（2015）铁民一终字第00065号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-30
案件名称
王华芳与铁岭县民赢建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王华芳,铁岭县民赢建筑工程有限公司,张晓飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铁民一终字第00065号上诉人（原审原告）：王华芳，女，1949年生，汉族，住铁岭市银州区。委托代理人：何天武（系上诉人丈夫），1948年2月17日生，汉族，退伍军人，住址同上。被上诉人（原审被告）：铁岭县民赢建筑工程有限公司，住所地铁岭市银州区工人街。被上诉人（原审第三人）：张晓飞，女，1955年生，汉族，铁岭县公安局退休人员，住铁岭市银州区。委托代理人：刘昌杰，辽宁正业律师事务所律师。上诉人王华芳诉被上诉人铁岭县民赢建筑工程有限公司（原铁岭县泰兴建筑工程公司，以下简称民嬴公司、泰兴公司）、张晓飞房屋买卖合同纠纷一案，铁岭县人民法院于2013年10月13日作出（2011）铁县民一初字第216号民事判决书，宣判后王华芳不服，向本院提起上诉，本院于2014年2月21日以（2013）铁民一终字第679号民事裁定：1、撤销铁岭县人民法院（2011）铁县民一初字第216号民事判决；2、发回铁岭县人民法院重审。铁岭县人民法院另行组成合议庭，于2014年11月25日作出（2014）铁县民一初字第207号民事判决，宣判后，原告王华芳不服，提起上诉，本院于2014年2月21日以（2013）铁民一终字第679号民事裁定，裁定撤销铁岭县人民法院（2011）铁县民一初字第216号民事判决，发回铁岭县人民法院重审。上诉人委托代理人何天武、被上诉人张晓飞及其委托代理人刘昌杰、被上诉人民赢公司经法庭传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王华芳一审诉称：2000年12月6日，被告与李业忠签订购房协议，被告预售铁岭县乡企局院内拟建的点式楼1单元301室，面积105平方米，每平方米950元，竣工时间为2001年8月31日。因被告根本未建该楼，李业忠要求返款，因被告无钱返款，经马庆奎介绍，被告将李业忠的购楼合同转给原告王华芳，并将李业忠的购楼收据涂改后更名为王华芳，购房收据金额为40000元。2001年10月15日，因被告与李业忠签订的点式楼未建，我与被告又重新签订《购房协议书》，被告将其开发的铁岭县乡企局综合楼（即司法局集资楼）3单元101室出售与我，每平方米900元，约定于2002年6月31日交付房屋。购楼款用交纳的40000元（李业忠房款）的房款及被告同意以欠我的87501元欠款抵付剩余房款，但至今被告没有交付房屋。因此，我要求确认我与被告之间的房屋买卖合同有效并要求被告履行合同交付房屋。被告民赢公司一审辩称：民嬴公司所建的乡企局2号楼是经市发改委审批的单位集资楼而不是商品房。乡企局2号楼2001年获批，而商品房预售许可证2004年10月份建设部才颁布施行，所以乡企局2号楼不适用商品房的有关规定。我公司与原告之间的购房协议书应为有效。第三人张晓飞一审述称：2002年12月6日，我与被告签订购楼合同书，被告将铁岭县乡企局集资楼3单元东侧一层，即101室，建筑面积146平方米，每平方米950元，2003年8月30日交工，现我已交付全部房款。2010年4月10日，被告将钥匙交我并已入住。原告所购买的楼房不是第三人所购买的楼房，原告请求对象错误应予驳回。原告与被告于2001年10月15日，签订购楼协议。原告购买被告所建铁岭县乡企局院内楼房3单元101室，建筑面积95.66平方米，每平方米900元，进户时间2002年6月31日。该合同上的建筑面积与我所购买的房屋面积相差52平方米，根据被告民嬴公司与铁岭市华夏水泥制品公司所签的协议该楼房的单元门应是从东往西数，而铁岭市规划局要求是从东往西数。原告签订购买楼房是在铁岭市规划局审批之前，应为现在的2单元102室。原审法院经审理查明：被告经有关部门审批在原铁岭县乡企局院内筹建铁岭市司法局集资楼。2000年12月6日，被告与李业忠签订购房协议，被告预售李业忠铁岭县乡企局院内拟建的典式楼1单元301室，面积105平方米，每平方米950元，竣工时间为2001年8月31日。