（2014）黄浦民四（民）初字第1593号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-11
案件名称
上海枫宇物业管理有限公司与上海百舸房地产有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海枫宇物业管理有限公司,上海百舸房地产有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第1593号原告上海枫宇物业管理有限公司。法定代表人沈爱根。委托代理人龙元华。被告上海百舸房地产有限公司。法定代表人孙阳。委托代理人秦峰，上海元照律师事务所律师。原告上海枫宇物业管理有限公司（以下简称“枫宇物业公司”）与被告上海百舸房地产有限公司（以下简称“百舸公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告枫宇物业公司的委托代理人龙元华，被告百舸公司的委托代理人秦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫宇物业公司诉称：原告系上海市黄浦区南苏州路877弄河畔明珠小区物业管理单位，被告系该小区开发商，该小区地下车库产权属于被告，车位使用权由被告出售给小区业主，并有被告向使用人收取车位管理费和升降系统维护费，为了便于管理，原、被告分别于2010年5月7日和2011年签订了《河畔明珠地下车库管理服务合同》、《河畔明珠地下车库委托管理协议》，合同明确约定地下车库管理费每年人民币（以下均为同种货币）45000元，每半年支付一次，该协议于2012年12月31日终止，合同终止后，原告仍继续管理该地下车库，同时催促被告续签合同，但被告表示由原告继续管理，合同日后再签，2013年9月22日，原告向被告发函通知终止该地下车库的管理，同时在小区内公告所有业主，原告服务期限截至2013年10月31日止，此后原告向被告催讨2013年1月至2013年10月的车库管理费，被告不予理睬。故诉至法院，请求判令被告支付自2013年1月1日至2013年10月31日止的车库管理费37500元。原告枫宇物业公司提供下列证据：1.《河畔明珠地下车库委托管理协议》；2.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；3.《停车设备定期保养报告书》；4.《联系函》；5.《公告》；6.《通知》；7.发票、入账通知书；8.《物业管理合同》（2011年11月11日签订）；9.《证明》；10.《物业管理合同》（2009年12月20日签订）。被告枫宇公司辩称：不同意原告诉请，被告之前不知道原告与河畔明珠业主委员会签订的《物业管理合同》对车位管理费已经作出约定的前提下才与原告签订了车位管理协议并垫付了费用，系争的地下车库已经全部出售给业主，最早购买的部分业主已经取得车位产权，后来因为政策不允许出售产权，采用了使用权转让的方式出售给了业主，按照《物业管理合同》原告应向使用车位的业主收取车位管理费；《河畔明珠地下车库委托管理协议》于2012年12月31日到期，2013年1月起，被告未向地下车库的所有人或使用权人收取过2013年1月至2013年10月的车位管理费，原告应向使用车位的业主收取车位管理费。被告枫宇公司提供下列证据：1.《物业管理合同》（2011年11月11日签订）；2.《停车位使用权转让协议》、车位转让协议、《河畔明珠车位确认》、《上海市商品房预售合同》及《房屋交接书》。经质证，被告枫宇公司对原告枫宇物业公司提供的证据1、2真实性无异议，但证据2信息不齐全，看不出车库的信息；对证据3真实性无法确认，上面没有被告签字或盖章；对证据4真实性无异议，是原告的单方意思，且可以证明双方的协议在2012年12月31日已经终止；对证据5真实性无异议，不同意原告的证明目的；对证据6真实性无法确认，上面没有被告盖章，只能证明原件和复印件是一致的；对证据7、8真实性无异议，证据8可以证明原告明知不应向被告收取费用；对证据9真实性无异议，但内容与事实不符，证明人无权出具证明；证据10真实性无法确认，被告不是合同当事人，不知道合同内容，否则就不会与原告签订车库管理协议。原告枫宇物业公司对被告百舸公司提供的证据1、2真实性无异议，但被告只转让了车位的使用权，被告作为车位的所有权人应该向原告支付费用。经审理查明，原告系河畔明珠小区物业管理单位，被告系上海市黄浦区南苏州路XXX弄XXX-XXX号河畔明珠小区的开发商。河畔明珠小区地下机械车库共有35个停车位，部分业主在购买河畔明珠小区房屋同时购买了车位，车位号码记载在《上海市商品房预售合同》中，并与房屋一并进行了交接；剩余车位采用使用权转让形式，被告与业主签订《停车位使用权转让协议》，约定被告将地下车库停车位使用权转让给业主，使用权期限与业主新购河畔明珠小区商品房产权期限相同，自停车位交付使用后，停车位管理费及各项维修、保养和更换等费用由业主自理。2009年12月20日，原告与上海市黄浦区河畔明珠业主大会签订《物业管理合同》，约定由原告为河畔明珠小区提供物业服务，委托管理期限自2009年3月1日起至2011年2月28日止，停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车位每月每个250元的标准向原告交纳停车费；停车场属于建设单位所有，委托原告管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位每月每个600元的标准向原告交纳停车费，原告从停车费中按露天车位每月每个250元的标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位每月每个50元的标准向原告交纳停车管理服务费；停车场属于建设单位所有，委托原告管理的，另行签订委托协议。