（2015）二中保民终字第0007号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-04-21
案件名称
高港强与王翠华、孙严华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高港强,王翠华,孙严华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第七十五条第一款，第九十二条第一款，第一百四十四条，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中保民终字第0007号上诉人（原审被告）高港强，男，1967年10月18日出生，汉族。委托代理人孙景芳，天津滨新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王翠华，女，1964年4月21日出生，汉族。委托代理人张玮，天津高地律师事务所律师。原审被告孙严华，男，1962年12月14日出生，汉族。上诉人高港强与被上诉人王翠华、原审被告孙严华因房屋买卖合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2014年3月3日受理，于2014年9月5日作出（2014）滨功民初字第710号民事判决。一审判决后，高港强不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人高港强的委托代理人孙景芳，被上诉人王翠华的委托代理人张玮，到庭参加诉讼。原审被告孙严华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1988年9月，王翠华与孙严华登记结婚；2013年9月2日，二人协议离婚。2003年4月29日，以孙严华名义购买了坐落天津经济技术开发区黄海路X号X号底商，房屋面积81.51平方米，即本案讼争房屋。2012年2月27日，孙严华手写《协议书》，载明如下内容：“今有孙严华和王翠华一事，因孙严华在外面做一些事情及孙严华所欠下的所有钱款，都有我孙严华一人承担。关于房产及孩子问题，我孙严华和王翠华离婚后，所有房产物品及孩子都有王翠华所有，我孙严华离婚后，一人独自离开住房及底商，这是我自愿的，以后如有一事找我的事情，如法院等，我积极配合。”2013年6月24日，孙严华与高港强签订《房屋买卖合同》，约定由高港强购买讼争房屋，价款为2000000元，高港强一次性支付孙严华1200000元，诉争房屋有800000元贷款未清，由高港强一次性清贷。同日，高港强向孙严华转账支付1128000元，孙严华出具收条，载明其收到人民币1200000元。2013年9月2日，王翠华与孙严华在民政部门办理离婚手续，并签订了《离婚协议》。该协议载明：“王翠华与孙严华于1988年9月7日自愿结婚，现因感情不和分居5年等，双方自愿同意离婚，关于财产及子女问题约定：一、女儿由王翠华抚养，孙严华每月支付女儿生活费2000元；二、关于财产分割，现有住宅一套开发区黄海路荣鑫园X-X-XXX归王翠华所有；三、关于债权债务处理一切都由孙严华自己承担。”原告王翠华的诉讼请求：1、确认被告高港强与被告孙严华签订的关于买卖天津经济技术开发区黄海路X号X号底商《房屋买卖合同》属于无效合同；2、诉讼费由二被告承担。被告高港强答辩称，2013年初，孙严华欲出售讼争底商房屋，高港强得知后表示愿意购买，在查看房产所有权证后确认该房屋登记在孙严华名下，双方于2013年6月24日签订了房屋买卖合同。因此该合同系当事人真实意思表示，且高港强向孙严华支付了对价。高港强知晓孙严华与王翠华在讼争底商经营洗车行，高港强经常到该洗车行洗车，房屋买卖合同订立后因找不到孙严华办理过户手续时找过王翠华，因而王翠华对买卖房屋事实知情，该合同真实有效。同时，孙严华书写的2012年协议书是附条件的离婚协议，该协议并未发生法律效力，不构成赠与，且2013年王翠华与孙严华的离婚协议书没有约定讼争房屋的归属，因此对于讼争房屋已经出售的事实，王翠华应当知情。故，请求驳回原告王翠华的诉讼请求。原审法院认为，关于讼争房屋的所有权问题，原告主张被告孙严华将讼争房屋赠与给原告，但根据被告孙严华于2012年2月27日书写的《协议书》，从其实质内容上均体现了原告与被告孙严华关于离婚及财产分割的约定，该协议书系离婚协议，并非原告所主张的赠与协议。同时，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十四条规定，当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。被告孙严华书写《协议书》后，双方并未办理离婚手续，而是直至2013年9月才办理了离婚手续。故，该《协议书》并未发生法律效力。原、被告于1988年缔结婚姻关系，而讼争房屋购买于2003年，系婚姻关系存续期间购买，是原告与被告孙严华的夫妻共同财产。直至2013年9月，二人办理离婚手续时双方也没有对讼争房屋进行分割，仍属于二人共同所有。关于被告高港强与被告孙严华于2013年6月24日所签订的《房屋买卖合同》效力问题，由于讼争房屋系原告与被告孙严华夫妻共同所有，被告高港强购买讼争房屋应征得原告的认可或追认，否则被告孙严华处分财产构成无权处分。讼争房屋虽登记在被告孙严华名下，但被告高港强陈述知晓其与原告用讼争房屋共同经营洗车行，在购买房屋时被告高港强仅仅看了房屋所有权证，没有证据表明被告高港强明确征询原告意见。同时根据《离婚协议》内容显示，原告与被告孙严华因感情不和，早已分居多年，原告对被告孙严华出售房屋一事也无从知晓。