（2015）佛中法民三终字第78号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-26
案件名称
黄雪鹄、佛山市弘力房地产开发有限公司与商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄雪鹄,佛山市弘力房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第78号上诉人（原审原告）：黄雪鹄，女，1968年3月13日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：黄金堂，广东法岸律师事务所律师。委托代理人：黄淑卿，广东法岸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市弘力房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄伦炎。委托代理人：韦远泉，男，1987年7月24日出生，住山东省济南市，系该公司员工。委托代理人：杨永坚，男，1971年4月4日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。上诉人黄雪鹄、佛山市弘力房地产开发有限公司（以下简称弘力公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭于同年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人黄雪鹄的委托代理人黄金堂，上诉人弘力公司的委托代理人韦远泉、杨永坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年12月12日，黄雪鹄（买受人）与弘力公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（含附件），约定黄雪鹄向弘力公司购买佛山市禅城区XX路X号X座110X房，建筑面积74.68平方米，套内建筑面积53.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.77平方米。合同主要约定：“……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11312.47元，总金额（人民币）陆拾万玖仟捌佰伍拾伍元。……第五条面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出款退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日至为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%……”。合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“因计价面积误差而导致房价退补的，按如下方式累加计算：1、误差比绝对值在±0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿。2、误差比绝对值0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。3、实测计价面积少于合同约定计价面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4、实测计价面积大于合同约定计价面积且面积误差比绝对值增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值超过3%（不含本数）部分的房价款按半价由买受人承担。5、合同第五条与本条款有冲突的，双方同意以本条款的约定为准。”合同签订后，黄雪鹄依约定金额向弘力公司支付购房款609855元，弘力公司于2013年10月25日向黄雪鹄开具上述金额购房发票，发票记载涉案房屋建筑面积68.92平方米、单价8848.74元／平方米。2011年7月20日，弘力公司将涉案商品房交付给黄雪鹄使用，晚于合同约定的2010年10月31日，弘力公司陈述其已向黄雪鹄支付逾期交房违约金。黄雪鹄于2013年11月13日取得涉案房屋的产权登记，房地产权证登记的房屋建筑面积为68.92平方米，套内建筑面积为53.91平方米。另查明，2012年3月29日，佛山市禅城区房地产交易中心出具佛禅房测（2012）054号《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书（XX路X号测绘报告）》（以下简称《房屋测绘报告书》），上载：“……五、测量结果：XX路X号商住楼地下室是停车场，首、二层是商场，三层以上是住宅，总建筑面积为24589.01平方米。其中：……3、XX路X号三至五层住宅建筑面积6258.46平方米，其中套内建筑面积3657.52平方米，共有建筑面积2600.94平方米，共有建筑面积分摊系数0.711121；……5、XX路X号二幢是钢混十五层的住宅，建筑面积3802.37平方米，其中套内建筑面积2828.07平方米，共有建筑面积974.30平方米，共有建筑面积分摊系数0.344511；二幢共有住宅50个单元。