（2014）黄浦民四（民）初字第2373号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-18
案件名称
殷如元房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张维礼,殷如元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第2373号原告（反诉被告）张维礼。委托代理人张丽华。被告（反诉原告）殷如元。原告张维礼诉被告殷如元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理，被告殷如元于2014年12月4日提起反诉，本院受理后，适用简易程序，于2014年12月4日公开开庭将两案合并进行了审理。原告（反诉被告）张维礼及其委托代理人张丽华，被告（反诉原告）殷如元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维礼诉称，原、被告于2012年8月1日签订租赁合同，约定原告将XXX弄XXX弄XXX号底楼房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，月租金为850元，每三个月一付，在下一期提前10天支付，并约定被告不得转租系争房屋。被告于2014年2月8日支付2014年上半年的租金5050元，支付时间迟延半个月，并少付50元，且被告未经原告同意将系争房屋转租案外人，转租租金为每月1100元。被告未按合同约定支付租金，擅自将系争房屋转租他人，构成违约，故原告要求：1、双方的《房屋租赁协议》于判决生效之日解除；2、被告支付拖欠的房屋租金人民币50元；3、将被告支付的房屋押金人民币850元作为违约金予以没收；4、被告于判决生效之日搬离系争房屋；5、被告按照每月人民币850元的标准支付自2014年10月21日至实际搬离之日的房屋租金。被告殷如元辩称并反诉称，双方合同签到动迁为止。被告2014年2月8日多付了一期租金，与原告协商后原告同意少收50元，故被告没有拖欠原告的房租。被告租赁系争房屋给钟点工居住，原告带人到系争房屋恐吓被告雇佣的钟点工，原告主张被告转租没有证据。被告一直正常支付房租，房租实际支付至2014年10月28日。被告经原告同意将房屋装修好以后，原告要求涨房租，被告不同意，原告才提出解除合同的。被告对系争房屋进行了装修，原告要求解除合同需赔偿被告装修费用。故反诉原告殷如元反诉要求反诉被告张维礼赔偿装修费用人民币37350元。张维礼反诉辩称，合同约定系争房屋不得转租，并约定殷如元不得改变房屋设施和结构。张维礼不认可殷如元对系争房屋进行了装修，且殷如元进行装修没有经过张维礼同意，合同解除系因殷如元违约，因此产生的损失应该由殷如元自行承担，故不同意殷如元的反诉诉请。经审理查明，原告系上海市XXX弄XXX弄XXX号底层东里间、室内阁的承租人。2012年7月14日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将XXX弄XXX弄XXX号底楼房屋出租给被告，每月租金为850元，每三个月一付，租期从2012年8月1日至动迁为止，被告须提前10天支付房租。被告在使用中不得改变房屋结构和变更房内设施。被告预付850元押金。被告必须按时交房租，不得将房屋转租他人。如违反上述事项，原告有权终止协议，并由被告承担一切后果，不予退还租金和押金。被告分别于2012年10月27日、2013年1月26日、2013年4月29日、2013年7月28日、2013年11月10日、2014年2月8日、2014年7月28日支付原告租金2500元、2600元、2550元、2500元、2600元、5050元、2550元。原、被告确认被告租金已支付至2014年10月底。2014年11月20日，原告在系争房屋处报警，民警到场后了解到被告将系争房屋转借给案外人朱秀梅和戴顺。后原告提起本案诉讼，本院于2014年11月25日将诉状副本送达被告。以上事实，由原告提供的出警记录、银行存单记录、录音文件、房屋租赁协议、外来人员登记表、房卡，被告提供的照片以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，对双方均具有约束力。被告未按照合同约定支付租金，并将系争房屋转租给他人，构成违约。被告主张原告同意减免其50元租金，但未提供证据予以证明，本院不予采信，故被告应按照合同约定补足原告50元租金。因被告违约，原告要求按照合同约定解除合同、没收被告押金，应予支持。本院依法确认双方的合同自原告的诉状副本送达被告之日解除。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，并参照租金标准支付原告实际返还之前的占有使用费。被告反诉要求原告赔偿装修费用，并提供了上海市黄浦区中勋建材商店金额分别为7050元和9850元的销货清单、上海启福建材有限公司金额为10320元的送货单以及上海卫中建筑装饰有限公司的营业执照、工程设计与施工资质证书、安全生产许可证，原告对真实性和关联性提出异议，本院认为被告提供的销货清单和上海卫中建筑装饰有限公司相关证照无法证明与本案存在关联，送货单的日期真实性无法认定，本院对被告提供的证据不予采信。同时，被告未提供证据证明原告同意其装修系争房屋，现双方的租赁合同因被告违约解除，故被告要求原告赔偿装修损失，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张维礼与被告殷如元关于上海市黄浦区XXX弄XXX弄XXX号底楼房屋签订的《房屋租赁协议》于2014年11月25日解除；二、被告殷如元应于本判决生效之日起十日内支付原告张维礼拖欠的租金人民币50元；三、被告殷如元已支付给原告张维礼的押金人民币850元归原告张维礼所有；四、被告殷如元应于本判决生效之日起十日内返还原告张维礼上海市黄浦区XXX弄XXX弄XXX号底楼房屋；五、被告殷如元应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币850元的标准支付原告张维礼自2014年11月1日至实际搬离上海市黄浦区XXX弄XXX弄XXX号底楼房屋之日的租金和占有使用费；六、反诉原告殷如元要求反诉被告张维礼赔偿装修费用人民币37350元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元（原告已预缴），因适用简易程序，减半收取计人民币25元，由被告殷如元负担；反诉案件受理费人民币367元（反诉原告已预缴），由反诉原告殷如元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 梅松松二〇一五年四月一日书 记 员 诸 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：