（2015）穗中法民五终字第833号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-04-09
案件名称
李景芬与广州市番禺置业南雅房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李景芬,广州市番禺置业南雅房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第833号上诉人（原审原告、反诉被告）：李景芬，户籍登记住所在广东省阳春市，现住广州市番禺区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺置业南雅房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：王志强。委托代理人：罗树华。上诉人李景芬因与被上诉人广州市番禺置业南雅房地产开发有限公司（以下简称南雅公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：南雅公司作为甲方与作为乙方的李景芬于2013年5月25日签订《定购书》（NO0000953），约定由李景芬定购位于番禺金海岸大道75号17座1梯202房屋，建筑面积104.95平方米，其中套内建筑面积87.75平方米；成交价1625151元，定金30000元；李景芬选择以银行按揭方式付款，其中定金30000元，须于签署定购书时付清，首期300000元，须于2013年6月5日前付清，如选择银行按揭，则同时办理650000元的银行按揭签约手续，第二期645151元，须于2013年6月30日前付清；申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准，如银行批出的按揭金额低于乙方的申请金额，则超出部分乙方须在接获通知七天内付清，如乙方的按揭申请因自身原因不为银行接受，则在接到甲方通知后十五天内一次性付清申请按揭之楼款，否则视为乙方违约，按公示的《商品房买卖合同》第十条逾期付款处理，乙方须付清全部房价才能要求甲方交付该物业；乙方确认在签订本定购书之前，已对所定购之物业实体（现楼）状况充分了解，并完全认可甲方已公示的《商品房买卖合同》及补充协议内容、《各项收费标准》、《定购须知》、《银行按揭须知》、《交楼标准》，乙方须于2014年1月31日前到金海岸花园销售中心交付首期房款并签署《商品房买卖合同》及有关文件，否则，甲方有权解除本认购书并不予退还认购定金；选择按揭付款的客户须在2014年1月26日前提供办理银行按揭所需资料给银行进行按揭预审，若乙方在通知时间内未提交按揭所需资料而造成不能按上述日期签署《商品房买卖合同》，则甲方有权解除本定购书并不予退还认购定金。同日，李景芬在《承诺书》上签名确认，在购买上述房屋时已阅读并理解广州市《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》、《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，并承诺购房人符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任。双方签订《定购书》后，李景芬向某公司支付定金30000元，首期款1115151元。2014年5月25日，南雅公司作为甲方，李景芬作为乙方，双方签订《协议书》，确认：甲乙双方于2013年5月25日签订了《定购书》，约定乙方购买甲方开发的位于番禺区金海岸大道75号17座1梯202房，面积104.95平方米，房价总计1625151元，付款方式为银行按揭，已付定金30000元，首期1115151元，申请银行按揭贷款480000元，由于乙方信用记录不良，银行按揭贷款申请不被批准，乙方在规定时间内无法一次性付清按揭款项，故提出解除《定购书》，要求甲方返还所交的首期款1115151元及定金；经双方友好协商，双方就解除协议及退款事宜达成如下协议：1.双方自愿解除2013年5月25日签订的《定购书》；2.甲方同意在本协议签署之日起十五个工作日内退回乙方已经缴交的首期款1115151元，自愿放弃对定金30000元的诉求，在本协议约定的义务履行完毕后，双方互不追究各自的责任；3.