（2015）黄中法民一初字第00033号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-05-13

案件名称

黄山梅西商业有限责任公司与黄山鎏金岁月文化娱乐有限公司、孟海军租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安徽省黄山市中级人民法院

所属地区

安徽省黄山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄山梅西商业有限责任公司,黄山鎏金岁月文化娱乐有限公司,孟海军

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

安徽省黄山市中级人民法院民事判决书（2015）黄中法民一初字第00033号原告：黄山梅西商业有限责任公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：刘萍。委托代理人：田仕彬。委托代理人：童品彬，四川中豪律师事务所泸州分所律师。被告：黄山鎏金岁月文化娱乐有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：马胜杰。被告：孟海军，男，1979年4月6日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托代理人：马胜杰。原告黄山梅西商业有限责任公司（以下简称黄山梅西公司）诉被告黄山鎏金岁月文化娱乐有限公司（以下简称鎏金岁月公司）、孟海军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告黄山梅西公司的委托代理人田仕彬、童品彬，被告鎏金岁月公司的法定代表人马胜杰，被告孟海军的委托代理人马胜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄山梅西公司诉称：2012年4月28日，孟海军依据与黄山梅西公司签订的经营场地租赁合同，租赁位于黄山市屯溪区XX大道9号XX大厦A座的商场开展经营活动。合同就租赁期限、租金等费用的支付、合同解除及违约责任等作了明确约定。后鎏金岁月公司及孟海军多次与黄山梅西公司协商，就场地租赁面积、租金等费用的支付事宜达成一致。但在租赁场地使用及合同履行过程中，鎏金岁月公司及孟海军均未按约定支付相关费用，经数次催促，其拒不履行付款义务。鎏金岁月公司及孟海军的行为违反合同及补充协议的约定，并给黄山梅西公司造成了严重的经济损失。请求判决：一、解除黄山梅西公司与二被告签订的经营场地租赁合同、协议及补充协议；二、二被告在经营场地租赁合同、协议及补充协议解除后七日内向黄山梅西公司交付承租的经营场地；三、二被告支付拖欠的租金（含管理费）2621203.60元（2013年10月27日前应付租金1141959.70元，2014年4月27日前应付租金1479243.90元），违约金574891.40元；四、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，黄山梅西公司将诉讼请求第三项的数额增加至4731231.84元，其中租金及管理费3970447.40元（计算至2014年10月27日），电费175086.90元（计算至2015年2月），违约金585697.54元。鎏金岁月公司及孟海军答辩称：拖欠租金和电费属实，希望能与黄山梅西公司协商继续履行合同。黄山梅西公司提交了以下证据：证据一、黄山梅西公司营业执照、孟海军身份证复印件、鎏金岁月公司企业信息，证明诉讼主体。证据二、经营场地租赁合同、租赁合同补充协议及补充协议二、关于履行租赁合同通知及意向通知书、黄山梅西公司发给孟海军的关于履行租赁合同通知及意向书相关义务的通知、关于鎏金岁月强排烟机房线路的函、关于消防控制系统恢复的函、办公区域租赁确认函、租金等事项沟通会记录、关于我司采取停电措施的通知、孟海军出具给黄山梅西公司的保证等共13份证据，证明在合同履行过程中，孟海军以承租人名义与黄山梅西公司相互致函、达成租金支付协议、会议纪要以及保证支付拖欠的费用等，其行为进一步证明孟海军是合同的当事人、场地承租人，应按约定向黄山梅西公司履行付款义务。