（2015）皋民初字第0193号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-18
案件名称
邵建魏与南通万代置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵建魏,南通万代置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2015）皋民初字第0193号原告邵建魏。委托代理人陈蓉蓉，北京大成（南通）律师事务所律师，特别授权。被告南通万代置业有限公司，住所：如皋市如城镇中山大厦11层9号。法定代表人吴洪照，董事长。委托代理人秦超，系被告单位工作人员，特别授权。原告邵建魏与被告南通万代置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员姚建华独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵建魏及其特别授权委托代理人陈蓉蓉、被告南通万代置业有限公司法定代表人吴洪照及其特别授权委托代理人秦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月，原被告双方签订商品房买卖合同及购房合同补充各一份，原告向被告购买如皋市常青商贸街6号楼二层206室，商品房用途为住宅，总金额260000元。同时约定被告的交付日期及于合同签订后18个月内协助原告办理房屋产权登记事宜。现原告已按约付清了所有房款，被告亦开具了发票给原告。原告到如皋市住建局进行了产权登记备案，依法缴纳了契税，但被告至今未能提供房屋初始登记证明单，协助原告办理房屋产权证。被告的上述行为违反法律规定，严重侵害了原告的合法权益，故具状法院请求判令：1、被告向原告提交“如皋常青迎宾路商业街第6幢二层206号房”的房屋初始登记证明单，并协助原告办理房屋产权证。2、被告支付逾期交付上述该套房屋违约金2310元。3、被告支付逾期办理上述房屋产权证违约金合计33000元。被告辩称，1、原告提供的合同签订于2012年12月3日，而原告提供的三份收据日期分别2011年8月17日、2011年8月19日，2012年1月20日，原告在签订合同之前一年就已经将房款交接。这有违常规，且我公司根本就没有记载。这个合同是真的，但是打款是假的，是被告公司原法定代表人袁一峰和原告串通的侵占公司财产的行为。这笔钱根本就没有交接。2、在这份合同中，2012年12月3日签订合同，但是合同约定2012年10月30日前交房，这是不合理的。3、关于原告的三项诉讼请求均没有事实依据。原告的房款没有交清，不存在协助原告办理产权证的问题以及支付逾期办理产权证的违约金的问题。我公司已经在2012年底至2013年初将房屋交给原告使用，被告也实际使用该房至今。我公司明确告知原告，只要其将房款交清，立即帮其办理产权证。另外，经过核查我公司的账户，2012年原告已交被告13万元，不是原告所开票的26万元，而且在公司2012年所收的购房款上也明确记载了13万，所以原告这次诉讼是想侵吞余下的13万元房款和起诉的30000多的违约金。我强烈要求法院查清事实后把本案移交公安处理。经审理查明，2012年12月3日，原告邵建魏与被告南通万代置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买其开发的位于如皋常青迎宾路商业街第6幢二层206号房屋一套，商品房用途为住宅。合同约定总金额为贰拾陆万元。合同第六条付款方式及期限载明“买受人签订本合同前已一次性交清本合同购房款”。第八条交付期限：“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经单体质量验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金…”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后空白日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定，出卖人应在本合同签订后18个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，超过上述期限的按每天10元向买受人支付逾期期间的违约金及损失。”出卖人南通万代置业有限公司加盖合同专用章，买受人邵建魏在合同上签名，合同尾部的落款日期为2012年12月3日。2012年12月27日原被告双方签订购房合同补充一份，该合同补充载明买卖双方经自愿、平等、友好协商，签订的《商品房买卖合同》中有关条款未尽事宜达成本合同补充，以供双方共同信守。一、买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》中，买受人向出卖人购买了常青商贸街6号楼206住宅，在签订《商品房买卖合同》之前该住宅的购房款已全部付清。二、现由于出卖人南通万代置业有限公司方的原因，出卖人在签订本合同之时不具备办理该住宅产权的条件，尚未能在房屋登记部门办理住宅的产权手续，但出卖人保证在可以办理房产手续后为该住宅办理房产手续。