（2015）长中民三终字第01774号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-08-03

案件名称

湖南润领房地产开发有限公司、长沙喜盈门建材有限公司与古小涛租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

古小涛,湖南润领房地产开发有限公司,长沙喜盈门建材有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第01774号上诉人（原审被告）古小涛。被上诉人（原审原告）湖南润领房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路289号806房。法定代表人魏锦标，总经理。委托代理人刘建勋，湖南秉言律师事务所律师。委托代理人谭沐，湖南秉言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）长沙喜盈门建材有限公司，住所地长沙市雨花区木莲东路81号木莲花苑1栋2楼。法定代表人陈可强，总经理。委托代理人刘建勋，湖南秉言律师事务所律师。委托代理人谭沐，湖南秉言律师事务所律师。上诉人古小涛因与被上诉人湖南润领房地产开发有限公司（以下简称润领公司）、长沙喜盈门建材有限公司（以下简称喜盈门公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第04702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月29日，喜盈门公司（甲方）、润领公司（丙方）与古小涛（乙方）就4109、4218、4313号展厅签订两份《租赁及经营管理合同》，约定：一、丙方将位于湖南省长沙市万家丽中路三段36号喜盈门（长沙）建材家具广场内四层4109展厅号141.2平方米，4218、4313展厅号205.3平方米范围的经营场地（含公摊面积）租赁给乙方。乙方承租的4109展厅仅限于经营爱格地板，4218、4313展厅仅限于经营海尔橱柜（品种、品牌见附件1《经营品牌申报表》）。乙方经营期间若需要更换或增加经营范围、品牌、品种、形式，须书面申报甲方，经甲方同意后，方可执行。未经甲方书面同意，乙方擅自改变经营范围、品牌、品种、形式的，则视为乙方违约，甲方和丙方有权收回乙方的租赁经营场地，乙方交纳的合同保证金不予退还。二、乙方租赁甲方经营场地自2014年7月28日起至2015年7月27日止，为期12个月。三、（1）本合同约定的经营场地租金归属丙方，由丙方向乙方直接收取，4109展厅每月为人民币7766元，4218、4313展厅每月为人民币11292元。乙方租金支付方式为12个月支付一次。4109展厅合同期租金共计人民币93192元，4218、4313展厅合同期租金共计人民币135504元，先付后用。签订合同时由乙方向丙方一次性付清。逾期视作乙方违约，甲方及丙方有权单方终止合同，丙方收回乙方的租赁经营场地，乙方缴纳的合同保证金不予退还。（2）本合同约定的经营管理服务费归属甲方，由甲方向乙方收取，4109展厅每月为人民币5930元，4218、4313展厅每月为人民币8623元，乙方支付方式为12个��支付一次，4109展厅共计人民币71160元，4218、4313展厅共计人民币103476元，先付后用。签订合同时由乙方向甲方一次付清约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清。逾期视作乙方违约，甲方及丙方有权单方终止合同，丙方收回乙方的租赁经营场地，乙方缴纳的合同保证金不予退还。（3）本合同约定的4109展厅物业服务费每月为人民币2118元，4218、4313展厅物业服务费每月为人民币3080元，由湖南喜盈门范城物业服务有限公司收取，乙方支付方式为12个月支付一次。4109展厅合同期物业管理费共计人民币25416元，4218、4313展厅合同期物业管理费共计人民币36960元，先付后用。