（2014）鄂东西湖民商初字第00768号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-10-19
案件名称
戴松炎、褚丽梅与ＸＸ房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
武汉市东西湖区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴松炎,褚丽梅,ＸＸ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂东西湖民商初字第00768号原告戴松炎。委托代理人童清阶，湖北君涛律师事务所律师。委托代理人郑大钧，湖北君涛律师事务所实习律师。原告褚丽梅。委托代理人童清阶，湖北君涛律师事务所律师。委托代理人郑大钧，湖北君涛律师事务所实习律师。被告ＸＸ。委托代理人张朝辉，湖北百思得律师事务所律师。委托代理人孙燕，湖北百思得律师事务所实习律师。原告戴松炎、褚丽梅与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告戴松炎及其与原告褚丽梅的共同委托代理人童清阶、郑大钧，被告ＸＸ的委托代理人张朝辉、孙燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴松炎、褚丽梅共同诉称，2011年4月3日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于武汉市东西湖区吴家山xx大道x栋x层x号商铺租赁给被告使用，租期自2011年4月28日起至2016年4月27日止，每月租金7，000元，一年一付。2011年11月15日，武汉市东西湖区人民政府决定征收上述租赁房屋。2013年1月，原告与政府签订征收补偿安置协议。同日，原告与被告解除租赁合同，并退给被告一个季度租金20，000元，但被告拒绝搬迁，照常营业至2013年5月，拆迁方打围墙时才关门，原告多次与被告联系，拆迁方也多次与被告联系工作，被告仍然拒绝腾房交钥匙。该房屋于2013年5月31日被拆除，被告实际使用该房屋至房屋拆除前2日，即2013年5月29日。由于被告拒绝搬迁导致原告领不到拆迁补偿费和奖金，原告只有在拆迁方的协助下请搬运工将被告的柜台、办公桌等物品搬出，另租赁房屋保管存放。原告和拆迁方均将上述搬迁租房情况告知被告，要求被告尽快将其物品搬离，拆迁方还将搬迁物品拍照留存，但被告至今仍然拒绝搬迁，因此给原告造成巨大的损失。根据合同法的规定，合同解除后，被告必须履行恢复原状的义务，即腾房交钥匙，这是合同义务、法定义务，被告违反合同义务，给原告造成损失，被告必须承担。请求法院判令：1、被告支付房屋占用费28，700元（2013年1月27日至2013年5月29日）；2、被告支付搬运费800元；3、被告自2013年5月29日起至搬迁腾退之日止，按每日100元支付租金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告ＸＸ辩称，被告在双方解除合同后搬走了大部分物品，并未实际经营。原告与吴家山办事处签订了补偿协议并履行后房屋所有权发生转移，原告无权向被告主张房屋占用费，主体不适格。原告并未实际搬迁被告物品并支付搬迁费，也未因保管被告物品支付租金。原告主张的部分费用标准过高，房屋占用费和每日租金过高。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告戴松炎、褚丽梅为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：1、租赁协议书，证明原、被告于2011年4月3日签订租赁合同，约定每月租金7，000元；2、（2013）鄂东西湖民商初字第00228号民事判决书、（2014）鄂武汉中民终字第00496号民事裁定书、（2014）鄂武汉中民申字第00155号民事裁定书，证明房屋征收是政府行为，合同不能继续履行是不可抗力，原告已退还被告租金20，000元，被告租金支付至2013年1月26日；3、通知，证明被告营业至2013年5月，拒绝搬迁；4、征收补偿安置协议书及公证书，证明原告腾房交钥匙以后才能领取过渡费和奖金，因为被告拒绝搬迁，原告未领取上述费用，遭受损失；5、收条，证明原告支出搬运费800元；6、房屋租赁合同、收条及银行电子支付凭证，证明原告为被告保管物品支出费用每日100元，给原告造成损失，截止2014年10月为50，000元；7、银行交易明细，证明2013年1月28日，武汉三和工程置业有限公司向戴松炎支付拆迁补偿款226，810元。