（2014）宿中民终字第2282号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-09
案件名称
陈萍与沭阳金利置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈萍,沭阳金利置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第2282号上诉人（原审原告）陈萍。被上诉人（原审被告）沭阳金利置业有限公司，住所地沭阳县人民路与天津路交叉口。诉讼代表人江苏宏亮律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人张戈，江苏宏亮律师事务所律师。委托代理人方涛，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人陈萍因与被上诉人沭阳金利置业有限公司（以下简称金利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人陈萍、被上诉人金利公司委托代理人张戈、方涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈萍一审诉称，2012年6月24日，陈萍与金利公司签订江南枫景小区8幢5单元1501室商品房买卖合同，并购买9-34号车库。后金利公司被法院裁定进入破产清算程序，陈萍要求管理人确认涉案房屋归陈萍所有，管理人未予确认。现要求判决金利公司履行房屋买卖合同，交付房屋及车库。金利公司一审辩称，陈萍与金利公司之间存在商品房买卖合同关系，但金利公司进入破产程序，陈萍对涉案房屋不享有物权。涉案房屋不具备交付条件，无法交付，双方之间的房屋买卖合同已经解除。一审法院审理查明，陈萍购买金利公司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区8-5-1501室商品房及9-34号车库，并向金利公司交付购房款398234元、车库款15087.60元及相关杂费。涉案房屋现尚未完工。因经营不善，不能清偿到期债务，金利公司于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，破产管理人确认陈萍享有优先债权413321.60元、一般债权33637.60元。现陈萍要求金利公司继续履行商品房买卖合同，并交付房屋。一审法院向陈萍释明，如其要求金利公司继续履行合同的诉讼请求不能得到支持，其是否变更诉讼请求，但陈萍坚持要求金利公司继续履行合同，不同意变更诉讼请求。一审法院认为，陈萍与金利公司之间的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。涉案房屋尚未完工，未经验收，不具备交付条件。现金利公司因经营不善，不能清偿到期债务，已被法院裁定进入破产清算程序，陈萍与金利公司签订的商品房买卖合同已无法继续履行，陈萍要求继续履行合同，于法无据。一审法院向陈萍作法律释明，但陈萍仍要求继续履行合同，对陈萍的诉讼请求依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回陈萍对沭阳金利置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由陈萍负担。上诉人陈萍不服一审判决，向本院提起上诉称：陈萍与金利公司于2011年6月24日签订商品房买卖合同，购买金利公司开发的江南枫景小区8-5-1501室商品房及9-34号车库，陈萍依约付清了全部购房款398234元、车库款15087.60元，并取得了不动产销售发票，商品房买卖合同已在主管部门备案。金利公司被法院裁定进行破产清算，但双方签订的合同仍然有效。金利公司在一审中已明确陈述涉案房屋未设定抵押，金利公司进入破产程序并不直接导致合同不能继续履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，陈萍已一次性付清房款，金利公司无权终止商品房买卖合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判金利公司继续履行合同，交付房屋，并支付逾期交房违约金57121.05元。被上诉人金利公司答辩称：金利公司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，陈萍要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回陈萍的上诉请求。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：陈萍与金利公司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金利公司是否应向陈萍交付案涉房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，陈萍履行了支付购房款的义务，享有请求金利公司交付合同约定房屋的权利。但是，陈萍享有的请求金利公司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，陈萍并未取得涉案房屋的物权，因金利公司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，陈萍对金利公司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。对于涉案房屋如何处理，金利公司能否将房屋交付给陈萍，需要在破产程序中依法处理。陈萍直接起诉请求法院判决金利公司交付房屋，支付逾期交房违约金，不符合法律规定，应不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。陈萍以此主张金利公司应履行涉案房屋交付义务的理由不能成立。综上，上诉人陈萍的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东代理审判员 徐金鸽代理审判员 吴振环二〇一五年二月九日书 记 员 冯 邻第页／共页 关注公众号“”