（2015）梅平法民二初字第22号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-02
案件名称
刘某、刘某红与某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
平远县人民法院
所属地区
平远县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,刘某红,某某房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款
全文
广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2015）梅平法民二初字第22号原告刘某，男，1974年1月20日出生，汉族，现住广东省平远县大柘镇平兴路优山美地御景B区***栋**号房。身份证号码：4414261974********。原告刘某红，女，汉族，现住广东省平远县。上述两原告委托代理人杨正茂，广东客都律师事务所律师。被告某某房地产开发有限公司。地址：广东省平远县。法定代表人陈富东，该公司董事长。委托代理人何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告刘某、刘某红诉被告某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院2015年1月6日受理后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人杨正茂，被告某某房地产开发有限公司的委托代理人何火日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、刘某红诉称，2011年4月29日，原、被告双方签订了“商品房买卖合同”（合同编号：2011-04-265），同日，双方还签订了“合同补充协议”。双方约定，原告向被告购买由被告开发的位于平远县，该商品房合同约定建筑面积共294.24平方米，其中套内建筑面积288.24平方米，房价每平方米3929.35元，总金额人民币1156171元（294.24×3929.35）；被告应当在2011年6月30日前交付使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，办理权属登记；原告在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，被告自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之五的违约金。“商品房买卖合同”及“合同补充协议”签订后，原告已按约定于2011年5月3日支付了首付款356171元，于2011年7月4日向银行贷款80万元，原告已足额支付了购房款1156171元；原告于2011年5月3日支付了办理房产证的办证费900元、印花税108元、由原告承担部分的契税34686元等费用。被告于约定的时间即2011年6月30日交付了房屋，原告随即装修入住。但时至今日，被告还未办理房屋权属证书交付给原告，被告此举已严重违反办证的相关约定，属严重的违约行为。近期，原告到平远县房地产管理局查询房屋登记情况，发现，房屋产权登记建筑面积只有269.93平方米，套内建筑面积262.24平方米，产权登记建筑面积与约定建筑面积的面积差异百分比的绝对值达8.3%【（269.93-294.24）÷294.24×100%】。原告认为，被告未能在约定时间内办理房屋权属证书给原告，应根据相关约定向原告支付违约金：（365天＋365天＋153天）×1156171元×0.0005／天=510499.5元（违约时间由2012年7月1日起算至2014年11月30日止共883天）。另外，被告交付的房屋产权登记建筑面积与约定建筑面积的面积差异百分比的绝对值超过3%，根据相关法律规定，应单倍返还购房款294.24×3%×3929.35=34685.16元，双倍返还购房款294.24×5.3%×3929.35×2=122554.23元，合计157239.39元。原告多交了契税（294.24-269.93）×3929.35×3%=2865.67元给被告，被告应予返还。原告多支付购房款（294.24-269.93）×3929.35=95522.50元，利息损失95522.50×0.705%×40=26937.35元（已缴交40期），也应由被告赔偿。现原告就上述相关事宜无法与被告协商解决，原告为维护自已的合法权益，特呈诉状予法院，请求：1、判令被告办理优山美地御景B区B19栋01号房房地产权证并交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金人民币510499.5元；3、判令被告向原告支付超出产权登记建筑面积部分的房款人民币157239.39元及利息26937.35元；4、判令被告向原告返还多交契税人民币2865.67元；以上请求合计697541.91元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告某某房地产开发有限公司的委托代理人在庭审时辩称，1、驳回被告的第一个请求，理由是涉案房屋的房产证已经办出，该证件保留在房管局，被告在办出证的时候已经通知抵押权人，抵押权人就是中国农业银行股份有限公司平远县支行。按照补充协议第6条第三款的约定，被告是应按揭银行的要求，将房产证交付给按揭银行即视为被告已向原告交付房产证，因此被告无须再将房产证交给原告。2、被告没有逾期办证，导致房产证办理拖延的原因在原告，被告无须承担违约责任更无须支付违约金，原告是在2014年的5月16日出具这个计划生育证明，这一证明是办理产权证的必须资料，而被告在2014年7月3日才将全部的资料提交给房产局备案，没有超出约定的办证时间，导致时间拖延的原因不在被告。3、对于面积差异的退补意见：第一，根据主合同的约定，差异在0.6%以内这一部分被告无须退款；第二，根据双方补充协议的约定，差异超3%的不含本数部分，被告只需要向原告支付相应的利息，利息的标准是一年期同期贷款利率按现行的标准为每年0.6%；第三，面积差异在0.6%至3%的范围内双方是据时结算，因此原告请求双倍返还购房款没有合同依据。4、对于契税部分以税务部门的结算为准。5、本案的诉讼费用由原告承担。经审理查明，2011年4月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于平远县大柘镇。合同约定该房屋建筑面积为294.24平方米，其中，套内建筑面积288.24平方米；该商品房属预售，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3929.35元，总金额1156171元；约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=×100%；约定付款方式及期限为银行按揭付款，买受人需于合同签订时缴纳全部房价款的30%，人民币356171元，余款人民币800000元办理按揭，期限15年；约定房屋的交付期限为2011年6月30日前；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定为：1、合同约定计价面积与产权登记面积误差比绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内由甲、乙双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补。