（2015）浙甬民二终字第170号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-05-26

案件名称

宁波城市新贵酒店管理有限公司与王家林、王凤玲等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王家林,王凤玲,田雨鑫,宁波城市新贵酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2015）浙甬民二终字第170号上诉人（原审被告）：王家林。上诉人（原审被告）：王凤玲。上诉人（原审被告）：田雨鑫。上述三上诉人的共同委托代理人：杨怀宇。上述三上诉人的共同委托代理人：雍海英。被上诉人（原审原告）：宁波城市新贵酒店管理有限公司。法定代表人：水春尧。委托代理人：李军。上诉人王家林、王凤玲、田雨鑫因与被上诉人宁波城市新贵酒店管理有限公司（以下简称新贵酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年1月6日作出的（2014）甬鄞民初字第1936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年9月8日、9月26日，原告与被告王家林先后签订《租赁经营合同》，将位于宁波市鄞州区贸城西路宁波城市新贵酒店的二至四楼出租给被告王家林。2011年3月11日，原告与宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社（以下简称钟公庙合作社）签订《资产租赁合同》一份，向后者承租了位于宁波市鄞州区贸城西路157号的房屋用于经营宁波城市新贵酒店。2012年7月12日，原告与被告田雨鑫签订《房屋租赁协议》一份，约定将位于宁波市鄞州区贸城西路157号宁波城市新贵酒店内二至四层转租给被告田雨鑫用于spa和卡拉ok经营，租赁期限从2011年5月1日起至2026年4月30日止，租赁面积约4700平方米。合同第一条第3点约定，涉案的二至四层房屋原已租赁给被告王家林，并已进行了部分装修，经原告与被告王家林协商同意解除原房屋租赁合同。被告田雨鑫与被告王家林就原装修的补偿由该二人自行协商，与原告无关。合同第六条第1点约定，本协议签订之前，被告王家林根据此前所签订的租赁合同，已对承租房屋按经营要求（即二楼spa、三四楼卡拉ok）进行了装修，目前装修尚未完成。被告田雨鑫与原告签订本租赁合同后，被告田雨鑫或其指定的人对承租房屋的装修需符合房屋装修的相关消防、质量、环保、安全等国家标准，施工期间安全责任由被告田雨鑫自行负责。合同第六条第2、3点约定，原告同意提供被告田雨鑫在一楼设置营业店导向牌，已供被告田雨鑫使用的地下室场地约300平方米供其无偿使用。原告同意在e层划适当场地供被告田雨鑫有偿使用。原告在二、三、四楼层外立面为被告田雨鑫保留广告位置，相关广告发布的费用由被告田雨鑫自行负担。合同第九条第1点约定，租赁期满，乙方不再续租，被告田雨鑫应按约将出租房屋交还给原告，且被告田雨鑫在出租房屋内的所有固定装饰物均无偿归原告所有，但承租房屋内可移动的物品（不包含音响、灯光等设施）则由被告田雨鑫从承租房屋内搬迁。如因被告田雨鑫违约被解除租赁协议，上述出租房屋内的固定装饰物和可移动装饰物均无偿归原告所有。合同第十一条第1点约定，如因被告田雨鑫违约而被原告解除租赁协议或被告田雨鑫擅自解除租赁协议的，原告已收取的租金及保证金不予退还，被告田雨鑫在承租房屋内的固定装饰物和可移动装饰物均无偿归原告所有，同时被告田雨鑫须向原告支付剩余租赁期间租金的百分之二十作为违约金。合同还约定，被告田雨鑫在承租房屋内的经营项目须在2012年9月1日开业。2012年7月13日，被告王家林、田雨鑫、王凤玲向原告出具承诺书，载明原告与被告王家林于2010年9月8日、9月26日签订的《租赁经营合同》在原告与被告田雨鑫签订租赁合同后作废终止，被告王家林认可原告与被告田雨鑫所签订的租赁合同中涉及王家林的相应条款；租赁房屋内的装修均由被告王家林投入，属王家林所有；被告王家林与王凤玲对原告与被告田雨鑫所签订租赁合同中约定的义务承担共同履行义务。