（2014）潭民一初字第1080号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-11-03
案件名称
王体伏与赵德仁、赵继良、赵志平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭县人民法院
所属地区
湘潭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王体伏,赵德仁,赵继良,赵志平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十二条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第三十四条第一款
全文
湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2014）潭民一初字第1080号原告王体伏。委托代理人张新，湖南康泰律师事务所律师。委托代理人王运红，湖南康泰律师事务所律师。被告赵德仁。被告赵继良。被告赵志平。三被告共同委托代理人萧威胜，湖南立仁律师事务所律师。原告王体伏诉被告赵德仁、赵继良、赵志平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理，依法组成由审判员胡康宁担任审判长，人民陪审员唐起云、文瑛参加的合议庭于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告王体伏及委托代理人张新、王运红、被告赵德仁、赵继良及三被告共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王体伏诉称：三被告系姐弟关系，共同投资经营一家“湘来吉工艺品厂”。2011年11月25日，三被告从原告处租赁原湘潭市电线电缆厂（该房屋所有权已于2011年10月18日转让给原告）的部分房屋，作为“湘来吉工艺品厂”的经营场所，由被告赵德仁与原告签订了《租房协议书》一份，双方对租赁期限、租金支付等作了明确约定。协议签订后，原告按约交付租赁房屋给三被告使用。2013年9月3日凌晨2点左右，三被告经营的“湘来吉工艺品厂”发生火灾，致使部分租赁房屋（原湘潭市电线电缆厂1号车间）被烧毁。从2014年元月10日起，三被告未继续向原告支付租赁费。2014年5月9日，湘潭市锦程价格评估事务所对被烧毁的房屋价值进行司法鉴定，确认被烧毁的房屋价值为581400元，并出具了潭锦所评（2014）第8号价格评估报告书。综上所述，原告与被告签订的《租房协议书》合法有效，原告按约交付房屋给三被告使用，全面履行了合同义务，三被告应按约支付租金并妥善保管租赁物，现因三被告保管不善致使租赁房屋被损毁，造成租赁合同无法继续履行，给原告造成了巨大的经济损失，三被告应当予以赔偿。特诉至法院，请求依法判决：一、解除原、被告签订的《租房协议书》；二、三被告共同向原告支付租赁费28000元（计算至2015年1月10日）；三、三被告共同赔偿原告因租赁房屋被毁损所造成的经济损失581400元。本案诉讼费用，由三被告共同承担。被告赵德仁、赵继良、赵志平辩称：原告所诉不属实。一、原、被告的诉讼主体均不适格。本案遭受失火的房屋权利主体是湘潭市电线电缆有限公司，原告认为按厂房处理协议为其所有，没有进行房屋产权转让登记，系内部协议，不具有对外效力，原告不是适格的诉讼主体。被告赵德仁自行经营管理湘来吉工艺品厂，是适格被告。被告赵继良为赵德仁打工，没有占有股份，不是适格的被告主体。被告赵志平在浙江义乌经营公司，是湘来吉工艺品厂的客户，没有参与经营管理，也没有股份，不是适格的被告主体。二、房屋赔偿应该照实赔偿或者恢复原状，按修复的价格计算而不是按重建价格计算，且被告无过错也是受害方。三、本案应该适用不可抗力原则，火灾属于自然灾害，被告对火灾发生没有过错，应各自承担自己的损失。