（2015）克中民二终字第55号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-11
案件名称
张玲莉与新疆广阳蓝海投资有限公司、新疆千居客房地产有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玲莉,新疆广阳蓝海投资有限公司,新疆千居客房地产有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）克中民二终字第55号上诉人：（原审原告、反诉被告）：张玲莉。委托代理人：吕静，新疆鼎泽凯（克拉玛依）律师事务所律师。委托代理人：王梅民茜，克拉玛依陆云商贸有限公司法定代表人。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆广阳蓝海投资有限公司。法定代表人：孟江春，该公司董事长。委托代理人：于艳萍，该公司员工。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：新疆千居客房地产有限责任公司。法定代表人：刘承，该公司总经理。委托代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。上诉人张玲莉因房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2013）克民二初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张玲莉的委托代理人吕静、王梅民茜，被上诉人新疆广阳蓝海投资有限公司（以下简称广阳公司）的委托代理人于艳萍，被上诉人新疆千居客房地产有限责任公司（以下简称千居客公司）的委托代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2012年11月30日，被告千居客公司向被告广阳公司出具授权委托书一份，载明克拉玛依南新湿地恢复工程（一期）公告服务设施酒店项目由被告广阳公司投资建设，产权经营权等均由被告广阳公司实际享用，被告千居客公司仅为登记的土地使用权人，商品房销售许可及产权均登记在被告千居客公司名下，被告广阳公司作为受托人以其自身名义与承租人签订房屋租赁合同，合同的权利义务由被告广阳公司享有和承担，并由被告千居客公司在委托人处加盖公章，由被告广阳公司在受托人处加盖公章。2013年1月4日，原告张玲莉与被告广阳公司签订了《房屋租赁合同》一份（编号为GLTZ-2012-0002），主要内容约定：“被告广阳公司将南湖公园内西侧酒店底商＊＊＊-X1、＊＊＊-X2、＊＊＊-X3三间房屋共350平米，出租给原告做餐饮经营使用；租赁期限为2013年1月4日至2022年1月3日，年租金为255719元，每季交一次，一次交60000元；承租人交付押金40000元；承租人负担房屋产生的水电暖等相关费用；承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上、承租人未经出租人书面同意对房屋进行装修的，出租人有权解除合同；违反合同约定应当承担违约责任、违约金为合同约定年租金的20%；2013年1月4日至2013年3月3日为装修时间免收租金，如因出租人消防原因造成承租人无法装修起租日期顺延，但水电暖等费用由承租人承担。”合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后原告向被告广阳公司交付押金40000元。2013年2月7日，公安消防局对克拉玛依城投公司出具了竣工验收消防备案受理凭证，要求对南新湿地恢复工程（一期）公告服务设施部分的工程竣工验收消防进行抽查；2013年5月3日，公安消防局向被告千居客公司出具了竣工验收消防备案受理凭证，要求对南新湿地恢复工程（一期）公告服务设施部分-东西侧宾馆的工程竣工验收消防进行抽查。2013年5月14日被告千居客公司取得包括南湖公园内西侧酒店底商在内的南新湿地恢复工程（一期）的商品房预销售许可证。2013年5月27日，原告张玲莉与被告千居客公司就涉案房屋即南湖公园内西侧酒店底商＊＊＊-X1、＊＊＊-X2、＊＊＊-X3三间房屋共350平方米，重新签订《房屋租赁合同》一份（编号为GLTZ-2012-0002）。主要内容除“租赁期限为2013年1月4日至2022年1月3日；租赁期间第一年免房租，第二年开始年租金按周边市场租赁价的中间值为依据增长。”外，其余内容基本于2013年1月4日与被告广阳公司签订的《房屋租赁合同》内容一致。该合同在克拉玛依工商局进行备案登记。原告张玲莉2013年2月交接钥匙并于4月开始进行内部装修。同年5月20日左右，因其自行搭建的二楼钢架结构未办理消防审验手续被昆仑路派出所制止装修。于是，双方当事人因履行租金义务及解除事宜发生争议并诉诸法律。另查，涉案房屋2013年1月4日至2013年4月15日期间实际产生暖气费6734元，由被告广阳公司进行垫付。