2013年2月5日，被告王家林向原告出具暂领条一份，载明被告王家林暂领到原告代钟公庙合作社为改造宁波城市新贵酒店塔楼外门厅雨篷、广场等工程而支付的款项130万元。2013年5月16日，原告向钟公庙合作社递交《关于要求落实门楼改造、广场停车位的报告》，指出由于宁波城市新贵酒店二至四楼即将经营的号外娱乐公馆提出门楼改造、门外场地停车位问题，而原告不能答复和无法解决，故报告钟公庙合作社希望能解决上述问题。但原告与三被告未就上述问题达成一致意见。2013年12月27日，原告向原审法院起诉三被告，以三被告拒付租金构成违约为由，请求判令解除原告与被告田雨鑫之间的房屋租赁协议，由三被告支付租金，并判令10万元保证金归原告所有。2014年7月，原审法院作出（2014）甬鄞民初字第96号民事判决，以被告田雨鑫逾期支付租金超过三十日，合同约定的解除条件成就为由，判令解除原告与被告田雨鑫于2012年7月21日签订的《房屋租赁协议》，限三被告共同向原告支付截止实际腾退之日止的租金，被告田雨鑫交付的保证金10万元归原告所有。该判决已经发生法律效力。原审原告新贵酒店公司于2014年9月25日诉至原审法院，请求：一、三原审被告从位于宁波市鄞州区贸城西路157号二至四层原承租的房屋内腾退；二、确认三原审被告在原承租房屋内的装修无偿归原审原告所有。原审法院认为：涉案房屋租赁合同已由人民法院生效判决解除，三被告继续占用租赁房屋已无合法依据，故对于原告要求三被告从位于宁波市鄞州区贸城西路157号二至四层原承租房屋内腾退的诉讼请求，予以支持。对于租赁房屋内的装饰装修物归属，涉案房屋租赁合同解除系因被告田雨鑫未按约支付租金，根据双方租赁合同第九条第1点、第十一条第1点的约定，被告田雨鑫违约，租赁房屋内的固定装修物和可移动装修物均应无偿归原告所有。三被告辩称原告未兑现承诺的酒店门楼和地面停车场，提供的租赁物存在瑕疵，违约在先，在原告未就装修对三被告进行补偿前，装饰装修物不能归原告所有。对此，首先，被告田雨鑫在与原告签订租赁合同当时，宁波城市新贵酒店已经开业，三被告应当对租赁物的状况进行了全面了解。三被告一再强调酒店门楼、广场地面停车位对于其经营娱乐场所意义重大，也自认在2011年9月份之前就已提出门楼和地面停车场问题，但在2012年7月被告田雨鑫与原告签订房屋租赁协议时，却未将该问题载入合同，显然不合常理。其次，三被告提交的暂领条显示，被告王家林曾经暂领到原告代房屋所有权人钟公庙合作社支付的130万元改造酒店塔楼外门厅雨篷、广场等工程款。但在（2014）甬鄞商初字第118号案件、（2014）甬鄞民初字第96号案件以及本案中，三被告在庭审中对该130万元暂领条的解释均不一致，目前也未有证据显示门楼工程曾实际施工，仅凭该暂领条无法证明原告向三被告承诺建造酒店门楼和地面停车场的事实。第三、被告提交的《关于要求落实门楼改造、广场停车位的报告》显示，在被告王家林领取130万元款项之后，原告将三被告关于酒店门楼和广场地面停车位等问题的报告上报钟公庙合作社，提出自身无法答复和解决该问题，希望钟公庙合作社予以解决。钟公庙合作社社长赵益群在调查笔录中亦谈到，就酒店门楼问题，合作社、酒店及被告王家林谈过几次，但都没有谈成。可见，尽管三被告曾就酒店门楼改造和广场地面停车位问题与原告及钟公庙合作社进行过协商，但未有证据证实原、被告双方已就上述问题达成一致意见。综上，三被告关于原告未建造酒店门楼和地面停车场违约在先的辩解意见，缺乏证据支持，不予采纳。据此，原审法院依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，作出如下判决：一、限被告王家林、王凤玲、田雨鑫于本判决生效之日起十五日内从位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号宁波城市新贵酒店二、三、四层的房屋内腾退；二、位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号宁波城市新贵酒店二、三、四层房屋内的装饰装修物归原告宁波城市新贵酒店管理有限公司所有。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告王家林、王凤玲、田雨鑫负担。宣判后，原审被告王家林、王凤玲、田雨鑫不服，上诉至本院称：1.