（2015）徐民终字第380号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-04-20
案件名称
黄长清与徐州福瑞德酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州福瑞德酒店管理有限公司,黄长清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第380号上诉人（原审被告）徐州福瑞德酒店管理有限公司，住所地徐州市粮市东街7号。委托代理人貟玲玲，该公司经理。委托代理人朱伟成，江苏润诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄长清。上诉人徐州福瑞德酒店管理有限公司（以下简称福瑞德公司）因与被上诉人黄长清房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审查终结。原审法院经审理查明，2012年11月22日，黄长清（乙方）与福瑞德公司（甲方）签订了一份房屋租赁协议，其中协议第二条约定1、甲方出租给乙方的房屋位于徐州市云龙区粮市7号左大厅，出租房屋面积共800平方米的建筑物及门前场地、地下室、屋顶。第三条约定1、该房屋租赁期共49个月。自2012年11月22日起至2016年12月21日止。第四条约定1、甲乙双方约定，租期为4年，自合同签订之日起乙方交给甲方第一年租金20万元。2013年12月22日起至2014年12月21日止，该房屋第二年年租为210000元（一次性支付年房租）。2014年12月22日起至2015年12月21日止，该房屋第三年年租金220500元（一次性支付年房租）。2015年12月22日起到2016年12月21日止，该房屋第四年年租金231525元（一次性支付年房租）。备注：装修一个月期间，即从2012年11月22日起至2012年12月21日止不计算房租。2、房屋租金支付方式如下：租金以年租金一次性支付，签订本协议时乙方应支付第一年租金，以后每年租金应提前一个月支付。3、签订本协议时，乙方应一次性支付押金10000元，在合同期满三个月后，乙方无拖欠费用或违约责任情况下，甲方一次性退还给乙方。该押金不计息。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第十一条约定1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应责任赔偿直至达到弥补全部损失为止。备注：乙方因经营不善或其他原因致使饭店无法正常运营，在提前两个月向甲方申请提前解除合同后，甲方在同意的基础上，可免收违约金。第十一条约定3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。此后，双方均按签订的协议履行了各自的义务。在第二年交房租时，由于黄长清经营的饭店生意较差，经双方协商，福瑞德公司同意将黄长清第二年度租金按20万元交纳。但黄长清的饭店无法正常经营下去，又向福瑞德公司提出提前解除合同。后经福瑞德公司同意，双方于2014年8月9日办理了解除房屋租赁的交接手续。但黄长清要求福瑞德公司退还2014年8月10日至同年12月21日的租金72770元及返还押金10000元，福瑞德公司一直拖延至今。为此，黄长清诉至原审法院，请求依法判令福瑞德公司返还租金及押金合计82770元，并承担诉讼费用。福瑞德公司辩称黄长清申请提前退租，我方同意并免收其违约金具有合同依据，但黄长清要求返还租金没有根据，同意返还押金1万元。另，在原审法院庭审中，黄长清陈述其于2014年6月10日左右，向福瑞德公司委托代理人貟玲玲经理提出解除房屋租赁协议，貟玲玲经理表示同意。福瑞德公司委托代理人貟玲玲陈述黄长清确实找过其协商解除房屋租赁协议之事，其告知黄长清要请示老板，但具体时间记不清楚了。原审法院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁协议是其真实意思表示，该协议合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，黄长清履行了给付租金及押金的义务，福瑞德公司履行了将房屋交付给黄长清使用的义务，在房屋租赁到第二年时，双方协商将第二年的租金变更为每年20万元，系双方对原房屋租赁协议的部分变更。在第二年租赁期间，由于黄长清经营困难于2014年6月10日左右向福瑞德公司提出解除房屋租赁协议，福瑞德公司委托代理人承认黄长清提出过要求解除合同，但具体时间记不清了。