（2017）粤53民终752号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2018-01-03

案件名称

郁南县汇诚地产有限公司与曾智育房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省云浮市中级人民法院

所属地区

广东省云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郁南县汇诚地产有限公司,曾智育

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

文书内容广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终752号上诉人（原审原告）：郁南县汇诚地产有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：钟国良，该公司董事长。委托代理人：练明洪，广东长正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾智育，男，汉族，1980年8月25日出生，住肇庆市。委托代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所律师。上诉人郁南县汇诚地产有限公司（以下简称“汇诚公司”）因与被上诉人曾智育房屋租赁合同纠纷一案，不服郁南县人民法院（2016）粤5322民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇诚公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2015年3月至2015年8月的租金30万元及违约金292500元，合共592500元。2、改判被上诉人向上诉人支付2015年3月份至2015年8月份电费17634.53元及滞纳金25967.96元，合共43602.49元。3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、无论双方于2014年11月签订的《阳光时代广场商铺租赁合同》或者2015年1月18日签订的《房产租赁合同》都证明了一个事实：被上诉人承租且使用了上诉人位于郁南县XX镇XX号XX区XX层XX号铺位，被上诉人都应当支付租金。二、被上诉人在一审时确认租赁并使用了上诉人位于郁南县XX镇XX号XX区XX层XX号铺位这一事实，且现在还占用上诉人的房屋堆放物品。在2014年11月签订《阳光时代广场商铺租赁合同》后，双方依该合同履行了义务。(1)上诉人将涉案租赁物交给了被上诉人使用；(2）被上诉人也享受了两个免租的装修期，租金从2015年1月开始收取；被上诉人依据该合同支付了租赁保证金10万元及水电费保证金20000元；被上诉人也依该合同支付了2015年1月份、2月份的租金各50000元及水电费。三、被上诉人明显有违反合同法和违约的行为——不交租金行为。其依据2014年11月签订的《阳光时代广场商铺租赁合同》，租到涉案租赁场地后，拒不按时足额缴交租金，其也未能提供证据证明其已经履行交纳租金和水电费等义务。退一步来说，无论按哪份合同，在合同未解除前，其都应当交纳租金。因此，一审判决明显错误。四、2015年1月18日签订的《房产租赁合同》不是完整的租赁合同，不符合房屋租赁常规条款：（1）该合同对租赁有关事项没有约定，例如合同第三条合同履行金、水电费计算方式；（2）没有对依据2014年11月签订的《阳光时代广场商铺租赁合同》履行的租赁保证金10万元及水电费保证金20000元作约定；（3）该合同第四条第（一）款第2项对房产的交付时间约定与客观事实不符，被上诉人早已依据2014年11月签订的《阳光时代广场商铺租赁合同》占有了涉案租赁物。五、如双方对租金价款认定有争议的，法院有对证据（合同）进行认定的义务。双方于2014年11月签订的《阳光时代广场商铺租赁合同》是当事人在平等自愿基础上达成的一致合同，符合法律规定，合法有效，对当事人产生约束力，合同直至起诉时仍未解除。应由被上诉人提供证据印证为何在《房产租赁合同》签订后，被上诉人仍然按照《阳光时代广场商铺租赁合同》的约定支付2015年2月份租金50000元？六、被上诉人违反诚实信用原则。被上诉人承租的场地上诉人已花30多万元装修好，且办理好相关证照、消防。2014年11月签订了《阳光时代广场商铺租赁合同》后，被上诉人依据该合同享受了两个月的免租期（让其对负一楼的办公室改建成卫生间和化粪池）。上诉人不可能将面积达482㎡的涉案租赁物以5000元出租给被上诉人经营，同时其在2015年2月也是按照50000元来交纳租金，被上诉人的行为违反了合同法的诚实信用原则。