（2015）宁民终字第363号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-12-31
案件名称
范应和与永乐（福建）房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范应和,永乐（福建）房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第363号上诉人（原审原告）范应和，男，1958年3月29日出生，汉族，福安市人，职员，住福安市。委托代理人沈建忠、黄振顺（实习律师），福建中美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）永乐（福建）房地产有限公司，住所地福安市解放路1号财经大厦6层（经营场所罗江三江五路38号）。法定代表人林昆，执行董事。委托代理人刘翔光、宫晓（实习），福建郎辰律师事务所律师。上诉人范应和与被上诉人永乐（福建）房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2014）安民初字第3054号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范应和及其委托代理人沈建忠到庭参加诉讼，被上诉人永乐（福建）房地产有限公司的委托代理人刘翔光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2013年1月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定主要内容包括：原告向被告购买位于福安市赛岐经济开发区罗江商贸区江滨道1号第B幢15层1708号房，房产价款为630802元；合同第八条约定，被告应当在2013年12月26日前依照国家和地方人民政府有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按照规划设计要求建设完成，分期建设的，商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如在规定期内未达到上述条件，原告有权拒绝接收，按逾期交房由被告承担违约责任。原告同意接收的，被告支付原告1000元违约金。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定期限将商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续等。合同附件六《商品房买卖合同补充协议书》第六条约定，合同第八条所指的“商品房交付”是指毛坯房的交付。合同附件六第九条约定，基础设施和公共配套未能在约定的期限内达到使用条件，如果不属于被告原因（指被告已经与水、电、有线电视、电话及宽带网等相关单位签订了相应合同，并按合同履行了相应的付款义务，但相关单位没有如约履行义务，造成未能在约定的期限内达到使用条件），被告不构成违约，原告应接收商品房，但被告有义务及时向原告告知未能达到使用条件的原因，并尽力配合解决。合同附件六第十二条约定，合同第四条约定的商品房买卖价款不包括水、电、有线电视、电话及宽带网的开户费和安装费、房屋登记费、契税等，上述费用由原告按国家及相关部门规定自行承担。水、电、有线电视、电话及宽带网等开户手续由原告自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由原告承担。2014年7月14日，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2014年1月23日就福安市赛岐开发区罗江商贸区“江滨道一号”第B幢15层1708号商品房的交房行为无效。2、被告向原告支付自2013年12月27日起至2014年5月10日期间的逾期交房违约金人民币12744元；自2014年5月11日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按已付购房款630802元的日万分之一点五计算。3、依法确认《商品房买卖合同》附件六第十二条第五款：“水、电、有线电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定无效，并判令水、电、有线电视、电话和宽带网等开户费和安装费由被告承担。原审另查明，本案诉争商品房已于2013年12月26日通过房屋建筑工程竣工验收合格，并于2014年6月7日向消防单位报备竣工验收备案。原告于2014年1月23日分别在被告出具的《江滨道1号交房流程表》、《江滨道1号项目违约支付结算表》上签字同意交房并领取自2013年12月26日至2014年1月20日的逾期交房违约金2365.51元。原审争议焦点为：交房行为是否有效、是否应支付逾期交房违约金及“水、电、有线电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定是否有效。对于交房行为是否有效问题，原审判决认为，首先，原告已于2014年1月23日领取逾期交房违约金并签字同意交房，该交房行为没有违反法律禁止性规定，系双方自愿行为，应认定为有效。其次《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当依照国家和地方人民政府有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按照规划设计要求建设完成，分期建设的，商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。关于第1项交房条件，被告已提供证据证明本案诉称商品房已经竣工验收合格。至于消防验收问题，经查，上述商品房已于2014年6月7日向消防单位报备竣工验收备案，同时也无证据证明上述商品房属于必需经消防验收合格方可投入使用的建筑，因而也不违反《中华人民共和国消防法》规定。关于第2、3项交房条件，原告提供的证据不足以证明诉称商品房不符合该约定，应由原告承担不利的法律后果。再次，本案原告已签字同意接收商品房，在无法定禁止交付的前提下，即使被告所交付商品房不符合约定交付条件，所承担的也是交房不符合约定的违约责任而不是交房无效责任。综上，原告自愿于2014年1月23日在《交房流程表》上签字同意交房的行为，应认定有效。原告诉称被告在交房过程中存在欺诈行为，证据不足，本院难以支持。