（2014）鄂武昌民初字第02254号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-06-10

案件名称

武汉市武昌区化工原料公司与武汉聚湘楼餐饮服务有限公司、王俊等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉市武昌区化工原料公司,武汉聚湘楼餐饮服务有限公司,王俊,曾彩萍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二十五条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2014）鄂武昌民初字第02254号原告：武汉市武昌区化工原料公司，住所地武汉市武昌区解放路273号。法定代表人：汪秀丽，总经理。委托代理人：夏琳，湖北鹏展律师事务所律师。被告：武汉聚湘楼餐饮服务有限公司，住所地武汉市武昌区解放路273号。法定代表人：王俊，总经理。委托代理人：陈艳平，湖北道博律师事务所律师。被告：王俊。委托代理人：陈艳平，湖北道博律师事务所律师。被告：曾彩萍。委托代理人：陈艳平，湖北道博律师事务所律师。原告武汉市武昌区化工原料公司（以下简称武昌化工原料公司）与被告武汉聚湘楼餐饮服务有限公司（以下简称聚湘楼公司）、王俊、曾彩萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法由代理审判员张剑独任审理。经原告武昌化工原料公司申请，本院依法委托武汉恒兴源资产评估有限公司对武汉市武昌区解放路273号房屋因火灾造成的财产损失进行评估，该公司于2014年7月2日作出武恒兴源评报字（2014）第1037号《武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失评估项目资产评估报告书》。本案于2014年8月18日公开开庭进行了审理，原告武昌化工原料公司委托代理人夏琳，被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍共同委托代理人陈艳平到庭参加诉讼。被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍对武恒兴源评报字（2014）第1037号《武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失评估项目资产评估报告书》提出异议，经原被告双方同意，武汉恒兴源资产评估有限公司进行了补充评估，于2014年10月29日作出武恒兴源评报字（2014）第1037-1号《武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失评估项目资产评估报告书》。本案现已审理终结。原告武昌化工原料公司诉称：原告与被告聚湘楼公司于2009年10月28日签订了《租赁合同》约定由原告将武昌区解放路273号的二楼、三楼、四楼及上下楼道出租给被告聚湘楼公司从事餐饮经营，租期为半年，从2009年10月21日至2010年4月20日止，租金为每月壹万伍仟元整，由被告每三个月支付一次。合同第八条约定：乙方（被告聚湘楼公司）承租后不得损坏房屋结构，保证房屋完好无损。确保房屋及自身安全，切实做到防火、防盗，因乙方保管不善或过失造成房屋毁损、破坏的，乙方应承担损害赔偿责任。第十八条补充条款第一项约定：乙方对承租房屋进行装修改造应严格按国家规定的建筑标准及规范执行，如因装修改造不符合建筑标准及规范给消费者或甲方及其他承租户造成损失的，均与甲方无关。合同签订后双方按该租赁协议履行，合同到期后，因原告可能面临拆迁及企业改制，双方一直未续签合同，但双方一直按原租赁合同内容继续履行。2014年3月2日23时49分，被告聚湘楼公司在经营中突然发生火灾，经昌公消火认字（2014）第0009号《火灾事故认定书》认定，起火点为聚湘楼公司二楼收银吧台旁的总空气开关处，不排除因电气线路故障发生火灾。在灭火施救过程中，造成原告房屋毁损，经济损失严重，同时造成相临商户和住户经济损失。原告和被告聚湘楼公司之间的租赁关系合法有效，虽合同到期后未续签协议，但被告聚湘楼公司继续使用房屋进行餐饮经营，双方仍按原租赁合同内容继续履行，原租赁合同继续有效。根据合同约定被告聚湘楼公司负责规范装修及保管使用房屋的责任，确保房屋安全，被告聚湘楼公司应对其保管使用不当引起火灾造成原告房屋毁损的经济损失进行赔偿，被告王俊、曾彩萍系被告聚湘楼公司股东，其逃避债务，严重损害了原告利益，对上述责任应承担连带赔偿责任。综上所述，因被告聚湘楼公司承租期间保管使用不当引起火灾造成原告房经济损失，应依法承担赔偿责任，被告王俊、曾彩萍承担连带赔偿责任。为保护原告合法权益向法院起诉，请求法院依法查明事实，支持原告诉讼请求：1、依法判定被告聚湘楼公司承担赔偿原告经济损失暂定50万元（以评估鉴定的损失为准）；2、判定被告王俊、曾彩萍对上述赔偿承担连带责任；3、由被告承担本案全部诉讼费、鉴定费。