签订合同时由湖南喜盈门范城物业服务有限公司向乙方直接收取约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清。逾期视作乙方违约，甲方及丙方有权单方终止合同，丙方收回乙方的租赁经营场地，乙方缴纳的合同保证金不予退还。（4）为保证本合同的全面履行，甲乙丙三方在签订本合同时乙方应向甲方交付4109展厅合同保证金人民币15814元，交付4218、4313展厅合同保证金人民币22995元由乙方在合同签订之日一次性付清。为维护消费者的合法权益，甲方、丙方的财产安全及良好信誉，乙方应在本合同签订时向甲方一次性支付4109展厅先行赔付质量保证金共计人民币5000元，4218、4313展厅先行赔付质量保证金共计人民币10000元。四、合同保证金和质量保证金的使用范围：（1）甲方处理乙方与消费者之间的纠纷的先行赔偿金；（2）乙方不执行甲方制定并向乙方公布的有关安全、治安、消防、商品质量、服务承诺、商场管理等方面的规章制度的赔偿金及违约金；（3）乙方因违反法律法规而受到行政执法部门的罚款处��；（4）乙方未在规定时间交纳税款或者有关管理费用；（5）损坏甲方公共设施的赔偿金；（6）其他应当由乙方承担的各项费用。发生以上情形，甲方均有权从该保证金中直接扣除相应的款项，并通知乙方。乙方必须在收到甲方通知后6日内，向甲方补足该款项。如未按期补足的，乙方除及时补足外，还应向甲方按未补足金额的1%／日的标准支付违约金。五、乙方在使用甲方经营场地、接受甲方经营管理服务期间，向甲方缴付水电费、电话费押金共计人民币壹仟元。乙方的电话初装费由乙方支付，甲方按实向乙方结算，乙方在其租赁场地发生的水电费、电话费按实际用量计收，上述费用乙方应在甲方通知的缴纳期限内支付给甲方。六、乙方未全面履行合同，承担违约责任和发生保证金使用范围规定的情形，甲方在“转为”及“退还”保证金余额时（不足部分需补足），一并将保证金使用情况列清单提交给乙方（附赔偿清单、行政部门的处罚收款收据及乙方应承担的其他费用、违约金等复印件），其他如水电费、电话费押金等自本合同履行期满之日起九十天内，如乙方已清水电费、电话费的，甲方将乙方所交纳的水电费、电话费等押金如数退还乙方，但不计息。七、（1）本合同终止，在缴清所欠甲方和丙方的一切费用后，乙方应自动归还承租的经营场所。按照甲方撤场流程的有关规定，若甲方发现乙方有欠缴款项的，则甲方有权留置乙方在经营场所的物品。如乙方在本合同终止后仍未缴清所欠款项，则甲方有权将留置物以乙方在长沙地区市场产品均价的30%折抵清欠。乙方的固定装潢无偿归甲方所有。乙方应按附件7《展厅装修管理规定》的要求，保证展厅设施的完好无损，如有损坏，由乙方负责修复或折价赔偿。（2）本合同终��时，乙方如不能及时将经营场地归还，经甲方和丙方同意，从合同终止日的次日起直到场地归还为止，由乙方向甲方和丙方支付场地占用费，占用费按照实际占用天数以原经营场地租金和经营管理服务费、物业服务费的两倍计收。由此造成甲方其他损失的，由乙方一并予以赔偿。（3）乙方归还场地设施时，不得以任何理由向甲方和丙方提出赔偿其支出的各项费用，不得要求甲方和丙方收购其展厅内装修和各种设备，不得要求甲方和丙方支付其搬运、撤离等费用。（4）自合同终止之日的次日起3日内（3天的场地租金和经营管理服务费、物业服务费按原价的两倍计收），乙方不按时撤出其租赁经营场地内的所有物品，甲方有权将其物品撤出租赁经营场地。由甲方清点盘存，并通知乙方及时领取。乙方15日拒不领取或无法取得联系的，视为乙方放弃其所有权，由甲方作��弃物处理。本合同所指合同终止，包括提前解除合同的各种情形。八、本合同有效期间内，乙方逾期缴纳租金或各项费用，在双方约定的期限内或甲方通知的期限内仍不缴纳的，甲方和丙方有权通知乙方解除本合同。本合同自甲方通知送达乙方之日起解除（发送或者张贴在乙方承租的经营场所视为送达）。乙方剩余租金、经营管理服务费、物业服务费及合同保证金不予以退还，先行赔付质量保证金按合同约定处理，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金，对甲方造成其他损失的，应由乙方按照甲方的实际损失另行赔付。