（2014）浙杭民终字第2729号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-25
案件名称
郑波明与姚颖杰、冯祺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑波明,姚颖杰,冯祺
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第2729号上诉人（原审原告）：郑波明。委托代理人：张勇。被上诉人（原审被告）：冯祺。委托代理人：梅宁。上诉人（原审被告）：姚颖杰。委托代理人：滕术。上诉人郑波明、冯祺因与被上诉人姚颖杰房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，位于杭州市江干区景芳五区39幢102室的房屋原为冯祺所有，建筑面积74.68平方米。2013年11月23日，冯祺与李斌、杭州华邦房地产代理有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定将上述房屋转让给李斌，总房款140万元。2013年11月26日，冯祺将上述房屋交付给李斌等人装修，房屋装修具体由姚颖杰的父亲姚掌华负责。房屋阳台未经审批被改造成书房。在装修过程中，因涉嫌违法搭建，2014年2月20日，杭州市江干区城市管理行政执法局给该房户主送达了《接受调查处理通知书》，要求其到指定地点接受询问。次日，李斌委托滕小红到杭州市江干区城市管理行政执法局接受处理。之后，杭州市江干区凯旋街道景湖社区居民委员会多次通知姚掌华，要求其拆除违法建筑。2014年4月11日，冯祺全权委托姚颖杰办理杭州市江干区景芳五区39幢102室房屋的出售事宜，具体包括抵押注销、领取房屋他项权证、确定房屋成交价格、签订该房屋买卖合同、办理过户登记手续、核对身份证件、领取房款并打入受托人指定的银行账户、缴纳相关税费、物业交接（包括水、电、煤气、有线电视过户等）等一切相关手续。经中介公司居间介绍，2014年4月14日，姚颖杰代理冯祺（甲方）与郑波明（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，将冯祺坐落于杭州市江干区景芳五区39幢102室的房屋转让给郑波明，约定：房屋建筑面积74.68平方米，房屋转让总价172万元；等等。随房屋一并赠送乙方的屋内物品包括床及床垫各两张、床头柜四个、餐桌椅一套、沙发一组，茶几一个、油烟机一台、煤气灶一台。签订合同时，郑波明对房屋的原始结构图和装修后的平面布置图签字进行了确认。合同签订后，郑波明于2014年4月16日支付了全部房款，并办理了房屋所有权过户手续，承担了交易过程中发生的所有税费及中介服务费。2014年4月19日，杭州市江干区凯旋街道“三改一拆”行动领导小组办公室责令郑波明在三日之日自行拆迁违法建筑。2014年6月9日，郑波明向原审法院起诉，请求判令：1、撤销郑波明与冯祺、郑波明签订的《杭州市房屋转让合同》；2、冯祺返还案涉房屋购房款172万元，姚颖杰承担连带责任；3、冯祺、姚颖杰赔偿郑波明购房税款、手续费损失共计35028元及从2014年4月14日起至冯祺、姚颖杰返还购房款之日止以购房款172万元为本金按银行同期贷款利率计算的利息损失（暂计至2014年6月3日的利息为13645.3元；4、冯祺、姚颖杰协助办理退房手续并承担退房产生的所有费用。庭审中，郑波明表示，若法院认为郑波明请求撤销合同的理由不能成立，则请求将双方签订的《杭州市房屋转让合同》合同价款变更为134万元，并请求冯祺、姚颖杰将房屋恢复原状。