（2015）佛中法民三终字第20号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-06-30
案件名称
倪凯与张宝光、颜苏华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪凯,张宝光,颜苏华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百五十四条第一款，第一百七十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第20号上诉人（原审被告）：倪凯，男，汉族，1981年11月2日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：刘伟，广东经纬法律师事务所律师。被上诉人：（原审原告）：张宝光，男，汉族，1963年8月10日出生，住广东省广州市海珠区。委托代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜苏华，女，汉族，1965年8月18日出生，住广东省增城市。委托代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。上诉人倪凯因与被上诉人张宝光、颜苏华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：座落于佛山市南海区面积为23419.6平方米土地（地号：080507XXXX）为批准拨用企业用地，用途为工业用地，登记土地使用权人为颜苏华。张宝光、颜苏华为夫妻。2009年2月19日，张宝光与倪凯签订《租赁合同书》，约定：张宝光将佛山市南海区A2座1-3层整幢出租给倪凯使用；租赁建筑面积约为1400平方米；租赁期限为从2009年6月1日至2019年5月31日；乙方承租建筑物用于经营商业、酒吧；租金为第一至第三年每月40000元，自第四年起每三年递增12%；管理费按每平方米每月3元计算；倪凯自2009年6月1日起开始缴纳租金和管理费；租金及管理费应于当月15日前缴交给张宝光，逾期交纳，按每天加收千分之三的滞纳金；租赁期间倪凯须自行支付租赁商铺使用过程中因经营产生的所有费用。在合同履行过程中，双方产生纠纷。2011年1月4日，倪凯向原审法院起诉张宝光、颜苏华，案号为（2011）南法民三初字第312号，倪凯请求：（一）解除租赁合同书；（二）张宝光退还履约定金10万元；（三）张宝光退还租金、管理费、水电费463050.18元；（四）张宝光赔偿装修及设备投入损失2698724.71元；（五）张宝光赔偿招聘员工所发生的费用411523元。后张宝光提起反诉，请求法院判令：倪凯支付2010年2月至2010年12月31日拖欠的租金440000元、2010年8月至12月拖欠的管理费21000元、水电费25839元、联防费2000元，合共488839元，并按合同约定支付租金、管理费、水电费至把租赁物交回张宝光之日止。2011年11月9日，原审法院作出（2011）南法民三初字第312号民事判决，认定双方签订的《租赁合同书》合法有效，倪凯作为承租方违约致使合同解除，据此判决：（一）解除倪凯、张宝光于2009年2月19日签订的《租赁合同书》；（二）倪凯返还租赁场地给张宝光；（三）倪凯支付2010年2月至同年12月31日的租金440000元及管理费21000元予张宝光，并支付自2011年1月1日起至履行完毕上述第二项之日止分别按每月40000元计算的租金（自2012年6月1日起按每月44800元）及按每月4200元计算的管理费予张宝光；（四）驳回倪凯其他诉讼请求；（五）驳回张宝光其他反诉请求。倪凯不服该判决，提出上诉。2012年3月9日，张宝光、颜苏华与倪凯签订《﹤租赁合同书﹥之补充协议》，主要内容为：（一）双方继续履行合同，张宝光、颜苏华将证照办到倪凯名下，倪凯支付办证费200000元；（二）张宝光、颜苏华配合办证；（三）双方确认已付清2010年2月前全部租金、物业管理费及其他费用，2010年2月至2011年12月30日租金、物业管理费及其他费用1060000元。倪凯支付550000元，超出部分无需支付，倪凯不按期支付，张宝光、颜苏华有权申请按（2011）南法民三初字第312号民事判决全额执行，张宝光、颜苏华未能按期办理证照的，550000元的付款时间顺延。（四）张宝光、颜苏华同意2012年1月1日起至同年4月30日止的租金及物业管理费全免，水电费按双方确认读数开始计算。2012年5月1日起按照《租赁合同书》约定的租金和管理费标准交纳；（五）办理证照后，倪凯所交定金100000元归张宝光、颜苏华，等等。此后，倪凯申请撤回上诉，广东省佛山市中级人民法院裁定准许。