（2015）渝五中法民终字第00079号
裁判日期: 2015-03-02
公开日期: 2015-09-14
案件名称
姚琪与重庆玺凡町商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆玺凡町商贸有限公司,姚琪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00079号上诉人（原审被告）重庆玺凡町商贸有限公司，住所地重庆市渝中区民权路28号15-6#，组织机构代码07567147-4。法定代表人金勇，总经理。委托代理人刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姚琪。委托代理人杨影，女。委托代理人谢孟芸，重庆天之合律师事务所律师。上诉人重庆玺凡町商贸有限公司（以下简称玺凡町公司）与被上诉人姚琪房屋租赁合同纠纷一案，玺凡町公司不服重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第05508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年10月，玺凡町公司（甲方）与姚琪（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方将重庆市渝中区八一路地下商场凡玺町B39、B40、B41、B42、B47、B48、B49、B50商铺（套内面积53.9平方米，建筑面积103.66平方米）出租给乙方经营大苹果多拿滋品牌。商场开业日期为2014年1月1日。商铺的计租租赁期为自2014年1月1日起至2019年12月20日止。租赁费采取营业额提成的方式收取，2014年1月1日至2014年12月31日的租赁费为每个月营业额的10%。租赁费提成以一个月为一个结算期，支付保证金同时乙方须向甲方缴纳预估第一个月租金15000。乙方应向甲方缴纳履约保证金50000元。若乙方违反合同约定，商场满足开业条件（注：商场开业率达到整体商场50%，视为达到开业条件）未能准时开业，乙方每逾期一天需向甲方支付1000元的违约金直至开业，逾期三十天仍未能开业，甲方有权解除本合同；若商场不能满足开业条件，乙方可享有不开业权利，或免租开业，直至商场整体满足开业条件为止；若甲方自2014年1月1日起三个月后整体商场开业率依然不足50%，乙方可单方面解除合同，甲方需全额退还乙方保证金，并承担乙方入住甲方商场发生的所有投入包括全部相关运营费用。”2014年1月20日，玺凡町公司收取姚琪保证金50000元、预付租金15000元。因玺凡町公司与第三方的纠纷造成凡玺町商场2014年3月27日至2014年4月1日期间断电。姚琪分别于2014年4月3日与2014年5月10日去函玺凡町公司要求玺凡町公司就无故断电一事进行赔偿，玺凡町公司亦分别于2014年5月8日与2014年5月15日去函姚琪要求恢复“大苹果”正常营业。2014年5月22日，玺凡町公司向姚琪发出《解除合同通知》，认为因姚琪方原因未能按照约定开业，并且连续停业已经超过30天，解除双方签订的《商铺租赁合同》。2014年5月28日，姚琪亦向玺凡町公司发出《解除商铺租赁合同通知》，以凡玺町商场的整体开业率不足50%为由，解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求玺凡町公司退还保证金、预付租金以及承担姚琪入驻该商场发生的所有投入包括全部相关运营费用。审理中，姚琪与玺凡町公司双方确认重庆凡玺町商场分A、B、C、D四个区，A区尚未开发，规划有34个商铺，B、C、D区共151个商铺。姚琪举示照片一组，系2014年4月14日所拍摄，用以证明凡玺町商场B、C、D区在2014年4月14日尚有82家商铺未开业。2014年7月13日，姚琪的委托代理人杨影在重庆市公证处公证员的监督下来到凡玺町商场，对凡玺町商场的经营情况进行摄像。根据公证书所附的光盘，统计出凡玺町商场的B、C、D区未营业的商铺达98家。审理中，姚琪举示了银行账户历史交易明细、公装装修合同、收条、收据、发票、交货清单等证据，用以证明装修费用、广告投入费用、设备费用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，玺凡町公司与姚琪签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。