（2014）烟民一终字第1187号
裁判日期: 2015-03-05
公开日期: 2015-04-08
案件名称
孙聪聪与烟台康城实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙聪聪,烟台康城实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）烟民一终字第1187号上诉人（原审原告）：孙聪聪，无固定职业。委托代理人：李晓玲，山东平和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台康城实业有限公司。住所地：烟台市莱山区盛泉工业园区。法定代表人：董青，该公司董事长。委托代理人：宗国艳，山东百灵律师事务所律师。委托代理人：邵斐，山东百灵律师事务所实习律师。上诉人孙聪聪因与被上诉人烟台康城实业有限公司（以下简称康城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2014）莱山民三初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙聪聪的委托代理人李晓玲，被上诉人康城公司的委托代理人宗国艳、邵斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年5月8日，孙聪聪、康城公司签订商品房买卖合同（合同编号：莱预字第110412130106号），孙聪聪以644673元购买康城公司开发的位于烟台市莱山区迎春大街以东、盛泉东路以北、轸大路以南的暖山国际城澳柯玛大街6号1号楼2单元第4层402号、建筑面积104.71平方米的房屋。合同中载明了土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同约定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付买方使用，逾期不超过30日，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过30日，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。同日，孙聪聪、康城公司签订了7份合同附件，其中附件六：补充协议第二条“房产交付”约定：（一）合同约定的房产交付时间为2012年5月31日前，具体交付时间以卖方向买方发出《交房通知书》确定的时间为准。买方应按照通知书确定的时间和地点办理交付手续。如买方未按通知书确定的时间办理交房手续的，则通知书指定的期限届满之日视同卖方已经按照约定交付房屋且质量符合法定和约定的标准。自房屋交付或视同交付之日（以二者较早者为准），与该房屋有关的风险随之转移给买方，与房屋有关的各项税费由买方承担，与该房屋有关的保修期开始计算；（四）买卖合同第八条所述交付条件、第十一条所述“商品房达到交付使用条件”和“出示证明文件”均指：该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。卖方在具备本条约定的房屋交付条件后，买方不得拒绝办理房屋交接手续。第九条“其他”约定：（一）卖方发布的任何广告、宣传页、楼书等材料，卖方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息，均不作为卖方权利义务的依据，不是合同的组成部分或附件，其内容与合同不一致的以合同约定为准，未列入合同的，则视为双方未约定且卖方未承诺。卖方展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品。（三）本补充协议与买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，经双方签字、盖章后生效。合同及补充协议另约定了双方的其他权利义务。合同签订后，孙聪聪付清全部购房款。涉案房屋所属的烟台暖山国际城Z--01#住宅于2012年5月30日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，2012年9月27日取得了烟台市规划局颁发的《建设工程竣工规划验收合格证》，但至今未取得《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》。2012年5月29日，康城公司通过特快专递向孙聪聪发出入伙通知书，要求孙聪聪于2012年5月31日前办理交房手续。孙聪聪于2012年5月30日收到该快递，但孙聪聪以涉案房屋未达到买卖合同第八条所述交付条件为由至今未办理交房手续。孙聪聪诉至法院，要求康城公司支付逾期交房违约金45127元（以购房款644673元为基数，按照合约定的日万分之一标准，自2012年6月1日计算至2014年4月30日，共700天）；诉讼费用由康城公司负担。原审法院依据当事人的陈述、商品房买卖合同及附件、工程竣工验收报告、《建设工程竣工规划验收合格证》、入伙通知书、国内特快专递邮件详情单及邮件全程跟踪查询结果等证据认定上述事实。原审法院认为，2011年5月8日，孙聪聪、康城公司签订的商品房买卖合同及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，孙聪聪依约履行了付款义务。按照合同及补充协议的约定，康城公司应于2012年5月31日前将经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格的商品房交付孙聪聪。