（2015）宁民二终字第45号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-15
案件名称
青海省青铸工贸有限公司与青海省妇女事业发展中心房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民二终字第45号上诉人（原审青铸公司）：青海省青铸工贸有限公司。法定代表人：袁铸，该公司董事长。委托代理人：高西宁，该公司员工。委托代理人：王敏，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审妇女事业发展中心）：青海省妇女事业发展中心。法定代表人：张惠杰，该中心主任。委托代理人：原若愚，青海海博律师事务所律师。上诉人青海省青铸工贸有限公司（以下简称青铸公司）因与被上诉人青海省妇女事业发展中心（以下简称妇女事业发展中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2014）西民二初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人青铸公司委托代理人高西宁、王敏，被上诉人妇女事业发展中心委托代理人原若愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年11月7日青铸公司与妇女事业发展中心签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定妇女事业发展中心将位于西宁市虎台二巷19号办公楼203、209、210室共106.7平方米房屋租赁给青铸公司使用，租赁期限为2007年11月8日至2022年11月7日，租金为每平米22元。该合同第四条第4款约定“乙方在承租期内，如有下列行为之一的，甲方有权终止并解除合同，收回房屋，乙方拖欠租金累计达壹个月的。”2014年10月4日青铸公司单位因有民工围堵曾报警解决，妇女事业发展中心以影响妇女事业发展中心正常办公工作，要求青铸公司作出保证，光伏公司于2014年10月9日向妇女事业发展中心出具承诺书一份，承诺如再有类似情况发生，将立刻搬走。2014年10月13日，青铸公司单位又发生民工围堵，妇女事业发展中心遂向青铸公司发出通知，声明终止原妇女事业发展中心签订的004号《房屋租赁合同》，按青铸公司默许解除双方租赁合同，导致纠纷产生。一审法院认为：双方在履行合同中，妇女事业发展中心以青铸公司行为导致合同无法履行通知青铸公司解除合同后，青铸公司就此提出青铸公司已履行合同义务，无过错责任的主张，在庭审中青铸公司为证实青铸公司按时交付租金所提交的租金票据因为是妇女事业发展中心出具给光伏公司的租金票据，经庭审质证，虽然光伏公司与青铸公司为一套人马，行为有代表性，但签订的租赁合同主体不同，依据妇女事业发展中心提交2012年及2013年两年与光伏公司签订的《房屋租赁合同》的租金计算，此票据金额61459元，核对后恰为光伏公司应交租赁费用，青铸公司提出妇女事业发展中心与光伏公司约定租金并非2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》所约定48元而是26元，光伏公司所交租金包括青铸公司租赁妇女事业发展中心的203、209、210室租金的主张，因无证据佐证，不予认定。青铸公司未按承诺履行，致使合同终止，对此，青铸公司应承担主要责任。青铸公司提出青铸公司无违约行为合同应予以继续履行的诉求因无事实依据，不予支持。妇女事业发展中心提出依据合同青铸公司拖欠妇女事业发展中心租金，且青铸公司行为影响妇女事业发展中心正常工作，双方合同已终止的辩称合理予以采纳。为保妒当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款的规定，判决如下：驳回青铸公司青海省青铸工贸有限公司要求妇女事业发展中心青海省妇女事业发展中心继续履行2007年11月7日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。一审宣判后，青铸公司不服向本院提出上诉称：1、原审认定事实不清，上诉人按时向被上诉人交付了租金，上诉人与光伏公司是两个牌子一套人马，租金票据上虽然只有光伏公司的名称，但所交的租金是这两个公司的共同租金，且被上诉人从未向上诉人提出过欠付租金的通知。据此，请求撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。妇女事业发展中心答辩认为：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，2007年11月7日原、妇女事业发展中心签订《房屋租赁合同》，约定妇女事业发展中心将位于西宁市虎台二巷19号办公楼203、210、209室，共计106.7平方米房屋租赁给青铸公司使用，租赁期限为2007年11月8日至2022年11月7日，租金为每平米22元。2014年10月4日、10月9日青铸公司发生民工围堵事件。2014年10月14日，妇女事业发展中心向青铸公司发出解除双方租赁合同的通知，载明“近期由于你单位拖欠工人工资问题，造成大量讨要工资人员多次围堵我单位大门，不仅严重影响我们正常上班秩序，还在社会上造成了不良影响，有损单位形象和声誉。鉴于此情况，根据双方所签订的《房屋租赁合同》第四条第2款乙方利用承租房屋进行非法活动的，损害公共或他人利益的相关规定，甲方有权解除合同，收回房屋。现我单位正式以此通知，告知你单位：我单位要求提前与你公司终止2007年11曰7日所签订的第004号房屋租赁合同，收回房屋。限你单位在接到次通知之日起7日内搬离并办清相关手续，否则将诉诸法律予以解决或视为你单位默许提前解除该房屋租赁合同。”通知发出后，妇女事业发展中心单方终止了该合同。综合当事人的诉辩主张，二审归纳本案的争议焦点：被上诉人单方行使合同解除权的效力问题。青铸公司认为，双方于2007年11月7日签订的租赁合同期限为十五年，合同的租期未到。在一、二审的庭审中，被上诉人一直认为上诉人拖欠了房屋租赁费，但是在诉讼前，被上诉人解除合同的通知中也没有提到拖欠租金，而是以乙方利用承租房进行非法活动为由提出解除合同，且被上诉人从未向上诉人催要过租金，这与日常生活经验法则不一致。被上诉人应当继续履行租赁合同。妇女事业发展中心认为，上诉人拖欠租金的事实清楚。解除合同的通知中没有提到拖欠租金的事，是因为上诉人拖欠农民工工资，致使农民工在妇联大门口闹事，造成恶劣影响，这种影响比拖欠房租更为严重，合同的解除是有事实依据和法律依据的。本院认为，上诉人青铸公司与被上诉人妇女事业发展中心之间订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应依合同的约定和法律的规定正确行使各自的权利和义务。妇女事业发展中心在合同履行过程中，以青铸公司利用承租房屋进行非法活动，损害公共或他人利益为由，根据合同约定，单方行使合同解除权，并将解除房屋租赁合同的主张通知到了对方，但妇女事业发展中心未能提供青铸公司利用承租房屋进行非法活动的事实和证据，青铸公司对此也予以否认，双方合同中约定解除合同的该项条件并未成就，妇女事业发展中心以此为由单方解除合同的行为显然违反了合同的约定和法律的规定，也有违诚实信用和公平的法律原则，该解除合同的行为应认定无效。其次，妇女事业发展中心在一审法院及二审法院答辩时，均以青铸公司未按期缴纳房租作为其解除合同的理由，而妇女事业发展中心在自认为青铸公司拖欠其房租后近二年的时间，既未按合同约定及时行使解除权亦未按法律规定履行催告义务，并且其答辩理由与单方解除合同的理由不符。一审法院认定青铸公司拖欠租金并以此为由确认了妇女事业发展中心解除合同的效力，认定合同已终止，原审判决认定的事实及理由与妇女事业发展中心据以解除合同的理由不相符，导致判决适用法律错误，本院应予纠正。上诉人青铸公司以妇女事业发展中心未履行通知催告义务，要求合同继续履行的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销城西区人民法院（2014）西民二初字第186号民事判决；二、青海省妇女事业发展中心与青海省青铸工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》继续履行。一审案件受理费按一审判决收取，二审案件受理费50元，由被上诉人青海省妇女事业发展中心负担。本判决为终审判决。审判长 ＸＸＸ审判员 任 宁审判员 徐 婷二〇一五年四月一日书记员 张婷婷《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 更多数据：搜索“”来源：