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章后生效。双方签订《协议书》后，南雅公司向李景芬退还1115151元房款。2014年8月18日，李景芬以南雅公司没有退还购房定金30000元为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：南雅公司退还金海岸大道75号17座1梯202房30000元定金。南雅公司反诉：李景芬支付逾期支付违约金及损失共83695.7元（其中含佣金损失16252元，违约金以本金1625151元按每日万分之五计付计算）给南雅公司（从2014年2月11日起计至2014年5月5日止共83天）。原审诉讼中，关于南雅公司是否应该退还定金30000元及李景芬没有履行完毕付清房款的义务是否构成违约的问题。李景芬主张认为：1.不能签订商品房买卖合同的责任不在其本人，由于自己在签订《定购书》时不清楚自己不符合购房资格，销售员当时也没有告知这一情况，直到一个月后才知道自己不符合购房资格，双方协商等其社保至2014年1月份满1年再办理银行按揭，但是在2013年11月份出台的“国五条”政策要求其需要多支付首期款，导致其资金周转不及，影响了信用卡的还款记录，最终被银行以此为由拒绝房贷，南雅公司没有严格按照规定告知本人相关信息，对此也要承担相应的责任，因此，本人不需要缴纳违约金及赔偿损失；2.根据双方后来签订的《协议书》，南雅公司明确自愿放弃对30000元定金的诉求，故应当退还30000元定金给本人。南雅公司不认可李景芬的上述意见，认为：1.李景芬在签订定购书的同时也签订了《承诺书》，对自己是否具备购房资格是很清楚的，后来导致银行按揭贷款没有被批准，无法签订商品房买卖合同，完全是因为李景芬的单方原因造成的，理应承担违约责任；2.双方后来于2014年5月25日就上述纠纷协商后达成一致协议，对如何理解第二条“自愿放弃定金30000元的诉求”，结合整个协议书的内容，及常理推断，应当理解为李景芬放弃对定金的诉求。上述事实有李景芬提交的《定购书》、《协议书》，南雅公司提交的《定购书》、《协议书》，及庭审笔录证实。原审法院认为，李景芬与南雅公司签订的《定购书》属预约合同性质。李景芬与南雅公司签订《定购书》后，由于李景芬不能办理银行按揭手续，又不能付清全部房款，双方不能继续签订商品房买卖合同，后经协商达成一致意见，签订《协议书》，该协议是双方真实意思的表示，符合法律规定，对双方均具有法律约束力，双方均应严格按照协议约定履行自身义务。关于李景芬要求南雅公司返还定金30000元的问题。《协议书》第二条约定“甲方同意在本协议签署之日起十五个工作日内退回乙方已经缴交的首期款1115151元，自愿放弃对定金30000元的诉求”。本条约定哪一方放弃对定金30000元的诉求，可以从以下几点分析。1.双方当事人签订该协议的背景。因李景芬银行按揭贷款申请不被批准，而其在约定时间内又无法一次性向某公司付清按揭款项，故其向某公司提出解除上述《定购书》，并要求南雅公司返还所交的首期款1115151元及定金。2.双方在协议书中均认可不能继续签订商品房买卖合同的原因是李景芬的银行按揭贷款未获批准，且李景芬不能一次性付清剩余的房款，如果按照《定购书》的约定，因李景芬的原因不能签订商品房买卖合同的，南雅公司可以没收定金，故李景芬认为当时协议时南雅公司同意退还定金，不符合常理。3.针对李景芬提出返还的两部分款项，南雅公司明确退回的款项只有首期款1115151元，结合南雅公司实际只返还首期款的情况，南雅公司的本意应当是没收定金30000元。因此，《协议书》第二条理解为南雅公司同意退回李景芬缴交的首期款1115151元，并没收定金30000元，李景芬自愿放弃对定金30000元的诉求，更符合本案情况及常理。李景芬请求南雅公司返还定金30000元，理据不足，原审法院不予支持。关于南亚公司反诉请求追究李景芬的违约责任及赔偿责任问题。《协议书》第一条约定双方自愿解除上述《定购书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，双方当事人在解除上述《定购书》后，《定购书》约定的权利义务均已终止，且《协议书》第二条约定“本协议约定的义务履行完毕后，双方互不追究各自的责任”。