后原告武昌化工原料公司明确诉讼请求第一项经济损失共计1260542.88元（房屋恢复原状的损失149382.88元、2013年12月至2014年8月租金162000元、垫付的损失109160元、乐友琴行损失840000元）。原告武昌化工原料公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、租赁合同（原件），拟证明原、被告于2009年10月28日签订租赁合同关系，该合同租期为半年，至2010年4月20日到期，合同到期后双方未续签合同，双方为不定期租赁合同关系。证据二、租金收据及付款凭证（原件），拟证明2014年1月16日被告最后一次向原告支付三万三千元房租，交纳房租期间为2013年9月8日至11月7日的房租，并注明还差3000元，被告应向原告支付因火灾给原告造成的租金损失每月1.8万元，从2013年12月份支付至今。证据三、火灾事故认定书（复印件），拟证明2014年3月2日23时49分，被告还在经营中突然发生火灾，该火灾经昌公消火认字（2014）第0009号《火灾事故认定书》认定为：起火点为被告二楼收银吧台旁的总空气开关处，不排除因电气线路故障发生火灾；该火灾给原告及临近商户造成巨大经济损失。证据四、房产证及土地证（复印件），拟证明原告对租赁房屋享有合法产权。证据五、鉴定报告（原件），拟证明原告因被告原因造成火灾造成的房屋损失149382.88元。证据六、房屋租赁合同（复印件），拟证明原告已于2004年与被告王俊建立租赁关系，被告聚湘楼公司于2004年开始就负责装修经营至火灾发生，因此电气线路的装修均由被告聚湘楼公司负责，如产生故障亦是被告聚湘楼公司的责任造成。证据七、防火检查记录表（原件），拟证明原告每年对被告进行防火检查要求被告进行消防及防火安全，被告法定代理人及工作人员进行承诺。证据八、房屋鉴定结论及危房治理通知书（原件），拟证明2014年5月29日原告房屋经鉴定为C级局部危险房屋，武昌区住房保障和房屋管理局向原告下达治理通知书要求及时对危险房屋采取汉理措施，因被告的责任造成原告房屋成为危房。证据九、协议书及收据（复印件），拟证明原告代被告垫付因救火渗水造成周围商户的损失为109160元，该损失应由被告承担。证据十、乐友琴行的损失清单（原件），拟证明乐友琴行主张的救火渗水造成经济损失，该损失应由被告承担。证据十一、被告的企业信息咨询报告（复印件），拟证明被告的合法主体资格。证据十二、被告的工商登记查询（原件），拟证明被告王俊、曾彩萍系被告聚湘楼公司股东，对被告聚湘楼公司逃避债务，损害原告利益的行为，对上述责任应承担连带赔偿责任。被告聚湘楼公司辩称：1、对原告起诉的被告是“武汉市聚湘楼餐饮服务有限公司”，被告公司名称为“武汉聚湘楼餐饮服务有限公司”，原告起诉主体不适格，公司不是原告起诉的被告。2、原告就其诉讼请求的第一项，是暂定损失124万，被告收到的诉状也是50万，也是暂定，与民诉法规定不符。3、原告陈述的事实与公司有关联，公司在此次火灾和承租房屋过程中均无过错，不应承担赔偿责任。本次火灾事故中，原告就其房屋购买了保险，其可以向保险公司索赔，公司在火灾中遭受的损失，因为没有钱交反诉费，也只能自认了。公司认为这次火灾是意外事件。被告王俊和曾彩萍辩称：本案被告聚湘楼公司是有限责任公司，应该由该公司对外承担责任，被告王俊和曾彩萍已经投资到位了，不应该再对公司的债务承担连带责任。被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍为支持其抗辩意见向本院提交如下证据：证据一、聚湘楼公司工商注册资料，拟证明王俊、曾彩萍已经出资到位了，不应承担连带责任。经当庭举证、质证，被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍对原告武昌化工原料公司提交的证据一真实性无异议，但该合同已经履行完毕了，合同第九条有约定，是因为原告原因，不要求聚湘楼公司对房屋进行装修改造，这才造成了火灾；对证据二无异议，被告对2014年3月之前所有的租金已经支付完毕，在另案已经处理了，双方已经进行了质证，在火灾发生之后，原告已经对房屋进行装修拆除，现在已经变成了毛坯房，也就是说聚湘楼公司已经没有承租该房屋了，这期间发生的租金损失应该由原告自行承担；证据三为复印件，不是原件，且火灾事故的原因并不是被告的过错造成的，并不能证明原告所要证明的内容；对证据四真实性不清楚；对证据五评估意见有异议，该评估程序和结果上存在违规，应不予采信；对证据六真实性无异议，是王俊于2004年与原告签订的，已履行完毕，不能证明原告所要证明的事项；对证据七真实性有异议，虽然有王俊的签名，但是明显不是一个人的笔迹，不排除原告方自己编造证据的可能性；对证据八关联性有异议；对证据九真实性、关联性有异议，与聚湘楼公司没有关联性，这是原告与第三人签订的协议，第三方出具的收据，还是复印件；对证据十关联性有异议，与聚湘楼公司没有关联性，这些损失没有其他任何能够认定的相关的凭证佐证；对证据十一无异议；证据十二真实性无异议，但是证明内容有异议，该证据不能证明第二、三被告对第一被告逃避债务，损害原告利益的行为，对上述责任应承担连带赔偿责任。