6、XX路X号三幢是钢混十六层的住宅，建筑面积5390.05平方米，其中套内建筑面积4216.07平方米，共有建筑面积1173.98平方米，共有建筑面积分摊系数0.278454；三幢共有住宅64个单元。……”针对涉案房屋所在项目的测绘有关问题，应原审法院（2013）佛城法民一初字第1257号案之调查，佛山市禅城区房产测绘和交易中心（以下简称交易中心）于2014年2月11日向原审法院出具《关于对（2013）佛城法民一初字第1257号调查函的复函》（以下称简称《复函》）。《复函》认为，涉案XX美寓项目系根据弘力公司提供的佛山市禅城区发展规划和统计局建（构）筑物工程规划条件核实意见（案卷编号：F110902A01）和经佛山市规划部门审批的建筑图纸等材料，经该中心现场测量，依据《房产测量规划》（GB／T17986-2000）和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号）的有关规定，绘制房屋分层平面图和计算建筑面积，并经弘力公司确认后于2012年3月29日出具了《房屋测绘报告书》。《复函》还明确，该测绘报告书经重新复核后，房屋分层平面图绘制、共有建筑面积的分摊认定和面积计算都符合《房屋测量规范》的要求。再查明，涉案楼盘姜北等部分业主就所购房屋面积差异退款纠纷向原审法院对弘力公司提起民事诉讼，弘力公司不服原审法院作出的（2013）佛城法民一初字第1257号民事判决，上诉于本院。本院于2014年7月29日作出（2014）佛中法民一终字第1479号终审民事判决，认定交易中心出具的《房屋测绘报告书》对涉案房屋的相关共有建筑面积及公摊系数的计算符合国家质量技术监督局颁布的《房产测量规范》的相关规定，驳回弘力公司重新测绘之申请。还查明，弘力公司系有限责任公司，经营范围为：房地产信息咨询、室内装修、房地产经营（凭资质证经营）。诉讼中，黄雪鹄、弘力公司共同确认：双方合同只对套内面积差异之处理方式作出约定，对房屋建筑面积差异问题未进行约定。诉讼中，弘力公司申请原审法院对涉案XX美寓项目各套房屋的公摊面积及公摊系数进行重新测定。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，黄雪鹄与弘力公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。黄雪鹄、弘力公司双方均应按照上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于弘力公司抗辩提出导致涉案商品房公摊面积存在差异的原因系佛禅房测（2012）054号《房屋测绘报告书》的公摊系数计算方法错误，根据交易中心2014年2月11日向原审法院出具的《复函》，佛禅房测（2012）054号《房屋测绘报告书》业经弘力公司确认，且该中心经重新复核后，再次确认该报告所涉房屋分层平面图绘制、共有建筑面积的分摊认定和面积计算都符合《房屋测量规范》的要求，并经生效民事判决所确认，故弘力公司的上述抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。如上所述，弘力公司向原审法院申请对涉案XX美寓项目各套房屋的公摊面积及公摊系数进行鉴定已无必要，原审法院依法不予准许。基于上述理由，对于弘力公司提供的证据之《房产测绘资料簿》及相关《测绘资质证书》、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》，原审法院不予采信。本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。经查，黄雪鹄主张的涉案商品房总建筑面积差异情况属实，且比合同约定总建筑面积减少绝对值超过3%。本案中，黄雪鹄与弘力公司签订有《商品房买卖合同》及附件，该合同约定按套内建筑面积计价是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，合同及附件仅约定以套内建筑面积作为计价面积处理面积差异，并未对房屋产权登记的总建筑面积与合同约定的总建筑面积存在差异如何处理进行约定，亦无证据证明双方事后达成相关协议进行补充约定。因此，弘力公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，根据房屋面积差异比例分段累计向黄雪鹄退还相应房款。就本案而言，弘力公司应退房款为75779.47元{609855元÷74.68㎡×［74.68㎡×3%＋（74.68㎡-68.92㎡-74.68×3%）×2］}。对于黄雪鹄主张的利息问题，由于双方在合同中约定按套内面积计价，并约定套内面积差异的处理方式，未就建筑面积差异处理方式作出约定，对于应否退还款项当事人一直存有争议，故黄雪鹄主张利息依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、弘力公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向黄雪鹄退还房款75779.47元；二、驳回黄雪鹄的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取914元，由黄雪鹄负担59元，弘力公司负担855元。上诉人黄雪鹄不服原审判决，向本院提起上诉称：一审以双方未就建筑面积差异处理方式作出约定，双方对此一直存在争议为由，对黄雪鹄的利息主张不予支持，属适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款明确规定出卖人应当向买受人支付利息。