（2015）榕民终字第840号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-12-15
案件名称
蔡东谌、冯紫君与福建五和建设发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建五和建设发展有限公司,蔡东谌,冯紫君
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第840号上诉人（原审被告、反诉原告）福建五和建设发展有限公司，住所地福州市晋安区新店镇南平路中段金城投资区工业中心瑞丰阁3A。法定代表人林荣滨，董事长。委托代理人邱培旭、黄丹丹，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）蔡东谌，男，1986年12月31日出生，汉族，武警福建总队直属支队现役军人。委托代理人冯紫君，本案被上诉人之一，系蔡东谌妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）冯紫君，女，1986年3月17日出生，汉族，住北京市宣武区。上诉人福建五和建设发展有限公司因与被上诉人蔡东谌、冯紫君商品房预售合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第1477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年8月31日，原告向被告支付10万元定金。2013年9月3日，原告向被告支付了680483元首付款。2013年10月31日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订一份编号MF××××-01《商品房买卖合同》及合同补充协议（按揭／公积金贷款），其中乙方蔡东谌登记的证件为军官证（闽字第134830号），合同约定原告向被告购买位于晋安区新店镇山北路南侧D2-9#楼702单元，总价为1290483元；付款方式为原告于2013年10月31日前付购房款780483元，于2013年12月31日前付购房款510000元；补充协议中约定双方办理按揭贷款，原告应于签订《合同》后七天内将办理贷款所需材料完整地送交被告，否则，每逾期一天，应按申请贷款额的万分之五支付违约金；若逾期办理按揭贷款手续超过三十天、或原告申请的按揭贷款不能在被告发出办理按揭贷款书面通知后三十天内汇至被告账户，被告有权要求原告按一次性付款方式补足余款，原告应在被告发出改变付款方式通知书后七天内全额交清；若原告未能依约补足房款，则被告有权解除合同并将该房产另向他人销售，原告应向被告支付从发出改变付款方式通知书之日起至该房产另行销售日期间按照应补足款项金额每日万分之五违约金，并应支付10000元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。合同签订后，被告于2014年1月15发出《办理按揭贷款通知函》，通知原告于2014年1月22日前携带相关材料前往银行签署贷款文件。因原告仅持有军官证，未能提供身份证，其贷款遭银行拒绝。随后，被告于2014年4月1日发出《改变付款方式通知函》通知原告按一次性付款方式补足购房余款，于2014年4月29日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告承认收到三份通知书。原审法院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同已成立并生效。原告蔡东谌签订合同时已声明未持有公民身份证，仅有军官证作为身份证明，付款方式选择按揭贷款，因有关贷款政策变动，原告仅凭军官证无法办理按揭贷款，导致合同无法履行。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。反诉原告主张确认诉争合同解除，于法有据，原审法院予以支持。原告主张被告应退还购房首付款780483元及利息，有事实和法律依据，原审法院予以支持。原告关于撤销《商品房买卖合同》的主张，不符合法律规定，原审法院不予采纳。虽然反诉原告已向反诉被告要求一次性付款，但已超出反诉被告的预期目的，因合同不能继续履行的事由不可归责于当事人双方，故反诉原告关于反诉被告承担相应违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二十三条之规定，判决：一、解除原告蔡东谌、冯紫君与被告福建五和建设发展有限公司于2013年10月31日签订的就座落于福州市晋安区新店镇山北路南侧D2-9#楼702单元房产编号MF××××-01的商品房买卖合同；二、被告福建五和建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蔡东谌、冯紫君购房款本金780483元及利息（其中100000元利息自2013年8月31日起计、其中680483元利息自2013年9月3日起计，均按银行同期贷款基准利率计至本金付清之日止）；三、驳回原告蔡东谌、冯紫君的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告福建五和建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16954元，由原告蔡东谌、冯紫君负担8477元，被告福建五和建设发展有限公司负担8477元。