（2015）揭榕法民二初字第29号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-18
案件名称
原告广东和丰物业服务有限公司与被告罗育明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
揭阳市榕城区人民法院
所属地区
揭阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东和丰物业服务有限公司,罗育明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2015）揭榕法民二初字第29号原告广东和丰物业服务有限公司。法定代表人孙琼珠，总经理。委托代理人徐孟强，广东厚载律师事务所律师。被告罗育明。原告广东和丰物业服务有限公司（下称和丰公司）诉被告罗育明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林楚雄独任审判，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告和丰公司的委托代理人徐孟强到庭参加诉讼，被告罗育明经本院传票传唤，没有正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和丰公司诉称，2008年5月7日，原告与揭阳市榕江物业投资有限公司签订《金城龙庭一期前期物业服务合同》，约定由原告为金城龙庭一期小区提供物业管理服务，委托管理期限为2008年5月7日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为该小区4幢B梯702房业主。合同签订后，原告依约为该小区业主提供了物业管理服务，但被告自2009年2月1日起无故拒绝交纳物业管理费用。至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告物业管理费本金13742.3元及违约金10156.82元。上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《金城龙庭一期前期物业服务合同》、《房屋验收交接表》、《物业管理费及违约金明细》等证据证明。原告认为，根据物业服务合同约定，交纳物业管理费用是被告的基本义务，不按期交纳物业管理费不仅会损害原告的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益，故请求判令：一、被告向原告支付建阳路金城龙庭一期4幢B梯702房自2009年2月1日起至2014年6月30日止的物业管理费13742.3元；二、被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日起计至全部款项实际支付之日止，暂计至2014年6月30日为10156.82元）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告罗育明没有作出答辩。经审理查明，2008年5月7日原告（原名称为：揭阳市金凤物业管理有限公司）与揭阳市榕江投资有限公司签订《金城龙庭一期前期物业服务合同》，双方在合同中约定：由原告对金城龙庭一期提供前期物业管理服务，服务的受益人为金城龙庭一期的全体业主和物业使用人；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，其中6-10层按1.2元／月.平方米标准交纳；业主应于收楼之日起或应当收楼之日起或房屋买卖合同约定收楼之日起或收到收楼通知书之日起交纳物业服务费用及其他费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用，逾期将以应交未交费用为本金，从逾期之日起按每天1‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2008年5月7日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2008年7月8日，被告与广东创鸿集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买由广东创鸿集团有限公司开发经营的位于揭阳市区晓翠路以西、建阳路以北金城龙庭一期第4幢B梯702号房，面积191.08平方米（建筑面积176.19平方米）。2008年10月12日，双方办理房屋验收交接。之后，自2009年2月1日起被告没有交纳物业管理费。原告于2014年7月11日向被告发出《律师函》，向被告催收自2009年2月1日起至2014年6月30日止物业管理费及滞纳金。该《律师函》在2014年7月14日由被告门卫代为签收。原告于2015年1月6日投诉本院，主张被告自交房之日起，需按约定向原告缴纳物业管理费，每月人民币211.42元（按建筑面积176.19×1.2元／月），被告至今尚欠原告自2009年2月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币13742.3元。另查明，广东和丰物业服务有限公司系经登记依法成立的有限责任公司，法定代表人孙琼珠，该公司具备物业二级资质。上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书、金城龙庭一期前期物业服务合同、商品房买卖合同、律师函及庭审笔录等为证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，应确认合法有效，双方应按照该合同约定全面履行合同义务。原告依据《金城龙庭一期前期物业服务合同》对金城龙庭一期提供前期物业管理服务，被告作为金城龙庭一期的业主，接受了原告的服务，理应按照合同约定每月向原告支付物业管理费。《金城龙庭一期前期物业服务合同》约定物业管理费6-10层按1.2元／月的标准交纳，但政府指导价为6-10层按1.1元／月的标准，故原告请求被告支付的物业管理费应按1.1元／月的标准支付。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证的权利，因此，原告主张被告尚欠其2009年2月1日起至2014年6月30日止，共64个月的物业管理费为12403.78元（按建筑面积176.19×1.1元／月×64=12403.78），本院予以认定。被告未能按合同约定按时缴纳物业管理费，应视为违约，应承担相应的违约责任，原告要求违约金按合同约定日1‰计，明显过高，被告未到庭参加诉讼明确要求对违约金予以调整，本院视情况对过高的违约金予以适当的调整，根据本案的实际情况，违约金调整为不超过造成原告损失的30%，即自2009年2月起每月6日计至还款之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗育明应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付自2009年2月至2014年6月期间的物业管理费人民币12403.78元二、被告罗育明应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付逾期缴纳物业管理费违约金，自2009年2月起每月6日计至还款之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为人民币198元，由被告罗育明承担，被告罗育明应于本判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，收款单位是待报解地方预算收入法院诉讼费，帐号44132101012000334。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 林楚雄二〇一五年四月一日代书记员 郑子斌 来自：