原告武昌化工原料公司对被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍提交的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，出资到位和股东要承担的责任，出资到位只是其在公司成立时的义务，并不影响其在为公司逃避债务等情况下要承担连带责任的，而且其公司在成立时注册资本只有10万，不足以承担其应该承担的债务。本院对双方当事人提交的证据评议如下：原告武昌化工原料公司提交的证据一、二、六、八、十一、十二被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍对其真实性无异议，本院予以采信；证据三、四被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍未提交相关证据予以推翻，本院予以采信；证据五因武汉恒兴源资产评估有限公司进行了补充评估，并作出武恒兴源评报字（2014）第1037-1号《武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失评估项目资产评估报告书》，本院予以采信；证据七中签名与被告王俊签名明显不一致，本院不予采信；证据九仅为复印件无原件核对，且无其他证据予以佐证，本院不予采信；证据十无其他证据予以佐证，本院不予采信。被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍提交的证据一原告对其真实性无异议，本院予以采信。本案在审理过程中，本院依法向武汉市公安局武昌分局消防大队调取询问笔录两份、现场勘查笔录一份及现场勘查方位图一份；双方当事人对上述资料均无异议。经审理查明，2009年10月28日，原告化工原料公司与被告聚湘楼公司签订《租赁合同》，约定：甲方（原告化工原料公司）与乙方（被告聚湘楼公司）于2004年9月21日签订的《租赁合同》期限已自然届满，因乙方要求继续承租，甲方自愿同意将自己所属的解放路273号房屋的二楼、三楼、四楼及上下楼道出租给乙方从事餐饮经营，乙方承租甲方门面房屋的面积范围，原租赁的面积不变，租期为半年，即从2009年10月21日至2010年4月20日止，租金标准为每月租金15000元，租赁期满的次日起3日内，乙方应结清所欠甲方全部款项，腾空场地并将房屋完好的返还给甲方，办完移交手续；乙方对承租房屋进行装修改造应严格按国家规定的建筑标准及规范执行，如因装修改造不符合建筑标准及规范给消费者或者甲方其他承租户造成损失的，均与甲方无关。该合同还对其他事项进行了约定。上述合同履行期限届满后，原被告双方未重新签订合同，由被告聚湘楼公司继续承租该房屋并支付租金。原告化工原料公司与被告聚湘楼公司确认双方在履行合同过程中变更租金为每月18000元。2014年3月2日，原告化工原料公司出租给被告聚湘楼公司经营餐饮的武汉市武昌区解放路273号二楼发生火灾；武汉市公安局武昌区分局消防大队于2014年3月3日作出昌公消认字（2014）第0009号《火灾事故认定书》，对起火原因认定为：起火点为湘聚楼土菜馆二楼收银吧台的总空气开关处，排除放火、飞火、遗留火种引起火灾，不排除因电路故障引发火灾。被告王俊于2014年3月3日在武汉市公安局武昌分局黄鹤楼派出所民警的询问笔录中陈述，菜馆是2004年装修时铺设的电路，总开关在2楼吧台处墙上的铁盒子内，2013年7月进行了部分电路翻新，只是将裸露的电线进行埋管；因为总有消息说汉心地产要拆迁，所以一直没敢在消防硬件上大投入，没安装喷淋和自动报警系统，电路也没有进行大的改造和每年定期检测；我个人对火灾的发生有过失，主要是因为怕拆迁，在消防设施上缺乏维护，对电路一直没有进行专业检测是这次火灾发生的主要安全隐患。经原告武昌化工原料公司申请，本院依法委托武汉恒兴源资产评估有限公司对武汉市武昌区解放路273号房屋因火灾造成的财产损失进行评估，该公司于2014年7月2日作出武恒兴源评报字（2014）第1037号《武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失评估项目资产评估报告书》，载明，经评估，纳入本次评估范围的武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失为149382.88元。该公司于2014年8月21日作出《关于火灾评估鉴定损失范围的说明》，载明，根据火灾评估鉴定损失范围及清单，评估鉴定范围主要为两个方面：房屋建筑装修损失和救火渗水损失，由于各种客观原因，我公司未对救火渗水损失进行评估鉴定，评细如下：1、实际支付的费用难以进行评估鉴定，如第1点申请人垫付赔偿损失，五家共计109160.00元，见协议书；第3点四户屋顶渗水更换线路修复及维修费3万元；2、当事人难以提供评估鉴定所需要的资料，如受损财产的明细清单（包括名称、规格型号、生产厂家、购置时间等）及发票等，如第2点五户财产损失、第5点武汉市武昌公安分局拍摄的渗水受损财产；3、我公司的注册资产评估师不具备对部分渗水受损财产进行评估鉴定的专业胜任能力，如第4点乐友琴行的财产损失。