（2015）中一法坦民一初字第59号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-15
案件名称
中山市中海世纪顾问管理有限公司与方俊勇租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市中海世纪顾问管理有限公司,方俊勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第八条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法坦民一初字第59号原告：中山市中海世纪顾问管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：聂海金，总经理。委托代理人：周志鑫、苏敏静，分别系广东卓正律师事务所律师及实习律师。被告：方俊勇，男，1976年10月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：李红伟，广东华信达律师事务所律师。原告中山市中海世纪顾问管理有限公司（以下简称中海公司）诉被告方俊勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法由审判员谭敏独任审判，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周志鑫，被告委托代理人李红伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海公司诉称：中国南航集团财务有限公司（以下简称南航公司）于2005年3月14日与中海公司签订了商用物业委托经营管理合同。约定南航公司将位于中山市坦洲镇金山城1栋底层B区商铺租赁给原告进行经营管理。租赁期限自2005年3月23日至2025年3月22日。2009年刘禄源购买了上述物业。原、被告的租赁关系经中山市中级人民法院终审判决【案号为（2010）中中法民一终字第539号】确认原被告间存在租赁关系。2014年12月11日，案涉物业业主已经变更为方俊勇，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物自租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。另《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此作为房屋受让人的被告应当履行原租赁合同。依据该合同的约定，被告应当履行以下义务：负责提供客户需要的有关证明、应当提供银行账户资料（用于原告向被告支付租金）和该房屋的国有土地使用证、房屋所有权证复印件（用于承租人办理经营执照）协助办理租赁许可证和配合办理营业执照，但被告均不予理会，也不与原告联系。综上所述，原告认为被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1.被告继续履行《商用物业委托经营管理合同》；2.被告向原告提供个人银行账户资料；3.被告提供中山市坦洲镇金山城1栋底层B区商铺的国有土地使用证、房屋所有权证并协助原告办理上述商铺的租赁许可证、租户的营业执照；4.被告承担本案的诉讼费用。原告中海公司为证明其主张的事实和诉讼请求，向本院提交如下证据：1.中海公司营业执照；2.中海公司组织机构代码证；3.法定代表人身份证明；4.（2010）中中法民一终字第539号民事判决书；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；6.商用物业委托经营管理合同；7.通知书及邮件签收回单。被告方俊勇辩称：原告起诉的事实不清，证据不足，恳请法院驳回其诉讼请求。理由是：1.被告取得中山市坦洲镇金山城1幢底层B区的房产所有权是和原业主陈文雄交易购买，原告起诉认为租赁合同相对方南航公司和刘禄源被告并不十分清楚。经被告向陈文雄了解，其答复原告所称的商用物业委托经营管理合同已经解除。2014年被告和陈文雄交易案涉房地产时，双方明确房产涉及的所有租赁合同和押金原业主全部移交，由被告直接和租户确认和重新整合招租。所以被告认为不存在原告所谓的整体承租事宜。根据被告委托律师事务所出具的律师函，当初为了查明情况曾经要求过原告提交相关租赁和实际履行的证明文件，但原告没有提交；2.根据被告提交的商用物业委托经营管理合同，存在主体问题，另该合同是否仍然有效、延续、实际履行、解除等，都存在待证，而根据原告提交的证据无法确认，况且该合同租赁条款有失公平和诚实信用原则，明显存在恶意目的，所以被告认为应当已解除；3.经被告了解本案原告提及的原业主南航集团与刘禄源之间存在多起诉讼，至今尚有案件在中山市中级人民法院上诉审理期间。所以原告提交的证据（2010）中中法民一终字第539号法院判决书是否实际履行或改判及履行违约解除等均无法证明，所以不能仅依据该早期的判决来约束合同以外的第三人即被告；4.根据原告提交的委托经营合同和所谓的事实，不能证明原告在实际履行该合同，包括前期的租赁合同备案、向谁交纳租金、租金金额、交付时间等，如没有这些前置的证据，被告认为其无权向被告提出诉讼请求。