（2015）长法民初字第00603号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-15
案件名称
重庆创杰物业管理有限公司与徐明波物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆创杰物业管理有限公司,徐明波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第00603号原告重庆创杰物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道黄桷路12号5栋1单元1-3号，组织机构代码：79585663-7。法定代表人傅英，该公司总经理。委托代理人李永达，男，1966年4月6日出生，汉族，该公司员工，住重庆市潼南县。委托代理人潘小娟，女，1986年12月23日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。被告徐明波，男，1977年6月29日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。原告重庆创杰物业管理有限公司（以下简称创杰物业公司）与被告徐明波物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告创杰物业公司委托代理人李永达、潘小娟、被告徐明波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创杰物业公司诉称：被告系某小区3幢14-2号房屋业主。2007年5月20日，我公司与该小区开发商重庆龙创房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，随后我公司为该小区提供物业服务；在2011年12月31日与被告徐明波签订了《物业服务合同》。我公司已按约对小区进行了物业服务，被告从2012年8月起至2014年10月欠交物业服务费2489.4元、公摊费216元，从2012年10月至2014年10月欠交二次供水费765.9元。经多次催收，被告均拒绝交纳。故请求法院判令被告交纳2012年8月至2014年10月期间的物业服务费2489.4元、公摊费216元，2012年10月至2014年10月期间的二次供水费765.9元及违约金3165.32元（以欠费总额为基数按每日3‰标准计算）。被告徐明波辩称：欠交物业服务费属实，对原告所请求的公摊费、水费计算标准有异议。我不交费的原因主要在于：2012年8月我家装修完毕，发现厨房的公共落水管断裂，污水横流，导致我的橱柜部分起皮受损，多次找原告整改协商解决，但原告在一周之后才处理断裂问题，而对我橱柜受损之事原告也以各种理由拒绝协商；原告没有尽到安全保卫义务，导致我家在2014年11月被盗，损失现金8600元，三星手机一部（价值4200元）；小区公共部分收益属于业主共有，但原告没有进行公示和分配。经审理查明：被告徐明波系重庆长寿某小区3幢14-2号房屋业主，房屋建筑面积102.45平方米，属电梯房。2011年10月10日，重庆龙创物业管理有限公司（以下简称龙创物业公司）将名称变更为重庆创杰物业管理有限公司。2007年5月20日，龙创物业公司与重庆龙创房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定龙创物业公司为某小区提供物业服务；约定合同期限三年，自2007年5月1日起至2010年5月1日止；物业服务费实行包干制，电梯房物业服务费按每月每平方米0.9元计收；物业服务费按月交纳，业主应在每月25日前交纳当月物业服务费用，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金；共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取据实分摊方式计收。该合同于2007年5月20日在重庆市长寿区房产管理局备案。2011年12月31日，原告与被告徐明波签订《物业服务合同》，约定电梯房物业服务费按建筑面积每月每平方米0.9元计收；业主逾期交纳物业服务费及其他费用的，从逾期之日起，每天按其应交费用总额的3‰的标准支付违约金；小区内公共、共用设施设备的水、电（小区路灯费、单元楼道路灯费）和发电机燃料费用等能耗费用，由全体业主或物业使用人按月缴纳等内容。原告入场以来一直对被告所住某小区物业共用部分、公用设施设备、环境卫生、绿化等进行物业服务。被告徐明波未交纳2012年8月至2014年10月期间的物业服务费、公摊费以及2012年10月至2014年10月期间的水费。原告以书面形式催收物业服务费等费用未果。另查明，重庆龙创房地产开发有限公司与重庆渝长燃气自来水有限责任公司签订《城市供用水合同》，由前者代收代缴水费，合同自2007年12月10日起至2008年12月9日止（合同到期后如双方无异议合同自动顺延）。还查明，被告徐明波家中在2014年11月16日被盗并报警，报警回执上载明：“民警出警了解到，被盗的时间为2014年11月16日2时至16日7时期间，被盗的物品有现金8700元及一部白色三星手机，手机型号为N9008S，串号：352625062487085于2014年5月17日购买，当时买成4200元，现价值3000元，共计损失价值11700余元”。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《城市供用水合同》、代缴水费发票、长寿区物价局长价（2007）31号文件、原被告提供的照片、长寿区公安局渡舟派出所报案回执、交通银行交易凭条、工资证明、巡逻记录本、巡逻签到表等证据在案证实，本院予以确认。本院认为：重庆龙创物业公司与重庆龙创房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》虽然已经到期，但原告一直为该小区提供物业服务至今，与被告形成了事实上的物业服务合同关系。被告在享受了原告提供的物业服务后，应按时交纳物业服务费。被告辩称公共落水管爆裂给其橱柜造成损失，但被告没有提供充分的证据证明其损失与原告怠于履行维护维修义务有直接关联，故对此辩解意见本院不予采纳。被告辩称原告没有履行安全保卫义务导致其家中发生盗窃，造成较大损失。本院认为，物业服务企业应当维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，须采取必要的正常防范性安全保卫措施。原告在庭审中举示相关证据证明其按照物业服务合同约定履行了24小时巡逻义务，已经尽到了必要的安全保卫义务，故对此辩解意见本院不予采纳。但原告作为物业服务企业，应当尽量提高物业服务质量，强化安全保卫义务尤其是要加强夜间的安保巡逻工作，为业主提供更加安全舒适的生活居住环境。被告辩称原告没有进行公示和分配小区公共部分收益，因与本案无关，被告可以另行起诉或通过其他合法途径加以解决。原告履行了物业服务合同约定的义务，被告应当按时全额支付原告对价。经核算，被告从2012年8月1日至2014年10月31日欠交物业服务费2489.54元（102.45㎡×0.9元／月·㎡×27个月）。原告主张2489.40元，未超出合同约定，本院予以支持。原告要求按8元／月标准主张公摊费，被告对此提出异议，原告并未举示充分的依据证明其主张标准，本院不予支持。原告要求按3.7元／吨标准支付水费，其既未提供收费标准的依据，又未提供用水起止数的依据，本院不予支持。关于违约金，因事实物业服务合同关系中并未明确约定违约金，故本院对原告主张的违约金亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐明波在本判决生效后7日内支付原告重庆创杰物业管理有限公司从2012年8月1日至2014年10月31日欠交的物业服务费2489.40元；二、驳回原告重庆创杰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告徐明波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐明波负担（被告徐明波在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。代理审判员 田玉康二〇一五年四月一日书 记 员 罗 琳