（2014）熟民初字第01085号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-09-07

案件名称

苏州中宏商业经营管理有限公司与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司、常熟市中润超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

常熟市人民法院

所属地区

常熟市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州中宏商业经营管理有限公司,苏州市润恒商业地产运营管理有限公司,常熟市中润超市有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条

全文

江苏省常熟市人民法院民事判决书（2014）熟民初字第01085号原告苏州中宏商业经营管理有限公司，住所地常熟市商城中路77号国服大酒店13F。法定代表人吴坚新，董事长。委托代理人杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人顾健，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告苏州市润恒商业地产运营管理有限公司，住所地苏州高新区竹园路209号（财富广场1609-1室）。法定代表人刘亮，执行董事。委托代理人金惠明，江苏大名大律师事务所律师。被告常熟市中润超市有限公司，住所地常熟市富仓路18号。法定代表人武警，经理。委托代理人赵碧光。原告苏州中宏商业经营管理有限公司（以下简称中宏公司）诉被告苏州市润恒商业地产运营管理有限公司（以下简称润恒公司）、常熟市中润超市有限公司（以下简称中润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法由审判员胡斌适用简易程序于2014年11年28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人顾健、被告润恒公司的委托代理人金惠明、被告中润公司的委托代理人赵碧光到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人顾健、被告润恒公司的委托代理人金惠明、被告中润公司的委托代理人赵碧光到庭参加诉讼。本案现已审��终结。原告中宏公司诉称：原告与被告润恒公司于2013年5月6日签订位于富仓路18号中宏万家广场西区1-4F的商铺租赁合同，该合同约定前3年月租金标准为554403元，租金实行先付后租，承租人在签订合同后5个工作日内一次性付清履约保证金1000000元，进场装修之日支付首期租金1663209元（2014年1月1日至2014年3月31日的租金）。合同另约定物业管理取费标准：1F-2F为1元／平方／月，3F-4F为3元／平方／月。合同还约定由于各种原因造成合同解除的，承租人应在合同解除的5日内腾房，逾期不腾房，承租人应按照实际逾期天数向出租人加付原租赁费用的2倍。合同签订后，两被告对商铺进行了装修，被告中润公司于2013年9月3日注册成立，并实际占用该处商铺经营超市。现两被告仅支付了履约保证金1000000元及租金963209元，其余费用均未支付。原告向两被告多次催讨未果，于2014年6月3日委托上海市锦天城（苏州）律师事务所向被告润恒公司发出《律师函》，要求被告润恒公司在收到《律师函》后7天内结清拖欠的费用，又于2014年7月3日再次向被告润恒公司发出《解除通知》，要求被告润恒公司在接到通知后5日内腾退商铺并交还原告，于2014年7月25日向被告中润公司发出腾房通知。但两被告在接到通知后既不腾房，也不支付相关费用。故起诉要求：1、确认原告与被告润恒公司在2013年5月6日签订的商铺租赁合同于2014年7月4日解除；2、两被告立即腾空退还常熟市富仓路18号中宏万家广场西区1-4F商铺；3、两被告共同支付截止至2014年7月4日的商铺租金1437129元，2014年7月5日至2014年7月9日的房屋占用费92400元，此后至实际腾房日止按照前3年月租金标准的2倍计算逾期腾退占用费（计算至2014年7月底为813124.40元）；4、两被告共同支付商铺的物业管理费371327元��暂计算至2014年8月，此后按原标准计算至实际腾退日）。本案在审理过程中，原告向本院申请撤回第2项诉讼请求，同时对第3项、第4项诉讼请求中的逾期腾退占用费、物业管理费明确要求计算至2014年9月30日，其中逾期腾退占用费为3030736.40元，物业管理费为405084元。被告润恒公司辩称：1、本案租赁合同中没有明确约定租赁合同解除的条件，故原告认为租赁合同已于2014年7月4日解除的观点不能成立；2、在租赁合同尚未解除的情况下，原告要求被告腾房没有法律依据；3、被告润恒公司与原告签订租赁合同后，在装修过程中需要对租赁房屋进行改建，所以再次延误了3个月，与当地管理部门以及原告协商后，确定再给3个月的免租期，即租金从2014年4月1日开始计算，而非原合同约定的2014年1月1日开始计算；4、关于物业管理费，合同中虽然对物业管理取费标准进行了约定，但物业管理费的收取没有依据，原告除了提供一楼的保洁外，并未对二楼、三楼提供物业服务。