款。我公司经催促付款未果。2014年6月8日上午我公司发现：“唐轩英郡”15号楼3-6-1号房屋被王晶撬开强占。我公司报警，因我公司与王晶之间存在签订的《商品房买卖合同》，故公安机关以该案系经济纠纷为由未做处理，因此王晶强占我公司房屋案件也未能解决，现王晶的强占行为已严重的侵害了我公司的合法权益，给我公司造成了极坏的社会影响，给销售工作造成极大障碍，同时也给我公司造成损失，故诉至法院，请求法院依法支持我公司的诉请，以维护我公司的合法权益。原审被告王晶一审辩称，唐轩公司的起诉缺乏事实和法律依据。首先我未拖欠唐轩公司购房款，该房系抵押给我前夫的工程款，双方的抵账行为得到了唐轩公司的确认，唐轩公司依据案外人的顶账协议为我出具了商品房买卖合同，所以该房屋并没有拖欠购房款的事实。另外唐轩公司要求解除与我之间的商品房买卖合同，其解除行为超过了法律要求的期限，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷第十五条规定合同一方行使解除权的期限为一年，双方所谓的约定付款期限以及解除权的形成期限早就超过了法律保护期限，因此唐轩公司已不享有解除权。因此请求驳回唐轩公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，唐轩公司与王晶于2011年11月18日签订商品房买卖合同约定唐轩公司将其所有的位于新民市胡台镇振兴七街19-1号第15栋3-6-1号，建筑面积为100.36平方米的房屋以每平方米4269.998元的价格售予王晶，双方签订了商品房买卖合同，约定于当日付清全部购房款428537元。此后王晶并未实际支付购房款。2014年6月王晶在未经唐轩公司同意的情况下自行占用本案争议房屋并居住至今，事发后唐轩公司报警但未能解决，2014年8月29日唐轩公司向王晶发出解除商品房买卖合同通知书，王晶表示其已收到该通知书，但双方就此未能达成一致意见。现唐轩公司诉讼来院要求解除与王晶于2011年11月18日签订的商品房买卖合同，并要求王晶立即腾退本案争议房屋及赔偿因王晶占用给唐轩公司造成的损失1800元并承担本案诉讼费用。另查明，诉讼中王晶表示，案外人闫学明所在的沈阳双星建设集团有限公司承建沈阳唐轩置业有限公司的工程项目，双方在签订建设施工合同补充条款时约定用本案唐轩公司所有的唐轩英郡项目的商业网点和商品房抵顶工程款的20%，并出具了顶账房屋的门牌号、面积等户型信息表，但本案争议房屋并不在该表格记载房屋中。本案王晶的前夫高善义在案外人闫学明承建的204政府回迁楼、文新澜庭、佰世品德、江南印象工程项目施工中向其出租吊车，闫学明欠高善义相关吊车租赁费未付，因此闫学明与高善义于2011年11月18日签订租赁费结算协议书，约定以本案争议房屋抵付吊车租赁费，该房屋顶账交易以房款480603元为准。诉讼中，王晶主张在高善义与闫学明签订该结算协议书同时，经高善义同意由王晶出面与唐轩公司签订商品房买卖合同，以该房屋抵顶上述工程欠款。经询问，唐轩公司对王晶以上主张均予以否认，并表示王晶提供的租赁费结算协议书中所记载的工程项目与唐轩公司无关，唐轩公司不存在为上述四个工程项目支付任何费用，且协议书中所约定的房款金额与本案争议房屋的房款数额不一致，唐轩公司并未授权任何人处置本案争议房屋，唐轩公司与案外人沈阳唐轩置业有限公司是两个独立的法人企业。王晶提供的建设施工合同补充条款中的合同双方都是企业而非个人，如果是顶账也应当是顶给公司，然后由公司指定转给谁，同时该补充条款的附表中也没有本案争议房屋，因此不能说明本案争议房屋为顶账房。经询问，王晶明确表示因本案争议房屋为顶账房，因此拒绝再向唐轩公司给付房款。庭后王晶提供其与唐轩公司法定代表人郑凤艳的通话录音，以证明其诉讼主张，但唐轩公司对此并未提出质证意见，且该录音中无法确认双方就本案争议房屋顶账问题取得一致意见。原审法院认为，本案唐轩公司、王晶双方签订商品房买卖合同书，该合同书系双方自愿签订，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行合同义务，根据双方签订的商品房买卖合同约定，王晶的给付房款义务在先，现王晶明确表示拒绝给付约定房款并未经唐轩公司同意擅自占有本案争议房屋，因此唐轩公司在此情况下有权解除合同并要求王晶腾退房屋，故唐轩公司诉请有理应予支持。