2013年10月15日至2014年4月15日期间实际产生暖气费11760元，2014年10月15日至2014年12月31日期间实际产生暖气费4901.75元，合计16661.75元（计算方式：2013年10月15日至2014年4月15日期间共计6个月，2014年10月15日至2014年12月15日期间共计2个月，2014年12月15日至2014年12月31日期间共计15日，价格为5.60元月平方米，日暖气费价格为0.187元日平方米），2014年涉案房屋租金双方当事人认可为255719元，依合同约定违约责任计算方式及当事人申请调整理由可得：违约金为51143.80元（255719×20%）、物业管理费11025元。原审法院认为，涉案两份《房屋租赁合同》均有效。原告张玲莉与被告千居客公司签订《房屋租赁合同》明确约定“2013年原告免交租金，2014年起原告应当交纳租金。”但原告张玲莉一直未向被告千居客公司交纳租金，符合合同约定出租人有权解除合同的条件，被告千居客公司要求解除该租赁合同的反诉主张合法有据。原告张玲莉交接房屋进行内部装修前，未经相关消防部门备案审批，故系其自身原因所致，相关装修损失应自行承担。被告千居客公司反诉请求2014年租金255719元、暖气费16661.75元客观存在，违约金应当事人申请调整理由酌情认定为51143.80元成立，超出部分依法不予支持。物业管理费11025元票据载明的付款方为原告张玲莉，没有证据证实系被告千居客公司实际垫付，故不予支持。合同解除后，租赁标的物应恢复原状并予以返还。另，被告广阳公司应退还原告张玲莉押金40000元，但对约定期间2013年1月4日至2013年4月15日期间产生的暖气费6734元应予以扣除。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条之规定，判决：一、被告新疆广阳蓝海投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张玲莉返还押金40000元；二、反诉原告新疆广阳蓝海投资有限公司与反诉被告张玲莉于2013年1月4日签订的《房屋租赁合同》自2013年5月27日起解除；三、反诉被告张玲莉于本判决生效之日起三日内向反诉原告新疆广阳蓝海投资有限公司支付暖气费6734元；上述第一、三项互相折抵后，被告新疆广阳蓝海投资有限公司还需实际向原告张玲莉返还押金33266元；四、反诉原告克拉玛依市千居客投资有限责任公司与反诉被告张玲莉于2013年5月27日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；五、反诉被告张玲莉于本判决生效之日起三日内向反诉原告克拉玛依市千居客投资有限责任公司支付租金255719元、暖气费16661.75元、违约金51143.80元，合计323524.55元；六、反诉被告张玲莉于本判决生效之日起三十日内将其租赁的南湖公园内西侧酒店底商＊＊＊-X1、＊＊＊-X2、＊＊＊-X3三间房屋恢复原状并向反诉原告克拉玛依市千居客投资有限责任公司返还；七、驳回原告张玲莉的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告克拉玛依市千居客投资有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4100元、反诉案件受理费3376元、邮寄送达费32.20元，由原告张玲莉负担6297.72元、被告新疆广阳蓝海投资有限公司负担869.94元、被告克拉玛依市千居客投资有限责任公司负担340.54元。一审宣判后，上诉人张玲莉对原审判决不服，向本院提起上诉称：一、2013年5月27日，其与被上诉人千居客公司签订《房屋租赁合同》，内容包括了同年1月4日与被上诉人广阳公司签订的《房屋租赁合同》，故涉案租赁标的物只发生在上诉人张玲莉与被上诉人千居客公司之间且合法有效。故被上诉人广阳公司无权解除合同。二、涉案租赁标的物所属整体楼房未经过消防验收合格，且产权人为被上诉人千居客公司，故依合同约定被上诉人千居客公司违反约定。上诉人张玲莉并没有实际控制房屋，原审判决由上诉人张玲莉承担2014年房屋租金、违约金及暖气费330258.55元没有法律依据。三、原审判决适用法律错误。涉案房屋仍在免租期内，上诉人张玲莉不存在违约行为。综上，原审判决认定事实不清，证据不足。请求二审法院对原审判决予以撤销，并判令涉案2013年5月27日上诉人张玲莉与被上诉人千居客公司签订的《房屋租赁合同》有效且继续履行，同时要求被上诉人广阳公司退还押金40000元；驳回被上诉人广阳公司、千居客公司的全部反诉请求。其放弃要求被上诉人千居客公司赔偿损失150000元的诉讼请求。被上诉人千居客公司、广阳公司答辩称，原审判决认定事实清楚，处理结果得当。请求二审法院驳回上诉人张玲莉的上诉请求，维持原审判决。本案经本院二审审理，所查明的事实和认定的证据与原审判决基本一致。另查明：2013年5月14日，克拉玛依市千居客投资有限责任公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，作为产权人对外出售房屋；2013年12月30日，克拉玛依市千居客投资有限责任公司取得涉案房屋的《建设工程规划许可证》（建字第650200＊＊＊9号）。