七、对于张智明在公安机关中的陈述不能作为本案诉讼的有效证据使用，其不是公司股东，也不是公司的法定代表人，无权决定公司的经营事项，其所作的对于上诉人公司经营的有关事项，不能代表上诉人公司的意思。因为张智明在刑事案件中陈述的租金多少并不影响被上诉人开设赌场刑事犯罪。八、至于水电费，被上诉人使用的场所是独立的水电表，上诉人已多次发通知给被上诉人，被上诉人均不提出异议，只是拖欠不给，应认定被上诉人默认该笔费用。综上，一审判决明显认定事实不清，适用法律错误，二审应予改判。补充事实和理由：对于被上诉人一审时提供的5000元发票，是被上诉人被公安机关查获后才开具的，该发票属于孤证，并不能证实双方合同已经解除或者变更。曾智育辩称：一审法院审理事实清楚，适用法律正确。1、对于双方租赁行为，被上诉人无异议，但后签订的《房产租赁合同》是基于双方自愿、合法的原则签订的。对于3月至8月份的租金，被上诉人同意在押金中扣除，但剩余部分上诉人应予返还。2、上诉人提出该发票证据不足，应提供相反证据予以反驳。3、对于上诉人在上诉状中提到证人张智明的证词不能作为有效证据使用，其没有提供反驳证据，且仅因为张智明陈述的租金多少不影响被上诉人开设赌场刑事犯罪才更不必要提供伪证。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。汇诚公司向一审法院起诉请求：1.曾智育支付2015年3月至2015年8月的租金300000元及违约金292500元（按所欠缴的租金金额，从2015年4月1日起至2015年8月31日止，按每天1%的标准计收），合共592500元给汇诚公司；2.曾智育支付从2015年1月24日至2015年8月31日止的水电费17634.53元及滞纳金25967.96元（按所欠缴的水电费金额从2015年1月24日起至2015年8月31日止每天按1%计算），合计43602.49元给汇诚公司；3.本案诉讼费用由曾智育承担。一审法院认定事实：郁南县XX镇XX号（XX层）房地产权属人为汇诚公司。2014年11月期间，汇诚公司（出租方）与曾智育（承租方）签订《阳光时代广场商铺租赁合同》，由汇诚公司将其位于郁南县XX镇XX号XX层XX号铺（以下简称商铺）出租给曾智育用于经营游艺城，约定月租金50000元/月。租赁期间，曾育智向汇诚公司交纳了两个月商铺租金100000元、租赁保证金100000元、水电费保证金20000元。2015年3月起，曾育智经营的游艺城停止营业。汇诚公司为追索租金及有关水电费诉至法院。庭审中，曾育智向法庭提交《房产租赁合同》一份。该份合同显示，《房产租赁合同》于2015年1月18日由汇诚公司（出租方）与曾智育（承租方）签订，合同中约定月租金为5000元/月。曾育智认为双方已经合意降低租金标准为5000元/月，应该按照5000元/月的标准支付有关租金。汇诚公司、曾育智双方对租金交纳标准（50000元/月还是5000元/月）各执己见。另查，2015年4月1日，汇诚公司工作人员张智明，在郁南县公安局都城派出所对其所作的询问笔录中确认《阳光时代广场商铺租赁合同》中约定的月租金50000元为笔误，《房产租赁合同》是汇诚公司的行政部主管梁裕荣代表汇诚公司与曾智育签订，约定租金为5000元/月。张智明同时向郁南县公安局都城派出所提供了广东省地方税收通用发票联一张，付款方为曾智育，收款方为汇诚公司，开票项目为2015年3月份租金，金额为5000元。2015年5月7日，曾智育在郁南县公安局都城派出所对其所作的询问笔录中陈述其与张智明代表的汇诚公司就位于郁南县XX镇XX号XX区XX层E01号、XX层D01号商铺签订的商铺租赁合同约定租金为5000元/月。一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点在于按照何种租金标准支付汇诚公司所诉期间的租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。汇诚公司认为应该按照50000元/月的标准支付有关租金，其提供了《阳光时代广场商铺租赁合同》及租金收据证明双方约定商铺租金50000元/月并履约的事实。但根据一审法院调取的证据，代表汇诚公司与曾智育签订《阳光时代广场商铺租赁合同》的张智明否认了50000元/月的租金标准并提供了曾智育按照5000元/月的租金标准向汇诚公司支付租金的发票，对此汇诚公司未能作出合理解释。曾智育认为应该按照5000元/月的标准支付有关租金，其提供了《房产租赁合同》证明双方合意降低租金标准的事实，对此汇诚公司否认双方曾合意降低租金标准并解释该份《房产租赁合同》仅用于办理工商税务登记使用，并不作为双方履行租赁合同权利义务的依据，但未能提供证据予以证明。汇诚公司所诉事实存在多处自相矛盾，故汇诚公司所诉事实不清，证据不足，其诉讼请求，不予支持。关于2015年1月24日至2015年8月31日止的水电费17634.53元及滞纳金25967.96元。