（2015）长民一终字第14号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-09-08
案件名称
谷秀华诉中国人民解放军93283部队（现为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地）房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谷秀华,中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第14号上诉人（原审被告、反诉原告）：谷秀华，女，1960年5月30日出生，汉族，原东方明珠酒店退休职工，住长春市朝阳区。委托代理人：王延春，长春市南关区民康法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地（原名中国人民解放军93283部队），住所地长春市人民大街7855号。法定代表人：姜明，主任。委托代理人：张伟，该大学干部。委托代理人：刘杰，该大学法律顾问处律师。上诉人谷秀华因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2001）朝民初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谷秀华及其委托代理人王延春，被上诉人中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地（以下简称航空大学飞行基地）的委托代理人张伟、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航空大学飞行基地原审诉称：1997年8月8日，我部队军人招待所与谷秀华签订一份房屋租赁协议，协议约定，将招待所一楼北侧房间全部租给谷秀华，租赁期限为三年，即从1997年8月8日起至2000年8月8日止，如谷秀华遵守协议，届期可延长二年。租金为上打租，每季度4.5万元。如逾期不交，每逾期一天，可按日万分之五加收滞纳金，出租方并有权解除合同。协议还约定，租赁期满后，房屋所有装修、装饰材料应无偿移交给出租方，不得拆除。协议签订后，招待所按期将房屋交给谷秀华使用，谷秀华第一次按期交付了租金，但后来一直未能按期交纳，招待所虽多次催交，但谷秀华屡以经营不善无款为由拖延，至2000年8月8日，谷秀华欠租金23,869.11元，滞纳金17,743.35元。我方同意谷秀华延长经营一个月，租金15,000.00元，共计欠款56,612.46元。租赁期届满，谷秀华以我方须支付其装修费为借口，长期不倒出房屋致使我方遭受重大经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令1、谷秀华立即偿付房屋租金38,869.11元，立即倒出房屋；2、偿付滞纳金17,743.35元（时间2000年9月8日至2001年4月4日）；3、赔偿2000年9月8日至2001年2月28日的占房损失29.25万元；4、诉讼费及由诉讼产生的费用由谷秀华承担。庭审中，航空大学飞行基地将第一项诉讼请求中要求倒出房屋的请求放弃。针对航空大学飞行基地的起诉，谷秀华辩称：不同意航空大学飞行基地的诉讼请求，认为理由不成立，谷秀华不拖欠房屋租金，而是航空大学飞行基地单方解除合同、停水停电导致我方经营酒店期间投入的金钱损失58万多。谷秀华原审反诉称：谷秀华与航空大学飞行基地1997年8月8日签订协议书一份，约定航空大学飞行基地将位于人民大街189号招待所一楼正门北侧（扣除一间值班室、一间水池、一间厕所），全部租赁给乙方（谷秀华）。营业执照由谷秀华负责，承包期限为三年，即1997年8月8日至2000年8月8日，如乙方遵守协议，在期满后按此协议可延长承包期两年。承包利润采取包干的办法上交，每年利润180,000.00元（每季度45,000.00元）。协议约定甲方（航空大学飞行基地）向乙方提供水电，其费用由乙方及时交纳。协议签订后，谷秀华先后投入873,707.00元，在航空大学飞行基地未办理房屋租赁许可证，给谷秀华造成不能正常经营的前提下，谷秀华按照双方的协议约定已经上交了三年的承包利润546,841.00元。航空大学飞行基地在履行协议期间，多次给谷秀华停水、停电及发生火灾，给谷秀华造成经济损失，又于2000年9月8日单方终止协议，给谷秀华在经营上和实际投资上造成严重损失。谷秀华多次找航空大学飞行基地对账及协商，航空大学飞行基地同意给谷秀华造成的经济损失予以赔偿，在协商解决的过程中，航空大学飞行基地又擅自推翻审定评估。综上，协议已实际履行三年，谷秀华已按约定已履行义务，航空大学飞行基地多次违约，给谷秀华造成经济损失，故请求1、航空大学飞行基地继续履行协议，承担违约责任；2、航空大学飞行基地赔偿谷秀华经济损失582,271.00元（包括装修损失及物品）或返还546,841.00元，承包上交三年利润及停水、停电、火灾造成的经济损失118,300.00元；3、航空大学飞行基地承担反诉费用。