该《商铺租赁合同》约定，“自2014年1月1日起三个月后整体商场开业率依然不足50%，姚琪可单方面解除合同，玺凡町公司需全额退还乙方保证金，并承担姚琪入住商场发生的所有投入包括全部相关运营费用。”姚琪举示的证据可以证明凡玺町商场在2014年4月14日及2014年7月13日的开业率并不足50%。玺凡町公司辩称，只要商场在2014年4月初开业率达到50%的条件，玺凡町公司就不存在违约，并不能保证在一段时间内都维持50%的开业率。一审法院认为，从整个合同目的来理解，上述约定，不能仅仅理解为开业率仅在某个时间点满足50%，开业率满足50%应维持在一个合理的时间段内。因此，玺凡町公司存在违约行为，姚琪可以按照合同约定解除合同，并要求玺凡町公司退还保证金5000元、预付租金15000元以及赔偿损失。关于装修及广告宣传投入164574元，有银行账户历史交易明细、公装装修合同、收条、收据、交货清单予以证实，一审法院予以支持，至于设施、设备费用，因该设施、设备是可拆除的，姚琪可以自行搬走再次利用，故对该费用不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款的规定，判决：“一、被告重庆玺凡町商贸有限公司在本判决生效之日返还原告姚琪保证金50000元、租金15000元，合计65000元；二、被告重庆玺凡町商贸有限公司在本判决生效之日赔偿原告姚琪经济损失164574元。本案受理费减半收取2605元，由被告重庆玺凡町商贸有限公司负担。”玺凡町公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回姚琪的全部诉讼请求。主要事实和理由：开业率就是凡玺町商场已经开张营业的商户数量占商场商铺总数的比例，玺凡町公司在一审中提供了104个商铺的租赁合同，其约定的租赁合同起始期限、开业时间均在2014年3月31日之前，足以证明玺凡町公司在2014年3月31日之前已将该104个商铺出租给商户，该104户商户均已开业，故截至到2014年3月31日凡玺町商场商铺的开业率达到56%，一审认定开业率不足50%属于事实错误。一审判决将开业等同于每天开门营业存在逻辑错误，商户的经营受市场、经营方式、产品等各种因素影响，不能保证每天开门营业，玺凡町公司也只能保证将商铺出租给商户并约定开业时间，无权强制所有商户必须每天开门经营。姚琪在一审中出示的2014年4月14日拍摄的照片系其自行拍摄，不能客观反映当天实际营业状况；姚琪委托公证处2014年7月13日拍摄的视频只能证明当天商铺营业状况，因每天会有商户外出进货等情况，该视频不能反映商场实际开业商户的数量。另外，在姚琪与玺凡町公司2014年4月、5月期间的往来函件中，姚琪对于开业率的问题只字未提，足以证明当时的开业率是符合双方合同约定的。姚琪从2014年4月1日起连续停业超过30天，经玺凡町公司多次催告拒不恢复营业，构成根本违约，应当承担导致合同解除的违约责任。相反，姚琪没有证据证明玺凡町公司存在违约行为，公证处在2014年7月作出关于凡玺町商场开业率不足50%的证明，不影响玺凡町公司2014年5月22日解除合同的效力。姚琪答辩称：玺凡町公司的上诉理由混淆了签订租赁合同的份数和开业的户数两个不同的概念，不符合双方对开业率的约定，一审认定开业率是合理的时间段而非时间点是正确的，反映了双方达成这一条款的真实意图，因为姚琪经营的店入驻凡玺町商场的前提是商场必须保证比较旺盛的人气和基本的经营规模，这就是通过开业率来约定的。凡玺町商场开业以来就从未达到50%的开业率，姚琪举示的关于其中两天的开业商户数的证据已充分证明。在姚琪经营过程中，凡玺町商场还经常停电，严重影响经营，其行为已构成根本违约，姚琪有权解除合同。本院二审查明事实与一审查明的相同。本院认为，根据双方合同约定，关于本案事实的争议焦点可以归纳为“自2014年1月1日起三个月后整体商场开业率是否达到50%”。对此争议事实，姚琪所提供的照片及视频的证明力明显强于玺凡町公司所提供的《商铺租赁合同》，足以证明凡玺町商场在2014年1月1日起三个月后整体商场开业率仍不足50%，一审据此认定玺凡町公司违约，判决其退还姚琪保证金、预付租金及赔偿损失正确，本院予以采纳。玺凡町公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5210，由上诉人重庆玺凡町商贸有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 樊群代理审判员 周舟代理审判员 陈莹二〇一五年三月二日书 记 员 赵曦 微信公众号“”