四、因承租房屋起火原因不明，原告交付的房屋起火后，被告不能进行生产、经营，合同目的不能实现，被告不存在交付原告租金。五、被告的原料排除起火情形，被告没有过错。六、因房屋起火造成损失200万元左右，难以索赔。七、被告提供原告房屋烧毁恢复原状价格不到85000元，原告诉讼要求赔偿数额过高，被告可以请人恢复并明确责任划分。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：1、原、被告的身份证复印件，证明原、被告的主体资格。2、租房协议书，证明原、被告之间形成合法、有效的租赁关系，租赁期限从2012年元月10日至2015年元月10日止，租金每年28000元，被告负有按时支付租金并妥善保管租赁房屋的义务。3、湘潭县房权证石鼓镇第0000＊＊**号房产证、湘潭市电线电缆有限公司证明文件、王体伏、王迪华等六人所签订的厂房处理协议，证明原告王体伏是本案租赁房屋合法所有权人，具有本案原告主体资格。4、湘潭县公安局青山桥派出所出具的证明、湘潭县石鼓镇人民政府出具的证明，证明租赁期内、租赁房屋在被告管理及使用过程中发生火灾被烧毁，作为承租人，被告依法应当承担赔偿责任。5、湘潭县公安局青山桥派出所对租赁房屋被烧毁一案进行侦查的相关卷宗材料，证明1湘来吉工艺品厂由三被告共同投资经营，没有经过工商登记，三被告均具备本案被告主体资格；2租赁房屋发生火灾时尚在租赁期内，租赁房屋由三被告掌控及使用，三被告依法对租赁房屋毁损所造成的经济损失承担赔偿责任。青山桥派出所的侦查材料，几个被告在派出所所做的笔录里，所陈述的一致，证明都是三姊妹共同投资经营的，笔录里没有体现是向赵志平借钱经营的，赵继良在陈述时是以“我们怎样”可以看出是共同经营的，可以作为本案定案的依据。6、湘潭市锦程价格评估事务所出具的潭锦所评（2014）第8号价格评估书，证明被告应赔偿租赁房屋毁损给原告所造成的经济损失581400元。被告对原告提交的证据质证后，提出质证意见如下：对于证据1原告王体伏不具备合法的诉讼主体资格，没有进行登记制度，房屋租赁是要合法的，应当是公司而不是原告个人。对证据2不是人为也不是自燃、而是属于天灾，被告不应当承担责任。对证据3房产证上已写明产权人不是原告，关于他们之间写的协议是否转移了，对外不具有法律效力，他们之间写的内部协议具有造假的嫌疑，合同是不生效的，即便生效也是属于内部效力。对证据4证明被烧毁的情况和火灾原因，由法院认定。对证据5不是承租人的过错所致，承租人也是受害者，损失不应当由承租人承担。对证据6赵德仁的陈述，当时发生火灾，陈述时没有那么准确，完整。关于是否合伙，赵德仁借了他们大姐的钱进行投资，三被告之间不存在合伙关系，不存在共同经营、管理问题，湘来吉工艺品厂是赵德仁经营的，被告赵继良、赵志平不具有本案的主体资格，本案与赵继良、赵志平无关。派出所笔录中讲被告是合伙人，是原告抓住了被告说话的漏洞。原告的厂房不具备出租的资格，房屋破旧、荒废，承租之前已有人承租，起火原因不清楚，应当是原告的责任。“房屋发生火灾时尚在租赁期内”有异议，虽然是赵德仁在经营，赵德仁不存在过错，在发生火灾时积极报案，赵德仁也是受害方。“房屋没有安全措施，不具备安全措施”说明原告方也存在过错。对湘潭市锦程司法鉴定所评估报告的三性均有异议，是不真实的，被告申请重新鉴定。被告为支持其主张向本院提供证据如下：1、订货单及证明，证明赵志平是浙江义乌志成贸易有限公司的法定代表人，与赵德仁是客户关系。2、租赁合同书，证明赵德仁与王体伏签订的租赁是合同纠纷，非侵权纠纷；合同相对方是赵德仁，与被告赵继良、赵志平无关。3、关于对原石鼓电线电缆厂因火灾造成1号车间部分房屋烧毁修复报价明细，证明修复按照当地的价格为85000元，远远低于评估价格。4、公安机关询问／讯问笔录，证明事实发生的经过；三被告是无过错方，失火的发生与三被告无关；赵志平与赵德仁是客户关系，赵志平人在浙江。