原审法院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》系姚颖杰代理冯祺与郑波明签订的，因姚颖杰已得到冯祺授权，故冯祺应对姚颖杰的缔约行为承担民事责任。姚颖杰并非该房屋转让合同的出卖人，郑波明请求其返还房款和赔偿损失缺乏依据，该院不予支持。根据有关法律规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销；对于可变更或可撤销的民事行为，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。案涉房屋的转让合同载明的房屋建筑面积与该房屋实际面积一致，且不论从签订合同时姚颖杰提供给郑波明的房屋平面图看，还是从房屋现场判断，都可看出案涉房屋书房系由阳台改造而来，故郑波明主张冯祺、姚颖杰夸大了房屋面积、故意隐瞒案涉房屋中包含违法建筑缺乏依据，该院不予采信，但在签订合同之前，政府部门已着手对案涉房屋违法建筑进行处理，且社区居委会多次要求姚颖杰拆除违法部分，而冯祺、姚颖杰并没有提供证据证明其在签订合同时已将上述情况告知郑波明，该有意隐瞒行为构成欺诈，冯祺应为此依法承担民事责任。考虑到缔约时郑波明明知书房是事后改造的，其对该违法部分可能于将来要被拆除应有所预见、且违法部分占整个房屋比例较小，经合理整改后可做到对房屋使用影响不大，该院认为，冯祺、姚颖杰故意隐瞒违法部分被要求拆除的事实尚不足以使郑波明合同目的不能实现，故郑波明请求撤销合同，该院不予支持，但违法部分被要求拆除确实会对房屋价格产生影响，故该院酌情将案涉《杭州市房屋转让合同》转让总价款变更为166万元。因郑波明已向冯祺支付了房款172万元，故冯祺应向郑波明返还房款6万元。同时，冯祺应向郑波明支付该6万元房款从2014年4月16日起至返还之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息，其中计算至2014年6月3日的利息为457元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，于2014年9月1日判决：一、变更郑波明与冯祺于2014年4月14日签订的《杭州市房屋转让合同》中的房屋转让总价为166万元。二、冯祺于判决生效后十日内返还郑波明房款6万元。三、冯祺于判决生效后十日内支付郑波明上述房款从2014年4月16日起至2014年6月3日止的利息457元，此后至冯祺返还购房款6万元之日止的利息以6万元为计算基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回郑波明的其他诉讼请求。按规定减半收取案件受理费10359元，由郑波明负担10005元，由冯祺负担354元。宣判后，郑波明、冯祺均不服，分别向本院提起上诉。郑波明上诉称：一、原审判决认定冯祺、姚颖杰未故意隐瞒案涉房屋中包含违法建筑，明显认定事实错误，证据不足。1、冯祺、姚颖杰明知或应当知道郑波明需要购买“三室两厅”户型的房屋。郑波明在看房之初己明确告诉房产中介公司需要该类户型，而房产中介带郑波明看的多套房也都是该类户型。在实地看房过程中，房产中介和姚颖杰均是以该类户型对案涉房屋予以推介，案涉房屋实物所呈现的也是该户型结构。2、姚颖杰显然存在故意隐瞒案涉房屋中包含违法建筑的合理动机及客观行为。一审庭审查明，姚颖杰庭审也自认，其与李斌是从事以倒卖二手房盈利的专业人士，且特意成立和经营有杭州满满装饰设计有限公司，二人在买入二手房后，精心包装后（包括违法搭建）高价出售。