2014年12月5日，克拉玛依市千居客投资有限责任公司更名为新疆千居客房地产有限责任公司，并经克拉玛依市工商行政管理局作出（克工商内字）登记内变字（2014）第719842号《准予变更登记通知书》准予变更登记，并于同日变更营业执照。二审诉讼中，上诉人张玲莉明确愿意承担起诉之前的水电暖费用并放弃要求被上诉人千居客公司赔偿损失150000元的诉求。上述事实，有《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《准予变更登记通知书》及二审庭审笔录在卷可查。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。上诉人张玲莉自愿放弃要求被上诉人千居客公司赔偿损失150000元，其行为不损害他人合法权益，故本院依法予以准许。涉案双方当事人争议焦点是：原审判决上诉人张玲莉与被上诉人广阳公司、千居客公司分别签订的《房屋租赁合同》解除是否合法，对涉案相关费用实体处理及适用法律是否正确。一、关于上诉人张玲莉与被上诉人广阳公司、千居客公司分别签订的《房屋租赁合同》解除是否合法问题。上述查明事实表明，2013年1月4日，被上诉人广阳公司经被上诉人千居客公司授权委托与上诉人张玲莉就涉案标的物签订《房屋租赁合同》。2013年5月27日，被上诉人千居客公司取得《商品房预售许可证》，即作为产权人经上诉人张玲莉同意，就被上诉人广阳公司与上诉人张玲莉2013年1月4日签订《房屋租赁合同》中的权利义务一并承继，并重新与上诉人张玲莉签订《房屋租赁合同》，上述行为符合《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，意味着被上诉人广阳公司合同主体消灭，其与上诉人张玲莉合同权利义务终止。然而，该合同终止前，其内容均不违反法律法规强制性规定，意思表示真实一致，属于有效合同。为此，原审法院确认该合同因经上诉人张玲莉同意，并与被上诉人千居客公司就同一租赁标的物重新签订《房屋租赁合同》，从而实际已解除的认定得当，本院亦予以确认。我国《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被上诉人千居客公司与上诉人张玲莉就涉案标的物所签《房屋租赁合同》约定租金交纳期限自2014年1月4日起交纳租金，但上诉人张玲莉至今未交纳租金，被上诉人千居客公司有权解除合同，且在一审诉讼中，被上诉人千居客公司反诉明确告知上诉人张玲莉解除合同的理由。虽然上诉人张玲莉认为被上诉人千居客公司交付的涉案租赁标的物因消防验收不合格致合同不能全面履行，但是依据上述证据所证明的事实，涉案租赁标的物即＊＊＊-X1、＊＊＊-X2、＊＊＊-X3三间房屋在内的南湖公园内西岸、东岸酒店，经消防检测合格，克拉玛依市公安消防部门出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。相反，上诉人张玲莉接受涉案租赁标的物后进行内部搭建二楼钢结构装修前，未向相关消防部门报告备案审批手续，被公安部门以未办理消防备案审批为由阻止继续装修，致涉案合同目的无法实现，显然过错在其本人，应由其承担合同履行不能的法律后果。原审法院依上析理，从合同目的不能实现情况和为减少双方当事人合法利益的损失进一步扩大，解除上诉人张玲莉与被上诉人千居客公司于2013年5月27日签订的《房屋租赁合同》符合涉案事实和法律规定，本院亦予以确认。二、关于原审法院对涉案相关费用实体处理及适用法律是否正确的问题。我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。”原审法院依据上述法律规定和已查明的事实，并根据被上诉人广阳公司同意返还押金，上诉人张玲莉同意承担起诉前已发生的水电暖费的陈述，判令被上诉人广阳公司返还押金40000元，上诉人张玲莉承担起诉前占用房屋期间的暖气费6734元正确，本院予以确认。原审法院就上诉人张玲莉与被上诉人千居客公司于2013年5月27日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除后，就租金、暖气费和违约金，依据合同约定的清理条款及当事人的陈述申请，并参照当地政府确定的热力价格，从而所作实体处理并无不当，本院亦予以确认。综上所述，上诉人张玲莉上诉要求继续履行与被上诉人千居客公司2013年5月27日签订的《房屋租赁合同》，因该合同根本目的已实际无法实现，且其在一、二审诉讼中反复变更诉讼请求致被上诉人千居客公司对其失去信任，明确表示无法履行合同。故该上诉请求于本案事实不符，本院不予支持。其要求被上诉人广阳公司退还押金40000元的诉求合法合理应予以支持。其余上诉请求于本案查明的事实不符，于法于理相悖，本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律及处理结果得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费6254元，由上诉人张玲莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王耀军审判员 黄安国审判员 唐 杰二〇一五年四月一日书记员 丁 莹 更多数据：