（2015）邢民四终字第239号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-07-15
案件名称
李双华与邢台新发地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢台新发地房地产开发有限公司,李双华
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第239号上诉人（原审被告）邢台新发地房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区天厦嘉园一区综合楼。法定代表人文合彬，该公司董事长。委托代理人张玉博，河北和生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李双华，男，1966年12月18日出生，汉族，，住邢台市桥东区。上诉人邢台新发地房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2014）东民初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢台新发地房地产开发有限公司的委托代理人张玉博，被上诉人李双华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2009年4月13日，被告与邢台市桥东区人民检察院签订了“定向开发协议书”，约定将位于泉南大街766号，占地8.15亩，达到挂牌出让条件的土地，定向给邢台市桥东区人民检察院开发住宅楼。后本案原、被告双方签订了商品房买卖合同，该合同约定：被告以出让方式取得位于泉南大街以南平安路以东，编号为（2009）07号地块的土地使用权；规划用途为住宅；原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（邢）房预售证第2010012号；原告所购商品房建筑面积为138.61平方米，房价总金额334050元；被告在2011年9月30日前将经综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；交工标准：水、电、暖、气设施配套齐全，室外配套路面硬化、便道铺设彩砖。商品房买卖合��补充协议约定，房款不包括太阳能、二次管网费用。2011年11月14日，被告组织相关单位对住宅楼进行了竣工验收。2011年11月15日，被告张贴交房通知，请各业主即日起办理交房手续。2011年12月21日，被告向各业主发送信息，将于2011年12月26日在小区物业门岗办理正式交房手续。2011年12月28日，原告与被告办理了交房手续。同日，原告向被告交纳太阳能费用2500元。庭审中，被告提交太阳能热水工程购销合同及发票，证明太阳能费用195000元，原告应向被告支付1523元；提交室外供暖工程施工协议及收据，证明二次管网施工费用134000元，原告应向被告支付二次管网费1047元。原告在质证时认为该两项费用不应当收取，太阳能热水被告每吨收取原告8元。原审认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当完全履行。被告与邢台市桥东区检察院签订定向开发协议书后，依法以出让方式取得了该地块的土地使用权，在与原告签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证，并不违反相关法律的强制性规定，且定向开发并非集资建房，不存在以合法形式掩盖非法目的之情形，故被告辩称原、被告双方签订的商品房买卖合同系无效合同，理据不足，本院不予采信。按照商品房买卖合同约定，被告应于2011年9月30日前将经过综合验收合格、并符合合同约定的商品房交付给原告，但依据被告提交的竣工验收报告，被告于2011年11月14日才组织相关单位进行竣工验收，足以证明被告在2011年9月30日前并不具备交付条件；2011年12月21日被告信息通知原告于2011年12月26日办理交房手续。2011年12月28日，原告与被告办理了房屋交接手续，被告依法应承担逾期交房违约责任，被告应支付原告逾期交房违约金2939.64元。被告辩称该逾期交房违约金过高，但未提交相关证据证明，故其辩称理由不能成立，本院不予支持。关于安装太阳能和二次管网费用，被告为业主安装的太阳能系太阳能集中热水系统，工程造价195000元，但业主在使用太阳能热水时，需按每吨8元价格支付，实际上太阳能集中热水系统价款已计入太阳能热水成本收回；供暖二次管网费用，政府明文规定应计入房价，不得单独收取，故被告主张太阳能、二次管网费用应由原告负担，理由不能成立，本院不予支持。被告收取原告的太阳能费用2500元，应当予以返还。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第三十条的规定，判决：一、判决生效后十日内，被告邢台新发地房地产开发有限公司支付原告李双华逾期交房违约金2939.64元。二、判决生效后十日内，被告邢台新发地房地产开发有限公司返还原告李双华原告太阳能费用2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。上诉人邢台新发地房地产开发有限公司不服原判，提起上诉，请求请求撤销原判，依法改判或发回重审。一、原判认定事实不清。根据双方签订的补充协议第一条第4项约定，协议房款不包括太阳能、二次管网费。被上诉人交纳2500元太阳能费是履行合同约定的行为，上诉人不应返还。二、原审判决上诉人支付逾期交房违约金2939.64元证据不足。上诉人与邢台市桥东区检察院签订的《定向委托建房协议》第五条第10项约定的工期为二十个月，自实际建房之日至交工之日未超过二十个月，故不应承担违约金。另外本案诉争房产于2011年11月14日通过竣工验收，上诉人于2011年11月15日已在雅馨佳园住宅楼外墙张贴交房通知，被上诉人直至2011年12月28日才履行收房义务，此期间的迟延责任不在上诉人。被上诉人李双华辩称，一、双方签订的合同第八条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。据此可以排除其采取在外墙张贴交房通知的方式和短信通知的方式。2011年12月28日，我也是本小区第一个领钥匙的业主，因此，迟延交房的责任在上诉人。二、我是2011年12月28日签收的房产，但当时根本不具备交房的标准。截至目前，还有部分公共设施没有建设完成。楼南部分土地没有绿化、没有平整。我当时也是迫于生活，无奈才收的房。依据双方合同第九条，上诉人应支付逾期交房违约金。三、上诉人按每立方米8元收取热水费，证明上诉人已将其供热水的成本计入热水费回收，供暖二次管网费国家已规定不得向业主收取，所以上诉人收取的2500元太阳能费用应予返还。经本院审理查明的事实与原审一致，不再赘述。本院认为，本案双方当事人签订了商品房买卖合同，上诉人与邢台市桥东区检察院是否签订《定向开发协议书》，不影响被上诉人的权利，因二者合同当事人不同，且《商品房买卖合同》签订日期在《定向开发协议书》之后。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应在商品房经综合验收后，于2011年9月30日前交付，但上诉人并未提交证据证明其商品房已经过综合验收，其提交的工程竣工验收报告仅是其自行组织的工程质量验收，不是政府管理部门组织的综合验收。且上诉人也未按约定书面通知上诉人交接房屋。故原审判决上诉人承担违约责任是正确的。被上诉人在使用太阳能热水时，需按每吨8元支付热水费，上诉人投入的太阳能集中热水系统成本已计入太阳能热水费中，故原审判决上诉人返还太阳能费用2500元并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邢台新发地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张振防代理审判员 郑延铎代理审判员 王 雷二０一五年四月一日书 记 员 张 雪 来源：百度“”