九、合同期内租金及费用采取银行按揭一次性支付的方式，按揭金额的利息由甲方承担，2014年7月28日至2015年7月27日年度的利息按实际产生的金额抵扣下合同期的租金，若双方履行完合同后商户不愿意再继续签约，则在合同结束后30个工作日内以现金的方式返还，如果商户违约中途提出退场，则不享受利息返还政策，若商户因个人原因无法办理银行按揭，则采取半年一付的方式。十、本合同所约定的展厅中编号为4109的商铺，面积（含公摊）为141.2㎡，租金55元／平方米／月，编号为4218、4313的商铺，面积（含公摊）为205.3㎡，租金55元／平方米／月已在合同第三条第1款体现。合同签订后，润领公司即向古小涛交付了出租展厅，古小涛向润领公司与喜盈门公司交纳了至2014年9月27日的租金、经营管理费及物业服务费。2014年9月，北京银行长沙万家丽路支行告知喜盈门公司，古小涛因其个人征信情况不理想，导致此笔贷款未能审批通过。喜盈门公司经向古小涛电话催要后续租金、经营管理费及物业服务费未果后，遂于同年10月14日向古小涛送达《喜盈门催款通知》，载明：按照贵我双方签订的《喜盈门租赁经营合同》第二条第一款，您／贵司的租金已支付至2014年9月27日。在2014年7月27日到2015年1月27日的合同年度内，由于您／贵司银行按揭因征信问题未放款成功，根据合同要求租金半年一付，故您／贵司还需付4个月租金（大写陆万叁仟贰佰伍拾陆元整），请您／贵司在接到本通知的3日内，向我司支付2014年9月28日到2015年1月27日4个月租金，为避免迟延支付租金而造成不必要的损失（迟延按每日1%支付迟延违约金），现特发此通知。逾期不付，我司将采取适当的措施包括但不限于停电、停水等措施以维护我司权益。对于您的精诚合作，我司将深表感谢。18日，喜盈门公司向古小涛邮寄《律师函》，载明：您4218、4313号展位已拖欠2014年9月28日到2015年1月27日4个月的场地租金、物业服务费、经营管理费共计玖万壹仟玖佰捌拾元。喜盈门公司经办人于2014年8月至今期间曾多次采用包括但不限于电话、函件等方式通知您前来公司缴纳租金及费用等事宜，但您未来办理。请您于收到本函之日起三日内按《租赁合同》的约定来喜盈门公司财务部支付所有应付款项并办理相关手续。否则，喜盈门公司将根据《租赁合同》的约定采取相关的措施，解除与您签订的《租赁合同》，要求您支付拖欠的租金及其他费用并承担违约金及赔偿由此造成的全部损失。25日，喜盈门公司又向古小涛邮寄《律师函》，并张贴在古小涛承租的展厅墙壁，载明：您4109、4218、4313号展位已拖欠2014年9月28日到2015年1月27日4个月的场地租金、物业服务费、经营管理费共计壹拾伍万伍仟贰佰叁拾陆元。喜盈门公司经办人于2014年8月至今期间曾多次采用包括但不限于电话、函件等方式通知您前来公司缴纳租金及费用等事宜，但您未来办理。现特郑重函告如下：1、立即解除喜盈门公司与您于2014年6月29日签订的编号为4109及编号为4218、4313的两份《租赁及经营管理合同》，您已经支付的保证金喜盈门公司不予退还；2、请您于收到本函之日起三日内按《租赁及经营管理合同》的约定来喜盈门公司财务部支付所有应付款项并办理相关手续；3、请您于收到本函件之日起三日内将您租赁的4109及4218、4313展厅腾空并交付给喜盈门公司。另查明，1、古小涛于2014年10月1日至7日的营业额，经与喜盈门公司核对为4860元，后续营业额双方尚未核对。2、2014年10月25日后，喜盈门公司未再为古小涛的经营提供管理服务。后因古小涛逾期仍未支付，润领公司、喜盈门公司遂诉至法院，请求判令：1、确认润领公司、喜盈门公司、古小涛三方所签的《租赁及经营管理合同》于2014年10月25日解除；2、古小涛立即将位于长沙市万家丽中路三段36号喜盈门（长沙）建材家居广场4109、4218、4313展厅腾空并交付给润领公司、喜盈门公司；3、古小涛向润领公司、喜盈门公司支付从2014年9月28日至2014年10月25日的租金、经营管理费、物业服务费共计人民币23268元；4、古小涛以原经营场地租金、经营管理服务费及物业服务费双倍的标准向润领公司、喜盈门公司支付自2014年10月26日起至展厅交付之日止的场地占用费；5、古小涛承担本案诉讼费用。