被告ＸＸ在举证期限内向本院提交了房屋产权信息查询单，证明原告所称用于存放被告物品的房屋并非汪某所有，原告与汪某签订的协议无效，原告为被告租赁房屋存放物品事实不存在。本院根据原告戴松炎、褚丽梅的申请，通知证人汪某出庭作证，其陈述原告提交的房屋租赁合同、收条及电子支付凭证均属实，其已收到租金50，000元。汪某在武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司工作，戴松炎属于该公司负责拆迁范围内的被拆迁户，2013年1月戴松炎签订征收补偿协议后补偿款全部支付给他，具体是由投资人支付的。其公司的其他工作人员通知了戴松炎、褚丽梅和承租户搬迁，戴松炎、褚丽梅将房屋内的物品搬离，和我公司说没有地方存放东西。我公司说有地方放置物品，就是登记在李所涛名下的xx房开x栋xx层xx号房屋，戴松炎搬来的东西都放在一层房屋内，每天收取100元。和戴松炎的租赁事宜由公司委托汪某办理，吴家山街道办事处不知道此事，戴松炎支付的租金汪某自行处理，没有交给公司。房屋过渡费已经按照征收方案向原告支付。汪某并未就每日100元租金通知承租户，也未与承租户协商此事。本院至田园街原东明药房现场勘察并制作现场勘察笔录及拍摄照片一组，该房屋内堆有桌椅、柜子及伞等物品。经庭审质证，被告ＸＸ对原告戴松炎、褚丽梅提交的证据1真实性无异议，但与本案无关；证据2真实性无异议，该判决书已发生法律效力，但与本案无关；证据3真实性无异议，证明目的有异议，通知是发给褚丽梅的，不是发给被告的，搬迁期限是原告承诺的，与被告无关，也不能证明系被告拒绝搬迁，即使部分物品未搬走也不能证明营业至2013年5月；证据4真实性无异议，关联性有异议，过渡费奖励动迁时间为2012年，原告与拆迁部门签订协议是2013年1月，即使被告拒绝搬迁，原告没有取得奖励也与被告行为无关；证据5真实性、关联性有异议，没有加盖公章，不能证明搬运的是被告的物品；证据6真实性有异议，汪某身份情况和房屋产权不明，标注的地址是否存在存疑，不能证明存放的是被告的物品，不能证明收到的是租金，应提交发票；证据7无异议。原告戴松炎、褚丽梅对被告ＸＸ提交的证据真实性有异议，原告放置被告物品的房屋有两间，被告提供了其中一间房屋的信息查询单，原告租赁的房屋实际是已被征收的房屋，不需要原来房主的同意，由拆迁公司代行权利，汪某是拆迁公司的工作人员。原告戴松炎、褚丽梅对证人证言、现场勘验笔录及照片真实性均无异议。被告ＸＸ对证人证言部分真实性有异议，房屋征收后属于政府，汪某或者拆迁公司都无权出租房屋；对现场勘验笔录、照片真实性无异议，但无法确认物品存放的地点是否是租赁协议约定的地点，无法确认堆放物品的面积，但应小于租赁协议约定的面积。本院对当事人提交的证据及待证事实评判如下：原告戴松炎、褚丽梅提交的证据1租赁协议书，可证明原、被告于2011年4月3日签订《租赁协议书》并约定了各自的权利义务的事实，本院对其真实性予以采信；证据2（2013）鄂东西湖民商初字第00228号民事判决书、（2014）鄂武汉中民终字第00496号民事裁定书、（2014）鄂武汉中民申字第00155号民事裁定书，可证明双方曾因房屋租赁合同产生纠纷并诉讼的事实，本院予以采信；证据3通知系武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处、武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司向被征收户发出的，不能证明系原告戴松炎向被告ＸＸ发出而其拒绝搬迁，本院不予采信；证据4征收补偿安置协议书及公证书可证明原告戴松炎与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处签订《征收补偿安置协议书》的事实，本院予以采信；证据5收条可证明原告戴松炎、褚丽梅搬运被告ＸＸ在租赁房屋内物品时支出的搬运费，本院予以采信；证据6房屋租赁合同、收条、银行电子支付凭证，结合证人汪某的证言，本院对其真实性予以采信，但该房屋已被政府征收，汪某并非该房屋的所有权人，其证言明确表明此事未告知征收单位，其无权代表征收单位收取房租，本院对其证明目的不予采信；证据7可证明武汉三和工程置业有限公司支付拆迁补偿款的时间，本院予以采信。