关于唐轩公司要求王晶赔偿占用房屋费用1800元的问题，因诉讼中唐轩公司对此并未提供任何证据予以证明，故唐轩公司该项主张因欠缺必要的证据，无法予以支持。关于王晶主张该房屋系顶账房的问题，因本案争议房屋系唐轩公司开发建设并取得销售许可的商品房，该房屋的所有权人为唐轩公司，唐轩公司、王晶之间在签订本案争议商品房买卖合同时并无相关的工程欠款纠纷，王晶主张其前夫高善义与案外人闫学明存在工程欠款因而以本案争议房屋作为顶账，但根据合同相对性原则，依法成立的合同对合同的当事人具有约束力，王晶在本案中并未提供充分有效证据证明唐轩公司自愿以本案争议房屋抵顶案外人的工程欠款，唐轩公司对此也予以否认，王晶主张的顶账问题应属另一法律关系，在本案中不予审理，因此综合上述，对王晶该项主张无法予以确认。关于王晶主张唐轩公司已过解除权行使期限的问题，因本案争议商品房买卖合同中对于解除权消灭的期限并未进行约定，同时在该合同成立后双方均未催告对方在合理期限内履行合同义务，但自合同签订后至今王晶一直未向唐轩公司实际给付约定房款，且王晶于2014年6月在未付房款且未经唐轩公司同意的情况下擅自占有本案争议房屋，王晶该项行为已向唐轩公司明确表示拒绝履行合同义务，唐轩公司于2014年8月29日向王晶催告的行为符合法定的合同解除条件，唐轩公司有权解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、依法解除沈阳唐轩房地产开发有限公司、王晶于2011年11月18日签订的《商品房买卖合同》；二、王晶于本判决生效后三日内自行腾退位于新民市胡台镇振兴七街19-1号第15栋3-6-1号，建筑面积为100.36平方米的房屋，并返还沈阳唐轩房地产开发有限公司；三、驳回沈阳唐轩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王晶承担。宣判后，王晶不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回唐轩公司的诉讼请求。事实及理由为：原审法院适用法律错误，唐轩公司的合同解除权超过法律保护的期限。被上诉人唐轩公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，二审审理期间，就合同解除权的期限问题向唐轩公司释明，唐轩公司表示如果合同解除权期限已超过，同意继续履行诉争合同。再查明，诉争房屋买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任（2）约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。上述事实，有当事人陈述，唐轩公司提供的商品房买卖合同、解除商品房买卖合同通知书，王晶提供的租赁费结算协议书、建设施工合同补充条款及附表、解除合同协议书、合同终止协议书等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为，唐轩公司作为房地产开发企业将房屋向王晶销售，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理，该解释第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。唐轩公司与王晶已经约定王晶于2011年11月18日一次性付清全部购房款428537元，后王晶一直未支付房款，唐轩公司依约在2011年12月18日即有权解除诉争房屋买卖合同，但唐轩公司于2014年8月29日才向王晶发出解除诉争商品房买卖合同的通知书，已经超过解除权的行使期限，解除权已经消灭。现唐轩公司就合同解除权已超期的问题已经明确其公司的意见为继续履行诉争房屋的买卖合同，在此应支持唐轩公司的合理主张，本案应发回重审，就本案房屋买卖合同的继续履行问题进行审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销辽宁省新民市人民法院（2014）新民民三初字第5713号民事判决；二、本案发回辽宁省新民市人民法院重审。审判长　　王惠丽审判员　　白丽萍审判员　　丁广昱二〇一五年四月一日书记员　　董晓琳本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 微信公众号“”