且被告高港强陈述系在合同订立后因找不到被告孙严华办理过户手续时找过原告，据此可以认定被告高港强与被告孙严华在订立房屋买卖合同时，原告并不知情，且在事后亦对该合同没有进行追认，故被告孙严华处分讼争房屋构成无权处分。此外，可与无权处分相对抗的是善意取得制度，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。根据前述规定，被告高港强若构成善意取得应满足三个条件：受让人为善意，已经支付合理对价，已经办理产权登记手续，此三个条件缺一不可。就本案而言，被告高港强在明知原告与被告孙严华存在夫妻关系的情况下并未征询原告的同意，其只是简单信赖房产证的登记信息，而没有对房屋的现状及是否存在其他影响交易的情况进行实地考察，显然是没有尽到购房人的最基本的合理注意义务，故不能确认被告高港强的善意买受人地位。此外，被告高港强尚有部分房款未支付。至于办理产权登记手续问题，直至本案诉讼辩论终结，讼争房屋现仍登记在被告孙严华名下。因此，被告高港强不满足善意取得的要件。综上，被告孙严华未经共有权人同意，擅自处分共有财产，构成无权处分，故确认被告孙严华与被告高港强于2013年6月24日所签订的关于天津经济技术开发区黄海路X号X号底商的房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认被告孙严华与被告高港强于2013年6月24日所签订的关于天津经济技术开发区黄海路X号X号底商的房屋买卖合同无效。案件受理费80元，公告费560元，由被告高港强与被告孙严华负担。上诉人高港强不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回被上诉人王翠华的原审诉请。事实和理由：孙严华与王翠华原系夫妻关系，孙严华出售讼争房屋的行为系表见代理行为，而非无权处分，讼争房屋登记在孙严华名下，孙严华享有处分权，高港强购买讼争房屋时该房屋用于经营洗车行，王翠华一直参与经营与管理，因此高港强有理由相信王翠华对于孙严华出售讼争房屋是知情且同意的；关于善意取得制度中的“善意”，应当考虑以下几个因素，即受让人是否有知情的义务、受让人是否支付了合理的对价，本案中，高港强在主观上是善意的，且售房款没有明显低于市场价格，尚有部分房款未付也是因为按照合同约定剩余房款是为讼争房屋清偿贷款，因孙严华不知何原因迟迟未露面才未能支付，亦未能办理过户手续。被上诉人王翠华答辩要求驳回上诉，维持原判。原审被告孙严华未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。二审审理期间，上诉人提交另案裁定书，证明在本案成讼之前，高港强已经另案诉讼孙严华协助办理讼争房屋过户手续，该案现中止审理。被上诉人对该裁定书的真实性无异议，但不认可与本案的关联性。本院经质证认为，该证据与本案不具有关联性，故不予采信。二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案讼争房屋系在王翠华与孙严华夫妻关系存续期间以孙严华名义购买所得，依据前述法律规定，属于王翠华与孙严华共同所有。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。依据法律规定并结合本案事实，本院分析阐述如下：第一、王翠华对于孙严华向高港强出售讼争房屋是否知情且作出同意的意思表示，对于该问题，应由高港强承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条第一款规定，人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。高港强以孙严华手写《协议书》与《离婚协议》关于房屋的表述不一致为由，主张王翠华明知孙严华出售讼争房屋。经查，孙严华手写《协议书》的日期为2012年2月27日，《离婚协议》的日期为2013年9月2日，虽然前述两份协议关于房屋的表述不完全一致，但是该情节并不能证明高港强主张的“王翠华明知孙严华出售讼争房屋”的事实依法成立。与此同时，高港强陈述，在其与孙严华洽商讼争房屋买卖事宜之时，王翠华虽未直接参与洽谈，但应是明知的。除个人陈述以外，高港强未能提交其他证据予以佐证。王翠华不认可高港强的陈述内容。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。据此，根据现有证据不能认定王翠华对于孙严华向高港强出售讼争房屋系知情且作出同意的意思表示。第二、关于“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”问题。高港强主张其系善意第三人，且已支付合理对价，系因孙严华的原因造成对价未支付完毕且未办理产权登记手续。本院认为，根据法律规定，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准之一，高港强在购买讼争房屋之时明知讼争房屋登记在孙严华名下，属于“善意”，但是，法律同时规定“支付合理对价并办理产权登记手续”亦为要件，现高港强并未支付完毕合理对价，且未办理产权登记手续是客观事实，法律并未规定例外情形或免责事由，因此高港强确不符合法律规定的善意取得的要件。此外，高港强的其他上诉理由，亦依据不足，不能成立。原审法院对本案处理结果正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费200元，均由上诉人高港强负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵志宏代理审判员 李 敏代理审判员 滕光鑫二〇一五年四月一日书 记 员 李冬梅速 录 员 卢 山 百度搜索“”