请求：一、撤销一审判决第二项，改判弘力公司向黄雪鹄支付利息（以18295.65元为本金自2009年12月12日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2014年10月14日为5305.22元）；二、一、二审诉讼费由弘力公司负担。上诉人黄雪鹄在二审期间未向本院提供新的证据。上诉人弘力公司不服原审判决，向本院提起上诉称：弘力公司开发的佛山市禅城区XX路X号“XX美寓”项目，是包含地下室、商场和住宅的一座多功能综合楼，1-2层为商场，3-5层为公寓，6层起分为三座住宅塔楼。依据《房产测量规范》GB／T17986-2000，“XX美寓”是一幢而不是几幢房屋，应按一幢房屋进行共有面积分摊。交易中心出具的《房屋测绘报告书》及《复函》，对XX美寓”多功能综合楼共有面积按多幢房屋进行分摊计算违反了《房产测量规范》的规定，《房产测绘资料簿》足以证明弘力公司该主张。一审依据《房屋测绘报告书》及《复函》作出的判决严重错误上诉人弘力公司在二审期间未向本院提供新的证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院确认原审查明的事实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，本案双方当事人争议的焦点为：一、涉案房屋的建筑面积是否与商品房买卖合同约定面积不符；二、如存在面积差异，弘力公司应承担的民事责任。一、关于涉案房屋的建筑面积是否与商品房买卖合同约定面积不符的问题黄雪鹄提供的双方签订的商品房买卖合同证明，双方约定涉案房屋套内建筑面积为53.91㎡，共有分摊面积为20.77㎡，涉案房屋建筑面积共74.68㎡；但据黄雪鹄提供的房地产权证书等证据证明，弘力公司交付给黄雪鹄的涉案房屋的套内建筑面积为53.91㎡，共有分摊面积为15.01㎡，涉案房屋建筑面积共68.92㎡。据此，可认定涉案房屋的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。弘力公司认为该结果是因交易中心出具的《房屋测绘报告书》的公摊系数计算方法不当导致，但弘力公司没有证据证明其在交易中心受其委托出具《房屋测绘报告书》后至发生相关纠纷前已就《房屋测绘报告书》向交易中心提出相关异议，相关行政机关亦据此向商品房买受人填发了房地产权证。本院据此认定弘力公司已确认《房屋测绘报告书》的法律效力。且交易中心在相关案件中向原审法院出具的《复函》已明确，经重新复核，XX路X号XX美寓相关住宅共有建筑面积的分摊认定和面积计算符合《房产测量规范》的要求。因此，弘力公司认为交易中心出具的《房屋测绘报告书》关于共有建筑面积及公摊系数的计算方法错误的主张依据不足，本院不予支持，弘力公司请求委托第三方重新进行测绘的申请，本院亦不予支持。二、弘力公司应承担的民事责任问题在本案中，弘力公司向黄雪鹄交付使用的房屋的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，双方对此在合同中没有约定，双方发生争议后又未能对此达成协议。因此，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。原审法院据此判决弘力公司退还面积差异款给黄雪鹄正确，本院予以维持。但依照该条第（二）项“面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，对于面积误差3%（含3%）以内部分，除应当由出卖人返还房价款外，还应计付相应的利息予买受人。本案双方当事人在合同中就交付使用的建筑面积与合同约定不符的处理未作约定，故应适用该处理原则进行处理。原审判决以双方当事人未作约定，对黄雪鹄主张的利息不予支持，不符合上述司法解释的规定，本院应予以纠正。弘力公司应从2009年12月12日起至本判决确定给付之日止以应返还房价款18295.65元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息给黄雪鹄。综上，弘力公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。黄雪鹄的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1329号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1329号民事判决第二项；三、上诉人佛山市弘力房地产开发有限公司应于履行本判决第一项确定的给付金钱义务的同时，支付利息（从2009年12月12日起至本判决确定给付之日止以应返还房价款18295.65元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）予上诉人黄雪鹄。如果上诉人佛山市弘力房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费914元，二审案件受理费1744元，共2658元，由上诉人佛山市弘力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民代理审判员 余珂珂代理审判员 吴媛媛二〇一五年四月一日书 记 员 陆灏珺第12页，共12页 更多数据：搜索“”来源：