2013年2月5日，张宝光、颜苏华以倪凯未按《﹤租赁合同书﹥之补充协议》约定履行为由，向法院申请强制执行（2011）南法民三初字第312号民事判决，倪凯提出执行异议，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法执复字第65号执行裁定，认为在履行《﹤租赁合同书﹥之补充协议》过程中哪一方违约情况复杂，在执行程序中无法判明违约责任，当事人另寻其他法律途径解决，执行法院可立案，但应视具体情况采取适当的执行措施。2013年9月22日，倪凯向原审法院起诉张宝光、颜苏华，案号为（2013）佛南法民三初字第813号，倪凯请求：（一）张宝光、颜苏华退还2010年2月至2011年12月30日期间已付租金420000元；（二）张宝光、颜苏华返还定金100000元；（三）张宝光、颜苏华退还2012年已付租金、管理费500200元；（四）张宝光、颜苏华退回已付办证费200000元；（五）张宝光、颜苏华赔偿装修及设备投入损失2698724.71元；（六）张宝光、颜苏华赔偿设计费105000元；（七）张宝光、颜苏华赔偿搬迁费2400元。原审法院经审理后于2013年10月31日作出判决，认为双方均未完全依照《﹤租赁合同书﹥之补充协议》约定全面履行义务，张宝光、颜苏华主张按（2011）南法民三初字第312号民事判决内容全额申请执行理据不足，双方仍应按《﹤租赁合同书﹥之补充协议》确定双方权利义务。倪凯应支付2010年2月至2011年12月10日的部分租金、管理费550000元给张宝光、颜苏华，倪凯请求将已支付的420000元退回没有依据，不予支持。倪凯无权要求退回履约保证金100000元，张宝光、颜苏华于2013年2月5日向法院申请执行时，倪凯已拖欠2013年1月份之后租金未缴纳，此后倪凯也未再缴纳租金，倪凯主张退回履约定金依据不足，不予支持。2012年5月1日至同年12月期间，倪凯实际控制使用了租赁物，倪凯请求退回此期间的租金、管理费500200元依据不足，不予支持。酌定张宝光、颜苏华需退回办证费100000元予倪凯，倪凯请求退回200000元，超出部分不予支持。倪凯违约，2013年4月8日已将酒吧内设备、物品全部取走，从公平合理原则考虑，对其主张赔偿装修及设备投入损失2698724.71元、设计费105000元、搬迁费2400元的诉讼请求均不予支持。故判决：（一）张宝光、颜苏华返还办证费100000元予倪凯；（二）驳回倪凯其他诉讼请求。判决后双方均未上诉。另查明，2013年4月27日，张宝光与倪凯委托代理人卓小明签订一份证明，双方同意于2013年4月27日倪凯搬出涉诉场地内的一切物件、设备。2014年7月28日，张宝光、颜苏华提起本案诉讼，请求：（一）倪凯支付2013年1月1日至4月27日止的租金、管理费、水电费、联防费合计206884元；（二）倪凯从逾期付款日起至实际清偿日止按银行同期贷款利率四倍支付逾期付款违约金；（三）诉讼费由倪凯负担。诉讼中，双方均确认2014年4月份，双方就（2011）南法民三初字第312号民事判决强制执行签订了和解协议。原审法院认为：双方签订的《租赁合同书》及《﹤租赁合同书﹥之补充协议》已经生效判决认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。（2011）南法民三初字第312号案件中张宝光、颜苏华主张的租金计算至倪凯实际返还租赁场地时止，后因双方另行签订补充协议导致执行依据变更，原审法院只处理了2012年12月31日前租金及管理费。该案双方于2014年4月签订执行和解协议，同年7月28日张宝光、颜苏华提起本案诉讼，并未超过法律规定的一年诉讼时效，倪凯认为张宝光、颜苏华诉讼请求超过诉讼时效的辩解原审法院不予采纳。2013年4月27日，张宝光、颜苏华签订书面场地交接证明，表明倪凯当日才将租赁场地返还给张宝光、颜苏华，倪凯仍应按合同约定交纳2013年1月1日至同年4月27日租金及管理费，其中租金按每月44800元、管理费按每月4200元计算，每月合计49000元。倪凯主张同年3月张宝光、颜苏华已实际控制租赁场地及同年4月8日倪凯已搬离，考虑双方的租赁合同是因倪凯违约导致解除，在倪凯将租赁场地交接给张宝光、颜苏华前，其仍应支付租金及管理费，原审法院对倪凯无需交纳此期间的租金及管理费的辩解不予采纳。合同约定倪凯应于每月15日前支付当月租金及管理费，逾期按日千分之三计算违约金，现张宝光、颜苏华主张按银行同期贷款利率四倍计算逾期付款违约金属于其自行处分权利行为，也未违反法律规定，原审法院予以支持。双方签订的租赁合同并未约定倪凯需交纳联防费，张宝光、颜苏华也未举证证明代倪凯垫付了联防费，原审法院对张宝光、颜苏华主张倪凯支付联防费的请求不予支持。