本案中，为了欺骗买受人，夸大面积，该阳台经姚颖杰精心改造成具有很强欺骗性的书房，该书房已经俨然成了房屋整体一部分。其目的当然是为了成功脱手获利，故姚颖杰当然不可能向郑波明披露该房包含违章建筑。且姚颖杰当庭陈述，在卖房时，其不可能、也客观上未告知郑波明该书房系违法建筑，将被强拆的事实。为此，在姚颖杰故意欺瞒及书房装饰装修有极大欺骗性的情况下，郑波明作为非建筑专业人士，不可能明知该书房系违法搭建，不可能明知书房将被强拆。事实上，郑波明是直到2014年4月19日接到拆违通知后，才知道书房系违章建筑。3、原审法院认为根据姚颖杰提交的两份效果图可看出案涉房屋书房系阳台改造而来，是错误的。姚颖杰提供的原始结构图中并未标明每一块空间的具体用途，同时虚线、实线、双横线所代表的具体意义并非常人所能理解，而图中也并未对此作出注释；反观其提供的装修后的平面布置图，不仅标明了空间用途，还对图中各形状进行了标注，表意清楚明了。按照装饰装修惯例，若对房屋墙体进行改造，需提供原始结构图、拆除墙体图、新砌墙体图等平面图，通过对比方可知晓房屋墙体改动状况，若非如此，一般人很难了解房屋结构变化，作为普通消费者也难以辨析和明了。姚颖杰作为专业人士，理应提供更为详尽的图纸并加以解说。然而其利用郑波明对装饰装修知识的匮乏，故意隐瞒书房系阳台改建之事实。退一步讲，如果当时姚颖杰提供了房屋原始结构图、装修效果图并告知郑波明前述情形，郑波明也会追问姚颖杰该搭建部分是否有合法手续、是否系违章建筑。如果郑波明知道案涉房屋存在违法建筑，是不可能购买一套必然会被强拆的房子。二、原审法院认定姚颖杰未故意隐瞒案涉房屋中包含违法建筑，但其有意隐瞒案涉房屋违法建筑需立即拆除的行为构成欺诈，该认定不仅前后自相矛盾，而且也进一步印证了姚颖杰一直隐瞒违章建筑存在和将强拆的事实。原审法院机械地将姚颖杰的欺诈行为分为两个阶段：一是是否告知买受人房屋中包含违法建筑；二是受到行政处罚后是否告知买受人违法建筑需要拆除。本案中，姚颖杰早在2014年2月20日对案涉房屋存在违章搭建且需拆除这一情况即明知。其后，姚颖杰与郑波明签订买卖合同，姚颖杰有足够的时间与义务告诉郑波明案涉房屋的真实情况。由此可见，姚颖杰故意隐瞒该违章违筑需拆除的情况，诱使郑波明作出错误意思表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，本案姚颖杰行为足以认定系欺诈。三、在前述行为足以构成欺诈以及在郑波明购买三房两厅的订约目的无法实现的情况下，即使郑波明对一审判决不支持郑波明撤销合同诉请而判令变更合同表示遗憾而不得不认可，但原审法院判决变更房屋价款为166万元显然是毫无事实依据，证据不足。同时，对于郑波明一审中申请鉴定事项不予处理，而擅自酌情认定转让总价，显然程序违法。郑波明曾在原审中申请对案涉房屋进行鉴定，请求法院依法委托鉴定机构对案涉房屋在2014年4月14日时剔除违章搭建部分及若违章搭建部分为合法建筑面积的情况下的市场价格分别进行鉴定。但是，原审法院在收到该鉴定申请后并未同意，而径直判决将原合同价款172万元变更为166万元，毫无事实依据，且难以弥补郑波明的实际损失。请求二审法院准许郑波明提出的前述鉴定申请。四、由于案涉房屋买卖中涉及即将拆除的违章部分，是属于出卖人对该信息明知且应当向买受人披露的重要交易信息。卖方有义务披露，但由于其隐瞒，致使卖方作出错误意识表示。姚颖杰从该欺诈行为中获得了利益。姚颖杰代理冯祺将房屋卖给郑波明，未包含其他交易税费的情况下，中间差额为32万元。因此，由于姚颖杰的欺诈行为，其获得了巨大的非法利益。