三、出卖人在符合交房条件时及时书面通知买受人交付该商品房。出卖人书面通知买受人在确认买受人已收到交房通知书，而买受人延迟不办理交房手续；或者出卖人未书面通知买受人交房均属违约，由出卖人和买受人各自承当相应的违约责任。四、出现下列情况出卖人承担违约责任：（1）出卖人在交房前占用或二次出售买受人购买的房屋，致使合同无法履行解除合同的，出卖人支付已付购房款一倍的赔偿，并以买受人已支付的购房款作为本金，按月利率2%记付违约金。（2）具备办证条件出卖人拖延不办的，出卖人自具备办证之日起每天支付1000元违约金给买受人…合同补充尾部原被告分别加盖印章和签字确认。原告为证明其已经缴纳全部房款，提供收据三份，时间为2011年8月17日、2011年8月19日、2012年1月20日合计金额为260000元，收据均加盖被告公司财务专用章，并由经办人签字确认。经审查，本案所涉房屋已于2011年11月18日竣工验收合格。后被告于2013年初将原告购买的常青商贸街6幢二层206号房屋交付给原告，原告也实际居住该房屋至今。2014年1月21日，被告南通万代置业有限公司开具销售不动产统一发票给原告，发票载明不动产项目名称为常青商贸街6号楼，不动产楼牌号6-03-206，金额为260000.00元。2014年1月22日，原告邵建魏就其购买的案涉房屋缴纳契税3900.01元。因被告不向原告提供房屋初始登记证明单，导致原告无法办理产权登记手续，2015年2月26日原告向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，原告放弃其第二项诉讼请求的主张：请求依法判决被告支付逾期支付上述该套房屋违约金2310元。本院经审查，予以准许。以上事实，有当事人陈述、原告提供的三份收据、商品房买卖合同、购房合同补充、销售不动产统一发票、契税缴款书、被告提供的竣工验收证明书、公司账册等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方于2012年12月3日签订的商品房买卖合同及2012年12月27日签订的购房合同补充系合同当事人真实一致的意思表示，合法有效，应予以确认。原告作为买受人，被告作为出卖人，双方均应按合同履行各自的权利义务。原告举证的三份收据均加盖有被告公司财务印章及经办人签字，且2014年1月21日被告出具销售不动产发票给原告，足以证明原告已按合同约定履行了缴纳购房款的全部义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。原告已完成了买受人的付款义务，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应在合同约定的期限内协助原告办理房屋产权登记手续。双方约定：出卖人应在合同签订后18个月内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自2012年12月3日签订商品房买卖合同之日至原告起诉之日早已超过18个月，被告显然构成违约。被告辩称的原告房款未交清，无法为其办理产权登记手续，且不存在违约事实的主张，没有事实依据，本院不予采纳。且因被告拖延帮原告办理产权登记手续，违反法律规定，故对原告要求被告支付逾期办理产权登记手续的违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的数额确定，虽双方于2012年12月27日合同补充约定具备办证条件出卖人拖延不办的，出卖人自具备办证条件之日起每天支付1000元违约金给买受人，但本院认为该约定明显偏高，由于违约金具有补偿性和惩罚性的特征，违约金的计算既要尊重约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告违约时间、违约程度以及双方履行的情况等因素，故本院综合考虑上述因素，对违约金作出酌情调整，认为支持3000元为宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告南通万代置业有限公司于本判决生效后一个月内协助原告邵建魏办理位于如皋市常青商贸街6幢二层206号房屋的产权登记手续。二、被告南通万代置业有限公司给付原告邵建魏逾期办理如皋市常青商贸街6幢二层206号房屋的产权登记手续的违约金3000元，被告南通万代置业有限公司于本判决生效后立即履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元5730元减半收取2865元，由被告南通万代置业有限公司承担（此款原告邵建魏已垫付，被告南通万代置业有限公司在本判决生效履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5730元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。审判员 姚建华二〇一五年四月一日书记员 宗爱萍 关注微信公众号“”