被告ＸＸ提交的房屋产权信息查询单可证明位于武汉市东西湖区xx大道（xx房开）x栋xx层xx号房屋的情况，本院予以采信。对证人汪某的证言，可证明其为武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司员工，其将被征收房屋给戴松炎、褚丽梅存放ＸＸ物品的事实，本院对其真实性予以采信，但该房屋已被政府征收，汪某并非该房屋的所有权人，其证言明确表明此事未告知征收单位，其无权代表征收单位收取房租。对现场勘验笔录及照片，可证明被告ＸＸ物品现在的存放情况，本院予以采信。本院根据当事人提交的证据和庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：原告戴松炎、褚丽梅系夫妻关系。褚丽梅系坐落于武汉市东西湖区吴家山xx大道（吴兴房开）x栋x层x号混合结构一间二层建筑面积108.24平方米房屋的登记所有权人。2011年4月3日，戴松炎（出租方、甲方）与ＸＸ（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于吴家山xx大道（吴兴房开）x栋x层x号商铺（中西自东）一间二层共计108.24平方米门面租赁给乙方使用，租期暂定五年，从2011年4月28日起至2016年4月27日止。乙方向甲方交纳门面租金的时间为前三年租金按每月7，000元整，支付方式为一年一付，共计84，000元；第二年、第三年须从每年的3月18日前交清。后两年租金随行就市。乙方若不按时支付门面租金，甲方有权随时收回门面，因此所造成的损失甲方概不负责。租期内，如遇拆迁，甲方需协助乙方与拆迁方交涉，使乙方获得相应补偿。协议还约定了其他内容。上述协议签订当日，戴松炎将房屋交付给ＸＸ使用，ＸＸ向戴松炎支付了第一年度的租金84，000元。经双方协商确定第二年度租金为80，000元，ＸＸ于2012年4月10日向戴松炎支付租金80，000元。2013年1月，褚丽梅收到武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处房屋拆迁通知，通知要求房屋拆迁。收到拆迁通知后，戴松炎退还ＸＸ第四季度房租20，000元，但ＸＸ并未搬走租赁房屋内的所有物品。2013年1月26日，褚丽梅（乙方、被征收人）与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处（甲方）签订了《吴家山四明路东片（老农科所）旧城改建商服征收补偿安置协议书》，约定甲方受武汉市东西湖区国土资源规划局全权委托，对位于东西湖区吴家山地区四明路东片（老农科所）实施房屋征收安置。乙方坐落于东西湖区xx大道（xx房开）x栋x层x号商铺（由西自东）房屋产权，证号为武房权证东字第××号、48.44平方米用途为商服，武房权证东字第××号59.80平方米，用途为住宅，在征收范围内。甲、乙双方就房屋征收安置达成如下协议：一、乙方被征收商服系私有产权；系混合结构，层数1-2，合法建筑面积108.24㎡，东西湖区人民政府吴家山街办事处同意褚丽梅选择在东西湖区吴家山xx广场xx大道4号楼xx大道东至西x号x-x层商服。建筑面积为108.24㎡，其中一楼建筑面积48.44㎡，净宽3.6m，力柱在相邻两家的交汇处……；二、还建商服与原商服面积差价结算办法……；三、办证费用的处置……；四、临时安置补助费（过渡费）：1、本项目的过渡期为24个月，其过渡费的计算为乙方自腾房交钥匙之日起计算，补助标准为每平方米合法建筑面积每月40元，一楼48.44平方米×40元／平方米×24月=46，502元，二楼59.80平方米×25元／平方米×24月=35，880元，过渡期满后不能安置的，每平方米合法建筑面积每月按50元计算给付过渡费；五、搬迁补助费：根据《方案》和乙方被征收房屋面积，东西湖区人民政府吴家山街办事处应支付乙方搬家补助费600元×2＝1，200元。六、装修补偿费：根据武汉东正房地产事务评估有限公司的评估报告，东西湖区人民政府吴家山街办事处应支付给乙方的房屋装修费为36，960元。七、其它补偿费：（1）一次性经营补偿一楼：48.44㎡×500元／㎡＝24，220元，二楼59.80㎡×300元／㎡＝17，940元。