姚颖杰理应在合同判令变更的情况下，全额赔偿郑波明的损失，并且姚颖杰的故意欺诈行为，理应得到制裁。五、原审判决未判令姚颖杰拆除违章建筑，将房屋恢复原状，或未判令姚颖杰、冯祺承担郑波明拆除违章建筑，将房屋恢复原状的损失，属于漏判，明显不当。郑波明已经证明违章搭建部分是必定会被拆除的，恢复房屋原状的费用必然会产生。故，原审法院理应准予郑波明的鉴定申请，并将该鉴定结论的费用金额判令由姚颖杰、冯祺承担。另，因违章搭建的书房面临强拆，姚颖杰、冯祺应赔偿郑波明因无法入住案涉房屋导致的租房损失。请求二审法院依法撤销杭州市江干区人民法院作出的（2014）杭江民初字第983号民事判决；依法改判：1、变更郑波明与冯祺于2014年4月14日签订的《杭州市房屋转让合同》中的房屋转让总价为134万元（或以鉴定结论为准）；2、冯祺于判决生效后十日内返还郑波明房款38万元（或以鉴定结论为准）；3、冯祺于判决生效后十日内支付郑波明上诉房款38万元（或以鉴定结论为准）从2014年4月16日起至实际返还日止的利息损失［以38万元（或以鉴定结论为准）为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算］；4、冯祺赔偿郑波明今后拆除案涉违章建筑和恢复原状的费用（具体金额以鉴定为准）；5、姚颖杰对上述冯祺的付款义务承担连带责任；6、一、二审诉讼费用由冯祺、姚颖杰承担。针对郑波明的上诉，冯祺答辩称：1、郑波明的上诉请求和其一审请求不一致；2、冯祺并没有对郑波明有欺诈情况，冯祺将房屋出让给李斌，双方之间有协议，净价140万元，房屋是毛坯房，设计及装修均与冯祺无关。冯祺与李斌为避免税费，约定暂时不过户，但其与李斌之间房屋买卖合同已经予以公证。房屋转让给郑波明时，冯祺也没有出现。对冯祺来讲，其与李斌之间的房屋买卖合同做了公证，已经尽到合同义务；3、本案房屋是冯祺居住多年的地方，平面图上很清楚看出房屋结构，郑波明应当对房屋结构很了解。而且一审也查明，郑波明购买案涉房屋后，通过按揭贷款151万元，可见银行的评估价远远超出170万元。综上，请求二审法院驳回郑波明的上诉请求。针对郑波明的上诉，姚颖杰答辩称：本次交易符合法律规定，不存在因违法行为而获利一说。本次交易中，姚颖杰不存在欺诈，亦不存在因欺诈而获利的事实。姚颖杰未隐瞒该事实，出让时，已经提供原始结构图，并现场查看房屋，并告诉郑波明相关的情况。房地产平面图也标出阳台的位置，现有书房系阳台改造可以明显看出来。郑波明多次到案涉房屋查看，一审时，法院也组织各方去案涉房屋查看。该书房计入房屋面积仅有2平方米，所占房屋比例较小，不影响双方交易目的实现，不存在欺诈。转让合同不符合法律规定的可变更条件，依法成立，应受保护。双方对交易事项进行详细约定，且已经按约定履行，不存在合同变更的情形，172万元的价款应当得到保护。合同价款根据实际情况变动，符合市场价值。140万元是毛坯房价格，而且是冯祺急于用钱，故不符合当时价格。案涉房屋出让给郑波明时，已经进行了装修，并添置家具设备。因房屋改造事宜，由原先的175万元降到172万元，双方已经对价款进行了调整。郑波明的上诉请求与一审诉讼请求不一致，一审法院未漏判，郑波明对书房系阳台改造，是明知的，应当承担此风险，且面积占比较小。郑波明要求姚颖杰承担连带责任没有法律依据。姚颖杰并不符合承担连带责任的情形。本案无需对案涉房屋再次鉴定，郑波明在2014年4月办理抵押贷款时，银行已经对案涉房屋价值进行评估，远高于172万元，且评估时间与交易时间相距才半个月。姚颖杰无需对案涉房屋拆违部分承担相应的责任。综上，请求二审法院维持一审判决中对姚颖杰的认定部分，驳回郑波明的上诉请求。