因被告未建该楼，李业忠要求返款，由于被告无钱返款，经马庆奎介绍，被告将李业忠的购楼合同转给原告王华芳，并将李业忠的购楼收据涂改后更名为王华芳，购房收据金额为40000元。2001年10月15日，因被告与李业忠签订的典式楼未建，2001年10月15日，原、被告又重新签订《购楼协议书》，协议约定原告购买被告所建铁岭市司法局集资楼3单元301室，建筑面积95.66平方米。每平方米900元，进户时间2002年6月31日。分两次交款，第一次交款80%，第二次交款20%进户费进户时一次结清。原告王华芳在协议书上签字，被告盖章。此后，原告王华芳以替被告返还李业忠的购房款40000元，作为该楼的第一笔购房款。用原告与被告在铁岭市银州区人民法院尚欠原告的执行款作为剩余的房款，抵顶被告全部房款。原、被告因财产权属纠纷铁岭市银州区人民法院于2003年作出（2003）铁银民一权初重字第8号民事判决书，经铁岭市银州区人民法院执行后，尚有80000余元未执行，铁岭市银州区人民法院于2006年11月30日对本案争议的3单元101室进行了查封，2008年12月17日对该房进行了续封。2011年3月29日被告同意以尚欠执行款抵顶原告剩余房款。第三人张晓飞与被告于2002年12月6日签订购楼合同。双方约定，被告将其承建的铁岭县乡企局院内的集资楼3单元东侧一层，建筑面积146平方米，每平方米950元，合同签订后第三人交款80000元，于2003年8月30交工等；1单元西侧一层，建筑面积89.6平方米，每平方米900元，卖与第三人。合同签订后第三人交款50000元，于2003年8月31交工等。第三人张晓飞、被告法定代表人陈助民、李亚军签字。第三人张晓飞分别于2002年12月16日交房款80000元、2002年12月16日交款50000元、2003年5月23日交款50000元、2003年5月29日交房款50000元、2004年7月14日交款5700元、交铁岭天福房地产开发有限公司6418元，第三人共计交款242118元。2010年10月16日入住本案争议楼房。被告在与华夏水泥制品公司达成协议后，铁岭市规划局审批前该争议楼盘的单元门曾经从西往东数。原被告之间的在被告与华夏水泥制品公司签订协议之前签订购楼协议。原告在2010年曾经在东起2单元102室放置过物品。被告法定代表人陈助民因本案争议楼盘的销售行为构成非法经营罪、合同诈骗罪被昌图县人民法院以（2012）昌刑初字第00299号刑事判决书判处陈助民有期徒刑16年，现在沈阳第一监狱服刑中。原审法院认为：被告的法定代表人陈助民因本案楼盘的销售行为业经人民法院认定为构成合同诈骗罪、非法经营罪以及被告未取得开发资质、未取得销售许可，其行为违反了相关法律的强制性规定，应属无效。原告请求确认合同有效、继续履行合同的请求，因合同无效而没有请求的事实及法律依据，本院不予以支持。但被告因该合同所取得的购楼款，因合同无效应予以返还，被告因过错给原告造成损失的应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告王华芳与被告铁岭县民嬴建筑工程有限公司签订的购房协议无效；二、被告铁岭县民嬴建筑工程有限公司与本判决生效之日起十日内返还原告交付的购楼款40000元，并从2001年12月30日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至给付之日止；三、第三人在本案中不承担民事责任。四、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费100元，由被告铁岭县民嬴建筑工程有限公司承担。王华芳的上诉请求和理由是：请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。理由是一是原审认定上诉人与民赢建筑公司商品房买卖合同无效一节认定无效的事实错误，引用的证据即陈助民刑事判决书与本案无关联，并存在适用法律错误。办案程序违法，擅自将第三人张晓飞在放弃诉权撤诉的情况下，无原因列入本案为第三人，属法官滥用司法权。二是上诉人购房行为是真实的交易行为，上诉人实质交付购房款才取得合同主体资格。从合同法规定审查上诉人的交付方式，上诉人签订的合同符合当时法律规定，故一审法院认定合同无效是错误。