（2014）岳民初字第2205号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-10-19

案件名称

湘潭国家高新技术创业服务中心与湘潭市衪施尔生物科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

湘潭市岳塘区人民法院

所属地区

湘潭市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湘潭国家高新技术创业服务中心,湘潭市衪施尔生物科技有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条

全文

湖南省湘潭市岳塘区人民法院民事判决书（2014）岳民初字第2205号原告湘潭国家高新技术创业服务中心，住所地湖南省湘潭市岳塘区书院路**号。法定代表人贺树峰，该中心主任。委托代理人曾磊，湖南湘君律师事务所律师。委托代理人夏晶满，湖南湘君律师事务所律师。被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双拥路27号创新创业园A1栋402号。法定代表人胡颂军，该公司总经理。原告湘潭国家高新技术创业服务中心与被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成由审判员刘献文担任审判长，代理审判员彭兵、人民陪审员彭丹参加的合议庭，代理书记员周莎担任法庭记录，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告湘潭国家高新技术创业服务中心的委托代理人曾磊、夏晶满，被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司的法定代表人胡颂军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭国家高新技术创业服务中心诉称：2010年11月26日，原、被告双方签订《湘潭火炬创新创业园场地租赁合同》，约定租赁期限、租金及相关费用、违约责任等内容。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告一直未依约完全履行付款义务。鉴于原告多次催告后被告拒不支付的情况，原告于2014年9月2日向被告送达了关于解除租赁合同等事宜的《通知》，至此，原、被告解除了租赁合同关系。至今，被告尚欠原告租金及相关费用，且未返还租赁场地。原告为维护自身合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告返还其占有使用的中心孵化区1号标准厂房；2、被告向原告支付欠交的租金、物业管理费及维护费107712元，支付欠交的水电费5697.3元，以及支付从2014年8月31日起后续房屋占有使用费（计算至被告向原告交付租赁物之日止）；3、判令被告向原告支付违约金9658.946元（截至2014年8月31日）及后续违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。原告湘潭国家高新技术创业服务中心为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告营业执照、组织机构代码证复印件，拟证明原、被告主体适格；2、房屋产权证、资产授权管理委托书，拟证明原告是适格主体，原、被告所签合同合法有效；3、《租赁合同书》，拟证明截至2014年8月31日，被告应向原告支付租金及物业管理费用共计151470元，原告有权解除合同，要求被告退出场地，并按延期退场地的天数加收两倍租金，此外不予退还已收合同履约金；4、《祂施尔用电情况》，拟证明被告租赁场地后，实际并未开展生产经营，截至2014年7月，被告应付电费5697.3元；5、付款凭证，拟证明截至2014年8月，被告欠付租金及费用107712元，电费5697.3元，已构成严重违约；6、《通知》，拟证明原告与被告已于2014年9月2日解除了租赁合同关系，被告应立即支付欠款并退出场地，被告逾期退出场地应按两倍租金标准支付占有使用费；7、《入园协议》、《医疗分类目录》，拟证明被告从事的医药缝合线生产项目需依法取得《医疗器械生产企业许可证》和《医疗器械产品生产注册证书》后才能进行生产，而被告未取得该资质许可文件，不具备生产经营资质条件；8、《湘潭高新区管委会、湘潭市劳动和社会保障局关于印发﹤湘潭大学生科技创业基地管理办法（试行）﹥的通知》（潭高发（2009）28号），拟证明被告不符合享受创业场所使用费用补贴的政策要求，无权要求原告支付场地使用费补贴。被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司辩称：第一，被告承认履行合同过程中存在部分租金、物业管理费及维护费、水电费支付不及时的情况，但该情况出现并非被告主观恶意，而是因为企业亏损严重，经营处于基本停滞状态；第二，原告在诉状中提出解除租赁合同关系的表述，被告认为原告未尽到充分的告知义务，原告仅仅于2014年9月2日在被告所租赁生产厂房门口张贴《通知》，并未进行充分有效的传达，导致被告无法及时就此事提出异议和解决方案，并非被告的主观恶意拖延；第三，关于租金的计算，被告认为合同明确约定租金优惠补贴为8元／平米／月，即实际有效租金为2元／平米／月，且2011年原告按时支付租金后收到了被告通过转账支付的生产场地租金优惠补贴，因此合同中关于租金优惠补贴的约定系双方真实意思表示，租金应按实际有效租金2元／平米／月计算。被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司为支持其辩称意见，向法院提交如下证据：9、中国人民银行支付系统专用凭证、中国工商银行客户存款对账单、收据2张（其中生产场地扶持补贴24624元，住房补贴1820元），拟证明合同约定的8元／平米／月的补贴是双方真实意思表示，且得到实际执行，后续应继续执行。经法院组织质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5、7均无异议；对证据4的具体用电情况不清楚，但是如果实际发生愿意承担；对证据6是否签收不清楚，按照片显示是贴在厂房门口；对证据8的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告2010年、2011年是按补贴的政策交费的。