鉴于上述原因，我公司与当事人沟通后，未对救火渗水损失进行评估鉴定，仅对火灾造成的房屋建筑装修损失进行了评估，并出具了武恒兴源评报字（2014）第1037号报告书。被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍对武恒兴源评报字（2014）第1037号《武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失评估项目资产评估报告书》提出异议，经原被告双方同意，武汉恒兴源资产评估有限公司进行了补充评估，于2014年10月29日作出武恒兴源评报字（2014）第1037-1号《武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失评估项目资产评估报告书》，载明，经评估，纳入本次评估范围的武昌区解放路273号因火灾造成的房屋财产损失为106704.93元。原告武昌化工原料公司垫付评估费10000元。另查明，原告武昌化工原料公司于2014年6月23日以租赁合同纠纷为由将被告聚湘楼公司诉至本院，本院于2014年9月22日作出（2014）鄂武昌民初字第03373号民事判决，判决如下：一、被告武汉聚湘楼餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾退其所租赁的武汉市武昌区解放路273号房屋；二、被告武汉聚湘楼餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市武昌区化工原料公司2013年9月8日至2014年3月2日租金71961元。原告武昌化工原料公司于2014年6月5日以租赁合同纠纷为由将案外人邓念国（个体工商户字号武汉市武昌区乐友琴行）诉至本院，双方在审理过程中达成调解协议，本院于2014年9月11日作出（2014）鄂武昌民初字第02949号民事调解书，确认原告武昌化工原料公司应于2014年9月13日之前支付案外人邓念国补偿款84万元。再查明，被告王俊、曾彩萍均系被告聚湘楼公司股东。本案在宣判前，原告武昌化工原料公司自愿放弃对被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍主张乐友琴行损失84万元的诉讼请求。本院认为，原告武昌化工原料公司诉状中所列被告“武汉市聚湘楼餐饮服务有限公司”系笔误，原告武昌化工原料公司已当庭进行变更，被告聚湘楼公司抗辩称被告主体不适格的意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，被告聚湘楼公司在不定期租赁原告武昌化工原料公司房屋期间，进行电线部分翻新，在消防设施上缺乏维护，对电路没有进行专业检测存在过失，导致发生火灾；原告武昌化工原料公司主张被告聚湘楼公司赔偿房屋财产损失106704.93元符合法律规定，本院予以支持。因火灾造成房屋毁损，房屋无法正常使用导致的租金损失系合理损失，被告聚湘楼公司应予以赔偿原告武昌化工原料公司2014年3月3日至2014年8月31日的租金损失为109200元（18000÷30×182）；原告武昌化工原料公司主张2013年12月至2014年3月2日的租金，本院已在另案中予以支持，本案不再予以重复计算。因火灾救火渗水造成其他承租人财产毁损，原告武昌化工原料公司先行赔付的损失，亦应当由被告聚湘楼公司进行赔偿；根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，在本院委托武汉恒兴源资产评估有限公司进行损失评估时，原告武昌化工原料公司未能提供相关材料，导致未能进行损失评估，原告武昌化工原料公司应承担举证不能的法律后果；故对原告武昌化工原料公司主张垫付的损失109160元由被赔偿的诉讼请求本院不予支持。原告武昌化工原料公司自愿放弃对被告聚湘楼公司、王俊、曾彩萍主张乐友琴行损失84万元的诉讼请求，本院予以确认。根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”的规定，被告聚湘楼公司应以其公司全部财产承担责任；原告武昌化工原料公司主张对被告聚湘楼公司逃避债务，被告王俊、曾彩萍应承担连带责任，但未提交相关证据予以证明，对此主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二十五条第二款的规定，判决如下：一、被告武汉聚湘楼餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉市武昌区化工原料公司各项损失共计215904.93元；二、驳回原告武汉市武昌区化工原料公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元，减半收取4400元，评估费10000元，共计14400元，由被告武汉聚湘楼餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。代理审判员　　张剑二〇一五年四月一日书　记　员　　刘旭关注微信公众号“”