综上所述，被告认为原告提供的证据不能证明其主张，请求人民法院查实后，依法驳回原告的诉讼请求，以维护国家法律的正确实施和当事人的合法利益。被告方俊勇为证明其主张的辩解意见，向本院提供如下主要的证据：广东省房地产买卖合同。经审理查明：中山市中级人民法院（2010）中中法民一终字第539号查明如下事实：2005年3月14日，南航公司为甲方与作为乙方的中海公司签订一份编号为（2005）年（委经管）字（01）号委托经合同，约定：甲方委托乙方独家管理（经营）地址位于中山坦洲镇金山城A、B、C栋部分商铺，物业建筑面积合计8346.23平方米，合同有效期自2005年3月23日起至2025年3月22日止。其中第二条委托事项主要为，乙方受甲方委托对该物业进行管理和经营，以自己的名义与该物业的承租人签署房屋租赁合约，自行收取承租人缴交的物业租金、合同定金，自行收取并管理物业租赁押金，代理甲方缴交该物业租金收入中应缴纳的国家及地方税费。第四条甲方的权利和义务约定，甲方积极配合乙方的经营管理，负责提供客户需要的有关证明文件和咨询。甲方在合同生效后10天内向乙方交付以下材料：1.加盖甲方公章的甲方营业执照副本；甲方用于收取定额租金的银行账本、加盖甲方公章的甲方物业的房屋所有权证、国有土地证……；第五条乙方的权利和义务约定为：一、乙方根据实际情况有权灵活自主决定经营方式，但需在每一经营年度终了时书面知会甲方该年经营情况；二、乙方自行处理合同期内承租人的要求和投诉；三、乙方在甲方协助行下处理与国家、地方相关政府管理部门的关系；四、乙方每与承租人新签或续签一份房屋租赁合约，须于签订之日起10日内向甲方报告租赁情况，并将房屋租赁合约、承租人的身份资料等相关资料复印件在一个月内交甲方备案；五、乙方必须准时将甲方有关收入划入甲方帐号；六、乙方须自行承担本合同项下除属于甲方应得定额租赁以外收入的相关税费以及应交给物业管理费，并及时代甲方缴交甲方应缴的有关国家地方税费；七、乙方根据经营管理的需要依法自行决定管理费用标准，与承租人协商并收取管理费用，缴交国家有关管理收入税费；八、乙方自行处理委托期内与租户发生的纠纷，并承担由此产生的费用和法律责任，甲方对此不承担任何法律、经营责任；九、因不可抗力造成损失时，乙方不承担甲方物业的经济损失。第六条双方结算方式约定主要内容为除该物业中原甲方租予金色童年幼儿园共计建筑面积656.46平方米的商铺外，乙方应付甲方的该物业定额租金标准为每平方米（建筑面积）6.50元／月（含税）。除该物业中原甲方租予同意给予乙方半年免租期，从2005年3月23日起至2005年9月23日止；每月28日前乙方将甲方定额租金收入汇入甲方指定银行。第七条定额租金的调整约定为：1.如遇人民银行调高或调低基准利率，甲方有权视具体情况调高或调低第六条第二款条约定的定额租金，调整后的定额租金应以甲方的月初租金收益率不高于租金调整日以前三个月的加权平均货币市场利率为限。2.合同有效期内，若该物业连续六个月平均租金价格超过15元／平方米／月，自下一日历年度起调高甲方应收的定额租金，但调高后的甲方定额租金应不超过7.50元／平方米（建筑面积）／月；若该物业连续六个月平均租金价格超过20元／平方米／月，自下一日历年度起调高甲方应收的定额租金，但调高后的甲方定额租金应不超过10元／平方米（建筑面积）／月。3.合同有效期内，若该物业连续六个月平均租金价格低于15元／平方米／月，自下一日历年度起调整甲方应收的定额租金至6.50元／平方米／月。若同时出现以上情形时，按孰高原则选择甲方应收租金调整依据。第八条违约责任约定为：一、甲方逾期提交乙方所需的资料的，甲方应向乙方赔偿因此造成的损失；二、如乙方逾期向甲方支付定额租金的，每逾期一日，按应付定额租金每日万分之二点一的标准向甲方支付违约金；如乙方连续4个月逾期支付定额租金的，甲方有权立即解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失；三、如因乙方的过错或超越代理权给甲方造成损失的，乙方应向甲方赔偿损失。四.如乙方逾期缴纳相关税费的，由乙方自行承担相关法律责任，且甲方有权根据乙方违约情况解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。第九条合同的终止、变更及解除约定为：一、本合同有效期内，甲方需全部或竞价出售该物业时，无须征得乙方同意，但须提前六十日知会乙方并出具通知。在同等条件下，乙方对该物业享有优先购买权。若甲方以高于该物业账面价值的价格转让给第三方，乙方有权就高于账面价值的部分要求甲方补偿损失（指乙方投入与回收的差额），但补偿金额应不超过售价中高于账面价值的降价竞价，补偿乙方损失后甲方不承担任何违约责任；二、在合同到期时，双方若同意终止合同，双方应通力协作妥善处理终止合同的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜，合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任；三、如乙方出现下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方立即解除本合同：1.