根据双方租赁协议第十一条1、“备注乙方因经营不善或其他原因致使饭店无法正常运营，在提前两个月向甲方申请提前解除合同后，甲方在同意的基础上，可免收违约金”的约定，且从双方协商一致同意解除合同并于2014年8月9日签订餐厅交接物品清单的行为，可以认定黄长清已按房屋租赁协议第一十条1、备注的内容履行了提前二个月向福瑞德公司申请提前解除合同的义务，福瑞德公司也已按约定免收违约金，并同意退还押金，予以支持。双方对解除合同后黄长清预交的剩余房租是否退还未作约定，导致意见不一，由于双方租赁合同已解除，此后不再产生租赁费用，黄长清已履行了提前告知解除协议的义务，福瑞德公司有充足的时间将涉案房屋对外出租，因此，福瑞德公司应将自双方解除合同次日起黄长清预交的房租退还黄长清，故对黄长清的诉讼请求予以支持。对福瑞德公司认为房屋租赁协议第十一条1的备注是与该条3相联系的，而不愿退还预交的剩余房租的主张，不予支持。遂判决：被告徐州福瑞德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄长清押金10000元并退还预收房租72770元，共计82770元。上诉人福瑞德公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方解除的是2014年12月22日至2016年12月21日期间的合同；2、原审法院认定上诉人有充分时间将房屋对外出租没有事实依据，被上诉人是在2014年7月8日提出解除合同，没有提前两个月通知上诉人；3、上诉人同意提前解除，使被上诉人提前从经营亏损中解脱出来，被上诉人反而要求退还租金，不应获得支持。请求二审法院依法改判。被上诉人黄长清答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审期间的争议焦点：上诉人应否返还被上诉人1万元押金及预收房租72770元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实同一审法院审理查明的事实相一致。本院认为，双方当事人在2012年11月22日签订的房屋租赁协议中第十一条约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……备注：乙方因经营不善或其它原因致使饭店无法正常经营，在提前两个月向甲方申请提前解除合同后，甲方在同意的基础上，可免收违约金。”本案被上诉人因为经营不善提出解除合同，双方当事人在2014年8月9日进行了餐厅物品交接，说明上诉人同意与被上诉人解除房屋租赁合同，虽然合同第十一条约定被上诉人要解除合同须提前两个月通知，但是该条对于两个月时间的限定是为了保护上诉人的权利，上诉人可以对自己的权利进行放弃处分，即便被上诉人没有提前两个月向上诉人提出解除合同，只要上诉人同意解除，均应视为双方对于解除合同提前两个月的告知义务进行了协商变更，不影响双方协商一致解除合同的法律后果。而关于2014年8月10日至2014年12月22日的租金是否退还的问题，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案上诉人同意被上诉人解除房屋租赁合同，并于2014年8月9日进行了物品交接，被上诉人预交的房租中包含2014年8月10日至2014年12月22日的租金，被上诉人没有实际使用涉案房屋，该期间所对应的租金应当由上诉人返还给被上诉人。上诉人主张其解除的是2014年12月22日至2016年12月21日期间的合同，被上诉人对此不予认可，并且上诉人也未能提供证据证明被上诉人同意2014年8月10日至2014年12月22日不使用房屋但仍愿意缴纳租金，故上诉人的该项主张不能成立。如果上诉人认为提前解除合同会导致自己的租金损失，其可以根据合同要求被上诉人承担20%的违约责任，因为双方约定20%违约金的目的就是在于弥补出租方的损失，但是上诉人已经同意免除对方的违约责任，是对自己权利的自行处分，现在又不同意返还被上诉人预交的2014年8月9日至2014年12月22日的租金，该项主张不能成立，本院不予支持。押金1万元，上诉人在一审诉讼期间，已经明确表示愿意退还押金，故原审法院判决返还1万元押金，亦无不当。综上，上诉人福瑞德公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1870元，由上诉人徐州福瑞德酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟代理审判员 陈 颖二〇一五年四月一日书 记 员 苗 鑫 来源：百度搜索“”