被告中润公司辩称：1、被告中润公司与原告之间不存在租赁关系；2、中润公司经营使用的房屋是从润恒公司处转租的，原告明知转租事宜而不提出异议，至今已超过6个月，故原告无权提出解除合同；3、两被告之间的租赁期限较长，有15年，目前中润公司只经营了1年合同就要解除，中润公司的合法权益无法得到保障；4、中润公司转租后为开设超市，进行了巨大的投入和装修，如果解除合同，中润公司的合法权益同样也没有办法得到保障；5、造成本案纠纷的原因主要在于原告，原告擅自停电，造成中润公司无法正常经营，由此产生的损失应由原告承担，中润公司也不应承担租金和物业管理费的付款责任。经审理查明：2012年2月24日，原告与常熟市藕渠集贸市场管理有��公司签订租赁合同1份，约定由常熟市藕渠集贸市场管理有限公司将待建土地上建筑面积33160平方米，位于常熟市香山南路以东、百盛花园以南、金山路以西、富仓路以北（常熟市2010A-010地块）上拟建商业用房-琴湖一品广场建成后出租给原告，租赁期限为20年，原告有权将租赁物的一部分分租或转租给第三方。2013年5月6日，原告与被告润恒公司签订《“中宏·万家广场”商铺租赁合同》1份，约定租赁房屋为富仓路与金山路交汇处中宏万家广场西区1-4F（上述租赁合同中的部分房屋），参考建筑面积17359平方米，租赁期限为15年，自2013年10月1日至2028年9月30日止，租赁用途为卖场及综合商业，前3年月租金标准为554403元，租金实行先付后租，润恒公司在签订合同后5个工作日内一次性付清履约保证金1000000元，进场装修之日支付首期租金1663209元（2014年1月1日至2014年3月31日），在此之前免租期，以后，租金每半年支付一次，依次类推，每次提前15天付款。前3年租金标准不递增，从第4年即2017年10月1日每上一年租金基础上递增6%，直至合同终止。承租人经营时独立申领营业执照，自负盈亏，所有债权债务全部由承租人享有或负担，经营期间所发生的支出、水电费、通讯费、税和其他各项费用全部由承租人负担。合同另约定物业管理费用标准与支付方式：3F-4F（面积为8199平方米）3元／平方／月，1F-2F（面积为9160平方米）1元／平方／月，按年度支付物业管理费，从承租人进场次月至年底一次性支付2013年度物业管理费，2014年度之后的物业管理费于每个年度前30日一次性支付。合同再约定承租人保证不损坏房屋结构，装修方案应征得出租人同意。承租人拖欠租金，出租人有权解除合同并收回房屋，并且不予补偿装修等费用。在合同租赁期满或由于各种原因而造成的合同解除，承租人必须在租赁期满或合同解除的5日内腾退房屋，装修、设施及增添不动产无偿归出租人所有，可移动设施及动产由承租人自行搬走，若承租人逾期不腾退交还房屋及其附属设施、设备的，出租人有权同时选择采取或先后选择采取以下措施：第一、承租人应按照实际逾期天数向出租人加付原租赁费用的2倍；第二、出租人进入租赁房屋，自行收回承租房屋，承租人遗留或存放在出租人租赁房屋内的货物或任何其他钱物，均视为承租人放弃财产所有权，出租人有权任意处置而不承担任何赔偿责任，出租人因处置该等物品发生的费用由承租人承担。合同又约定，凡是涉及双方权利义务的通知均应以书面形式，并以本合同所载明的联系地址或租赁地点送达，或邮寄或快递送达，以对方为收件人付邮5日后即视为送达，如合同中所列的地址有变��的，应及时通知对方，如不通知，则以原地址发出的通知即视为送达。合同补充条款中约定承租人进场装修时应预付出租人水电押金100000元。2013年的5月23日与6月6日，被告润恒公司向原告各支付履约保证金500000元，合计1000000元。2013年的9月14日、10月28日、11月9日、11月25日，被告润恒公司分别向原告支付租金463000元、100000元、300000元、100000元等，合计963209元。其余租金以及合同约定的物业管理费被告润恒公司未能依约支付。2014年6月4日，原告委托上海市锦天城（苏州）律师事务所向被告润恒公司发函催收拖欠的租金4026418元、水电押金100000元、物业管理费506355元，要求被告润恒公司在收到函后7日内结清（按租赁合同约定的租赁地点邮寄）。被告润恒公司收函后未能结清相关费用，2014年7月3日，原告向被告润恒公司发出解除合同的通知，要求被告润恒公司在收函后5日��腾退租赁房屋，逾期腾退的，按租赁合同相关规定进行处理（仍按租赁合同约定的租赁地点邮寄，于2014年7月4日签收）。2014年7月26日，原告又向被告中润公司发函要求中润公司在收函后5日内腾退房屋，并支付物业管理费。另查明：本案所涉租赁合同签订后，一楼用于开设各家品牌门店，二楼、三楼由中润公司用于经营超市。被告中润公司于2013年9月3日经核准登记设立，其住所地即为本案所涉租赁房屋。又查明：被告中润公司因经营不善，拖欠职工工资与供应商货款，自2014年7月份起大量涉诉。2014年7月初，周越文等众多职工以被告中润公司拖欠2014年5月份工资并于2014年7月6日宣布停业为由向劳动仲裁部门申请仲裁，并申请财产保全，劳动仲裁部门建议本院对被告中润公司的财产采取保全措施。