庭审中，谷秀华变更诉讼请求，明确表示放弃第一项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为“航空大学飞行基地赔偿谷秀华582,271.00元及利息（从2011年至2014年11月，数额为2212522.00元，2014年11月以后的按中国人民银行同期同类贷款利率计算），停水、停电、火灾造成的经济损失118,300.00元。”第三项诉讼请求不变。针对谷秀华的反诉，航空大学飞行基地辩称：第一，谷秀华主张的要求赔偿损失与航空大学飞行基地没有关系，因为合同履行期间从1997年8月8日至2000年8月8日，合同已到期。第二，谷秀华提供的评估是谷秀华单方作出的，我们现任领导没有接到以前领导对于这件事的交待，所以航空大学飞行基地没有给付义务。第三，当时先于执行的物品还在，一直由我们保管。原审法院审理查明：1997年8月8日，86003部队招待所（甲方）与谷秀华（乙方）签订《协议书》一份，协议第一条约定：“甲方同意将位于人民大街189号的招待所一楼正门北侧房间（扣除一间值班室、一间水池、一间厕所），全部租赁给乙方。承包期限为三年，自1997年8月8日起至2000年8月8日止。如乙方遵守协议，在期满后按此协议可延长承包期两年。”第二条约定：“承包利润采取包干的办法上交，每年上交利润壹拾捌万元。”第三条约定：“上交承包利润采取“上打租”的办法，即本合同生效前，乙方先向甲方上交第一年第一季度的利润肆万伍仟元，以后每个季度上交下一个季度的利润肆万伍仟元。”第五条第（三）项约定：“应及时上交承包利润，如逾期不交，每逾期一天，甲方可按日万分之五收取滞纳金，并有权解除本合同。”2002年4月8日，航空大学飞行基地向本院提出先予执行的申请，当日本院作出先予执行的裁定书，并于2002年4月11日到谷秀华承租的招待所对物品进行了清点，并采取了先予执行措施。庭审中，双方对该协议实际履行至2000年9月8日的事实无异议。谷秀华称双方结算租金的方式为航空大学飞行基地到谷秀华处结账时以饭单抵顶租金，双方最后一次对账的时间为2000年7月。庭审中航空大学飞行基地表示对双方结算方式不清楚。另查明，中国人民解放军86003部队，后期番号变为中国人民解放军93283部队，现在为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地。航空大学飞行基地申请先予执行时清点的物品现在航空大学飞行基地处。航空大学飞行基地租赁给谷秀华的招待所现已不存在。原审法院认为：第一，双方签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谷秀华在使用租赁物期间应当按照约定及时向航空大学飞行基地支付租金。由于双方签订的协议已于2000年9月8日单方解除，根据谷秀华庭审中主张的双方于2000年7月最后一次对账，可以认定双方对2000年7月对账之前的租金已经结算完毕，故谷秀华尚未给付航空大学飞行基地的租金期间为2000年8月至2000年9月7日，航空大学飞行基地请求谷秀华给付租金的实际数额应为18,500.00元（45,000.00元／季度÷3个月+15,000.00元／月÷30天×7天）。关于航空大学飞行基地要求谷秀华给付自2000年9月8日至起诉之日2001年4月4日期间滞纳金一节，航空大学飞行基地向本院提起诉讼的时间为2001年4月3日，故滞纳金的截止日期应为2001年4月3日，数额为1,933.25元（18,500.00元×0.0005×209天）。对于航空大学飞行基地主张的自2000年9月8日起至2001年2月28日止的占房损失（标准为房屋租金）合理，应予支持，数额为86,500.00元（15,000.00元／月×5个月+500元／天×23天）。第二，双方约定的合同期限为1997年8月8日至2000年8月8日，根据《协议书》第一条：“如乙方遵守协议，在期满后按此协议可延长承包期两年”的约定，航空大学飞行基地在2000年9月8日解除合同，应当认定航空大学飞行基地是在谷秀华延期两年的租赁期限的过程中单方解除，由此对谷秀华造成的损失应当予以赔偿。对于谷秀华要求赔偿582,271.00元经济损失（包括装修损失及物品）的主张，由于先予执行过程中所清点的被告的物品现均在航空大学飞行基地处保管，庭审中航空大学飞行基地也同意将该物品归还给谷秀华，故对物品部分应由航空大学飞行基地予以返还。对于装修部分的损失，由于本案的租赁物已不存在，无法进行重新鉴定，故装修损失应当按照谷秀华提供的《资产评估报告书》中确定的数额271,616.00元予以确认。对于谷秀华主张的停水、停电及火灾造成的损失118,300.00元一节，由于谷秀华未提供相关证据，本院不予支持。