（2）一次性补偿20，000元（3）电话移机400元（4）空调移机400元（5）宽带308元（6）三相电表补偿8，000元（7）自建部分补偿15，000元。以上7项补偿小计为86，268元。八、奖励：根据方案甲方应支付乙方一次性奖励金8，000元。九、以上过渡费、搬家补助费、房屋装修补偿费及附属物补偿费、其他补偿费和奖励金合计214，810元。十、综合计算：1、甲方应付乙方214，810元。本协议签订后，乙方须将房产证、土地证原件交付给甲方；甲方应付乙方款项为乙方签约后3日内一次性支付给乙方……十四、所有征用房屋及地面附着物，一经补偿，其残值物归甲方所有，乙方无权处置。上述协议经湖北省武汉市东西湖公证处公证。褚丽梅与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处签订上述协议后，由武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处委托投资人武汉三和工程置业有限公司于2013年1月28日将该协议中约定的过渡费、搬家补助费、房屋装修补偿费及附属物补偿费、其他补偿费和奖励金共计226，810元支付给戴松炎账户。2013年4月22日，ＸＸ因房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院于2014年3月27日作出（2013）鄂东西湖民商初字第00228号民事判决书，判决：1、戴松炎、褚丽梅赔偿ＸＸ搬迁费1，200元、经营性停产停业损失63，268元、房屋装修损失29，568元，合计94，036元；2、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。后ＸＸ不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2014年6月19日作出（2014）鄂武汉中民终字第00496号民事裁定书，裁定准许ＸＸ撤回上诉，双方按原审判决执行。后戴松炎、褚丽梅不服（2013）鄂东西湖民商初字第00228号民事判决书，向武汉市中级人民法院申请再审，该院于2014年12月22日作出（2014）鄂武汉中民申字第00155号民事裁定书，裁定驳回戴松炎、褚丽梅的再审申请。另查明，坐落于武汉市东西湖区xx大道（xx房开）x栋xx层xx号房屋所有权人为李所涛，该房屋属于武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处吴家山地区四明路东片（老农科所）房屋征收安置范围，并已被征收。汪某系武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司员工。2013年5月29日，戴松炎与汪某签订房屋租赁合同，约定汪某将位于武汉市东西湖区xx房开x栋xx层xx号房屋出租给戴松炎，建筑面积90平方米，租金100元／天，租赁期限为无固定期限，从2013年5月29日起，付款方式为退房时按实际使用天数据实结算，汪某可随时要求戴松炎支付已经使用的天数的租金。同日，戴松炎将ＸＸ未搬走的物品存放于该房屋中，褚丽梅的房屋于2013年5月31日被拆除。原告戴松炎于2014年10月22日诉至本院，要求如诉称。审理中，原、被告意见分歧较大，调解不成。本院认为，原告戴松炎与被告ＸＸ签订的《租赁协议书》，虽然原告褚丽梅作为租赁房屋所有权人未在合同上签名，但其事后对原告戴松炎出租房屋的行为予以追认。因此，本案合同主体是原告戴松炎、褚丽梅与被告ＸＸ，《租赁协议书》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照协议书约定行使权利、履行义务。合同履行过程中，因租赁房屋被纳入政府旧城改建拆迁范围，系因不可抗力致使合同目的无法实现，《租赁协议书》解除。《租赁协议书》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告褚丽梅于2013年1月收到武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处房屋拆迁通知，通知要求房屋拆迁。收到拆迁通知后，原告戴松炎退还被告ＸＸ第四季度房租20，000元，被告ＸＸ支付的租金截止2013年1月27日。被告ＸＸ应及时搬走租赁房屋内的所有物品，但被告ＸＸ并未搬走租赁房屋内的所有物品。