（2014）珠民一初字第278号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-12-28
案件名称
原告蒋云林诉被告席贤灿确认合同效力纠纷一案民事判决书
法院
衡阳市珠晖区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋云林,席贤灿
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠民一初字第278号原告蒋云林，男。委托代理人蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人蒋月霞，湖南天戈律师事务所律师。被告席贤灿，男。委托代理人刘先进，湖南秦湘律师事务所律师。原告蒋云林诉被告席贤灿确认合同效力纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告蒋云林委托代理人蔡熙中、蒋月霞，被告席贤灿及其委托代理人刘先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋云林诉称：2006年，湖南工学院组织本院职工集体团购商品房，被告可以参与团购商品房一套，但由于经济原因不想购买，表示愿意把一套房屋购买指标让与原告，并于2006年11月30日与原告签订了《关于席贤灿老师在工学院所集资的房屋由蒋云林购买的协议》，双方约定：被告在工学院集资建房一套，此房名字为被告，购买资金全部由原告支付，房屋产权归原告所有。2006年12月4日，被告向原告提供了湖南工学院工会开具给衡阳市建设银行珠晖支行的准予缴购房款的函以及湖南建材高专工会购房小组在该银行开的专用帐号。原告分多次向该专用帐号共交了133000元。2011年，原告与被告一起参与了房屋抓阄选号等过程，确定了房间户型为167平方米的1栋201房。2014年3月，被告突然反悔，以湖南工学院不同意将房屋购买指标转让为由，称自己要房子，愿将原告已交的购房款以及利息全部退还给原告。原告认为，双方签署的协议合法有效，原告已经按协议约定履行了交房款的义务，房屋产权理所当然归原告所有。被告因利益驱动反悔，不愿意履行协议，其行为严重违背了民法的诚实信用原则，严重侵犯了原告的合法权益。原告多次与被告协商未果，惟诉诸法院，请求依法判令：一、确认原被告签订的《关于席贤灿老师在工学院所集资的房屋由蒋云林购买的协议》合法有效；二、涉诉房屋产权归原告所有，被告协助原告办理房屋所有权登记手续；三、被告承担本案的诉讼费用。原告蒋云林为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：《关于席贤灿老师在工学院所集资的房屋由蒋云林购买的协议》，拟证明被告与原告约定，自愿将湖南工学院一套购房指标转给原告，约定购房资金由原告支付，房屋产权归原告所有，签订协议是双方真实意思表达；湖南工学院工会给衡阳市建设银行珠晖支行开具的准予缴纳购房款的函，拟证明被告向原告提供了湖南工学院购房小组在衡阳市建设银行珠晖支行开设的购房专用帐号，要原告将购房款交到指定帐号，即：双方履行合同；建设银行的现金交款单，拟证明原告按照购房协议约定，将购房款133000元交到了湖南工学院在衡阳市建设银行珠晖支行开设的交付房款的专用账户，履行了协议约定的义务；选房确认通知书，拟证明被告与原告一起参与了抓阄选号的过程，最终确定原告所购买的房间户型为167平方米的1栋201号房。被告席贤灿辩称：一、本案所涉房屋应是湖南工学院职工集资房屋，原、被告双方签订协议时房屋尚未开工建设，合同的标的物系期房。二、（一）原、被告双方签订的集资房购买协议违法无效，因为依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房不满5年不能上市交易，而集资合作建房是经济适用房的组成部分，原、被告交易时，房屋还未建成，不具备市场流通条件，因此，原、被告所签协议无效。（二）原、被告所签的协议性质上是被告将其依据集资建房合同取得的权利义务一并转让给原告，应当征得湖南工学院同意方合法有效，但原、被告双方并没有向湖南工学院报告，并征得其同意，且该学院至今不知道原、被告的交易，原、被告该转让行为违反了《合同法》第八十八条的规定，因此，原、被告所签协议依法应当属于无效。（三）被告席贤灿与彭显元系夫妻关系，该集资房依法应系夫妻共同财产，但被告与原告签订协议时未与妻子协商而单方面擅自作出处分行为，依法也应属无效。三、原告诉请没有事实依据及法律依据，应予驳回。原告有预谋地在与被告签订协议后，又将涉诉房屋再转让给他人邹昌强，以获取不正当利益，原告因此应当承担集资房屋购买协议无效的全部责任。为此，请求驳回原告的诉讼请求。被告席贤灿为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：《关于席贤灿老师在工学院所集资的房屋由蒋云林购买的协议》，拟证明该协议系原、被告双方违法签订；湖南工学院工会出具的证明，拟证明涉诉房屋系湖南工学院福利性质房屋，原、被告签订转让协议未经该学院同意；手机短信，拟证明原、被告签订协议后，原告又将涉诉房屋违法转让给第三人邹昌强；户籍卡，拟证明被告席贤灿与其家人的身份关系。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四的真实性均没有异议，但对证据一、二、三的合法性有异议，对证据一、二、三、四的证明目的都有异议，认为上述证据不能证明原告主张的事实。原告对被告提交的证据一不持异议，对被告证据二的合法性有异议，认为工会不是一个独立的法人单位，没有出具证明的资质，另外该证据的内容也不是事实，对被告证据三的真实性、关联性均有异议，对被告证据四的真实性没有异议，但对其关联性有异议。