张宝光、颜苏华未举证证明2014年1月1日至同年4月27日期间水电费金额，也未提供证据证明已代倪凯垫付此期间的水电费，张宝光、颜苏华应承担举证不能法律后果，原审法院对其主张此期间的水电费诉讼请求也不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：（一）倪凯应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年1月1日至同年4月27日期间按每月49000元标准计算的租金和管理费及以当月租金和管理费从当月16日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金予张宝光、颜苏华。（二）驳回张宝光、颜苏华其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取2722.42元，由张宝光、颜苏华负担151.46元，倪凯负担2570.96元。上诉人倪凯不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定张宝光、颜苏华提起本案诉讼未超过一年的诉讼时效有误。原审法院认为，双方签订的《租赁合同书》及《﹤租赁合同书﹥之补充协议》已经生效判决认定为有效合同，对双方当事人均具有法律效力。（2011）南法民三初字第312号案件中张宝光、颜苏华主张的租金计算至倪凯实际返还租赁场地时止，后因双方另行签订补充协议导致执行依据变更，原审法院只处理了2012年12月31日前租金及管理费，该案双方于2014年4月签订执行和解协议，同年7月29日张宝光、颜苏华提起本案诉讼，并未超过法律规定的一年诉讼时效。倪凯对此查证了（2011）南法民三初字第312号民事判决书，经对比，该判决书第五页第五行反诉请求法院判令：（一）倪凯向张宝光支付2010年2月至2010年12月31日拖欠的租金440000元，2010年8月至12月拖欠的管理费21000元，水电费25839元，联防费2000元，合共488839元，并按合同约定支付租金、管理费、水电费至把租赁物交回张宝光之日为止。又根据原审法院认定“2013年4月27日，原、被告签订书面场地交接证明，表明被告当日才将租赁场地返还给原告。”同时在本案中原审法院认定本案于2014年7月28日立案受理。从以上认定的时间不难看出，从2013年4月27日倪凯返还租赁场地至2014年7月28日的时间差距已超过一年零三个月余。倪凯认为：原审法院以与本案无关的执行和解为由认定张宝光、颜苏华请求未超过法律规定的一年的诉讼时效是认定事实错误。（二）一审判决适用法律错误。原审法院由于错误地认定张宝光、颜苏华提起本案诉讼未超过法律规定的一年诉讼时效，导致其错误的引用了《中国人民共和国民法通则》第一百四十条。倪凯认为本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项关于“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项“驳回起诉”的规定。综上所述，原审法院认定张宝光、颜苏华提起本案诉讼未超过一年的诉讼时效有误，属于适用法律错误，故此，请求：（一）撤销（2014）佛南法民三初字第816号民事判决第一项；（二）一、二审诉讼费由张宝光、颜苏华负担。被上诉人张宝光、颜苏华答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律无误，请求二审法院维持原判。上诉人倪凯与被上诉人张宝光、颜苏华在二审期间均未提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院二审围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审期间争议的焦点是张宝光、颜苏华于2014年7月28日对倪凯提起本案诉讼请求支付涉案租金时是否已过诉讼时效。从本案双方当事人租赁合同关系的发展过程来看，双方围绕着涉案租赁合同，曾发生过数次诉讼和执行案件，这些案件均与本案租金债务直接有关，且直接导致了本案诉讼时效期间发生中断或重新起算的情况。首先，从（2011）南法民三初字第312号案件判决和执行情况来看，张宝光、颜苏华提起本案诉讼请求支付租金并未超过诉讼时效期间。首先，由于租赁合同属于继续性合同，租金属于同一合同项下持续性发生的债务，在债务人到期未支付最后一期租金的情况下，债权人知道或应当知道其权利被侵害，故诉讼时效期间从最后一期租金履行期限届满之日起起算。而本案张宝光、颜苏华要求倪凯支付的租金发生于2013年1月至同年4月期间，故通常情况下，其诉讼时效期间应为2013年4月底开始计算的一年。