对于谷秀华主张的请求航空大学飞行基地赔偿损失582,771.00元的利息一节，于法无据，且谷秀华未向本院补交利息部分的诉讼费，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条的规定，判决：一、谷秀华与本判决生效后立即给付中国人民解放军93283部队（现为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地）房屋租金人民币18,500.00元。二、谷秀华与本判决生效后立即给付中国人民解放军93283部队（现为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地）滞纳金人民币1,933.25元。三、谷秀华与本判决生效后立即给付中国人民解放军93283部队（现为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地）占房损失人民币86,500.00元。四、中国人民解放军93283部队（现为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地）于本判决生效后立即将所保管的谷秀华的物品返还给谷秀华（物品名称及数量以卷宗中的物品清点清单为准）。五、中国人民解放军93283部队（现为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地）于本判决生效后立即赔偿谷秀华装修损失271,616.00元。六、驳回中国人民解放军93283部队（现为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地）的其他诉讼请求。七、驳回谷秀华的其他反诉请求。本诉案件受理费7,925.00元，反诉案件受理费11,610.00元，由中国人民解放军93283部队（现为中国人民解放军空军航空大学飞行基础训练基地）负担10,860.58元，由谷秀华负担8,674.42元。宣判后，谷秀华不服，向本院提起上诉，理由：被上诉人单方解除合同，给上诉人造成损失，上诉人对损失进行了鉴定，并将鉴定报告送达给被上诉人，被上诉人应当按照鉴定报告赔偿上诉人全部损失，包括装潢损失271616元和物品损失256338元。双方尚有饭单130张，应当进行结算。上诉人主张的停水、停电、火灾造成的损失118300元，应当举证责任倒置，上诉人无力无权调取证据。请求：改判被上诉人向上诉人赔偿装潢物品损失及未结饭单582271元，赔偿停水停电损失118300元，承担利息2212522元。本案诉讼费由被上诉人承担。航空大学飞行基地二审答辩请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，经谷秀华所在单位长春市高新区东方明珠酒店的委托，吉林远大会计师事务所出具《资产评估报告书》，评估内容包括酒店装潢和设施，其中装潢净值271616元，设施净值256338元，合计527954元。本院认为：1、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案中《协议书》第一条：“如乙方遵守协议，在期满后按此协议可延长承包期两年”的约定实为预约条款，对双方具有约束力，航空大学飞行基地未履行该约定，应当承担预约合同违约责任，对谷秀华装修损失进行赔偿，由于本案的租赁物已不存在，无法进行重新鉴定，原审法院判令装修损失按照《资产评估报告书》中确定的数额271616元计算正确，本院予以维持。2、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，谷秀华负有防止损失扩大的义务，但其在明知长春市朝阳区人民法院根据航空大学飞行基地的申请已经对酒店物品采取先予执行措施的情况下，拒不接收相关物品，十余年间放任物品损失逐步扩大，其并未尽到防止损失扩大的义务，现其要求航空大学飞行基地赔偿物品贬值的扩大损失于法无据，本院不予支持。鉴于酒店物品仍在航空大学飞行基地处保管，航空大学飞行基地亦同意将物品归还给谷秀华，原审法院判决航空大学飞行基地返还物品正确，本院予以维持。3、关于饭单一节，鉴于双方已于2000年7月最后对账，该时间之前的饭单应视为已经结清，谷秀华可就该时间之后的部分饭单另行告诉。4、关于谷秀华主张的停水、停电及火灾造成的损失118300元一节，谷秀华未提供相关证据，本院不予支持。5、关于利息2212522元一节，谷秀华未向原审法院补交利息部分的诉讼费，原审法院未予支持正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28858元由上诉人谷秀华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 白雪成代理审判员 吴东旭二〇一五年四月一日书 记 员 徐 锐 百度搜索“”