本院经审核认为，原告提交的证据一、二、三、四的均符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认。被告提交的证据一与原告证据一系同一份证据，本院予以确认；被告证据二系湖南工学院工会出具的证明，该工会应属依法成立的社会团体法人，具有作为证人的主体资格，该证据的主要内容与本案其他证据证实的涉诉房屋系以被告名义出资、购买，以及被告已入伙涉诉房屋的事实并不矛盾，本院予以确认，但该证据关于涉诉房屋系福利性质的评判违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条第二款“证人作证时，不得使用猜测、推断或者评论性的语言”的规定，本院对该证据中的关于涉案房屋系“福利房”的评判不予采信；被告证据三、证据四能够证明本案的有关事实，本院予以确认。根据以上有效证据及原、被告双方无异议的陈述，本院确认如下案件事实：被告席贤灿系湖南工学院退休教师。湖南工学院系于2007年经教育部批准，由湖南建材高等专科学校和湖南大学衡阳分校合并组建而成。在湖南工学院尚处于筹建之中的时候，湖南工学院（筹）工会组织该单位的教职员工（包括离退休人员）团购拟建于衡阳市珠晖区酃湖乡衡花路18号即新组建的湖南工学院新校区南校门对面山坡的商品房（现名为“湖工苑”）。其时原告得知被告虽有购房指标，但并不想要时，遂与被告协商，被告同意将其购房指标无偿让与原告。为此，双方于2006年11月30日签订了一份《关于席贤灿老师在工学院所集资的房屋由蒋云林购买的协议》，其内容为：“席贤灿老师在工学院集资建房一套，此房名字为席贤灿老师，购房资金全部由蒋云林支付，房屋产权归蒋云林所有，特此协议”。原、被告在该协议上签字确认，另有二位见证人在该协议上签字作证。协议签订后，原告于2006年12月11日、2007年11月2日、2008年1月23日、2008年4月29日、先后四次以被告席贤灿的名义交付购房款人民币133000元到湖南工学院（筹）工会设立的购房小组专用帐户。2011年3月20日，被告与原告一起参加了湖南工学院工会组织的购房户抓阄选房活动，并选中面积为167平方米的1栋201号涉案房屋。2014年3月，被告从湖南工学院工会领取涉案房屋钥匙后，不愿意将涉案房屋交付原告，并向原告提出该房屋归被告所有，被告退还原告相应的购房款，原告不允。为此，双方纠纷成讼。另查明，原告蒋云林曾有意向将涉案房屋再转让给案外人邹某。本院认为：原、被告签订的名为集资房购买协议，但双方实际转让的为团购商品房指标，被告关于涉案房屋系经济适用房或被告单位福利房的意见，与事实不符，本院不予采纳。购房指标是购房指标权利人有请求指标房建设方依约与之签订以房屋所有权为标的的购房协议的权利，这种权利属于债权，法律并不禁止转让。被告席贤灿在湖南工学院（筹）工会组织该院教职员工及离退休人员团购“湖工苑”房屋时，被告将其基于该学院离退休人员身份所具有的可参与团购的指标通过签约形式无偿转让给原告，是被告对自己权利的自主处分，即便有违团购房组织者的有关规定，但并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应当按照诚实信用的原则自觉履行。原告依约以被告的名义支付购房款，是购房合同的实际履约人，所购房屋的实际权利应当归属原告，在房屋建设方将涉案房屋交付名义上的购房人被告后，被告应当依约将房屋交付实际权利人原告，并协助原告办理房屋所有权登记。涉案房屋现在的市场价值因近些年房屋价格上涨应当已远远超出当初的购房付出，但在原、被告转让团购房指标的2006年11月，涉案房屋因坐落的位置较为偏僻，经济利益并不明显，团购房能否如期顺利完成交付，也存在一定的风险，况且，团购房屋指标仅仅只是一种资格的认定，如参与团购还必须承担按期交付房款的义务，而这也并非是每一个拥有购房指标的家庭能够承受的负担，因此，在被告无偿将团购房指标转让给原告时，原告有理由相信这是被告夫妻的共同意思表示，被告以其转让行为未经妻子同意而无效的意见，本院不予采纳。湖南工学院工会只是团购房的组织者，并非原、被告之间的购房指标转让协议的法定审批机关，被告关于双方协议未经该学院工会同意批准而无效的意见，本院不予采纳。此外，购房指标作为一种债权，也具有一定的期限，只有权利人因继续履行购房人义务才能将该项请求指标房建设方依约签订购房协议的债权转化为请求依约交付房屋的债权，并最终取得房屋的所有权。而被告曾经拥有的也仅仅只是购房指标权利，即便被告与原告之间的购房指标转让协议无效、撤销或解除，被告的这种指标权利也早已终止而不存在返还的可能性，被告因未履行购房人的付款义务，依照民事活动中应当遵循的“等价有偿”原则，也并不具有请求房屋建设方交付涉案房屋、以及取得房屋所有权的权利，因此，被告关于涉案房屋应归其所有的主张，本院不予支持。另外，原告是否将涉案房屋再转让给他人谋利，系原告对其权利的处分，只要不违反法律法规的规定，其所得利益均应当属于合法利益，且原告是否将涉案房屋转让他人也并不影响原、被告之间转让购房指标协议效力的认定，故被告以原告存在转让涉案房屋的意向而要求原告承担有关责任的意见，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：原告蒋云林与被告席贤灿签订的《关于席贤灿老师在工学院所集资的房屋由蒋云林购买的协议》有效；坐落于衡阳市珠晖区酃湖乡衡花路18号湖工苑1栋1单元201号、建筑面积为167平方米的房屋归原告蒋云林所有，被告席贤灿应于本判决生效后30日内将该房屋交付给原告，并在办理房屋所有权证的条件成就时，协助原告办理房屋所有权登记。案件受理费人民币3025元，由被告席贤灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 屈建国审 判 员 段非仟人民陪审员 陈 勇二〇一五年二月九日代理书记员 罗 珺附相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：