（2014）商中民二终字第00119号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-10
案件名称
苏红奎与王攀房租租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省商洛市中级人民法院
所属地区
陕西省商洛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏红奎,王攀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）商中民二终字第00119号上诉人苏红奎（原审本诉被告，反诉原告），男，生于1965年6月13日，汉族，居民。委托代理人邱新茂，商南县148法律服务所法律工作者。被上诉人王攀（原审本诉原告，反诉被告），男，生于1987年9月18日，汉族，居民。委托代理人张木春，陕西秦东律师事务所律师。上诉人苏红奎与被上诉人王攀房屋租赁合同纠纷一案，商南县人民法院作出（2014）商南民初字第00402号民事判决后，苏红奎不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月4日公开开庭进行了审理。上诉人苏红奎及其委托代理人邱新茂，被上诉人王攀的委托代理人张木春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年1月22日，原告王攀与被告苏红奎签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方王攀将其位于商南县南新街的房屋出租给乙方苏红奎使用，租期从2013年1月22日起至2018年1月22日，共计60个月。二、年租金5万元，按年结算。签订本协议时交清第一年租金，以后每年合同对应日之前20日交清下年度租金。室内装修费由乙方承担。三、租赁期间水、电及物业费等由乙方产生的费用由乙方负担，及时交纳，不得拖欠。九、本合同自双方签字之日起生效，双方共同遵守。若一方违约，向对方支付违约金1万元。合同签订后，苏红奎对房屋进行了装修并投入使用，但并未按约定时间交纳第一年租金。后经原告催要，被告于2014年1月24日交纳了第一年租金5万元。2014年4月29日，原告王攀向被告发出催告通知书，要求被告于2014年5月8日之前交清第二年租金5万元及违约金1万元，否则将依法解除合同。被告收到通知后仍未交纳租金，原告遂诉至法院。原审认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。按照合同约定，被告应在2013年1月22日交清第一年租金5万元，以后每年合同对应日之前20日交清下一年度租金。但被告在接收房屋后，仅在2014年1月24日交清了第一年租金，第二年租金经原告催要至今未缴纳，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以解除合同。故原告王攀要求解除合同，并要求被告交还房屋，支付拖欠租金和违约金的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。但要求被告支付租金利息的请求无事实和法律依据，依法不予支持。被告苏红奎以原告王攀在合同未到期之前要求收回房屋构成违约为由，要求原告支付其违约金1万元的请求无事实和法律依据，予以驳回。依据合同约定，室内装修费用由乙方苏红奎负担，故对苏红奎要求王攀支付7500元装修费的请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、依法解除原告王攀与被告苏红奎于2013年1月22日签订的房屋租赁合同；二、被告苏红奎于判决生效后10日内搬离其承租的原告房屋，将钥匙交还给原告王攀；三、被告苏红奎于判决生效后10日内按每日136.99元向原告支付房屋租金自2014年1月22至交房之日止（年租金5万元折合日租金136.99元）；四、被告苏红奎于判决生效后10日内向原告支付违约金1万元；五、驳回原告王攀的其他诉讼请求；七、驳回被告苏红奎的诉讼请求。本诉案件受理费460元，反诉案件受理费240元，合计700元由被告苏红奎承担。上诉人苏红奎上诉称，1、推迟交付第一年房租经过被上诉人同意，第二年租金未按约定交付是因为被上诉人已将房屋收回并出售于他人。上诉人于2014年3月22日搬离后，被上诉人已实际控制房屋，其于2014年4月29日催收房租本身就无依据。因此原审认定上诉人迟延交纳第一年房租，未交纳第二年房租构成违约错误，判决上诉人承担违约金亦无依据。2、合同约定租期为5年，但上诉人实际只租用了一年，出租人提前收回房屋，装修费就应给承租人赔偿。3、上诉人未提交房屋产权证，房屋产权不能确定，因此一审认定事实不清。4、2014年3月22日上诉人搬离后就未继续使用房屋，因此原审不应判决上诉人搬离房屋并继续支付租金。据上述理由，请求撤销原判，改判由被上诉人赔偿上诉人装修损失7500元，并承担违约金1万元。被上诉人王攀答辩称，1、当事人并未就迟延交付租金达成协议，上诉人未按期交纳房租已构成违约，被上诉人要求解除合同理由正当。2、房屋产权为被上诉人所有，不存在任何争议。3、房屋钥匙一直在上诉人手中，因此其认为房屋已交回的事实不能成立。3、合同解除是因为上诉人违约，因此装修费应由其自行承担，要求被上诉人承担没有依据。二审中双方均未提交新证据。二审认定事实与一审一致。本院认为，2013年1月22日，当事人双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应全面履行合同义务。按照合同约定，承租方苏红奎应在2013年1月22日交清第一年租金，2014年1月2日前交清第二年租金，但实际上苏红奎交付第一年租金在2014年1月24日，第二年租金一直未交。因上诉人苏红奎并未提供证据证明双方就迟延交付租金达成了协议，故其迟延交付租金和不交付租金属违约行为。在苏红奎拖欠第二年租金的情况下，王攀以书面通知的形式要求其限期交付，但其仍未交付。在租赁合同关系中，收取租金是出租方的主要权利，也是出租方的缔约目的，但苏红奎拖欠租金的违约行为已使王攀订立合同的目的不能实现，故王攀起诉要求解除合同，由苏红奎返还房屋、支付租金，并按合同约定承担1万元违约金的请求符合法律规定，应予支持。苏红奎虽然在2014年3月搬离了承租房屋，但直至二审开庭前房屋钥匙也未向王攀交付，因此苏红奎辩称其搬离后王攀已实际控制房屋，不存在再向出租人交付房屋和租金的观点，理由不能成立，本院不予采纳。因合同解除是因承租人苏红奎的违约行为而引起，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项之规定，对苏红奎要求出租人王攀承担装修费用的请求不予支持。关于房屋产权问题，因被上诉人王攀已在一审中提供了房屋买卖合同，证明其房屋有合法来源，而在苏红奎租房期间并未出现第三人对房屋提出权利要求，因此，房屋产权证是否办理对租赁合同并无影响，本案不存在事实不清的问题。综上，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人苏红奎负担。本判决为终审判决。审 判 长 林小平代理审判员 王 倩代理审判员 文改云二〇一五年二月九日书 记 员 王 博 来源：百度搜索“”