本院于2014年7月8日裁定对被告中润公司的财产采取保全措施，并依法查封了中润超市及超市内的物品。在对查封物品进行变卖后，本院于2014年9月28日裁定解除对中润超市的查封。以上事实，由原告提交的《“中宏·万家广场”商铺租赁合同》1份，律师函1份及相应的邮寄凭证、查询单，通知2份及相应的邮寄凭证、查询单等证据，本院调取的2014熟仲保字第00022号案卷的卷宗材料，本院庭审笔录在卷予以佐证。本案在审理过程中，本院向两被告释明如果原告诉请的解除合同成立，对原告诉请的合同解除以后的逾期腾退占有费是否认为过高而要求调整，两被告均表示过高而要求法院调整。另原告在审理过程中认为在本院对中润超市解封以后，原告已进场实际收回房屋，故逾期腾退占用费与物业管理费计算至2014年9月30日，两被告对此则认为原告已于2014年6月份实际控制房屋。本院认为，原告与被告润恒公司之间签订的房屋租赁合同依法��立并生效，原、被告应各自严格依约履行自己的义务。依合同约定，被告润恒公司应于进场装修之日给付原告租金1663209元，但被告润恒公司未能依约付款，仅数次给付原告租金合计963209元，且未能支付物业管理费与水电押金。在原告委托律师事务所发函催收租金等相关费用后，被告润恒公司仍未能付款，至2014年7月3日，依合同约定的付款时间，被告润恒公司已拖欠超过6个月的租金，故原告有权解除租赁合同。按照合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告按照合同约定的通知方式邮寄的解除通知到达润恒公司的时间为2014年7月4日，故本案租赁合同已于2014年7月4日解除。计算至2014年7月4日的租金数额应为3400338元，该款扣除被告润恒公司已支付原告的履约保证金1000000元与租金963209元，被告润恒公司仍应当支付原��租金1437129元。原告要求被告润恒公司支付租金1437129元的诉讼请求本院予以支持。按照租赁合同约定，被告润恒公司应于收到解除合同通知后5日内腾退并交还租赁房屋，逾期腾退的，应按原租金的2倍向原告支付逾期腾退占用费（2014年7月5日至2014年7月9日期间的占用费仍按原租金标准计收，为92400元），故被告润恒公司应自2014年7月10日起向原告支付原租金2倍的逾期腾退占用费，并应计算至本院对中润超市解除查封之日（2014年9月28日），共计2个月19天，为2919856元。虽然原告主张的原租金2倍的逾期腾退占用费具有违约金的性质，但考虑违约金具有惩罚性的性质，且原告在收回租赁房屋后可能有一定的闲置期并产生损失，故本院对原告主张的逾期腾退占用费不再进行调整。按照租赁合同约定，被告润恒公司应自2013年10月1日起每月支付物业管理费33757元（8199＊3＋9160），计算至2014年9月28日为402834元。本案租赁合同的承租人为润恒公司，故原告要求中润公司承担付款责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告润恒公司认为又增加3个月免租期，租金自2014年4月1日开始计算的意见无相应证据证明，本院不予采信。两被告认为原告已于2014年6月份实际控制租赁房屋的意见同样也无相应证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告苏州中宏商业经营管理有限公司与被告苏州市润恒商业地产运营管理有限公司在2013年5月6日签订的《“中宏·万家广场”商铺租赁合同》于2014年7月4日解除。二、被告苏州市润恒商业地产运营管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告苏州中宏商业经营管理有限公司租金1437129元、房屋占用费92400元、逾期腾退占用费2919856元、物业管理费402834元，合计4852219元。（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州中宏商业经营管理有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告苏州中宏商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费46683元，由原告苏州中宏商业经营管理有限公司负担985元，由被告苏州市润恒商业地产运营管理有限公司负担45698元。（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分45698元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告苏州市润恒商业地产运营管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）如不服本判决，可在判��书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）审　判　长　　胡　斌人民陪审员　　张丽云人民陪审员　　张红培二〇一五年四月一日书　记　员　　陈晓娜微信公众号“”