（2015）锡民终字第0120号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-07-16
案件名称
无锡金马物业管理有限公司与许克平物业服务合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许克平,无锡金马物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第0120号上诉人（原审被告）许克平。委托代理人蔡雪南，江苏崇安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）无锡金马物业管理有限公司，住所地无锡市解放北路1号。法定代表人严子龙，该公司总经理。委托代理人郁亦毅、李雪芳，该公司职员。上诉人许克平因与被上诉人无锡金马物业管理有限公司（以下简称金马物业公司）物业服务合同纠纷一案不服无锡市北塘区人民法院（2014）北民初字第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告金马物业公司诉称：其为无锡市金马国际花园提供物业管理服务，许克平系该物业XX号XXX室业主，但自2014年1月起至今未予交纳物业管理费，现要求许克平支付自2014年1月起至2014年8月止的物业管理服务费2312.8元（262.86平方米＊1.1元／平方米／月＊8个月）及违约金，并承担本案诉讼费用。关于许克平提出其房屋存在漏水问题，是当庭提出事前未报修，其会安派人去查看现场。原审被告许克平辩称：其对金马物业公司主张的物业服务费金额无异议，但其已经分别在2012年、2013年年底支付了当年的物业费，根据交易习惯，其应该在2014年底催缴的，现在还没有到年底。其同意缴纳物业费，但是前提是金马物业公司应将其房屋漏水情况予以维修，修好之后其再缴纳物业费，漏水问题其在四年前就已经向金马物业公司反映过，但一直没有来修过。原审法院查明：原告金马物业公司系无锡市金马国际花园提供物业管理和服务的单位，被告许克平系无锡市金马国际花园小区业主，其物业金马国际花园XX号XXX室，建筑面积262.86平方米，为住宅。2008年1月1日起，无锡市金马国际花园业主委员会与金马物业公司签订物业管理委托合同，约定将金马国际花园委托金马物业公司进行物业管理服务，期限至2009年12月31日，约定住宅的物业服务费为每平方米每月0.9元。2010年4月1日，无锡市金马国际花园业主委员会与金马物业公司联合发布了《关于调整2010年小区物业管理费的通知》，自2010年4月1日起，住宅的物业管理费调整为每平方米每月1.1元。此后，无锡市金马国际花园业主委员会又与金马物业公司签订一份物业服务合同，期限自2011年1月1日至2013年6月30日止，合同明确住宅的物业服务费为每平方米每月1.1元。合同到期后，双方未续签合同，但无锡市金马国际花园业主委员会于2014年8月21日发送了告知函，要求金马物业公司按照原合同约定继续提供服务至2014年11月30日。期间，许克平于2012年12月30日交纳了2012年1月至12月的物业管理费3469.8元。金马物业公司于2014年8月11日向许克平作出催款函，要求其在接函后一周内交纳截至2014年8月31日的物业管理费合计2312.8元，8月XX日，金马物业公司诉至法院。以上事实，有物业管理委托合同、通知、催款函、告知函、收据以及当事人陈述等予以佐证。原审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。许克平作为金马国际花园小区业主，在接受了金马物业公司提供的物业服务时，应当交纳相应的物业服务费。关于许克平提出的金马物业公司在管理中存在的问题，金马物业公司应当认真记录、核实后予以相应解决。如确系因金马物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，业主可依据有关规定及双方的约定，依法另行主张，而不能以物业服务存在问题为由拒绝交纳物业管理服务费。同时，金马物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应提高服务质量，切实站在为业主服务的角度解决业主的实际问题，尽可能地得到大多数业主的认可。如业主因物业管理企业管理不到位等各种理由拒绝交纳物业服务费，不仅影响物业管理企事业的正常收支与运作，对小区正常的物业管理服务水平造成不利影响，也将最终影响全体业主的权益尤其是已正常交纳物业服务费的业主的权益。