原告对被告提交的证据9的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，被告主张的该两项费用项目名称与本案所设合同中规定的补贴项目不一致，数额与合同约定的标准计算出来的数额也不一致，即使被告享受补贴政策，因其违约未履行付款义务，也无权继续享受政策扶持。本院对原、被告提交的证据认证认为：证据1、2、3、5、7，双方当事人均无异议，本院予以认可；证据4，用电情况有相应的记录，且与原、被告陈述的经营情况相匹配，同时被告不能提出相反证据推翻，本院予以认可；证据6，有相应图片，且被告承认系张贴于厂房门口，本院予以认可；证据8，本院认可其真实性、合法性，但该通知并不能否认租赁合同书中关于8元／平米／月补贴的效力；证据9，收据和凭证相互印证，本院予以认可。根据以上认定的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月26日，原、被告双方签订了一份编号为NO.20100038—DXS的《湘潭火炬创新创业园场地租赁合同》，合同约定原告将其受托管理的中心孵化区1号标准厂房306平方米生产用房出租给被告生产、经营，租赁期限自2010年12月1日起至2013年12月1日止，租金标准为10元／平方米／月，物业管理费为0.5元／平方米／月，维护费用为0.5元／平方米／月，生产用水费、电费按实收取，及时结清，本合同租赁期内按照大学生创业基地政策，原告每月补贴被告场地租赁费用8元／平方米／月，每年一次性兑现返还，租金及其他相关费用按季交纳，被告在每季度第一个月5日前将当季应缴租金和费用交付给原告。合同还约定，若被告超过合同付款期5日未交租金及相关费用的，原告可按每日租金的3%收取滞纳金；若在发出催费欠缴通知后15日内仍未支付的，视为被告主动终止合同，原告有权要求其限期退出租用场地。合同第八条第10款还约定，被告在原告限期腾出场地通知期限内未退出租用场地的，则每逾期一天，按两倍加收房租，不退还被告已交合同履约金。合同期满，被告如需续租，需在租期届满前一个月向原告提出书面申请，经原告同意并就租期及承租价格等重新协商后，续签合同。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告未依约完全履行付款义务。合同到期后，原、被告没有续签合同，但被告依旧占有租赁的生产用房。原告于2014年9月2日将关于解除租赁合同等事宜的《通知》张贴于被告所租赁的厂房门口，要求被告在收到通知后15个日历日内，搬出所租赁场地，并将场地完好返还原告。按合同约定，截至2014年8月31日，被告尚应付租金、物业管理费及维护费107712元（未扣除相应补贴），应付水电费5697元（原告诉请水电费为5697.3元，根据《祂施尔用电情况》相关数据显示为5697元）。本院认为，原、被告签订的《湘潭火炬创新创业园场地租赁合同》系原、被告双方真实意思之表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同期满后，双方未再签订书面合同，但被告继续使用租赁场地，应视为原、被告建立不定期租赁合同关系，原、被告双方享有的权利和承担的义务与原合同一致。原、被告之间的租赁关系真实、合法、有效，原、被告均应按约定履行各自义务。被告在承租原告交付的租赁物后，未按时支付租金、物业管理费及维护费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任，因此，原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费及维护费、水电费的诉请符合法律规定，本院予以支持，但数额应该据实认定。关于物业管理费及维护费、水电费，根据合同约定的标准计算至2014年8月31日分别为9792元、5697元，关于租金，因为合同中约定了8元／平方米／月的场地租赁费用补贴，被告拖欠租金的行为并不影响该约定的效力，因此在计算租金时应该将补贴予以扣除，实际租金应该按2元／平方米／月计算，根据该标准计算租金至2014年8月31日所得出的数额为19584元，因此，在此范围之内的租金、物业管理费及维护费、水电费，本院予以支持。关于《湘潭火炬创新创业园场地租赁合同》解除的问题，原告于2014年9月2日将解除合同的通知张贴于被告租赁的生产厂房门口，因该租赁厂房系实际租赁标的，原告张贴通知的行为应视为送达，可以产生解除合同的法律效力，双方租赁合同关系解除后，被告应将租赁房屋交还原告，本院对原告请求判令被告向原告返还其占有使用的中心孵化区1号标准厂房的诉讼请求予以支持。同时，被告应在收到通知后15个日历日内也即2014年9月17日前腾出所租赁场地，根据合同约定，被告逾期腾出场地，原告有权按二倍加收房租，被告应以合同约定租金的两倍为基数自2014年9月18日起支付逾期未腾房租金直至房屋腾空归还时止，但2014年9月1日至2014年9月17日的租金、物业管理费及维护费仍应按合同约定标准计算，计算出来的数额为520.2元，该笔费用包含在原告的后续房屋占有使用费诉请中，被告需支付给原告。因合同约定按所欠租金及费用的3%每天收取滞纳金，原告在降低违约金计算标准的基础上请求判令被告向其支付违约金9658.946元（截至2014年8月31日）及后续违约金的诉讼请求并未违反合同约定以及法律规定的标准，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告湘潭国家高新技术创业服务中心返还其占有使用的中心孵化区1号标准厂房；二、被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告湘潭国家高新技术创业服务中心支付欠交的租金、物业管理费及维护费29896.2元，水电费5697元，违约金9658.946元，共计45252.146元；三、被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告湘潭国家高新技术创业服务中心支付后续房屋占有使用费（具体金额为以合同约定租金的两倍为基数，自2014年9月18日起计算至被告向原告返还租赁物止）及后续违约金（具体金额以所欠费用为基数，按照银行同期贷款利率自2014年9月1日起计算至被告向原告返还租赁物止）；四、驳回原告湘潭国家高新技术创业服务中心的其他诉讼请求。本案案件受理费2760元，由原告湘潭国家高新技术创业服务中心负担1745元，由被告湘潭市衪施尔生物科技有限公司负担1015元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审　判　长　　刘献文代理审判员　　彭　兵人民陪审员　　彭　丹二〇一五年四月一日代理书记员　　周　莎附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”