因此，南雅公司认为李景芬没有完成《定购书》约定的义务，应当承担违约及赔偿责任，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2014年11月10日判决如下：一、驳回李景芬的诉讼请求；二、驳回广州市番禺置业南雅房地产开发有限公司的诉讼请求。一审本诉受理费275元，由李景芬负担；反诉受理费946元，由广州市番禺置业南雅房地产开发有限公司负担。上诉人李景芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据协议书的内容“甲方同意在本协议签订之日起十五个工作日内退回已经缴交的首期款111515l元，自愿放弃对定金30000元的诉求”，清楚阐述是甲方自愿放弃对定金30000元的诉求，这与我方调解的意愿相符合，我方一直认为被上诉人没有任何有理的依据去没收定金。如果没收定金，我方不会签署协议书。我方预付的首期款在被上诉人处存放了一年，被上诉人享有一年的高昂利息，我方从来没有自愿放弃30000元定金（包括在申请书、协议书以及在庭审时）。二、定购书是被上诉人提供的格式合同条款，免除其自身限购政策下国家规定开发商应该核实购房人购房资格的责任；被上诉人让我方签署定购书与承诺书，但是对我方家庭名下房产情况及个人社保情况不闻不问，并在没有出具银行同贷书的情况下让我方缴交首期款，很明显是诱签行为。三、2013年11月出台“穗五条”购房新政，因为首付增加而导致我方信用卡记录不良而遭到银行拒绝贷款，这是政策祸及，不是我方单方面原因。定购书也没有因政策原因而解除合同的具体约定，这是被上诉人的格式合同条款，同样是被上诉人持有利条件去欺人。我方一直认为被上诉人也有损失，但是这个损失不能不检讨自身原因而强加我方赔偿。四、我方在这过程中不是完全占理，但是被上诉人作为成熟的开发商应该更清楚房屋交易的相关政策，不是在出了问题就把全部责任往我身上推，应该自行承担一定的责任。被上诉人广州市番禺置业南雅房地产开发有限公司辩称：一、关于协议书上放弃三万元定金诉求的文字表述上有笔误，没有明确是上诉人放弃，但是从内容可以分析上诉人提出返还三万元的请求，双方经过商谈谈妥了，也把其他款项退还给她了，是上诉人放弃三万元的诉求。二、关于上诉人不符合购买条件问题，上诉人签订过一份承诺书，表示其清楚相关政策并自愿承担所有法律责任，经询问房管局在当时继续交易是没有问题的，不能办下贷款的根本原因是上诉人的丈夫信用记录不良。不存在因为增加首付款而导致信用不良的问题，银行方面也表示只需要将欠款还清并购买两万元基金即可了。但是上诉人一直不能消除信用不良的问题。不能购房的原因是上诉人不能支付购房款项。三、我们不知道上诉人的信用问题，只是将房屋的情况及交易手续向其进行介绍，不存在清楚其具体情况诱签的说法。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审另查明：上诉人陈述在签订上述协议书时，双方对定金三万元的诉求解决存在争议，上诉人如果不同意签字，就不能拿回首期款，上诉人是为了能够取回首期款才在协议书上签字。实际上，上诉人认为被上诉人作为开发商清楚限购政策的规定，被上诉人在其不符合购房条件下诱使其签订房屋买卖合同，合同无效。本院认为，从双方当事人签订的协议书内容分析，要求被上诉人返还首期款及定金是上诉人的主张，从上诉人二审陈述可知，被上诉人不同意返还定金。因此，协议书中所约定的“自愿放弃对定金30000元的诉求”，应当理解为上诉人放弃对定金30000元的诉求。至于上诉人认为因为被上诉人的原因导致合同无效的意见，与其在承诺书及协议书中确认的事实矛盾。且无论买卖合同是否有效，双方达成的解除合同协议书，是对买卖合同不再继续履行产生的债权债务的清理协议，不因买卖合同无效而无效。综上所述，原审法院认定事实准确，判决得当。上诉人自愿签订协议书却不愿意按照协议书履行，缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李景芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年四月一日书 记 员 阮志雄陈迪 来源：