（2015）厦民终字第537号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-06-01

案件名称

李立军与周铖宝、陈伟富房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李立军,周铖宝,陈伟富

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第537号上诉人（原审原告）李立军，男，1957年10月20日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托代理人吴瑞铭，男，汉族，住厦门市湖里区。被上诉人（原审被告）周铖宝，男，1978年7月22日出生，汉族，住福建省政和县。被上诉人（原审被告）陈伟富，男，1968年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人李立军因与被上诉人周铖宝、陈伟富房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第5210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李立军原审请求判令：1、周铖宝、陈伟富支付拖欠的租金105000元（暂计至2014年10月20日，实际计至周铖宝、陈伟富履行之日），迟延支付租金的违约金85780元（每迟延一日按所欠租金的1%暂计至起诉之日，实际请求计算至周铖宝、陈伟富履行之日）及违约赔偿金20000元，合计210680元，扣除周铖宝、陈伟富支付的押金101000元，实际还应支付109680元；2、周铖宝、陈伟富赔偿店面附属设备中的部分物品损失90000元。原审法院查明，2014年5月20日，李立军与周铖宝、陈伟富签订一份《店面租赁合同》，约定：李立军将坐落于厦门市湖里区金湖路梧桐里28号之102-103店面（丹霞弘茶叶店）及附属设备出租给周铖宝、陈伟富使用；租赁期为2014年4月20日至2016年4月19日；周铖宝、陈伟富须向李立军交纳店面押金80000元，租赁期满后退还周铖宝、陈伟富；店面月租金21000元，由周铖宝、陈伟富在前个月的20日前交纳下一个月的租金，先付后用，店租押一付一；李立军保留使用一楼店面的红酒陈列柜一个，二楼大办公室一间共用；李立军交付周铖宝、陈伟富使用的设施详见清单，周铖宝、陈伟富未经李立军同意不得私自转移，若有毁损或遗失，周铖宝、李立军应按清单中所列价格进行赔偿；租赁双方如有一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方20000元；周铖宝、陈伟富逾期支付租金的，除仍应补交欠租外，还应每日按所欠租金的1%向李立军支付违约金；等等。合同签订后，周铖宝、陈伟富依约向李立军支付了第一个月租金21000元外，还向李立军支付了店面押金80000元、一个月的租金押金21000元（合计101000元）。2014年6月3日，李立军与周铖宝、陈伟富双方又签订一份《合作经营茶叶店协议》，约定李立军与周铖宝、陈伟富双方合作经营位于厦门市湖里区金湖路梧桐里28号之102-103丹霞弘茶叶店；合作期限自2014年6月10日起至2016年4月19日止；协议一式2份，双方各执1份。协议还就双方的责任分工、利润分成等进行了详细的约定。原审法院认为，李立军与周铖宝、陈伟富签订的《店面租赁合同》、《合作经营茶叶店协议》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应遵照履行。周铖宝、陈伟富提供的《合作经营茶叶店协议》显示签订时间为2014年6月3日，虽李立军主张该合作协议的签订时间为2014年5月3日，但其未能提供其持有的合作协议予以反证，故其应承担举证不能的法律后果。因此，周铖宝、陈伟富主张自《合作经营茶叶店协议》约定的2014年6月10日起，双方之间由租赁合同关系变更为合作经营关系（系合伙），事实清楚，理由充分，予以采纳。李立军与周铖宝、陈伟富双方租赁合同关系的实际存续期间为2014年4月20日至2014年6月9日。周铖宝、陈伟富已支付第一个月（即2014年4月20日至2014年5月19日）的租金，其还应支付李立军2014年5月20日至2014年6月9日（该月为31天）的租金为21000＊21／31≈14226元。依据《店面租赁合同》约定，周铖宝、陈伟富应于前个月的20日前交纳下一个月的租金。因周铖宝、陈伟富逾期支付2014年5月20日至2014年6月9日期间的租金，故依法还应向李立军支付按日1%计算的违约金。周铖宝、陈伟富辩称租金的计算标准过高，理由充分，予以采纳。本院依法调整按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算违约金，自2014年5月20日始计至本判决确定的付款之日止。另，李立军与周铖宝、陈伟富双方由租赁合同关系变更为合伙关系，系双方的真实意思表示，双方互不违约，李立军请求周铖宝、陈伟富支付违约赔偿金20000元，于法无据，不予支持。李立军请求上述租金、违约金从周铖宝、陈伟富已交纳的押金101000元扣除，予以支持。此外，自2014年6月10日始，李立军与周铖宝、陈伟富双方的法律关系由租赁合同关系变更为合伙关系，双方在合伙期间发生的物品转移或毁损，亦应由新的法律关系予以调整，与本案非属同一法律关系，不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周铖宝、陈伟富应于判决生效之日起十日内，向李立军支付租金14226元及其违约金（该违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2014年5月20日始计至本判决确定的付款之日止；租金和违约金可在周铖宝、陈伟富已交纳的押金101000元中扣除）。二、驳回李立军的其他诉讼请求。