但倪凯就涉案租赁合同曾于2011年1月4日起诉张宝光、颜苏华，张宝光、颜苏华反诉请求倪凯支付拖欠的租金，直至倪凯返还涉案房屋之日。原审法院于2011年11月9日作出判决，解除双方签订的《租赁合同书》，并判令倪凯承担包括支付自2011年1月1日起向张宝光、颜苏华支付租金直至涉案房屋返还张宝光、颜苏华之日止等多项法律责任。在该案二审过程中，双方于2012年3月9日在《租赁合同书》的基础上签订了《﹤租赁合同书﹥之补充协议》，同意继续履行《租赁合同书》中的相关权利义务，约定了涉案房屋的租赁期限及租金，并约定如倪凯不按约定支付相关款项，张宝光、颜苏华有权向法院申请强制执行（2011）南法民三初字第312号民事判决。在该次诉讼中，无论是张宝光、颜苏华的反诉请求，还是一审判决中，均有租金支付至倪凯返还租赁场地止的内容；且在二审的协议中，明确了张宝光、颜苏华可在倪凯违约时申请强制执行一审判决的内容。因此，在这样的情况下，张宝光、颜苏华有理由相信因倪凯未交还租赁场地而已发生和未来不断持续发生的租金已经包含在一审判决和双方协议中。其次，2013年2月5日，因双方在履行《〈租赁合同书〉之补充协议》的过程中再次发生纠纷，张宝光申请强制执行（2011）南法民三初字第312号民事判决。在执行过程中，倪凯对执行提出异议，本院于2013年8月27日作出（2013）佛中法执复字第65号执行裁定，认为执行法院可立案，但应视具体情况采取适当的执行措施。该执行裁定并未撤销张宝光、颜苏华对倪凯申请强制执行的立案。由于张宝光、颜苏华申请强制执行（2011）南法民三初字第312号民事判决的请求中已包含了归还租赁场地前持续发生的未支付的租金，同时，在本院就该执行案件作出裁定前，本案租金已经持续发生完毕，因而，张宝光、颜苏华要求强制执行的债权已经包含了本案租金在内，且其申请强制执行的行为在本案租金最后一期的履行届满日之后处于持续的状态，故本案租金的诉讼时效也因为张宝光、颜苏华的申请强制执行行为而发生中断。其次，从（2013）佛南法民三初字第813号案件审理和判决内容看，张宝光、颜苏华提起本案诉讼也并未过诉讼时效期间。该案因倪凯于2013年9月22日对张宝光、颜苏华提起诉讼而发生，在该案发生之前，张宝光、颜苏华是依照（2011）南法民三初字第312号案件一审判决和双方在二审中的协议认为可通过申请强制执行判决解决本案租金问题。但原审法院于2013年10月31日对该案作出的民事判决中认为“被告（张宝光、颜苏华）主张按（2011）南法民三初字第312号民事判决内容全额申请执行理据不足，双方仍应按《﹤租赁合同书﹥之补充协议》确定双方权利义务。”因此，（2013）佛南法民三初字第813号案民事判决实际上是重新明确了双方确定权利义务的依据，即张宝光、颜苏华不能继续通过强制执行措施取得涉案租金，而只能依《﹤租赁合同书﹥之补充协议》的约定另行向倪凯请求支付涉案租金，故对于张宝光、颜苏华而言，其在此时才知道其权利被侵害，本案租金的诉讼时效期间应从（2013）佛南法民三初字第813号民事判决确定的张宝光、颜苏华可再次通过诉讼请求支付涉案租金之日开始计算，而张宝光、颜苏华于2014年4月27日向原审法院提起本案诉讼显然未超过一年的诉讼时效。因此，本案无论是从（2011）南法民三初字第312号案的一、二审审理和执行过程看，还是从（2013）佛南法民三初字第813号案的审理情况看，张宝光、颜苏华提起本案诉讼要求支付本案租金均未超过法律规定的诉讼时效期间。倪凯相关上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。倪凯还上诉称原审判决适用法律错误，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项。本院认为，因原审判决认定本案诉讼时效所依据的是《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，并不存在适用法律错误的情况。同时，因本案不符合驳回起诉的条件，故原审判决未引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项的规定也并无不当。倪凯此上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，倪凯上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由上诉人倪凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红代理审判员 谭志华代理审判员 郑正坚二〇一五年二月九日书 记 员 许佩珊 关注微信公众号“”