5、受案登记表，证明发生火灾后，被告及时报案的事实。6、申明，证明赵德仁承租的房屋是年老失修的房屋，线路老化，没有任何消防设施和排水系统，没有安全许可证。7、现场勘验检查工作记录，证明公安机关勘验火灾发生的事实情况。8、现场勘验检查情况分析报告，证明被告的原料不易燃烧，被告没有过错；很有可能是外来火种或有人故意放火，不排除外来火种和人为纵火。9、湘潭潭城司法鉴定意见报告书，证明修复原告房屋的大概金额。10、失火前的照片，证明原告的房屋本身很破旧，修复或恢复原状根本就不需要那么多钱。11、房屋失火后的照片，证明失火后的房屋模样。12、收款收据和合同等，证明被告自身的损失有190万元。13、被告申请证人方向阳出庭作证证言，证实赵志平与赵继良、赵德仁是兄妹，是客户关系，做工艺品的，赵志平在浙江义乌。方向阳不清楚湘来吉工艺品厂火灾，不清楚厂房烧毁前价值。火灾前房屋很久很老，没有消防设备设施，房屋租赁场地复杂，旁边有做绿色食品的。三个人租的房子是同一个大门，房东将钥匙都给了承租的三人。不清楚湘来吉工艺品厂投资了多少钱，谁投资的也不清楚，在派出所做的笔录是真实的。唐平阳是赵志平的老公，唐平阳是工厂的老板之一。钥匙不由方向阳管，火灾当天是另外一个老板锁的，大门一个，进车间有单独的门。原告对被告提交的证据质证后，提出质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，所有的订货单来看，没有双方的章子，不能证明赵志平是志成贸易公司的法人代表，没有提供法人身份证明和公司登记资料，法律没有规定一个人不能同时投资两个公司，不能达到证明目的，不能证明赵志平是志成贸易公司的法人代表与湘来吉工艺品厂就是客户关系。对证据2租房协议书的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，本案审理的案由是合同纠纷案非侵权纠纷，厂房是用于湘来吉工艺品厂，是三被告共同经营投资的，只是以赵德仁的名义。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，修复明细是彭晓做出的，不具备法定的鉴定资质，不能以个人名义进行鉴定，与被告方提供的证据9湘潭潭城司法鉴定意见报告书是互相矛盾的，报价明细是“大概”，而鉴定意见应当是明确的。对证据4笔录，真实性、合法性、关联性没有异议，对被告的证明目的有异议，不能证明被告在火灾中是无过错方，与被告无关系。赵志平不是客户关系，可以明确看出。被告赵德仁、赵继良的陈述，证明都是赵志平进行投资的，赵德仁与赵志平不是客户关系，公安机关的侦查材料显示对此次火灾排除了自燃和电起火，被告认为是人为或外来火种。火灾发生时是在承租期间，被告有义务保证房屋的完好，被告没有尽到保管的责任和义务。对于证据5真实性、合法性、关联性没有异议，该证据正好证明火灾发生在凌晨，是在承租期内；对被告及时报案没有异议，不能证明报案就达到妥善保管的责任。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，是以证明的形式，证人应当出庭接受质证，从证据形式上不合法，达不到证明房屋质量问题的证明目的，在租赁时发生这样的问题，被告有权利向原告保证其权利，而被告没有，原告的房屋是符合被告的要求，不能证明被告在火灾中没有过错。对证据7、8真实性、合法性、关联性没有异议，分析报告排除了电起火、自燃、气候原因等因素，火灾原因是人为放火或外来火种，是因为被告没有妥善保管才引起火灾，公安机关笔录中可以得出，被告没有锁门、关窗等，说明被告在工作中与他人有冲突导致的，被告存在过错。对证据9湘潭潭城司法鉴定意见报告书，原来有异议，但对答复报告没有异议，被告在证据5中说修复价格只有8万多元，与报告不符，修复和重建的价格是30万，原告不认可大概数额。对证据10照片，对真实性无法核实，房屋已烧坏，达不到证明目的，原告的房屋是符合被告租赁的要求，对“修复不需要那么多钱”与被告提供的证据9是相互矛盾的，对证据10没有异议。