（2015）佛南法民三初字第118号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2017-07-17

案件名称

南海区狮山镇狮中村中南村民小组与张国强土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南海区狮山镇狮中村中南村民小组,张国强

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2015）佛南法民三初字第118号原告（反诉被告）南海区狮山镇狮中村中南村民小组，住所地：佛山市南海区狮山镇狮中村中南村民小��，组织机构代码证代码：726495137。负责人陈暖芳。委托代理人徐凤霞、陶伟坤，分别系广东杰辉律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）张国强，男，汉族，1970年3月19日出生，住广州市海珠区。委托代理人林瞿烁、麦素文，分别系广东淼鑫律师事务所律师、实习律师。原告南海区狮山镇狮中村中南村民小组诉被告张国强土地租赁合同纠纷一案,本院于2015年1月9日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判。被告提出反诉，本院受理并决定合并审理，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐凤霞、被告的委托代理人林瞿烁、麦素文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年5月15日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定，由被告承租原告位于狮山镇狮中村中南村民��组土名“投罗井”，面积约为7.33亩的土地作为工业用途；租赁期限为30年，自2008年3月1日起至2038年2月28日止，该地块租金以每年每亩5000元为起点，每3年递增5%，即从2008年3月1日起至2011年2月28日止，每年每亩租金为5000元，从2011年3月1日起至2014年2月28日止递增为每年每亩租金5250元。而每年租金于当年3月1日前支付完毕。另外，双方还对各自权利义务以及违约责任作出具体约定。合同签订后，原告依约将涉诉土地交付给被告使用，履行了相关的出租人义务，但被告仅支付了2008年度租金36650元。从2009年3月2日起被告一直占用涉诉土地，且未依约支付租金。请求判令：1、解除原、被告于2007年5月15日签订的《土地使用权租赁合同》；2、被告返还涉诉土地（土名“投罗井，面积约为7.33亩）予原告；3、被告支付原告从2009年3月1日起至实际返还涉诉土地日止以每年每亩2500元计算的租金，暂计至2015年1月1日为106895.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告与被告于2007年5月15日签订的《土地使用权租赁合同》无效。原告签订合同时故意隐瞒土地性质，实际上涉诉土地为农用地，原告将农用地出租给被告建设厂房、宿舍等非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条的强制性规定，属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同没有法律依据。二、原告主张每年每亩2500元支付租金没有法律依据和事实依据。根据双方签订的合同的真实意思，被告租赁土地的目的是用作工业用途，而不是用作种花养鱼等农业用途，况且根据合同规定被告亦不可以随意改变土地用途。涉诉土地不具备报建条件不能用作工业用途，租赁土地失去原签订租赁合同的目的，该土地被告至今未能实际有效占用和使用，也没有产生分文收益，没有权利何来义务，合同无效自始没有法律约束力，被告不应支付租金。原告作为农村土地的所用权人和管理者应该清晰了解土地的法律法规和政策，将农用地以工业用地的价值转让使用权，涉嫌非法占用耕地罪和非法转让、倒卖土地使用权罪，原告主观上有直接故意过错。因而，原告应承担合同无效的全部过错。被告反诉称，合同签订后，被告支付了2008年3月1日至2009年2月28日的租金36650元，并按合同的要求迅速投入基建，包括对土地进行规划设计，填土平整、埋设管道和捣制基础等，共陆续投入40多万元。在刚动工不久，2008年下半年土地涉嫌违法用地及违法建设被政府部门责令停工。由于该土地一直未能完善用地手续，被告至今无法办理规划报建手续，也无法使用该土地。