冯祺上诉称：一、冯祺不存在欺诈的情形。（一）郑波明明知涉案房屋的书房部分系阳台改造而来。购房前，郑波明多次到现场查看房屋情况，己被明确告知书房系阳台改造而成，并且，房屋出让前郑波明确认了房屋图纸。同时，小区相同户型的房屋也有多套，从房屋现场看，也可明确知晓涉案房屋书房由阳台改造而来。（二）房屋转让合同中载明的房屋建筑面积与涉案房屋的实际面积一致。涉案房屋的转让合同如实载明涉案房屋面积，且从涉案房屋的所有权证中可清晰体现涉案房屋的原始结构以及阳台位置。房屋出让人己如实告知郑波明涉案房屋的详情，不存在欺诈的情形，郑波明对涉案房屋的交易属于其真实意思的表示。（三）郑波明明知书房是事后改造，对于该部分的变化应有所预见，购房后应承担相应风险。涉案房屋所在的小区中，与涉案房屋相同户型的房屋较多，对阳台进行改造的情形十分常见。郑波明明知书房为事后改造，且自愿购房，因此，郑波明对于该部分的变化应有所预见，购房后应承担相应风险。同时，该部分占整个房屋比例较小，不影响涉案房屋的正常使用，郑波明的购房目的已经实现。因此，冯祺对涉案房屋如实进行交易，不存在欺诈情形，应得到二审法院的支持。二、一审判决变更房屋转让总价依据不足。（一）涉案房屋双方协商价格为175万，因房屋改造事宜房屋降价3万，最终以172万元成交，价格合理。一审判决将涉案房屋的转让总价款变更为166万缺乏依据。成交价己结合房屋实际情况进行变动，符合涉案房屋的市场价值。（二）出让人对涉案房屋添置了装修和附属设施、设备，房屋成交价格合理。涉案房屋转让前完成了精装修，所添装修、家具及书房搭建均为全新，房屋出让人为此支付了相当的费用，并添置了附属设施、设备，因此涉案房屋成交价格合理。（三）郑波明取得涉案房屋后以该房屋办理了151万元的房屋抵押贷款，房屋转让总价偏低于涉案房屋市场价值。郑波明以涉案房屋办理了债权数额为151万元的银行贷款。根据银行“商品住宅抵押率不得高于70%”的规定，该房屋郑波明受让后经中国农业银行确定房屋价值高达200多万元，远超过房屋成交价172万，郑波明取得房屋的价格己低于房屋的市场价值。综上，本次房屋交易过程中，冯祺如实告知涉案房屋详情，以合理价格进行房屋交易，双方在平等自愿的原则下己完成交易，实现了合同目的。因此，冯祺不存在欺诈的情形，请求二审法院依法查明事实，撤销（2014）杭江民初字第983号民事判决书的判决，依法改判驳回郑波明的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由郑波明承担。针对冯祺的上诉，郑波明答辩称：一、冯祺认为其与郑波明之间不存在法律关系，该买卖与冯祺无关，是错误的。因为在签订买卖合同前，房屋登记在冯祺名下，根据物权公示原理，郑波明有理由相信冯祺为所有权人，是案涉房屋的卖方。同时，虽然冯祺与郑波明在洽谈合同时没有直接出面，但是姚颖杰是持有冯祺经公证的授权委托书，与郑波明就房屋买卖进行磋商、订约和履约的。根据合同相对性原理，冯祺是卖方；二、关于冯祺是否存在欺诈情形，姚颖杰作为冯祺的特别授权代理人，其明知搭建阳台违法，且在搭建后，经执法部门责令限期拆除之后，未向郑波明披露该重要信息，当然构成了欺诈。而且该欺诈行为，足以影响郑波明是否同意买受该房屋，足以影响该房屋的房价。因此，该欺诈行为导致了案涉合同是可变更、可撤销的合同。冯祺也自认其未将房屋已被责令拆除这一信息告知郑波明，只是其认为这个房屋书房部分，郑波明是明知的，实际郑波明对此并不知情。1、姚颖杰事实上是李斌的合伙人，其买受该房屋以及进行装修的目的，就是为了短期内出售套现，赚取差价，事实上其也从获得32万元的差价。