（2014）武侯民初字第5330号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2018-06-21
案件名称
原告凯莱物业公司与被告任萍及被告任萍反诉原告凯莱物业公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都凯莱物业发展有限公司,任萍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2014）武侯民初字第5330号原告（反诉被告）成都凯莱物业发展有限公司（以下简称凯莱物业公司）。住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人薛国平，董事长。委托代理人胡春燕，北京康达（成都）律师事务所律师。委托代理人罗煜，北京康达（成都）律师事务所律师。被告（反诉原告）任萍，女，汉族，1955年12月12日出生，住成都市武侯区。委托代理人罗汉林，四川英冠律师事务所律师。委托代理人黄天伟，四川英冠律师事务所律师。原告凯莱物业公司与被告任萍及被告任萍反诉原告凯莱物业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2011年1月26日、2013年7月17日两次公开开庭进行了审理，并于2013年12月9日作出（2009）武侯民初字第2292号民事判决书。原告凯莱物业公司不服，提起上诉，成都市中级人民法院审理后裁定发回重审。本院另行组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告凯莱物业公司的委托代理人胡春燕、罗煜，被告任萍的委托代理人罗汉林、黄天伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯莱物业公司诉称，2001年8月14日，被告任萍与原告凯莱物业公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由被告任萍购买原告凯莱物业公司建设的桐梓林北路2号凯莱帝景花园B幢17层1号房屋，购房总价款为628985元，并在成都市房地产管理局进行了合同备案。合同签订后，原告凯莱物业公司于2002年4月25日将房屋交付被告任萍，被告任萍至今未向原告凯莱物业公司支付购房款，现该房屋产权仍在原告凯莱物业公司名下。2008年11月14日，原告凯莱物业公司委托代理人向被告任萍寄发了律师函，催告其支付购房款并办理房屋分户产权，但被告任萍置之不理。现诉至法院请求判令：一、解除备案号为76759的商品房买卖合同；二、被告任萍向原告凯莱物业公司归还凯莱帝景花园B幢17层1号房屋；三、被告任萍按每月6000元的标准赔偿原告凯莱物业公司自2002年4月25日至归还房屋之日的房屋占用损失。被告任萍辩称及反诉称，一、就双方合同来看，没有解除的相关权利；二、原告凯莱物业公司要求被告任萍退还房屋无事实依据；三、判令被告任萍支付经济损失也无相关事实依据。被告任萍已将涉案房屋房款支付完毕，并不存在未按约履行合同，应当解除合同、退还房屋、赔偿损失的情形。而原告凯莱物业公司未按合同第十二条“甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在365日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第2种约定办理”的约定，为被告任萍办理权属登记手续，已逾期多年。被告任萍反诉请求：一、判令原告凯莱物业公司继续履行与被告任萍签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》（备案号为76759）义务并办理相关权属登记及国土使用登记；二、判令原告凯莱物业公司承担逾期办理权属登记手续的违约责任，并按银行同期利率向被告任萍支付违约金226434元（以同期银行贷款利率，以购房款为基数，从2003年4月25日起计算至产权证办理为止）。原告凯莱物业公司反诉答辩称，原告凯莱物业公司没有为被告任萍办理房屋权属登记符合《合同法》，不应承担责任，因为被告任萍没有支付房款。根据合同，原告凯莱物业公司的义务是协助被告任萍办理权属登记手续，而被告任萍没有要求原告凯莱物业公司协助其办理，因此对于没有办证，原告凯莱物业公司没有责任，请法院驳回被告任萍对原告凯莱物业公司的反诉请求。经审理查明，原告凯莱物业公司系成都市桐梓林北路2号凯莱帝景花园楼盘的开发商。2001年8月14日，原告凯莱物业公司与被告任萍签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，约定被告任萍向原告凯莱物业公司购买位于成都市武侯区桐梓林北路17单元1层住宅一套（未注明幢号），建筑面积177.83平方米，房款总计628985元。