请求判令：1、确认原告与被��于2007年5月15日签订的《土地使用权租赁合同》无效；2、原告返还被告租金36650元，并从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际清偿日止；3、原告赔偿被告40万元，并从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际清偿日止；4、本案的全部诉讼费用由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，被告至今仍占用涉诉土地，其所交纳的租金36650元远远不足以支付占用费。被告从未在涉诉土地上进行相应的工程勘察及工程建设，不存在其所提及的支出费用，原告无需返还。庭审中，原告举证如下：1、组织机构代码证（副本）复印件1份。2、张国强身份证复印件1份。证据1、2、，用以证明原、被告的诉讼主体资格。3、土地租赁合同书[合同编号：中南字（2007）第07号]原件1份，用以证明原、被告之间存在土地租赁关系，原告已将涉诉土地交付给被告使用，被告占用土地及拒绝支付相应的租金。经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为该合同将农用地用作工业用地，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。合同约定租赁期为30年，超出了《合同法》规定的最长期限20年，合同证明了原、被告双方签订合同的目的是将土地用作工业用地，而且合同亦强制规定了只能用作工业用地，连开发建设的期限亦作出了详细的约定，被告不能擅自改变租赁的用途，同时从合同的附图可以清楚地看出涉诉土地原来是鱼塘。庭审中，被告举证如下：1、张国强身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。2、组织机构代码证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。3、土地使用权租赁合同[合同编号：中南字（2007）第07号]及附图原件1份，用以证明原告将农用地（大部分系鱼塘）以工业用地的价格出租给被告，违反了法律的强制性规定，属无效合同。4、狮山镇农村合作经济组织收据（N0.0076229、N0.0038435）原件2份，用以证明被告按照合同的约定支付了2008年保证金及租金共36650元。5、填土费签收纸原件2页，用以证明被告支付填土费用14万元，而且根据土地租赁合同书7.7条，村道入“该地块”的道路的费用，甲方有义务承担一半的费用。6、工程建设管理协议、南海市狮山开发集团有限公司收据（N0.0007295）、个人电汇回单原件各1份，用以证明管理费的支出59790元，且在《工程建设管理协议》中第二条第8条约定，被告必须为工人购买工伤意外保险。7、保险合同、收据（N0.022815）原件��1份，用以证明被告支付工人工伤意外保险费用11392元。8、技术服务合同书原件1份、广东省地方税收通用定额发票原件11份，用以证明被告按照原告的要求对地梁构件混凝土强度、钢筋配置进行了检测，共支付鉴定费36700元。9、建设工程委托监理合同、收据（N0.5404731）原件各1份，用以证明被告支付建设工程监理费34176元。10、建设工程设计合同（一）原件1份、收据（N0.0094047、N0.0094083、N0.0814534）原件3份、总平面图原件1份、资质证明复印件1份，用以证明被告支付设计费及钻探费32406元。11、建设工程勘察合同（一）原件1份、工程勘察证书复印件1份、岩土工程勘察报告原件1份，用以证明被告支付建设工程勘察4200元。12、收款收据（N0.0007210、N0.01743996）原件2份、送货单原件6份、收据（N0.110778、N0.0705557、N0.4255584、N0.4255583）原件4份，恒通全电子汽车衡称重记录单原件3份，用以证明被告支付水泥款21260元，沙石款20168元，钢材款26701元以及打桩人工款31000元，合共109129元。13、照片原件6张，用以证明被告在2007年年底已投入涉诉土地的建设，但施工不久则被政府责令停工，至今也无法投入使用，涉诉土地在填土前大部分属于鱼塘，现仍剩余部分鱼塘未填。经质证，原告对被告出示的证据13的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，但认为原告只是收取了租金，没有收取保证金。对证据5有异议，认为因该证据是被告单方制作的，而且收款人的身份无法核实，亦没有其他相应的证据予以佐证。对证据6中的工程建设管理协议的真实性无法确认，因合同相对方建筑公司是否存在无法确认，而且亦与本案无关。该协议中约定工程地点是中西村民小组，而非原告。对收据��个人电汇回单的真实性由法庭核查。对证据7有异议，认为保险合同中所投保的工程亦是中西村民小组，而非原告，与本案无关。对证据8中的合同书有异议，按照该合同车间一、二、办公楼、宿舍均与建设管理协议约定一致，检测鉴定的工程地点亦位于中西村民小组，而非原告。