因此，姚颖杰是不可能将书房系搭建告知郑波明的，其搭建的很好，看似是房屋的一部分，其也承认其公司是专门做这个生意的。2、姚颖杰提供给一审法院一份户型结构图，姚颖杰说这个图与装修后的图对比以后可以明确看出书房是阳台搭建，一审判决也认可这个观点。但郑波明对此有异议，一审中法官及姚颖杰的代理人也看不懂该些图纸。郑波明作为非专业人士，在姚颖杰没明确告知及书房装修较好的情况下，无法通过示意图判断出书房系搭建的；三、关于价格问题。冯祺卖给李斌是在2013年年底，市场行情较好，售价是140万元，到2014年4月初，即案涉合同签订时，市场行情下行，如果剔除违章搭建书房这一事实，房价应低于140万元。冯祺称是姚颖杰进行添置装修，姚颖杰是专门装修再出售的，但该装修有名无实，原审法院也未采信。姚颖杰是为套现，装修不可能很好。且买卖合同中也约定，装修为赠送部分。事实上，郑波明仅贷款100万元，而且银行也没有评估报告，银行只愿意贷款100万元，证明该房屋也就只有130万元的价值。针对冯祺的上诉，姚颖杰同意其上诉请求和依据的事实与理由。二审中，在本院指定的举证期限内，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：关于冯祺是否存在欺诈行为的问题。在案涉房屋买卖合同签订之前，冯祺之代理人姚颖杰明知案涉房屋所搭建部分已被限期拆除，但仍隐瞒该事实与郑波明签订房屋买卖合同，明显存在欺诈行为。冯祺上诉主张其不存在欺诈行为与查明的事实不符，本院不予采信。但通过姚颖杰在签订合同时提供给郑波明的房屋平面图，结合原审法院现场查看，认定案涉房屋明显系由阳台改造而来，并进而认定郑波明对案涉房屋改造部分系明知，并无不当。关于冯祺欺诈行为后果的问题。郑波明以冯祺、姚颖杰存在欺诈行为为由起诉要求撤销案涉房屋买卖合同，后在原审法院释明下，变更诉讼请求为要求变更合同价款及恢复原状。且郑波明二审中基于其已经将案涉房屋抵押办理贷款，亦不再坚持要求撤销案涉合同。故，本案冯祺之欺诈行为的后果为变更案涉合同价款，更为合理。对于合同价款之变更，郑波明一、二审中分别向法院提交鉴定申请，要求对案涉房屋价值搭建部分是合法建筑与是违法建筑之间的市场价差价进行鉴定。对此，本院认为，根据前述阐述，郑波明签订合同时明知案涉房屋书房系改造而来，而对案涉合同价款产生影响的仅为该违法搭建部分拆除与否，而非该搭建部分为合法建筑之价值。故对该项申请，原审法院不予准许并无不当，本院亦不予准许。原审法院基于本案已查明的事实，结合郑波明在签订合同时对搭建部分将来会被拆除应有所预见，及该搭建部分对整个房屋使用的影响，酌情将案涉合同价款变更为166万元，尚属合理。关于冯祺是否应当赔偿郑波明恢复原状的损失及无法入住的租房损失的问题。本院认为，郑波明二审提出的前述赔偿损失的上诉请求，超出其一审的诉讼请求的范围，不属于本案二审的审理范围，郑波明可一并另案主张。关于姚颖杰是否应当对冯祺的返还义务承担连带责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，姚颖杰系以冯祺的代理人身份与郑波明签订合同，相应的权利义务归属于冯祺，相应的民事责任亦由冯祺承担。故郑波明上诉主张姚颖杰对冯祺的返还义务承担连带责任，并无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7411元，由郑波明负担6100元，由冯祺负担1311元。郑波明于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一五年四月一日书 记 员 袁其伟 来自：