本案案件受理费1247元，由李立军负担1053元，周铖宝、陈伟富负担194元。宣判后，李立军不服，向本院提起上诉。上诉人李立军上诉称，1、一审法院在审理过程中违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。理由：周铖宝、陈伟富所有证据均是在法庭审理时当庭提交的，已超过法院规定的举证期限，依法不应质证。同时，一审法院要求李立军当庭提交反驳证据，明显不公。更严重的是，由于一审判决错误地采信了周铖宝、陈伟富的所谓证据，直接导致实体判决的错误与不公。2、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。理由：李立军与周铖宝、陈伟富签订的《合作经营茶叶店协议》并未实际履行，是经双方同意取消后才于2014年5月20日签订《店面租赁合同》，也正因为该协议被取消，所以李立军才未保存《合作经营茶叶店协议》原件，这也是情理之中的事。周铖宝、陈伟富所提交的《合作经营茶叶店协议》上的落款时间“六月三日”明显看得出已经过人为的涂改，周铖宝、陈伟富如认为该协议得到履行，应提交其他证据加以佐证，而一审法院却对这一有着瑕疵且又是逾期提交的孤证直接予以了采信，显系有意偏袒周铖宝、陈伟富一方。李立军和周铖宝、陈伟富双方事实上都未履行过《合作经营茶叶店协议》上规定的相关义务，周铖宝、陈伟富在一审答辩中也明确承认，说明该协议未实际履行，而已被双方取消。相反，《店面租赁合同》签订后，李立军将店面交给周铖宝、陈伟富使用，而周铖宝、陈伟富也依约向李立军交纳了第一个月的店租及相应的押金，且在签约后不久，周铖宝、陈伟富又将店面转租给他人，这都说明《店面租赁合同》得到双方当事人的认可并实际履行。从庭审后对店面现场的勘查来看，店面都在周铖宝、陈伟富一方使用中，且店面里经营的已经不是茶叶，而是其他项目。即使《合作经营茶叶店协议》被认定有效，该协议与《店面租赁合同》所涉及的是两个不同的法律关系，《店面租赁合同》既没有被撤销，也不可能被《合作经营茶叶店协议》所取代，在这种情况下，二份合同（协议）也是同时有效，二种法律关系也是并存的，相互间并不产生矛盾。由于本案审理的是房屋租赁合同纠纷，双方签订的《店面租赁合同》系有效合同，既没有被撤销，也没有被其他合同所取代，只要店面还在周铖宝、陈伟富一方实际使用中，周铖宝、陈伟富就有义务依约支付租金，并按合同规定妥善保管李立军在店面租赁时交付其使用的物品。因此，李立军请求判令周铖宝、陈伟富支付已到期租金及违约金以及照价赔偿丢失的物品是应该得到法院的支持。而李立军与周铖宝、陈伟富是否有过合作经营，或者在合作经营过程中有无产生过纠纷，则不是本案审理的范围。关于店内物品损失问题。李立军在将涉案店面交于周铖宝、陈伟富使用时，附带将附属于店内价值不低于人民币30万元的物品一并交于周铖宝、陈伟富使用。由于周铖宝、陈伟富恶意侵占，至一审开庭时发现已有价值不少于9万元的物品被其转移，为此李立军申请变更了相应的诉讼请求并获一审法院的批准。然而，一审法院现场勘验时，本可当场对店内的物品进行清点，以查明事实真相，但其对此却置之不理，这是典型的不作为，一审判决中对物品损失也是只字不提，存在漏判。更为重要的是，周铖宝、陈伟富变本加利，至2014年11月底，将店内所有能搬得动的物品一扫而光，致使李立军遭受的直接经济损失不少于20万元。综上，李立军请求撤销原审判决，改判支持原审全部诉讼请求，其中周铖宝、陈伟富应赔偿李立军经济损失20万元。被上诉人周铖宝、陈伟富未作答辩。经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除李立军对其与周铖宝、陈伟富签订《合作经营茶叶店协议》的签订时间有异议外，其余事实没有争议。本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，就李立军主张的一审程序违法问题，周铖宝、陈伟富提交的《合作经营茶叶店协议》等证据，虽超过举证期限，但因该证据与本案基本事实相关，李立军对该证据真实性也无异议，原审法院采信该证据并未违反法定程序。其次，就李立军主张的《合作经营茶叶店协议》签订时间问题，因《合作经营茶叶店协议》上显示的签署时间为2014年6月3日，而李立军主张是2014年5月3日签订，据此李立军应当提供相应的证据予以佐证，但从一审庭审至今，李立军均未能提供相反证据加以证明。李立军应当承担不利的举证责任。另外，从《合作经营茶叶店协议》载明的合作起始时间为6月10日来看，《合作经营茶叶店协议》为2014年6月3日签署更合情理。因此，本院对李立军关于《合作经营茶叶店协议》签署时间为2014年5月3日的主张不予采纳。再次，就李立军关于《店面租赁合同》并未被《合作经营茶叶店协议》取代的主张，因两份合同的签署主体相同、标的对象均为丹霞弘茶叶店，而《合作经营茶叶店协议》签订在《店面租赁合同》之后，李立军的签约身份已由出租方转为合作方。因此，原审法院认定李立军与被周铖宝、陈伟富之间的租赁合同已自《合作经营茶叶店协议》约定的2014年6月10日起变更为合作经营关系正确，本院予以维持。最后，就李立军关于案涉店面内的物品损失问题，因李立军主张的损失发生时间为李立军与周铖宝、陈伟富的合伙期间，与李立军本案主张的租赁纠纷并非同一法律关系，故原审法院不予审理并无不当，本院予以维持。李立军可另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李立军的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人李立军的上诉，维持原判。本案二审受理费2494元，由上诉人李立军负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林巧玲审　判　员　　胡林蓉代理审判员　　许　莹二〇一五年四月一日代书　记员　　彭丽月附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”