上诉人与被上诉人房屋租赁合同解除的过错在于被上诉人，被上诉人理应给予上诉人赔偿。根据（2014）甬鄞商初字第118号民事判决对于130万元门楼工程款的认定，上诉人王家林曾领到了被上诉人代房东支付的130万元门楼、广场改造的工程款。据此，如果被上诉人未承诺过为上诉人改造门楼、广场（停车位），那么被上诉人理应不予支付该笔款项。被上诉人支付该款的行为说明上诉人、被上诉人及房东已经达成一致：被上诉人以及房东负有为上诉人改造门楼、广场（停车位）的义务，并且被上诉人也意欲继续履行其与上诉人的租赁合同。2010年9月26日上诉人与被上诉人签订的租赁协议第二条第2款约定：“甲方提供50个固定停车位供乙方停车（地面15个，地下35个）。”该约定表明上诉人非常重视地面停车位的设置，并且将此先履行义务落实到了具体数量。该份租赁协议与2012年7月12日上诉人与被上诉人签订的租赁协议应视为一个整体，其约定义务应为有效，被上诉人应先履行该义务之后方可要求上诉人支付租金。因被上诉人无法提供地面停车位，导致上诉人无法开业，上诉人有权要求被上诉人赔偿。2.缺少酒店门楼、广场地面停车场系造成上诉人娱乐场所无法开业的关键因素，在被上诉人未给予上诉人赔偿的前提下，上诉人有权拒绝搬离，并有权就承租房屋内的装修抵作被上诉人的赔偿款项。一审中，上诉人已向法院提交了“关于要求落实门楼改造、广场停车位的报告”、“录音资料”以及上诉人多次向被上诉人提交的“开业报告（报告显示因无门楼以及停车场地无法开业）”、（2014）甬鄞商初字第118号民事判决对130万元门楼工程款的认定资料。这些证据证实，之所以被上诉人与上诉人多次就酒店门楼、广场地面停车场问题进行协商，原因即在于提供门楼、广场地面停车场是被上诉人曾承诺的义务，该义务上诉人多次催告要求被上诉人履行。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人新贵酒店公司答辩称：关于车位问题，应以双方于2012年7月12日签订的房屋租赁协议为准，况且酒店的地下车位也是可以供客人停车，不存在所谓没有车位而无法营业的说法。关于门楼改造问题，（2014）甬鄞商初字第118号民事判决，并未认定130万元属于工程款，而是认定被上诉人主张的借款依据不足。2012年7月12日的租赁协议也未涉及门楼改造的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，上诉人提供涉案房屋房东钟公庙合作社出具的《证明》一份，证明上诉人从被上诉人处转租房屋，被上诉人至今未告知房东，并且房东至今也未同意被上诉人转租该房屋的事实，进一步证明由于被上诉人未征得房东授权，导致上诉人无法正常开业，因此解除合同的过错在于被上诉人的事实。被上诉人经质证认为，对证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。该证据系单位出具，形式上不符合民诉法规定的要求，单位的证明除加盖公章、负责人签字，还需要制作人的签字。关于双方合同的效力已经在（2014）甬鄞民初字第96号民事判决书中予以确认。本院经审查认为，上诉人提供的该份证据不属于二审新证据，且上诉人在原审法院（2014）甬鄞民初字第96号案件中提出过此主张，原审法院未予采信，该判决已经生效。上诉人在本案中再次提出相同的主张，本院不予采信。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：原审法院作出的已经发生法律效力的（2014）甬鄞民初字第96号民事判决，认定解除上诉人与被上诉人于2012年7月12日签订的《房屋租赁协议》，系因上诉人逾期未支付租金构成违约所致，故在合同解除的情况下，上诉人理应将房屋归还给被上诉人。上诉人认为租赁协议解除的过错在被上诉人的主张，于法无据，本院难以采信。根据上述《房屋租赁协议》约定，上诉人违约导致协议被解除的，出租房屋内的固定装饰物和可移动装饰物均无偿归被上诉人所有，故上诉人主张被上诉人赔偿其损失，于法无据，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王家林、王凤玲、田雨鑫负担。本判决为终审判决。审判长　黄永森审判员　朱亚君审判员　赵保法二〇一五年四月一日代书记员　陆　琼来源：百度“”