三是被上诉人的法定代表陈助民诈骗罪、非法经营罪的犯罪事实是成立的，但此人的犯罪行为与上诉人购房行为无关。因为从犯罪的受害者上诉人不是受害者，从财产的关联性，上诉人当年交纳的房款从陈助民犯罪侵害对象也对此款无关。陈助民不是骗上诉人才犯罪，陈助民代表公司认可上诉人购房事实，而今天诉讼到法院也是因第三人非法侵入住宅，致使无法让上诉人实现合同目的。从上诉人与被上诉人开发公司购房所涉标的物是客观存在的，被上诉人开发公司没有虚假建房事实。从物的交付，被上诉人有实物，所以不存在欺诈。原审判决合同无效是错误的。四是原审适用法律错误，错误的适用最高法院商品房司法解释，违反法律溯及力的规定。上诉人购房于2000年行为时有效的法律中没有该商品房司法解释；从该司法解释规定中明确规定从2003年开始实施。原审违背该规定。五是本案没有同案同判，民赢公司的出售行为不仅与上诉人签定合同，2009年还与韩丹、邓峰林、张清海、张丽签订合同，法院判决已确认内容一样的合同有效，（2010）铁县民一初字第450号民事判决，（2009）铁县民一初字第697号，（2011）铁银民一初字第00025号，（2011）铁民一终字第00589号民事判决已生效，从法律适用看没有同案同判。六是法官与第三人存在串通办案嫌疑。张晓飞一审答辩：一是上诉人诉求购买的房屋与答辩人所购买的房屋不是同一房屋。二是第三人所购房屋合法合理，应受到法律保护。经审理查明：原审认定的事实基本属实。本院认为：被上诉人民赢公司与王华芳签订的购楼合同应确认有效。被上诉人民赢公司的法定代表人陈助民虽因诈骗行为被追究刑事责任，但其代表民赢公司作出的民事行为仍然是有效的，依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第58条，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失，企业法人应当承担责任。故上诉人请求确认购楼合同有效的诉讼请求应予支持。关于被上诉人张晓飞提出民赢公司与华夏水泥公司签订的联合建楼协议书，明确西起一、二、三单元住宅楼，上诉人购买的房为3单元101室，而在县泰兴建筑公司办理建设工程许可证时，该楼又改为东起一、二、三、四单元，上诉人购买的房屋是现在的二单元102室，而不是现在的3单元101室一节，因上诉人王华芳于2001年10月15日与被上诉人民赢公司签订协议，该协议的签订时间是在民赢公司与华夏水泥公司签订协议书的前一天，且上诉人与被上诉人均认为上诉人购买的是被上诉人张晓飞购买的房屋，故被上诉人张晓飞的该项主张不予支持。关于上诉人要求继续履行合同的诉讼请求，因被上诉人张晓飞与民赢公司签订的购楼合同也应确认有效，且已实际入住多年，上诉人与被上诉人民赢公司签订的合同无法履行，故上诉人要求继续履行合同不予支持，但被上诉人民赢公司应向上诉人支付不能交付楼房而给上诉人带来的经济损失，赔偿标准以上诉人所交房款在相同地点购买同类楼房所需价款的差价为宜。原审审理期间上诉人向法院申请对该楼房现值进行鉴定，但因没有交付鉴定费，鉴定无法进行，故对于此节诉讼请求，应给上诉人保留诉权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销铁岭县人民法院（2014）铁县民一初字第207号民事判决第一项，即原告王华芳与被告铁岭县民嬴建筑工程有限公司签订的购房协议无效；第二项，被告铁岭县民嬴建筑工程有限公司与本判决生效之日起十日内返还原告交付的购楼款40000元，并从2001年12月30日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至给付之日止；二、维持铁岭县人民法院（2014）铁县民一初字第207号民事判决第三项，即被上诉人张晓飞不承担民事责任。第四项，驳回原告的其他诉讼请求；三、上诉人王华芳与被上诉人铁岭县民赢建筑工程有限公司签订的购房协议有效。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人铁岭县民赢建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 晶审 判 员 刘 飞代理审判员 田 宇二〇一五年四月一日书 记 员 李雪莹 更多数据：