对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，合同中没有盖章，与本案没有关联性，损失是谁造成，被告应当另行起诉，与本案没有关联。对被告申请证人方向阳出庭作证证言证实赵志平与赵继良、赵德仁是客户关系不予认可，对证言的证明目的不予认可。本院结合原、被告的质证意见认证如下：一、对原告证据1、2、4，对被告证据2、7、8、10，予以采信。二、对原告证据3，因被告没有其他证据证明厂房处理协议不真实，虽然原告没有对租赁房屋办理产权登记变更手续，但所租赁房屋由原告实际持有。三、对原告证据5，对被告证据4、5，来源于公安机关侦查案件案卷，具有真实性、合法性，予以采信，被告赵德仁、赵继良在公安机关陈述是火灾发生后不久的第一次陈述，尚未受到其他干扰，从情理上也不太可能去编造虚假事实，故两被告赵德仁、赵继良称湘来吉工艺品厂由赵德仁、赵继良、赵志平三人共同投资经营，没有经过工商登记，租赁合同系赵德仁签订，租赁毁损发生在经营期间等事实本院予以采信。四、对原告证据6，因三被告申请重新鉴定，对湘潭市锦程价格评估事务所出具的潭锦所评（2014）第8号价格评估书不予采信；对被告证据9湘潭潭城司法鉴定意见报告书，予以采信。五、对被告证据1，因与本案关联性不大，不能充分证明赵志平是志成贸易公司的法人代表与湘来吉工艺品厂是客户关系。六、对被告证据3，修复明细因三被告申请重新鉴定，已作出湘潭潭城司法鉴定意见报告书，不予采信。七、对被告证据6，因证人以证明的形式出具证明，证人应当出庭接受质证，不予采信。八、对被告证据11，与本案没有关联性，损失是谁造成，被告可以另行处理。九、对被告申请证人方向阳出庭作证证言证实赵志平与赵继良、赵德仁是客户关系不予认可，对证言的真实性予以认可。经审理查明：位于湘潭县石鼓镇龙段村上田组湘潭市电线电缆厂厂房（房产证号为湘潭县房产证石鼓镇字第0000＊＊**号，产别集体，砖木结构，建筑面积2218.60平方米）于1995年投资建成，2011年9月因企业改制厂房归原股东王体伏、王迪华、王体元、王体强、王体国、王颖智所有。2011年10月18日，原告王体伏与王迪华、王体元、王体强、王体国、王颖智达成厂房处理协议，该厂房以280万元的价格转让给原告，但原告未将厂房办理房屋产权变更登记手续。2011年11月15日，原告（甲方）与被告赵德仁（乙方）签订租房协议书，协议约定：1、甲方将座落在原电线电缆厂下首车间包前后小车间杂屋厨房办公楼的一、二层房屋租给乙方，租期为三年（2012年1月10日至2015年1月10日，租金为28000元一年，房租一年一结，乙方须在每年的五月一日前付给对方。2、乙方在合同生效日开始电费自理交电管站。3、乙方在合同期内需在房屋内改动时须征求甲方同意，不得擅自动手。4、在租房合同期内，甲方不得故意为难对方，否则，甲方无条件退还租金。5、房内固定设施如因自然损坏，由甲方负责玻璃、石棉瓦，人为损坏，乙方负责修复。6、双方必须维护四周整洁，不得任意堆放杂物。7、合同期满后，乙方拥有优先租住权。8、本合同一式二份，双方各执一份，绝无异议，签字同意即时生效。被告赵德仁与被告赵继良、赵志平系姐弟关系，被告赵德仁租屋后，与被告赵继良、赵志平在租赁的原告厂房内共同投资经营湘来吉工艺品厂（尚未办理工商企业登记手续）。2013年9月3日凌晨2点左右，三被告经营的湘来吉工艺品厂发生火灾，致使部分租赁房屋（原湘潭市电线电缆厂1号车间，占地面积612平方米）被烧毁，事发后，三被告向湘潭县公安局报案，公安机关以刑事案件立案后进行侦查，尚未侦破案件。从2014年元月10日至2015年元月10日止，三被告未继续向原告支付租赁费，合计28000元。原告自行委托湘潭市锦程价格评估事务所对被烧毁的房屋价值进行司法鉴定，该所作出潭锦所评（2014）第8号价格评估报告书，鉴定被烧毁的房屋价值为581400元。