（2015）沈中民二终字第00270号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人董建文与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00270号上诉人（原审被告）：董建文，女，1969年11月23日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：杨云波，男，1965年11月20日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区。法定代表人：黄凯，该公司董事长。委托代理人：窦佳林，女，1982年3月17日出生，汉族。上诉人董建文与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民小字第3412号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳万科物业服务有限公司诉称：被告系坐落于沈阳市大东区八王寺街32甲-1号2-3／4／5-1室业主，房屋建筑面积为238.50平方米，另有车库一处，坐落于沈阳市大东区八王寺街32甲-1号5门，建筑面积为23.4平方米。2002年开始我公司即为该小区提供物业服务，约定住宅物业费每月每平米1.50元，车库物业费为0.70元。2013年1月1日我公司与沈阳万科金色家园业主委员会续签物业服务合同，约定住宅物业费每月每平米2.00元，车库物业费每月每平米1.00元。被告从2012年7月1日至2014年9月30日共拖欠住宅物业费12，165元，车库物业费591元，经多次催缴未果，现起诉来院要求判令被告支付物业费12，165元，车库物业费591元、违约金4，615元并承担诉讼费。原审被告董建文辩称：我是房主，家庭地址、面积、拖欠物业费时间及金额属实。不缴纳物业费的原因是原告服务有重大过失。我单元门上玻璃雨搭有裂纹，连接处仅剩约2厘米，我邻居多次代表我们找原告要求解决，但一年多一直未解决，其他业主出现安全问题物业也不能及时解决；万科物业处事不公平，对不同业主赔偿不同。我家内墙自入住以来共出现裂纹30余条，有的裂缝深度达40厘米，其他业主家出现同样事情，万科物业都给予物质赔偿。我家南卧室地板因阳台漏雨受损，要求物业公司更换或赔偿，物业公司均不同意也未解决。但其他业主出现类似情况物业都给予赔偿。并且公共部位地板坏了都给予更换也不给我更换；原告把维修服务变为消极应付，我住顶楼，阳台漏雨物业多次维修并未解决。我家南外墙常年漏雨，雨水渗入室内，万科物业多次找开发商维修亦未找到原因，最后一次把墙体抠出小洞说是引流雨水避免渗入，这样的解决方法成为笑谈。在我要求解决上诉房屋质量问题时，原告与开发商互相推诿不予解决，即便答应维修，物业也推延维修时间，为我家维修都是10月份以后，所以这期间只能承受室内漏雨带来的精神痛苦，我认为物业公司之所以选择10月份以后维修是因为雨水少，是否修复好得不到验证，以此减少维修次数。2013年我家室内墙皮因渗雨脱落，物业公司2013年6，7月份虽答应维修，但拖至小年，亦未刮大白，致使墙面凹凸不平。对其他业主也是相同处理办法，未解决根本问题；小区业主会所已被原告出租，有些地方成为万科地产办公处，我认为全体业主对会所有使用权，即便业主同意出租会所，收益也应由业主及业主委员会共同所有，同时包括地面停车厂收入；原告使用物业费有缺陷，不解决安全隐患，不绿化，不维修业主房屋，却花钱请人扭秧歌唱大戏甚至不健康表演带入园区。综上所诉，原告过错在先，所以我一直未缴纳物业费。原审法院查明：被告董建文系坐落于沈阳市大东区八王寺街32甲-1号2-3／4／5-1室（建筑面积为238.50平方米）所有权人，被告另有车库一处，坐落于沈阳市大东区八王寺街32甲-1号5门（建筑面积为23.4平方米），系原告单位物业管理房屋的业主。2013年1月1日前原告与沈阳万科金色家园业主委员会签订的物业服务合同中约定住宅物业费收费标准为每月每平方米1.5元，车库物业费收费标准为每月每平方米0.7元。2013年1月1日原告与沈阳万科金色家园业主委员会续签物业服务合同，约定住宅物业费收费标准为每月每平方米2.0元，车库物业费收费标准为每月每平方米1.0元。被告从2012年7月1日至2014年9月30日止，共计拖欠原告27个月的住宅物业费12，164元，车库物业费590元未付。另查明，2003年4月23日，被告董建文与沈阳万科金色家园房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中约定：业主会所产权归出卖人所有。原审法院认为：原告与沈阳万科金色家园业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费，故本院对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求予以支持。针对被告提出的因墙体有裂纹、阳台、外墙漏雨导致财物受损，原告不予维修故不同意缴纳物业费的答辩意见，因被告的上述答辩均系房屋质量问题，不是原告的合同义务，故被告的上述抗辩理由不能成立，被告不能以此为由拒绝缴纳物业费。针对被告提出园区有重大安全隐患，原告不能及时处理故不同意缴纳物业费的答辩意见，因被告对此予以否认，原告亦未提供证据证明，故本院对被告此项答辩亦不予支持。针对被告提出业主会所已被原告出租且该笔费用应归业主所有故不同意缴纳物业费的答辩意见，经查，该园区的业主会所产权归沈阳万科金色家园房地产开发有限公司所有，故被告此项答辩不成立。被告提出原告物业费使用不合理、停车场费用应归业主所有的答辩意见，物业公司应当每年向业主公开公示收费标准。如业主对此有疑问，可通过业主委员会进行协调解决，但不能以此为由拒交物业费。同时，因为原告的物业服务未能尽善尽美，故对于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，原审法院判决如下：一、被告董建文于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司住宅物业费12，164元（缴费期间从2012年7月1日至2014年9月31日）；二、被告董建文于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司车库物业费590元（缴费期间从2012年7月1日至2014年9月31日）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，减半收取117元，由被告董建文负担。宣判后，董建文不服，上诉至本院。其上诉请求：要求被上诉人对上诉人房屋南侧外墙、北墙，南北卧室房顶，阳光房，北阳台，单元门前开裂的雨搭玻璃顶、进户楼梯间房顶漏雨位置进行修理，对上诉人被漏雨浸泡开裂的地板进行赔偿，要求物业费打折，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：被上诉人没有对房屋单元门前的雨搭进行维修，造成了安全隐患，原审法院偏袒被上诉人，不健康的二人转进园演出物业有责任，被上诉人应维修房屋。物业服务质量存在瑕疵，物业费应打折。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈阳万科物业服务有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，沈阳万科金色家园物业服务合同及当事人陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：沈阳万科物业服务有限公司与沈阳万科金色家园业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现沈阳万科物业服务有限公司为董建文提供了物业服务，董建文应给付沈阳万科物业服务有限公司物业费。关于上诉人提出“要求被上诉人对上诉人房屋南侧外墙、北墙，南北卧室房顶，阳光房，北阳台，单元门前开裂的雨搭玻璃顶、进户楼梯间房顶漏雨位置进行修理，对上诉人被漏雨浸泡开裂的地板进行赔偿”的上诉主张，因董建文并未就维修及赔偿问题在本案中提出过相关诉讼请求，故该主张并非本案审理范围，本院不予处理。关于董建文提出物业服务质量存在瑕疵，物业费应打折的上诉主张，因董建文提供的证据仅为其室内受损情况及门口雨塔破裂，并不足以证明沈阳万科物业服务有限公司的服务质量存在明显瑕疵，故本院对董建文的该项上诉主张，亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由上诉人董建文负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年二月九日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。