2012年5月30日，涉案房屋所属烟台暖山国际城Z--01#住宅经建设、施工、监理、设计、勘察等五单位验收合格。至此，涉案房屋已具备了双方约定的交付条件。康城公司于2012年5月29日按照合同约定向孙聪聪发出交房通知，孙聪聪于2012年5月30日收到该通知，但未按照通知要求于2012年5月31日办理收房手续。按照附件六补充协议第二条第（一）款的约定，应视为涉案房屋已于2012年5月31日交付孙聪聪。故孙聪聪以涉案房屋未达到商品房买卖合同第八条约定的交付条件为由拒绝接收房屋，并要求康城公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2014年9月24日判决：驳回孙聪聪的诉讼请求。案件受理费928元，减半收取464元，由孙聪聪负担。宣判后，上诉人孙聪聪不服，提起上诉称，双方签订的商品房预售合同补充协议关于房屋交付的约定并未变更商品房预售合同约定的房屋交付验收合格的条件，补充协议约定的五项单体验收合格，是房屋验收合格交接时必备的证明文件，是否在补充协议中约定五项单体验收，均不能否认房屋验收合格的标准。即使被上诉人主张补充协议是对商品房预售合同中房屋交付条件的变更，该约定违反法律强制性规定，不具合法效力。法律法规对房屋竣工验收合格有明确的标准，被上诉人无权以补充协议的形式设定违背法定房屋验收合格的标准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条及《城市房地产开发经营管理条例》第17条均明确规定房地产开发项目竣工经验收合格方可交付使用，同时相关会议纪要也规定验收合格以有关行政主管部门完成综合验收为标准，具体包括工程竣工验收、消防、配套设施、绿化及环保等。应依据上述规定认定房屋交付的条件。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人康城公司答辩称，双方签订的商品房预售合同补充协议对房产交付条件重新作出了约定，该约定是双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。上诉人主张补充协议未变更商品房预售合同交付条件，变更违反法律规定，无事实和法律依据，其主张不成立。双方在补充协议中约定的交付条件并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条及《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，不存在无效的情形。被上诉人在房屋具备合同约定的交付条件后，已依合同约定通知上诉人办理交房手续，不存在逾期交房的情形，不应承担违约责任。原审认定双方签订的商品房预售合同及补充协议合法有效，依法判决驳回上诉人的诉讼请求正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，根据双方当事人的陈述，本案的争执焦点是双方当事人在作为商品房预售合同附件的补充协议中约定的交付使用条件是否是对商品房预售合同中相关约定的变更，补充协议的约定是否有效，对双方当事人是否有约束力。首先，双方当事人签订的商品房预售合同第八条中约定康城公司交付的房屋应具备《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件，而作为该预售合同附件六的补充协议第二条第（四）款则约定，买卖合同第八条所述交付条件、第十一条所述“商品房达到交付使用条件”和“出示证明文件”均指：该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，根据上述合同及协议约定内容及《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等相关法律、法规的相关规定可以看出，双方当事人签订的商品房预售合同与补充协议中对于房屋交付条件的约定并不一致，而且补充协议在第九条第三项明确约定如二者约定不一致的，以补充协议的约定为准。因此，应认定补充协议中关于房屋交付使用条件属于对商品房预售合同中相关条款的变更。其次，双方当事人均具有完全民事行为能力，双方系在平等自愿、协商一致的基础上签订的商品房预售合同及相关补充协议，并且相关合同及协议的内容明确具体。同时，孙聪聪在与康城公司协商签订相关合同及协议时，应当注意到其中对于房屋交付使用条件的不同约定，因此，应当认定补充协议亦是双方当事人自愿协商的结果，系双方当事人的真实意思表示。并且补充协议所约定的房屋交付条件并未违反《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定。综上所述，涉案房屋虽未取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，但已经建设、施工、设计、监理、勘察等五单位验收合格，具备了基本使用功能，孙聪聪也无证据证明在康城公司通知其交房时涉案房屋存在功能性质量瑕疵严重影响其正常居住使用。孙聪聪在康城公司依合同约定通知其办理交房手续时以涉案房屋不符合商品房预售合同相关约定拒绝接收房屋，理由不成立。孙聪聪在康城公司通知交房后拒绝接收房屋，由此导致逾期交房的责任不应由康城公司承担。孙聪聪上诉主张康城公司应支付其逾期交房违约金，理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元，由上诉人孙聪聪负担。本判决为终审判决。审判长 孔祥顺审判员 王家国审判员 于 慧二〇一五年三月五日书记员 陈蒙蒙 关注公众号“”