证据三、鎏金岁月公司向黄山梅西公司出具的承租方消防安全责任书、商户消防安全承诺书、马胜杰出具的承诺书、鎏金岁月公司支付租金、管理费及电费的收款收据及电子凭证、银行回单，证明鎏金岁月公司在合同履行过程中以承租人名义做出消防安全承诺，与黄山梅西公司相互致函，并按合同约定向黄山梅西公司支付租金、管理费及电费，鎏金岁月公司及孟海军均是合同当事人，应向黄山梅西公司履行付款义务。证据四、租金催缴通知、催缴水电费函等，证明黄山梅西公司多次向鎏金岁月公司、孟海军发函要求支付租金、管理费及电费。证据五、2013年至2014年水电费明细表21份、已付费用统计表、欠费统计表，证明截至2015年3月4日，鎏金岁月公司、孟海军拖欠租金3970447.40元、电费175086.90元，应支付滞纳金10057773.09元、违约金585697.54元，违约金是按照合同解除当年度（2014年4月28日到2015年4月27日）租金总额的20%计算。由于滞纳金金额过高，黄山梅西公司仅主张租金、管理费、电费及违约金。鎏金岁月公司及孟海军质证：对证据一没有异议，孟海军是公司的原始发起人，合同是孟海军签订的，当时公司没有成立，合同的效力由公司承继。对证据二合同及往来函件的真实性没有异议，合同是孟海军签订的。对证据三的真实性没有异议。孟海军是公司经理。前期有两笔租金是孟海军支付的。2015年1月6日，马胜杰本人支付了5万元电费。租金和电费合计支付4055274.25元，其中租金3221000.05元，电费834274.20元。支付费用的时候注明了是租金还是水电费。对证据四、五真实性无异议，拖欠租金及电费属实。鎏金岁月公司及孟海军没有提交证据。鎏金岁月公司及孟海军对黄山梅西公司所提交的证据真实性均无异议，本院予以认定。本院经审理查明：2012年6月29日，黄山旅游集团天都房地产开发有限公司与四川梅西商业股份有限公司、黄山梅西公司等签订转租协议，就XX大厦一至五层裙楼转租约定同意四川梅西商业股份有限公司将其在租赁合同中的权利义务交由黄山梅西公司行使和承担。2012年4月28日，黄山梅西公司（甲方）与孟海军（乙方）签订经营场地租赁合同，约定乙方向甲方租赁位于商场北楼1至4层，租赁面积约为4200平方米的营业场地（详见附件一区位图），用于乙方以环球国际文化娱乐有限公司的名称经营文化娱乐。租赁期限2012年4月28日至2020年4月27日止，共8年。乙方在本合同签订之时向甲方一次性支付保证金40万元，保证金在乙方第一次缴纳租金时抵扣租金。租金从2012年4月28日起，按33.73元每平方米每月支付，场地租金合计141667元每月，年租金170万元。租赁费用采取先付后租方式按半年支付。乙方于每半年到期前30日向甲方缴纳下半年租赁费用。第一次支付的金额为85万元，于2012年7月28日前交清。第二年租金在上一年租金170万元的基础上按照5%的递增率递增，第三年至第八年均在上年基础上逐年递增5%，以此类推。管理费从2012年4月28日起按3万元每年的标准支付。乙方于每年到期前60日向甲方缴纳下年管理费。经营所需的水、电表由乙方提供，乙方自行安装。在租赁期内乙方按租赁面积所发生的实际用电量向甲方缴付电费。乙方须在收到缴费通知书后三天内付清上述费用。乙方不按时缴付租金、水、电等费用，从逾期之日起按每日5‰支付滞纳金，若欠费超过五日，甲方有权采取措施停止乙方的经营活动；欠费超过十日，甲方有权单方面解除本合同。在合同履行过程中，任何一方出现违约行为导致合同解除，则违约方应向守约方给付当年租金的20%违约金。甲方给予乙方合同期内四个月的装修期，从2012年4月28日至2012年8月27日，装修期间甲方不收取乙方场地租赁费。此后，黄山梅西公司又与孟海军签订租赁合同补充协议，作为前述经营场地租赁合同的补充条款，约定该补充协议的标的物为4楼-5楼部分区域，其中4楼在母合同约定的面积外追加555平方米，5楼为2000平方米。租赁期限从2012年4月28日至2020年4月27日，其中4楼免租期为4个月，从2012年4月28日至2012年8月27日，5楼免租期为8个月，从2012年4月28日至2012年12月27日，免租期为乙方装修改造期。租金为4楼30元每平方米每月，5楼22元每平方米每月，租金递增方式从第二年开始，每年递增5%等。