认为发票与本案无关，据了解，凡超过1000元的均要开具增值税发票。对证据9有异议，认为合同约定的工程地点是中西村民小组，而非原告。认为证据10与本案无关。对证据11有异议，认为该合同中只是载明被告的厂区，但没有明确载明该厂区位于涉案土地上。对证据12有异议，认为该费用的支出只是收据，而非发票，而且无法证明该费用的支出是用于涉案土地。对证据13不予确认，认为照片是被告单方制作的，而且所涉的土地并非案涉土地，因案涉土地上完全没有照片中显示的立柱。经审查，原告出示的证据13及被告出示的证据14因对方对其真实性均无异议，本院予以确认。被告出示的证据513本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2007年9月7日，原告出具收据收取被告保证金20000元。2007年5月15日，原告与被告签订《土地租赁合同书》，约定原告将位于土名投罗井土地面积7.33亩土地使用权租赁给被告作工业用途；租赁期限从2008年3月1日起至2038年2月28日止；租金每年每亩5000元，每三年升幅5%；被告在合同签订之日向原告缴付20000元作为被告履行本合同的保证金；保证金在被告交租金时转为租金结算；村道入“该地块”的道路由原告主持维修、保养，所需费用按面积分摊后由原、被告负担50%；被告负责办理集体土地使用证（办证时原告必须协助被告），办证费用由被告负责；被告在“该��块”上的任何投资建设，均应当按照规定办理报建手续，报建和环保报批工作由被告负责，原告给予必须的协助；等等。2008年3月19日，原告出具收据收取被告2008年3月至2009年2月租金尾数16650元。2015年1月9日，原告提起诉讼。另查明，2007年5月同期，被告承租涉讼土地相邻的（位于南海区狮山镇狮中村中西村民小组）83亩土地一并进行开发建设。本院认为：涉讼土地未取得经行政部门核发的权属证书或土地功能转换的审批依据，原告将土地出租予被告用于非农建设，双方签订的《土地租赁合同书》违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同的主张本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。原告将土地交由被告开发建设，虽地上未实际建成建筑物或进行围敝，但双方��应履行交接手续，原告请求被告返还土地的主张本院予以支持。原告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务，被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，了解查核涉讼土地权属、性质。从合同对土地办证约定条款亦可看出双方对涉讼土地的状况是清楚了解的，双方在土地未符合法律规定出租条件情况下签订租赁合同致合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，被告认为由原告承担全部的过错责任的主张缺乏理据，本院不予采纳。土地交付后被告仅支付了2008年租金，土地亦未能实际进行开发建设利用而闲置，双方在此情况下均未有积极主张权利解决该不确定状态，延至2015年本案诉讼才对双方关系作出处理。被告出示的证据513未经原告确认或认可，相对主体不明确；且被告将本案7.33亩土地与相邻83亩土地一并进行开发，相应的材料并不��确定指向本案涉讼土地，其证据效力本院不予确认。而被告所述道路建设、建筑物起建与双方约定（道路由原告主持维修、建设办理报建手续）均不相符。本院综合考虑双方过错程度、土地实际情况，酌定土地按现状返还、以已付款为限进行结算，原告请求计付使用费，被告请求返还已付款及计付利息、赔偿损失的主张本院均不予支持。无论涉讼土地上是否存在基础部分构筑物，原告对此均不作补偿处理，被告申请对工程造价等进行鉴定的主张本院均不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张国强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2007年5月15日《土地租赁合同书》项下土地予原告（反诉被告）南海区��山镇狮中村中南村民小组。二、驳回原告（反诉被告）南海区狮山镇狮中村中南村民小组的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张国强的反诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1218.96元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取3924.88元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　招伟妍二〇一五年四月一日书记员　　刘冬花来源：百度“”