合同第五条约定，乙方（被告任萍）在合同签订起3日内一次性付清全部房款......合同第六条约定，乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方（原告凯莱物业公司）按下列第2种约定追究乙方违约责任“合同继续履行，乙方按银行同期利率向甲方支付违约金。”合同第十二条约定，甲方将该商品房交付给乙方后，应协助乙方在365日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第2种约定办理“合同继续履行，甲方按银行同期利率向乙方支付违约金。”上述合同在成都市房屋产权监理处办理了备案手续，备案号为76759。2002年4月25日，原告凯莱物业公司将凯莱帝景花园B幢17层1号房屋交付给被告任萍。房屋交付时被告任萍办理了《凯莱帝景花园收楼记录》手续，被告任萍向四川凯莱物业管理有限公司支付了管理费保证金1066.98元、能源保证金500元、3个月物管费1066.98元、维修资金2240.64元。2008年11月14日，原告凯莱物业公司委托四川英捷律师事务所律师胡春燕向被告任萍邮寄《律师函》，告知被告任萍在2001年8月14日与原告凯莱物业公司签订商品房买卖合同购买位于成都市桐梓林北路凯莱帝景花园B幢17层1号房屋后，原告凯莱物业公司已将房屋交付给被告任萍，但被告任萍至今没有支付分文房款；原告凯莱物业公司要求被告任萍在收到《律师函》之日起三个月内将全部房款及违约金支付给原告凯莱物业公司；付款同时，被告任萍需将办理分户产权的资料及税费交纳给原告凯莱物业公司，原告凯莱物业公司将为被告任萍办理分户产权；否则，原告凯莱物业公司将依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使对合同的解除权。本案中，原告凯莱物业公司主张被告任萍没有支付过购房款，被告任萍予以否认。为证明自己的主张，被告任萍在原审过程中向法庭出示了编号0030539的《收据》一份，该《收据》落款时间为2001年8月18日，注明“收到任萍购凯莱.帝景花园B-17-A单元购房款628985元。”，该《收据》加盖了“成都凯莱物业发展有限公司财务专用章”蓝色印文。原告凯莱物业公司质证后对该收据的真实性不予认可，并于2009年8月28日向本院递交《鉴定申请》，请求鉴定被告任萍出示的证据：编号0030539的《收据》的真伪。同时，原告凯莱物业公司向法庭提供了编号0453243、落款时间为2001年12月25日、注明“交款单位刘明、人民币133056元、收款事由：购凯莱帝景花园A-21-13单元住宅”且加盖了“成都凯莱物业发展有限公司财务专用章”蓝色印文的另一份《收据》，用以作为司法鉴定的对比材料。为了查清案件事实，本院接受了原告凯莱物业公司的鉴定申请，委托成都联合司法鉴定中心以上述编号0030539的《收据》为检材、以编号0453243的《收据》为样本，对二者蓝色印文是否为同一枚章盖印形成进行鉴定。该中心鉴定后于2013年6月14日出具《文书司法鉴定意见书》，指出“时间为：2001年8月18日，右上方编号为：NO.0030539，内容为：收到任萍购凯莱帝景花园B-17-A单元，购房款：陆拾贰万捌仟玖佰捌拾伍元的收据中：盖印的‘成都凯莱物业发展有限公司财务专用章’蓝色印文与同名样本财务专用章印文不是同一枚章盖印形成。”对此，被告任萍提出异议，认为，该鉴定采用的编号0453243的《收据》保管在原告凯莱物业公司处，而不是在房管部门，所以其真实性存在问题，存在虚假印章的可能；鉴定意见不能证明原告凯莱物业公司提交的编号0453243的《收据》样本印文是真实的，亦不能证明被告任萍提交的编号0030539的《收据》检材印文是虚假的。本案在发回重审过程中，原告凯莱物业公司、被告任萍对被告任萍提交的编号0030539的《收据》仍持原来的主张。法庭向成都市公安局咨询，了解到原告凯莱物业公司现使用的财务专用章系2007年启用，此前使用的财务专用章备案资料根据保留期只有五年的规定已经销毁，因此成都市公安局无法提供原告凯莱物业公司在2001年左右使用过的财务专用章备案资料作为样本进行新的司法鉴定；而原告凯莱物业公司告知本院其2001年的基本账户银行为成都市建设银行第三支行梁家巷分行，经法庭向该分行咨询，该行亦指出由于时间太久而无法提供2001年同期的原告凯莱物业公司凭证作为样本供鉴定使用。为此，法庭向原告凯莱物业公司征求意见，希望其提供2001年同期的数份加盖了原告凯莱物业公司财务专用章的财务凭证作为样本与被告任萍提交的编号0030539的《收据》相比对进行新的司法鉴定，以增加鉴定结论对案件事实的说服力，有助于查清案件事实，但原告凯莱物业公司予以明确回绝。