汇诚公司依据其自制的水电费及滞纳金清单确定上述期间水电费的金额，证据不足，一审法院不予核定。故汇诚公司请求曾育智支付2015年1月24日至2015年8月31日止的水电费及滞纳金合共43602.49元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回郁南县汇诚地产有限公司的诉讼请求。案件受理费10161.02元，由郁南县汇诚地产有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：汇诚公司（甲方）与曾育智（乙方）在2015年1月18日签订的《房产租赁合同》第三条第3、4款约定：“3、乙方守法经营，承担场内各项法律责任、安全责任。若在乙方经营期间，遭到有关职能部门责令停业整顿的，甲方协助乙方及时恢复营业，若最终乙方无法继续营业的，双方同意解除合同不再收取租金。乙方无法恢复营业，如乙方继续申请整改的，停业期照常支付租金。4、房产租金按当月结算，由乙方在每月30日前一次以现金方式支付当月的租金。”、第六条第2款约定：“在租赁期间内，乙方无故拖欠房产租金，应当向甲方支付延期付款违约金，金额为迟延期间乙方应交租的0.1%每天计算。乙方无故拖欠租金时间超过30天的，经甲方催告后乙方仍未履行支付义务的，甲方有权解除合同，并收回房产，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失。”还查明：汇诚公司于2015年9月19日在涉案商铺张贴《通知》，通知曾育智，因其拖欠汇诚公司租金，汇诚公司将在发出通知书的7天后收回店铺，要求曾育智缴清欠款并办理撤场手续。汇诚公司于2016年3月21日向曾育智发送《催告函》，向曾育智催收租金。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对双方签订的《阳光时代广场商铺租赁合同》、《房产租赁合同》的真实性无异议，本院予以确认。被上诉人确认2015年3月份-2015年8月份的租金未支付，但认为可直接从押金中抵扣。双方当事人均确认上述两份合同中并无对拖欠租金时是否可直接从押金中抵扣进行约定。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、被上诉人拖欠上诉人的租金应按哪份合同履行？2、被上诉人拖欠上诉人的租金应否直接在押金中抵扣？3、被上诉人应否支付违约金给上诉人？4、上诉人起诉主张的水电费用应否予以支持？关于被上诉人拖欠上诉人的租金应按哪份合同履行的问题。上诉人与被上诉人于2015年1月18日签订的《房产租赁合同》约定的房屋租金为每月5000元，双方对合同的真实性并无异议。而上诉人在2015年3月31日开具给被上诉人的发票显示的租金亦是5000元，结合上诉人的工作人员张智明在郁南县公安局都城派出所询问笔录中的陈述，可认定双方当事人实际已按《房产租赁合同》的约定履行。因此，《房产租赁合同》是双方真实意思表示，并无违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。上诉人认为应按《阳光时代广场商铺租赁合同》履行的理据不足，本院不予支持。关于被上诉人拖欠上诉人的租金应否直接在押金中抵扣的问题。双方均确认双方签订的两份合同中均无对拖欠的租金可直接从押金中抵扣进行约定，而且押金是对整个合同有效履行的保证金，与房屋租金属不同的范畴，不可等同对待。被上诉人确认2015年3月份-2015年8月份的租金未支付，因此，被上诉人应按《房产租赁合同》的约定向上诉人支付6个月的租金共30000元。由于双方均未就押金的处理提出诉讼请求，本院依法不予处理。关于违约金如何计算的问题。被上诉人逾期未缴纳六个月的租金给上诉人，已经违约。上诉人起诉请求的违约金的计算方式为：按所欠缴的租金金额，从2015年4月1日起至2015年8月31日止，按每天1%的标准计收。本院认为，由于双方当事人实际已按《房产租赁合同》的约定履行，因此，应根据《房产租赁合同》第三条第4款：“房产租金按当月结算，由乙方在每月30日前一次以现金方式支付当月的租金。”、第六条第2款：“在租赁期间内，乙方无故拖欠房产租金，应当向甲方支付延期付款违约金，金额为迟延期间乙方应交租的0.1%每天计算。乙方无故拖欠租金时间超过30天的，经甲方催告后乙方仍未履行支付义务的，甲方有权解除合同，并收回房产，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失”的约定，被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金应以每月30日为结算日，按实际欠缴的租金以每日0.1%计算至2015年8月31日止。被上诉人认为合同约定的每日0.1%违约金过高，要求进行调整，但并未能提供证据证实，被上诉人的该主张，本院不予采纳。具体违约情况，本院依法核计如下：欠付
 月份
 
