（2015）穗中法民五终字第1078号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-04-29
案件名称
广州裕丰咨询顾问有限公司与张春妮居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张春妮,广州裕丰咨询顾问有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1078号上诉人（原审被告）：张春妮。委托代理人：吴高元、林建菲。被上诉人（原审原告）：广州裕丰咨询顾问有限公司。法定代表人：伦玉卿。委托代理人：汤泳钊、梁友斌。上诉人张春妮因与被上诉人广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月10日，裕丰公司（中介方）与张春妮（承租方）、案外人吴某甲、李某甲（出租方）三方签订《租赁合同》（以下简称合同），约定经过中介方的促成，出租方愿意将其拥有的座落于广州市天河��马场路公园28B2栋3801房（以下简称案涉房屋）房产出租给承租方使用。租金为每月15000元。该合同第十四条约定：基于中介方促成租赁双方签订本合同，并为租赁双方提供了居间服务，租赁双方均同意在本合同签订当日向中介方各支付一个月的租金作为中介服务费及咨询费；逾期支付上述中介服务费及咨询费的，每逾期一天，租赁双方须按上述中介服务费及咨询费的2%向中介方支付滞纳金。该合同第十五条约定：合同取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且中介方已就本合同所有条款向租赁双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。……同日，张春妮与裕丰公司签订了编号为13090582的《服务收费确认书》（以下简称确认书），约定：张春妮经独家委托中介方裕丰公司促成案涉房屋之租赁合同成立，张春妮同意��签订《租赁合同》当日即时支付7500元作为裕丰公司的中介服务费及咨询费。如张春妮逾期支付上述费用，则同意按日向某公司支付相当于上述费用百分之一的违约金，直至清偿之日止。2013年3月13日，裕丰公司以张春妮拒不履行支付中介服务费及咨询费7500元为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令张春妮：1、支付中介服务费及咨询费7500元及违约金5025元（滞纳金从2013年11月11日起计算，每日1%，以本金7500元为限，暂计算至2014年1月16日为5025元）；2、承担本案一切诉讼费用。张春妮原审辩称：一、不同意支付中介费，因为三方签订的租赁合同不包括居间合同关系，而且租赁合同也没有实际履行；二、本案合同约定的滞纳金标准过高，请求法院调低。原审庭审中，张春妮明确其主张《租赁合同》中不包含居间合同法律关系的依据；按照房地产中介的经营习惯，中介方不仅要促成双方签订合同且要求促成双方履行合同；合同由裕丰公司提供，第十四条是格式条款，该条款应当按照对张春妮有利的解释来理解。原审法院认为：本案为居间合同纠纷。依照我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。按查明的事实：一、合同第十四条第一款约定“基于中介方促成租赁双方签订本合同，并为租赁双方提供了居间服务，租赁双方均同意在本合同签订当日向中介方各支付一个月的租金作为中介服务费及咨询费”，且裕丰公司与张春妮于同日签订的确认书亦明确了基于裕丰公司促成合同成立，张春妮同意向某公司支付7500元作为裕丰公司的中介服务费及咨询费。综���合同及确认书的约定，裕丰公司向张春妮提供订立合同的服务，张春妮向某公司支付报酬，裕丰公司与张春妮双方已形成居间合同法律关系。二、合同实际上包含两个法律关系，一个是裕丰公司分别与张春妮、案外人吴某甲、李某甲之间的居间合同法律关系，一个是张春妮与案外人吴某甲、李某甲的租赁合同法律关系。张春妮与案外人吴某甲、李某甲就租赁合同法律关系的履约事宜不属本案审查范畴，张春妮称因租赁合同没有实际履行拒付中介费的抗辩不能成立。三、裕丰公司已促成张春妮与案外人吴某甲、李某甲签订合同，确认书作为针对居间费用的特别约定，裕丰公司据此主张张春妮支付中介服务费及咨询费并无不当，张春妮应依照确认书的约定于2013年11月10日向某公司支付中介服务费及咨询费7500元，但张春妮至今未支付上述费用。综上所述，裕丰公司主张��春妮支付中介服务费及咨询费7500元有事实及法律依据，予以支持。关于裕丰公司主张的违约金问题。张春妮拖欠上述中介服务费及咨询费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。张春妮主张违约金计付标准过高要求调整，根据合同法相关规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因裕丰公司未能举证证明其实际损失，原审法院依法调整违约金为以张春妮应付未付的中介服务费及咨询费7500元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2013年11月11日起计至中介服务费及咨询费实际付清之日止，同时从公平原则出发，上述违约金总额不应超过本金7500元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款和第二款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年11月5日作出如下判决：一、张春妮于本判决发生法律效力之日起十日内，向某公司支付中介代理费及咨询费7500元及违约金（以7500元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2013年11月11日起计至中介服务费及咨询费实际付清之日止，违约金总额不应超过本金7500元）；二、驳回裕丰公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110元，由张春妮负担。判后，上诉人张春妮不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案《租赁合同》不包含居间合同关系，且租赁合同没有实际履行，裕丰公司作为中介方并未完成其中介服务义务，我方无需承担中介代理费及咨询费。被上诉人裕丰公司答辩认为：不同意张春妮的上诉请求，请求二审法院予以驳回。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，张春妮称因其家庭发生变化，故其在签订租赁合同后无法继续承租涉案房屋。本院认为，《租赁合同》中关于裕丰公司与张春妮及案外人吴某甲、李某甲三方居间合同的内容是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应依约自觉履行。涉案合同第十四条约定了“基于中介方促成租赁双方签订本合同，并为租赁双方提供了居间服务，租赁双方均同意在本合同签订当日向中介方各支付一个月的租金作为中介服务费及咨询费”，以及《服务收费确认书》明确了“经中��方裕丰公司促成天河区马场路公园28B2栋3801房物业之买卖或租赁合同成立，张春妮同意于签订《租赁合同》当日即时支付人民币7500元作为裕丰公司的中介服务费及咨询费”。原审据此判令张春妮支付中介服务费及咨询费7500元给裕丰公司并无不当，本院予以维持。本案二审审理中，张春妮确认系因其家庭发生变化，故无法继续承租涉案房屋，故张春妮以裕丰公司并未完成其中介服务义务，租赁合同没有实际履行为由，主张其无需承担中介代理费及咨询费，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人张春妮的上诉主张缺乏充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元��由上诉人张春妮负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年四月一日书 记 员 邹文芳 关注公众号“”