2013年4月25日，黄山梅西公司又与孟海军签订租赁合同补充协议二，作为前述经营场地租赁合同的补充条款，该补充协议约定的租赁面积为171平方米和37平方米两个区域，租赁期限、用途等与母合同相同，以签订该协议日期为交付日期，租金按33元每平方米每月计算，每租赁年度递增一次，递增标准为前一租金额的基础上递增5%等。在该协议乙方处，孟海军签字，还加盖黄山市鎏金岁月文化娱乐有限公司方形印章。另查明：鎏金岁月公司于2013年12月27日成立，法定代表人为马胜杰。在鎏金岁月公司成立前，黄山梅西公司就租赁事宜、催缴租金、水电费等发出的相关函件主要由孟海军签收，亦有部分系马胜杰签收。2013年5月25日关于鎏金岁月房租交付承诺协议上有孟海军签字并加盖黄山市鎏金岁月文化娱乐有限公司方形印章。鎏金岁月公司成立后，其向黄山梅西公司作出的关于消防责任的承诺、支付租金、水电费的承诺等函件，部分由马胜杰签字并加盖公司公章，部分亦由孟海军签字。孟海军在签订合同当日支付40万元保证金，已抵作租金。至2015年1月6日，黄山梅西公司共收取租金及管理费3221000.05元，水电费834274.20元。除保证金外，就现金方式收取的租金、电费，黄山梅西公司开具的收款收据载明的交款人为“鎏金岁月”。2013年3月15日以后支付的租金、电费大部分均由马胜杰从其个人账户转账，少数由案外人转账支付。庭审中，鎏金岁月公司确认本案所涉租赁的场地由鎏金岁月公司作为经营场所使用，租赁合同以孟海军名义签订是因当时公司未成立，孟海军是公司的发起人。公司成立后，合同的权利义务由公司承继。孟海军是鎏金岁月公司经理。鎏金岁月公司尚欠2014年10月27日以前的租金及管理费3970447.40元，计算至2015年2月底的电费175086.90元。在诉讼前，黄山梅西公司多次发函催缴租金及电费。2014年10月11日，黄山梅西公司向孟海军及鎏金岁月公司发出律师函，要求其在收到函件后三日内支付拖欠的租金、电费及违约金等。本案审理期间，鎏金岁月公司承诺于2015年3月底前先行支付拖欠的电费，但没有支付。本院认为：本案争议的焦点主要是承租人的主体问题。在鎏金岁月公司成立前，孟海军以个人名义与黄山梅西公司签订租赁合同，其合同目的即是用于以公司名义经营文化娱乐。鎏金岁月公司成立后实际使用所租赁的场地进行经营并支付租金、管理费、水电费等，实际承受了租赁合同的权利义务，且鎏金岁月公司亦认可租赁合同的权利义务由公司承继。合同一方的承租人应为鎏金岁月公司。鎏金岁月公司成立后，孟海军作为公司经理，其签收黄山梅西公司发出的相关函件的行为是职务行为。黄山梅西公司据此主张孟海军与鎏金岁月公司均作为承租人，共同承担责任的请求，没有法律依据。合同中就租金的支付期限有明确约定，鎏金岁月公司迟延支付租金、管理费、电费，经黄山梅西公司催告，逾期仍没有支付，黄山梅西公司有权主张解除合同。合同解除后，鎏金岁月公司应在合理期限内将租赁场地返还给黄山梅西公司。鎏金岁月公司拖欠租金、管理费、电费的行为已构成违约，黄山梅西公司按照租赁合同约定，主张当年应付租金20%的违约金，符合法律规定。案经本院调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除黄山梅西商业有限责任公司与黄山鎏金岁月文化娱乐有限公司就XX大厦北楼一至五层签订的经营场地租赁合同及二份补充协议；二、黄山鎏金岁月文化娱乐有限公司于本判决生效后60日内将XX大厦北楼一至五层全部租赁场地返还黄山梅西商业有限责任公司；三、黄山鎏金岁月文化娱乐有限公司于本判决生效后30日内给付黄山梅西商业有限责任公司租金及管理费3970447.40元、电费175086.90元、违约金585697.54元；四、驳回黄山梅西商业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44650元，由黄山鎏金岁月文化娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审　判　长　　吴林丹审　判　员　　戴东辉人民陪审员　　徐志伟二〇一五年四月一日书　记　员　　王　艳附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来源：百度“”