关于许克平要求先将其房屋漏水情况维修好以后再支付物业服务费的意见，许克平陈述其四年前曾至金马物业公司反映过漏水情况，但其在2013年之前的物业服务费已经付清，现其主张房屋漏水，但未提供相应证据，且金马物业公司已当庭表示将派员查看，故金马物业公司并无不履行物业管理服务义务之情形，许克平的意见不符合法律规定，法院不予采纳，如许克平对房屋漏水维修问题确有异议，可以另行主张权利。关于金马物业公司主张的物业服务费2312.8元，许克平无异议，法院予以确认，许克平应予支付。因物业管理委托合同中确实未约定明确的交费期限，且合同履行期限目前仅延期至2014年11月30日，许克平主张应在年底催交物业服务费，无事实与法律依据，法院不予采纳，故许克平经书面催款后，应当支付物业服务费。为此，原审法院依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款之规定，作出判决：许克平于判决发生法律效力之日起十日内，支付金马物业公司自2014年1月1日起至2014年8月31日止的物业服务费2312.8元。案件受理费25元，由许克平负担。许克平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审适用法律错误。涉案的物业合同未约定交费时间，按习惯，物业管理费都是每年12月底交。其居住的金马国际花园XX号502室墙漏水，向金马物业公司报修，从未获得过修理服务。根据先履行抗辩权，应由金马物业公司先履行维修义务，一审援引最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，属于适用法律不当。二、一审审理程序不公正。2012年12月30日的物业管理费缴纳收据是为了证明交易习惯，一审却认定“已缴纳2012年物业费”；金马物业公司发的催款函，从未收到。三、事实不清。一审判决未载明许克平之前7年都在年底缴纳物业费；一审认定许克平未提供证据证明房屋漏水，其已经举证了相应的照片；房屋漏水4年多，金马物业公司就看了看，不解决问题，一审认定金马物业公司并无不履行物业管理服务义务，认定事实不清。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回一审诉请或发回重审。被上诉人金马物业公司辩称：一审法院认定事实清楚适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明事实与原审已查明事实一致，本院依法予以确认。二审中，许克平当庭翻阅一审开庭笔录，笔录中记载其质证催款函时并无异议，对此，许克平还是认为该证据一审未质证。上述事实，有当事人陈述等在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、是否只有在2014年底前，金马物业公司才能主张2014年1月1日起至2014年8月31日的物业服务费。二、在金马物业公司维修好房屋漏水前，许克平是否有权拒交物业服务费。本院认为：业委会与物业公司之间签订的物业合同对业主具有法律约束力，业主应依约支付物业服务费。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。许克平称未收到催款函，与一审庭审记载不符，亦没有事实依据。本案中，因物业管理委托合同中确实未约定明确的交费期限，且合同履行期限目前仅延期至2014年11月30日，许克平自2014年1月1日起至2014年8月31日实际享受了金马物业公司提供的物业服务，故许克平经书面催款后，应当支付物业服务费。原审法院依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等法条，支持金马物业公司主张的物业服务费，并不不当。许克平认为只有到年底才需要交纳物业费的上诉意见没有事实依据，本院不予支持。许克平提出金马物业公司未对其房屋漏水进行修缮，其有权拒交物业服务费。物业管理合同系继续性的双务合同，只有合同一方完全未履行义务时，另一方才可完全拒绝履行义务。本案中，许克平主张全额拒付物业服务费，但从目前证据来看，其在2013年之前的物业服务费已经付清，其所举证据也无法证明金马物业公司完全未提供物业服务，若确实存在履行瑕疵，许克平也不能以此作为全额拒付物业服务费的抗辩。如许克平对房屋漏水维修问题确有异议，亦可以另行主张权利。对许克平的该上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人许克平的上诉请求均不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许克平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 骏代理审判员 苏 强代理审判员 包文炯二〇一五年四月一日书 记 员 苏楚秦 更多数据：搜索“”来源：