乙方隐瞒实际对承租人的租赁价格并损害甲方利益的；2.乙方超越代理权限且甲方不予承认的；3.符合本合同第八条约定解除合同的情形；4.乙方在经营管理该物业过程中有重大违法行为的。四.除本合同第八条第二、四款，第九条第一、三款外，未经双方一致同意，双方均不得提前解除合同。否则，解除方应赔偿对方施加损失，并应另行向对方支付违约金人民币一百万元。2007年，南航公司将上述商铺中的一幢底层B区，一幢2层B区的物业，面积共4677.04㎡，委托广州穗和拍卖行有限公司（穗和公司）拍卖。并由刘禄源在2009年1月21日取得上述商铺权属登记在其名下【房地产证号分别为：粤房地证字号C71187＊＊号（建筑面积2253.11平方米）、粤房地证字第C7112＊＊号（建筑面积2423.93平方米）】。刘禄源取得上述物业后，就原南航公司与中海公司签订的商用物业委托经营管理合同的性质问题，于2009年3月30日向本院提起诉讼。后本院作出（2009）中一法坦民一初字第183号一审判决及中山市中级人民法院作出（2010）中中法民一终字第539号终审判决，并认定委托经营合同实为租赁合同。2014年12月11日，方俊勇取得案涉商铺的所有权证【土地证号为：国（易）33163**、房产证号：02141128**】。2014年12月19日，中海公司委托广东卓正律师事务所向方俊勇发出通知，载明：本公司为中山市坦洲金山城1幢底层B区的合法租赁人。承租期为2005年3月23日至2025年3月22日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如阁下为中山市坦洲金山城1幢底层B区的新业主，请依法履行商用物业委托经营管理合同的义务，并于2014年12月25日前提供该物业的国有土地使用证、房产证及阁下的个人银行账号，开具租赁发票等资料……2014年12月24日，方俊勇委托广东益诺众承律师事务所向中海公司发出律师函，载明：……方俊勇根据通知书无法判断陈述的事实合法性、真实性，现无法定或约定义务向你提供任何个人账户信息；自收到律师函之日起5日内向方俊勇提供贵司的：经营执照、组织机构代码证、税务登记证、商用物业委托管理合同等…...2014年12月29日，广东卓正律师事务所再次向方俊勇发出通知，载明：……请于2015年1月5日前提供国有土地使用证、房产证及阁下的个人银行账号，开具租赁发票等资料……2015年1月9日，中海公司根据《中华人民共和国合同法》规定的“买卖不破租”的原则，以方俊勇作为案涉物业的业主拒不履行商用委托经营管理合同的约定向其提供案涉物业的相关证照，损害其利益为由向本院提出前述实体请求。另查：诉讼中，中海公司与方俊勇确认案涉商铺与商用物业委托经营管理合同中所涉及的商铺为同一地址。又查：（2009）中一法坦民一初字第183号，（2010）中中法民一终字第539号民事判决书已发生法律效力。本院认为：2005年3月14日，南航公司将其所属位于中山坦洲镇金山城A、B、C栋部分商铺，物业建筑面积合计8346.23平方米，委托中海公司经营管理，并签订了商用物业委托经营管理合同。2007年，南航公司将上述商铺中带委托经营合同的一幢底层B区，一幢2层B区的物业，面积共4677.04㎡，委托穗和公司拍卖，并由刘禄源承买，且在2009年1月21日取得权属登记。后方俊勇在2014年12月11日取得案涉商铺的所有权，并取得权属登记。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物自租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。又依据商用物业委托经营管理合同第四条约定，甲方（出租人）的权利和义务约定，甲方积极配合乙方（承租人）的经营管理，负责提供客户需要的有关证明文件和咨询。甲方在合同生效后10天内向乙方交付以下材料：1.加盖甲方公章的甲方营业执照副本；甲方用于收取定额租金的银行账本、加盖甲方公章的甲方物业的房屋所有权证、国有土地证……现作为案涉物业新业主的方俊勇应依约履行上述约定，故中海公司主张方俊勇继续履行商用物业委托经营管理合同并提供案涉物业的房地产权证书、个人银行账号协助办理租赁许可证及经营执照理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条之规定判决如下：一、被告方俊勇继续履行中国南航集团财务有限公司与中山市中海世纪顾问管理有限公司于2005年3月14日签订的商用物业委托经营管理合同；二、被告方俊勇于本判决发生法律效力之日起七内向原告中山市中海世纪顾问管理有限公司提供中山坦洲镇金山城一幢底层B区【土地证号为：国（易）33163**、房产证号：02141128**】的房地产权属证书、收取租金的个人银行账户资料，并协助中山市中海世纪顾问管理有限公司办理出租许可证、租户的经营执照；案件本诉受理费21078元减半收取10239元，由方俊勇负担负担（方俊勇于本判决生效之日起7日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谭 敏二〇一五年四月一日书记员 钟丹丹 来源：百度搜索“”