原审法院认为：润领公司、喜盈门公司与古小涛签订的《租赁及经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，润领公司已依约将展厅交付古小涛使用，古小涛应按照合同约定向润领公司、喜盈门公司支付租金、物业服务费、经营管理费。按照合同约定，若商户因个人原因无法办理银行按揭，则采取半年一付的方式，且应在上次付款金额使用完毕前10��内一次性付清。古小涛向润领公司、喜盈门公司支付至2014年9月27日的租金、物业服务费、经营管理费后，其申请的银行按揭贷款因征信问题未放款成功，应在2014年9月17日前向润领公司、喜盈门公司支付9月28日至2015年1月27日的租金、物业服务费、经营管理费，但经润领公司、喜盈门公司多次催讨逾期未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及双方在《租赁及经营管理合同》的约定，“本合同有效期间内，乙方逾期缴纳租金或各项费用，在双方约定的期限内或甲方通知的期限内仍不缴纳的，甲方和丙方有权通知乙方解除本合同。本合同自甲方通知送达乙方之日起解除（发送或者张贴在乙方承租的经营场所视为送达）”，古小涛逾期未支付租金与费用，��喜盈门公司多次通知后仍未缴纳，双方约定的解除合同的条件成就，因此，润领公司、喜盈门公司有权解除《租赁合同》。润领公司、喜盈门公司于2014年10月25日向古小涛送达了《律师函》，告知古小涛立即解除《租赁及经营管理合同》，故润领公司、喜盈门公司与古小涛签订的两份《租赁及经营管理合同》已于2014年10月25日解除。合同解除后，古小涛依法应将租赁的展厅返还于润领公司，且应向润领公司、喜盈门公司支付自2014年9月28日至10月25日的租金17787.47元［（7766元＋11292元）÷30天×28天］、经营管理服务费13582.8元［（5930元＋8623元）÷30天×28天］、物业服务费4851.47元［（2118元＋3080元）÷30天×28天］，合计36221.74元，及将展厅返还于润领公司、喜盈门公司期间的使用费、经营管理服务费、物业服务费。因润领公司、喜盈门公司只要求古小涛支付2014年9月28日至10��25月的租金、经营管理服务费、物业服务费23268元，原审法院以其主张为准。三方约定“本合同终止时，乙方如不能及时将经营场地归还，经甲方和丙方同意，从合同终止日的次日起直到场地归还为止，由乙方向甲方和丙方支付场地占用费，占用费按照实际占用天数以原经营场地租金和经营管理服务费、物业服务费的两倍计收。”该条款实际约定的古小涛不及时返回经营场地的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。租赁经营合同期满后，古小涛未及时返还所租房屋的行为属于违约行为，润领公司、喜盈门公司因古小涛违约而受到的最直接的损失即展厅进入租赁市场后可获得的租金收益、经营管理服务费及物业服务费。润领公司、喜盈门公司要求以原经营场地租金、经营管理服务费及物业服务费双倍的标准支付自2014年10月26日起至展厅交付之日止的场地占用费，过份高于润领公司、喜盈门公司所受损失，原审法院酌情调整为按约定的月租金标准上浮20%加物业服务费计算，即月租金28067.6元计算［（7766元＋11292元）×120%＋2118元＋3080元］。因润领公司、喜盈门公司已收取古小涛4109展厅合同保证金人民币15814元、先行赔付质量保证金人民币5000元，4218、4313展厅合同保证金人民币22995元、先行赔付质量保证金人民币10000元，缴付水电费、电话费押金计人民币1000元，共计54809元，故古小涛应交付的2014年9月28日至10月25日的租金、经营管理服务费、物业服务费23268元及自2014年10月26日起至展厅交付之日止的场地占用费（其中自2014年10月26日至2014年12月25日的占用费为56135.2元），扣减保证金、电话费押金54809元后，余款24594.2元（场地占用费计算至2014年12