上述事实，有《成都市商品房买卖（预售）合同》、《凯莱帝景花园收楼记录》、四川凯莱物业管理有限公司《收据》、凯莱帝景花园物管处《情况说明》、《律师函》、《国内特快专递邮件详情单》、编号0030539的《收据》、编号0453243的《收据》、《成都联合司法鉴定中心文书司法鉴定意见书》、本院（2009）武侯民初字第2292号《民事判决书》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。本院认为，原告凯莱物业公司与被告任萍签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》合法有效。关于被告任萍是否按合同约定履行了付款义务，成为本案本反诉的焦点。对此，被告任萍向法庭出示了编号0030539的《收据》，以证明其已经于2001年8月18日向原告凯莱物业公司付清全部购房款628985元。原告凯莱物业公司既然否定被告任萍已经付款的主张，需举证证明被告任萍提交的付款收据是不真实的。为此，原告凯莱物业公司在原审中申请了司法鉴定，并提供一份较接近2001年8月18日日期的编号0453243的《收据》作为对比样本。根据当时的鉴定结论，编号0030539的《收据》与编号0453243的《收据》上“成都凯莱物业发展有限公司财务专用章”蓝色印文不是同一枚章所加盖。对此，本院认为，该鉴定结论仅仅说明上述两份收据上加盖的“成都凯莱物业发展有限公司财务专用章”蓝色印文不具有同一性，仍然不能据此判断编号0030539的《收据》的真伪。所以在本案发回重审的过程中，本院拟取得客观性、真实性程度最高的原告凯莱物业公司财务专用章样本（备案于公安部门或保留于开户银行的印章样本）与编号0030539的《收据》比对进行新的司法鉴定，但由于客观原因，这种印章样本已无法取得。本院退而求其次，征求原告凯莱物业公司的意见，希望其提供2001年同期数份财务凭证作为样本，以增加说服力，却遭原告凯莱物业公司明确拒绝。本院认为，原告凯莱物业公司仅提供一份其自选的凭证作为财务专用章鉴定的对比样本明显是不够的，而提供同期数份财务凭证是可以做到的。原告凯莱物业公司的行为使其否认编号0030539的《收据》真实性的主张举证不足，无法达到其目的。因此，在原告凯莱物业公司无充分证据否定编号0030539的《收据》的情况下，结合原告凯莱物业公司已向被告任萍交付房屋（交付房屋时按常理需核验付款凭证）、被告任萍亦向物业管理部门交纳了保证金、维修资金等情况，本院综合认定被告任萍已向原告凯莱物业公司付清合同约定的628985元购房款。因此，原告凯莱物业公司关于被告任萍未支付购房款，属于根本性违约，从而要求解除合同的主张缺乏事实依据而不成立，本院不予支持。对原告凯莱物业公司的其他诉讼请求同理亦不予支持。关于反诉，合同明确约定原告凯莱物业公司在向被告任萍交付房屋后365日内协助被告任萍办理分户产权，对此，本院认为，根据常理，业主办理分户产权需提交相关资料，交纳税费、工本费等，否则无法办理。原告凯莱物业公司的协助义务应建立在被告任萍主动要求、配合的基础上。如果被告任萍不主动向原告凯莱物业公司提出办理分户产权的要求，也不提交相关资料、费用等，原告凯莱物业公司的协助义务就无法履行。本案诉讼中，被告任萍没有举证证明其在诉讼前向原告凯莱物业公司提出过协助办理分户产权的要求并将相关资料、费用等交付给原告凯莱物业公司，所以被告任萍没有办理分户产权的责任不应简单归咎于原告凯莱物业公司，原告凯莱物业公司因此不应承担违约责任，本院对被告任萍要求原告凯莱物业公司承担违约金的反诉请求不予支持。但被告任萍在诉讼中提出原告凯莱物业公司继续履行合同、协助办理分户产权的要求，符合双方的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告成都凯莱物业发展有限公司对被告任萍的诉讼请求；二、原告成都凯莱物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告任萍办理成都市桐梓林北路2号凯莱帝景花园B幢17层1号房屋（准确的门牌号以成都市房屋产权监理处现登记的为准）的房屋产权证及国土使用证；三、驳回被告任萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15130元，由原告成都凯莱物业发展有限公司承担。反诉案件受理费2450元，由原告凯莱物业公司承担100元，被告任萍承担2350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 张闻武审 判 员 赵 阳人民陪审员 张惠林二〇一五年四月一日书 记 员 姜 玲 来源：百度搜索“”