在本院审理过程中，三被告对原告房屋在湘潭市锦程价格评估事务所作出的潭锦所评（2014）第8号价格评估报告书有异议，提出重新鉴定申请，本院委托湘潭潭城司法鉴定所进行重新鉴定，该所于2014年11月15日作出（2014）评鉴字第56号司法鉴定意见报告书，鉴定意见为：鉴定标的于鉴定基准日损失或恢复价值合计为人民币309603元。本案经调解，原、被告未能达成一致协议。2014年8月4日，原告诉至本院。本院认为：（一）关于租房协议效力问题。原告与被告赵德仁之间签订的《租房协议书》合法有效，原告按约交付房屋给被告使用，全面履行了合同义务，被告应按约支付租金并妥善保管租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，三被告作为承租人，因保管不善致使租赁的原告房屋被损毁，致使租赁合同无法继续履行，对造成原告的经济损失，应当承担损害赔偿责任。因原、被告之间的租赁合同自2013年9月3日起事实上不能履行，双方均不能实现合同的目的，原、被告之间的租赁合同已实际解除。（二）关于诉讼主体问题。三被告辩称，原告没有诉讼主体资格，不是本案适格原告。因原告按厂房处理协议购买原湘潭市电线电缆厂房，虽然没有办理产权登记手续，但原告实际拥有厂房的所有权，且原告与被告赵德仁签订租房协议书，并无其他人提出异议，故原告是本案适格的主体，对被告该抗辩不予采纳。被告赵继良、赵志平辩称，赵继良、赵志平没有参与赵德仁的投资和经营管理，不是本案适格被告。经庭审查明，被告赵德仁、赵继良在接受公安机关询问时，均陈述赵德仁与赵继良、赵志平共同投资、经营、管理湘来吉工艺品厂，根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”的规定，被告赵德仁、赵继良在公安机关自认与被告赵志平合伙的陈述，符合本案事实和法律规定，被告赵德仁是合伙人推举的负责人，其经营活动由三被告承担民事责任，故三被告是本案适格的主体，对被告赵继良、赵志平该主张不予支持。（三）关于责任承担问题。原告诉称提出要求三被告共同赔偿原告因租赁房屋被毁损所造成的经济损失581400元。因本院委托有资质的鉴定机构对原告租赁房屋进行鉴定，鉴定标的于鉴定基准日损失或恢复价值合计为人民币309603元，本院予以采信，故对原告超出重新鉴定价值的诉讼请求不予支持。原告诉称提出要求三被告支付2014年1月10日至2015年1月10日租金28000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，因合同目的不能实现，原告的租金属可得利益损失，可酌情计算三个月，即6999.9元（28000年÷12月×3个月），对于其他租金损失，属原告可以防止扩大的范围，由原告自理。综上，根据《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百二十二条、《中华人民共和国民法通则》第三十四条之规定，判决如下：一、被告赵德仁、赵继良、赵志平自本判决生效后十日内共同赔偿原告王体伏房屋损失费309603元；二、被告赵德仁、赵继良、赵志平自本判决生效后十日内支付原告王体伏房屋租赁费6999.9元；三、驳回原告王体伏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9754元，由原告王体伏负担3900元，被告赵德仁、赵继良、赵志平共同负担5854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 胡康宁人民陪审员 唐起云人民陪审员 文 瑛二〇一五年四月一日代理书记员 赵 蓉附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民法通则》第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”