月25日）由古小涛支付润领公司、喜盈门公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项，第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，遂判决：一、润领公司、喜盈门公司与古小涛古小涛签订的两份《租赁及经营管理合同》于2014年10月25日解除；二、古小涛应于本判决生效之日起3日内将位于长沙市万家丽中路三段36号喜盈门（长沙）建材家居广场4109、4218、4313展厅腾空并交付给润领公司、喜盈门公司；三、古小涛应于本判决生效之日起10日内支付润领公司、喜盈门公司展厅使用费（其中自2014年10月26日起至2014年12月25日为24594.2元；自2014年10月26日起至展厅交付之日止的场地占用费按月租金28067.6元计算）；��、驳回润领公司、喜盈门公司的其他诉讼请求。如果古小涛未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费542元，因适用简易程序减半收取271元，由古小涛负担。上诉人古小涛不服原审判决，向本院提起上诉称：古小涛与润领公司、喜盈门公司签订租赁合同后，依约向润领公司、喜盈门公司支付了三个展厅的首次租金，另外还支付了合同保证金、先行赔付质量保证金、水电费、电话费押金54809元。在古小涛经营期间，每日的经营款均存入润领公司、喜盈门公司处，金额达数万元，因此古小涛不存在欠缴租金的情况。古小涛已按合同约定向长沙银行办理了按揭一次性支付房屋租金和其他费用的申请，2014年10月份前，古小涛在长沙银行的贷款申请一直未��理成功，且未接到长沙银行的拒绝通知，据此，润领公司、喜盈门公司无权要求古小涛一次性支付半年的租金和其他费用，也无权解除合同。但润领公司、喜盈门公司违反合同约定，自2014年10月起就停止向古小涛提供服务，给古小涛的经营造成经济损失达数十万元。请求二审法院撤销原审判决，依法驳回润领公司、喜盈门公司的诉讼请求。润领公司、喜盈门公司共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。古小涛称其经营期间的经营额存在润领公司、喜盈门公司处每日达上万元，与事实不符，事实只有四千多元余款。古小涛系因个人信用问题导致在银行的贷款没有批下来，从而没钱支付租金，这与润领公司、喜盈门公司无关。润领公司、喜盈门公司是因古小涛拖欠租金并已向其发函要求解除合同后，才未将其纳入促销范围的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。本院认为：润领公司、喜盈门公司与古小涛签订的《租赁及经营管理合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格履行合同约定。润领公司已按合同约定将展厅交付古小涛使用，古小涛亦应按照合同约定向润领公司、喜盈门公司足额支付租金、物业服务费、经营管理费。古小涛在支付首次租金及其他费用后，其申请以银行按揭贷款一次性支付剩余租金、物业服务费、经营管理费，但因古小涛征信问题未能办理该银行按揭贷款，根据双方合同约定，若古小涛因个人原因无法办理贷款，则应采取半年一付的方式支付租金、物业服务费、经营管理费，且应在上次付款金额使用完��前10天内一次性付清，现古小涛无正当理由逾期未支付租金与费用，经喜盈门公司多次通知后仍未缴纳，双方约定的解除合同的条件成就，故原审判决认定解除润领公司、喜盈门公司与古小涛签订的《租赁及经营管理合同》并无不当，本院应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费542元，由上诉人古小涛负担。本判决为终审判决。审判长　周　坤审判员　熊　伟审判员　刘完玲二〇一五年四月一日书记员　毛　韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事��清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。