2011年11月11日，原告与上海市黄浦区河畔明珠业主大会续签《物业管理合同》，委托管理期限自2011年3月1日起至2013年12月31日止，停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车位每月每个300元（同户业主家第二辆车每月收取450元，第三辆车每月收取600元）的标准向原告交纳停车费；停车库车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按每月每个50元的标准向原告交纳停车管理服务费，停车场属于建设单位所有，委托原告管理的，需另行签订委托协议。2011年，原、被告签订《河畔明珠地下车库委托管理协议》，约定被告对车库升降设备进行日常维修养护及年检，并承担相关养护费用；原告将被告所拥有的未出售车位出租，则出租收益分配延续2009年3月签订的《河畔明珠地下停车库管理服务合同》相对应分配条款，原告每6个月向被告支付，该条款自2011年8月底结束，自此原告不再对被告未出售车位进行出租，如有出租全部收益归被告所有；被告不再向原告支付未出售车位的车位管理费用；原告对地下车库进行日常巡视并对车库升降设备进行操作管理；原告负责车库的清洁、卫生、设备设施（除停车升降设备外）的维护保养、防台防汛工作；原告受被告委托，代收车库车位管理费（缴费通知由被告发放），所代收车位管理费如数交给被告，每半年结算一次；原告核定的车库管理费为每年45000元，每6个月与被告核对和结算一次，由原告开具发票交给被告，被告收到发票后一周内以现金、支票或转帐的形式支付；委托管理期限自2011年3月1日至2012年12月31日，如需提前终止协议，至少需提前1个月书面通知对方，本合同方可解除。2013年1月8日，被告向原告支付2012年3月至2012年12月地下车库管理费37500元。2013年9月22日，原告向被告发出《联系函》，内容为：原、被告签订的河畔明珠地下车库委托管理合同已于2012年12月31日到期，之后一直与被告工作人员洽谈合同续签事宜，均未果；基于诚信，洽谈期间原告一直事实履行前合同约定；现根据合同约定（提前一个月书面通知），原告正式向被告书面提出，至2013年10月31日24：00止，不再向河畔明珠地下车库提供任何服务，结算2013年1月至10月车库管理费，并择机知会河畔明珠小区业主。2013年11月7日，被告向河畔明珠公寓地下车库业主及使用人发出《公告》，内容为：河畔明珠公寓地下车库自2002年5月交付使用之间已11年，根据被告与业主及使用人签署的相关转让协议，业主及使用人所属地下车库机械式车位的维修、保养、年检等费用均应由业主及使用人自行承担，但时至今日，业主及使用人从未履行过停车位管理费及各项维修、保养和更换等费用的支付义务，一直由被告垫付；被告对长期垫付地下停车库各项费用力不从心，多次派人上门、发函催收车库管理费用，但均未收到，同时多次召集各方协商地下车库各项费用的支付及后续管理事宜，但始终无人响应；被告于2013年9月26日收到原告关于河畔明珠地下车库《联系函》，原告表示自2013年10月31日24时止，不再向河畔明珠地下车库提供任何服务；被告决定从2013年11月7日起，暂停河畔明珠公寓地下车库包括维修、保养、年检、物业管理在内的所有工作，并不再垫付相应费用，直至各方达成机械车库管理方案为止；被告善意提醒各位业主及机械车位使用人，在河畔明珠地下机械车位没有管理及设备保养期间不要使用地下机械车位，机械式车位在没有人员管理及设备保养时使用，存在着各种危险，擅自使用造成的各类损失和人员伤害，由使用人承担全部责任。2013年11月8日，原告和上海市黄浦区河畔明珠小区向地下车库业主发出《通知》，内容为：被告在小区张贴的停止管理的公告势必对地下车库业主造成影响，且被告与地下车库的业主就收取相关费用问题多次发生矛盾，针对此事想召集地下车库业主开会讨论，下周再联系被告协调。2014年7月14日，原告诉至法院，请求判如诉请。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与上海市黄浦区河畔明珠业主大会先后签订两份《物业管理合同》，两份《物业管理合同》均约定停车场属于建设单位所有，委托原告管理的，需另行签订委托协议；停车库车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应向原告交纳停车管理服务费。原告主张被告为地下车库的所有权人，应该向原告支付车位管理费，车位使用人不支付费用，但被告提供的证据表明被告通过签订《上海市商品房预售合同》的方式将部分车位的所有权出售给小区业主，该部分车位的管理费理应由所有人支付，原告要求被告支付该部分车位管理费没有事实和法律依据；被告确实通过签订《停车位使用权转让协议》的方式，将河畔明珠部分地下机械车库的车位使用权出售给小区业主，但协议约定自停车位交付使用后，停车位管理费及各项维修、保养和更换等费用由业主自理，《物业管理合同》亦约定停车库车位使用权由业主购置的，车位使用人应向原告交纳停车管理服务费，原告要求被告支付该部分车位管理费亦没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。原、被告之前虽然签订过《河畔明珠地下车库委托管理协议》，但该协议已于2012年12月31日到期，被告也向原告支付了该协议项下的费用，协议已经履行完毕，此后原、被告未签订过新的委托管理协议。根据《物业管理合同》的约定，原告应向地下车库车位所有人或使用权人主张车位管理费，故原告要求被告支付2013年1月至2013年10月车位管理费的诉请，不符合法律规定，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决如下：原告上海枫宇物业管理有限公司要求被告上海百舸房地产有限公司支付自2013年1月1日至2013年10月31日止的车库管理费人民币37500元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币737.50元，由原告上海枫宇物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 黄利民代理审判员 常彩玲人民陪审员 石志仁二〇一五年四月一日书 记 员 ＸＸ妹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 微信公众号“”