2、产权登记面积小于合同约定计价面积且面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，乙方不退房，面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款由甲方在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内返还乙方，并按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付需返还款项的利息给乙方，计息期间自甲方收到乙方多付款项之日起至退款日止。《合同补充协议》第六条对产权登记的补充约定为：1、凡选择甲方办理产权证的，乙方需向甲方交付权证综合费，该费用是甲方为乙方办理产权证所需的各项费用（包括查册费、产权登记费、工本费、产权证印花、代办费等），甲方按每套单元900元向乙方收取，乙方需于签署《合同》当日付清。2、乙方在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，甲方自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房价款万分之五的违约金。3、甲方应乙方选择的按揭贷款银行的要求，将《房地产权证》直接交付给该银行收执的，视为已将《房地产权证》交付给乙方。4、乙方应在收楼之日起第10日前向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料，乙方逾期提供而导致甲方违约的，甲方相应可以在乙方逾期范围内免责。5、在甲方代乙方办理产权登记期间，甲方没有过错而相关政府部门不遵守有关规定而致使甲方逾期的，甲方相应可以在政府部门逾期的范围内免责。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告按约定于2011年5月3日交付给被告办证费900元、印花税579元、契税34686元、首期款356171元，于2011年7月4日向中国农业银行股份有限公司平远县支行贷款人民币80万元交付给了被告。被告亦按约定于2011年6月30日向原告交付了房屋。2014年9月28日房地产权属登记部门对该房屋进行了房地产权属登记，被告依约定将该房屋产权证书交给了中国农业银行股份有限公司平远县支行。房屋产权证上登记的建筑面积为269.93平方米，其中套内建筑面积为262.24平方米。因房屋约定面积与实际登记面积不符及逾期办证的原因，原、被告双方发生争执，在协商不成的情况下，原告将被告诉至本院。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-04-265）及《合同补充协议》、首付款、印花税、契税、办证费收据、个人借款凭证、入伙通知、物业管理费发票、房地产权证复印件、联络函，被告提交的房地产权证复印件、平远县房地产登记收件收据、计划生育证明、两原告的结婚证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：2011-04-265）及《合同补充协议》以及庭审笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-04-265）及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。原告要求被告办理优山美地御景B区B19栋01号房房地产权证并交付原告的请求，根据《合同补充协议》第六条第3项的约定，因争议房屋已于2014年9月28日办理了产权登记且被告已将房产证交付给了原告抵押借款的银行，应视为被告已履行了将《房地产权证》交付给原告的义务，因此对原告该项请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金人民币510499.5元的请求，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而非约定取得权属证书的时间。此条款约定的是出卖人负有将相关资料交付登记备案的义务，而非在房屋交付使用后的365天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。原告认为被告应当按照《合同补充协议》第六条的约定承担逾期办证违约金，但是该条约定的是原告未能在合同约定的期限内取得房产权属证书时，甲方自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，而《商品房买卖合同》中并未约定取得房产权属证书的具体期限，且开发商将资料交付登记备案后，办理房产证的时间并不能由出卖人所左右，因此本案违约金不适用《合同补充协议》的约定，而仅适用《商品房买卖合同》的约定。被告于2014年7月3日才将办理房屋产权证所需资料提交登记机关备案，按合同约定已违约，应负违约责任，向原告支付自2012年7月1日起至2014年7月3日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之一的违约金。被告关于逾期办证是因原告迟延交付计划生育证明以及违约金请求已过诉讼时效的抗辩，因计划生育证明并没有在原、被告双方签订的《合同》及《补充协议》中约定需要由原告提交此项资料，且计划生育证明并非是法律规定办理房产证所必须的资料；关于诉讼时效问题，原告在2013年3月13日向被告发出的联络函中提及了逾期办证违约金事宜，被告方亦于2013年4月7日签收了联络函。因此，被告上述抗辩理由不足，本院不予采纳。关于原告要求被告支付超出产权登记面积部分的房款人民币157239.39元及利息26937.35元的请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”的规定，因原、被告双方签订的《合同补充协议》第一条第1项、第2项约定了面积误差绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，原、被告双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补；面积误差比绝对值超过3%时，被告只需返还面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款及相应的利息，因此被告应按约定返还原告多支付的房价款及支付按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计算的利息。关于原告要求被告返还多交契税人民币2865.67元的请求，因原告未提交多交契税部分计算依据的证据，且契税涉及第三方即税务部门的行为，既然税务部门已收取了税费，是否能给予退税需由税务部门确定，对原告此项请求，本院在本案中不作处理，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告刘某、刘某红支付因逾期提交办理权属登记所需资料给产权登记机关备案的违约金人民币84747.3元［（365天＋365天＋3天）×1156171元×0.0001／天］。二、被告某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告刘某、刘某红返还超出产权登记建筑面积部分的购房款95522.5元［（294.24-269.93）×3929.35元］，以及按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付自2011年7月4日起至原告多支付购房款人民币95522.5元返还日止的利息。三、驳回原告刘某、刘某红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取5388元，由被告某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员 赖桂香二〇一五年四月一日书记员 林彩霞10．9． 更多数据：