对于是否应支付逾期交房违约金问题，原审判决认为，双方《商品房买卖合同》约定，被告应当在2013年12月26日前交房，被告实际于2014年1月23日才交房，违反合同约定，应按约承担逾期交房的违约金。因原、被告已就该期间的逾期交房违约金进行结算支付，故原告再诉请支付没有依据，不予支持。原、被告于2014年1月23日的交房行为有效，被告已实际交房，原告诉请被告支付2014年1月23日后的逾期交房违约金，没有依据，不予支持。对于“水、电、有线电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定是否有效问题，原审判决认为，公民有权自由处分自已的民事权益和缔约自由，上述约定系原、被告双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应认定有效。原告诉称国家计委、财政部已取消上述费用收费的规定，系规范相关行政事业单位与房地产开发企业之间的行为，与本案无关。故原告诉请依法确认《商品房买卖合同》附件六第十二条第五款：“水、电、有线电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定无效，并判令水、电、有线电视、电话和宽带网等开户费和安装费由被告承担，本院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告范应和的诉讼请求。宣判后，范应和不服判决，向本院提出上诉。上诉人范应和上诉称，一、一审判决完全无视讼争房屋消防未经验收，不得交付使用的国家法定交付条件，以所谓当事人双方自愿取代国家强制性规定，明显错误。作为商品房消防验收未通过，意味着住户的消防安全无法得到保障，也无法办理房屋产权证。一审却以所谓当事人自愿取代国家法律强制性规定，明显是纵容开发商的违法行为。被上诉人开发商明知该商品房未经消防验收，不得使用，却隐瞒该重要缺陷，欺骗上诉人，具有明显的恶意。况且消防安全是国家强制性规定，不存在由当事人自己约定的问题。二、被上诉人至今无法提供《建设工程竣工验收备案证》这法定交付条件，证明工程依法验收合格。其所谓工程已经竣工验收合格，缺乏事实依据。本案中被上诉人始终无法提供验收手续材料，仅提供A、B楼竣工验收报告，根本不符合法律规定。一审用该竣工验收报告代替一系列验收等法定交房条件，明显错误。三、被上诉人不仅违反法定交房条件，还违反约定交房条件。一审所谓签收交付即视为自愿有效，显然错误。上诉人交房时是受开发商欺骗情况下签字，没有证据证明开发商告知上诉人未通过前述验收。同时上诉人也提供现场照片及宣传材料证明，被上诉人也没有按承诺完善该小区相关配套设施，履行其义务。四、上诉人与被上诉人关于“水、电、有线电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定，由于国家计委、财政部已取消上述费用收费的规定，故该约定违反法律强制性规定，应当认定无效。请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。被上诉人永乐（福建）房地产有限公司答辩称，一、本案标的物不属于应予消防验收的项目，只需在建设单位验收后报公安消防机构备案。二、项目未经综合验收而转移占有的不构成交付无效。本案涉案房产已通过单幢验收，但因部分非主要附属设施未完成，没有通过综合验收。上诉人援引的未经验收合格不得交付使用的法条都是管理性规范，而非效力性规范。根据最高院和省高院的相关解释，商品房未验收合格而转移占有的，并不构成交付无效或延期交房。水、电、宽带的开户费和安装费由用户承担的约定不违法。由于室内的水电宽带的开户主体是用户而非开发商，故只能由用户申请开户，费用自然由申请人承担。至于上诉人提出的国家计委、财政部有取消上述费用的规定，那是用户与相关经营机构之间的收费争议问题，与答辩人没有利害关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，诉争双方对原审认定的事实，除对是否经过消防验收存在异议外，其他事实均无异议。本院对双方当事人没有异议的事实予以认定。诉争双方对原审争议焦点仍存在异议。本院就此，查明、分析并认定。本院认为，2008年新修订的《中华人民共和国消防法》已经将消防验收制，改为备案制。对此，《中华人民共和国消防法》第十三条：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。而第十一条系指人员密集场所和特定工程，如何认定应由消防审批机关认定。也就是说，建设工程只需要报备，是否验收由消防管理部门认定或通知。而根据原审法院查实的事实，2014年6月7日，被上诉人已经向消防单位报备竣工验收备案。因此，应认定本案争议商品房已经通过消防报备。诉争双方在商品房销售合同中已经约定，建设工程，只需要建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，即符合交房条件。2013年12月26日，被上诉人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并评定为合格，形成《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，已经符合合同所约定的交房条件。被上诉人提出交房并不存在欺骗等情形正确。至于房产证办理问题，上诉人在原审诉讼中并没有涉及，不在本案审查范畴。上诉人与被上诉人在合同中已经约定“水、电、有线电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”，该约定出于自愿，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效约定，双方当事人应严格依约履行。退一步讲，即使国家计委、财政部等单位有规定该费用不能由购房者出，但也仅属规章，不能影响合同的效力。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决可以予以维持。上诉人上诉理由不足，本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人范应和的上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人范应和负担。本判决为终审判决。审 判 长 高树惠代理审判员 刘 颖代理审判员 郑 彦二〇一五年四月一日书 记 员 何斌坤附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；