反诉案件受理费8477元，由原告蔡东谌、冯紫君负担4238.5元，被告福建五和建设发展有限公司负担4238.5元。一审宣判后，原审被告、反诉原告福建五和建设发展有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福建五和建设发展有限公司上诉称：一、一审关于“因原告仅持有军官证，未能提供身份证，其贷款遭银行拒绝”及“因有关贷款政策变动，原告仅凭军官证无法办理按揭贷款，导致合同无法履行”的认定错误。导致诉争合同无法履行的原因是被上诉人未按合同约定及时办理按揭贷款手续，也未积极配合银行提供完整的贷款材料，且被上诉人可以申请居民身份证，因此其仅持有军官证不会影响履约能力，综上，被上诉人已经构成严重违约。二、一审关于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。……原告主张被告应退还购房首付款780483元及利息，有事实和法律依据”的认定错误。本案中，被上诉人怠于办理按揭贷款手续逾期超过三十天，已构成严重违约，根据《商品房买卖合同解释》第二十三条之规定，上诉人可按诉争合同补充协议第三条3.2.2与3.2.5的约定，要求被上诉人一次性补足余款，并按日万分之五标准向上诉人支付违约金。三、根据诉争合同补充协议第三条3.4.1.2的约定，合同解除后，被上诉人除应支付违约金外还应支付10000元的销售费用及与合同解除有关的一切税收和费用。综上，请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人蔡东谌、冯紫君答辩称：一、上诉人称“导致诉争合同无法履行的原因是被上诉人未按合同约定及时办理按揭贷款手续，也未积极配合银行提供完整的贷款材料”完全没有依据。被上诉人在购房时曾询问过上诉人的置业顾问只有军官证是否能办理按揭贷款，并且强调如果一定需要身份证，可以等身份证办理下来再买，置业顾问却承诺只有军官证也可以贷款，她之前办过很多仅持有军官证就能贷款的例子，因此诉争合同中登记上诉人蔡东谌的证件写的是军官证。录音证据也证明，上诉人的置业顾问向被上诉人承诺只有军官证、没有身份证可以申请贷款。但后来帮帮团记者，消协报记者帮忙调查的结果均证明没有身份证是不可以办理按揭贷款的，且贷款材料不交齐，银行根本不受理。因此被上诉人未能按照合同约定及时办理按揭贷款手续是因上诉人的承诺所导致，被上诉人并未违约。二、除了身份证，合同中要求的其它材料均已按约定在合同签订后七天内向上诉人交齐。在得知只有军官证无法办理按揭贷款后，被上诉人曾多次找上诉人协商，希望延期补办身份证来办理按揭贷款，但上诉人不给被上诉人延期的机会，要求被上诉人一次性付款并承担违约金，还要被上诉人把父母的房子抵押。上诉人利用收取违约金的格式条款加重消费者的责任，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条规定，显失公平。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，理由不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。本院认为，诉争合同因被上诉人仅持有军官证不能办理按揭贷款而无法继续履行，属于政策变化导致买受人无履约能力的情形，造成上述结果不应归责于诉争合同的签订双方。另外，虽然诉争合同补充协议约定买受人逾期办理按揭贷款时出卖人有权要求买受人一次性付清余款，但因被上诉人无法办理按揭贷款系政策原因，而非自身存在过错，在上诉人无证据证明被上诉人有足够的支付能力一次性付款的前提下，要求被上诉人变更付款方式超出了合同预期目的。因被上诉人并无过错，上诉人要求被上诉人支付违约金、销售费用10000元及相关税费，均缺乏依据，本院不予支持。一审依据《商品房买卖合同解释》第二十三条规定，判决上诉人应将收受的购房款本金及利息返还被上诉人并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担，本案二审案件受理费16000元，由上诉人福建五和建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森代理审判员 陈 嘉代理审判员 陈秀瑜二〇一五年四月一日书 记 员 陈碧珍 微信公众号“”