2013年1月26日，第三人褚丽梅与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处签订了《吴家山四明路东片（老农科所）旧城改建商服征收补偿安置协议书》，该协议书中约定所有征用房屋及地面附着物，一经补偿，其残值物归武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处所有，褚丽梅无权处分。2013年1月28日，武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处委托投资人武汉三和工程置业有限公司于2013年1月28日将该协议中约定的过渡费、搬家补助费、房屋装修补偿费及附属物补偿费、其他补偿费和奖励金共计226，810元支付给戴松炎账户，同时原告褚丽梅已选择在东西湖区吴家山xx广场xx大道4号楼xx大道东至西x号x-x层商服建筑面积为108.24平方米的房屋。原告戴松炎收到上述款项后，本案涉及租赁房屋归武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处所有，原告褚丽梅即已丧失对本案涉及租赁房屋的处分权和收益权。关于原告戴松炎、褚丽梅要求被告ＸＸ支付2013年1月27日至2013年5月29日期间的房屋使用费28，700元的诉讼请求，本院不予支持。《租赁协议书》解除后，原告戴松炎、褚丽梅应通知被告ＸＸ搬走物品，被告ＸＸ应及时搬走租赁房屋内的所有物品。本案中，原告戴松炎、褚丽梅于2013年1月收到武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处房屋拆迁通知，收到拆迁通知后原告戴松炎退还被告ＸＸ第四季度房租20，000元，被告ＸＸ支付的租金截止2013年1月27日。被告ＸＸ未及时搬走物品的行为属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告戴松炎、褚丽梅应当采取的适当措施是向被告ＸＸ发出书面通知，限定其在合理期限内搬走物品，如不按期搬离，剩余物品由原告戴松炎、褚丽梅自行处置。但实际履行中，2013年1月27日至2013年5月29日长达四个月的期间，原告戴松炎、褚丽梅并未发出通知，在房屋将被拆迁时，未征得被告ＸＸ同意的情形下，与他人另行签订租赁协议存放ＸＸ物品，约定每日100元租金，明显属于扩大损失的行为。此外，原告戴松炎与武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司员工汪某个人签订租赁协议存放ＸＸ的物品，但该房屋属于被武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处征收的房屋，庭审中证人汪某陈述其收取的租金50，000元并未告知武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处，也未上交给武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司或武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处，汪某并无收取租金的权利。关于原告戴松炎、褚丽梅要求被告ＸＸ支付2013年5月29日至搬迁腾退之日至按每日100元支付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告戴松炎、褚丽梅要求被告ＸＸ支付搬运费800元的诉讼请求，虽然其提交的系复印件，但被告ＸＸ有大量物品留在诉争租赁房屋内未搬走，诉争房屋拆迁时原告戴松炎、褚丽梅雇人搬运被告ＸＸ的物品支出800元，属合理费用，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告ＸＸ于本判决生效后十日内向原告戴松炎、褚丽梅支付搬运费800元；二、驳回原告戴松炎、褚丽梅的其他诉讼请求。案件受理费1，788元、财产保全费844元，共计2，632元，由原告戴松炎负担2，582元，被告ＸＸ负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，788元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 恒人民陪审员 马爱国人民陪审员 陈启芳二〇一五年四月一日书 记 员 陶 珊 来自