 
 总实欠租金（5000元/月）
 
 
 违约起计
 时间
 
 
 违约截计时间
 
 
 违 约
 天 数
 
 
 违约金（0.1%/日）
 
 
 
 
 2015年
 3月份
 
 
 5000元
 
 
 2015-4-1
 
 
 2015-4-30
 
 
 30天
 
 
 150元
 
 
 
 
 2015年
 4月份
 
 
 10000元
 
 
 2015-5-1
 
 
 2015-5-30
 
 
 30天
 
 
 300元
 
 
 
 
 2015年
 5月份
 
 
 15000元
 
 
 2015-5-31
 
 
 2015-6-30
 
 
 31天
 
 
 465元
 
 
 
 
 2015年
 6月份
 
 
 20000元
 
 
 2015-7-1
 
 
 2015-7-30
 
 
 30天
 
 
 600元
 
 
 
 
 2015年
 7月份
 
 
 25000元
 
 
 2015-7-31
 
 
 2015-8-30
 
 
 31天
 
 
 775元
 
 
 
 
 2015年
 8月份
 
 
 30000元
 
 
 2015-8-31
 
 
 2015-8-31
 
 
 1天
 
 
 30元
 
 
 
 
 违约金
 总计
 
 
 2320元
 
 
被上诉人应支付自2015年4月1日起至2015年8月31日止的逾期支付违约金2320元给上诉人。关于上诉人起诉主张的水电费用应否予以支持的问题。上诉人起诉主张的涉案商铺的水电费用并未提供正式的水电费用单据予以证明，而且上诉人亦确认涉案商铺已于2015年3月份被查封，并未经营，现其以自制的水电费清单主张被上诉人支付水电费用的理据明显不足。因此，对上诉人的该请求，本院依法不予支持。综上所述，郁南县汇诚地产有限公司上诉请求成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回；一审判决实体处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销郁南县人民法院（2016）粤5322民初401号民事判决。二、曾智育应在本判决发生法律效力之日起五日内支付租金30000元及逾期违约金2320元给郁南县汇诚地产有限公司。三、驳回郁南县汇诚地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10161.02元，由郁南县汇诚地产有限公司负担9553.02元，由曾智育负担608元；二审案件受理费10161.02元，由郁南县汇诚地产有限公司负担9553.02元，由曾智育负担608元。本判决为终审判决。审　判　长　　邓建勇审　判　员　　陈　阳代理审判员　　尹　蕾二〇一七年十一月三日书　记　员　　冯梓叶