（2015）和中民二终字第15号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-12
案件名称
和田地区质量技术监督局与段生宾房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
和田地区质量技术监督局,段生宾
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）和中民二终字第15号上诉人（原审被告）和田地区质量技术监督局，住所地：和田市迎宾路287号。法定代表人陈新，该局局长。委托代理人张培荣，广东正大元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）段生宾，男，1955年出生，汉族，无固定职业。委托代理人普鲁加甫.巴音其其，新疆忠和勤律师事务所律师。上诉人和田地区质量技术监督局因与被上诉人段生宾房屋租赁合同纠纷一案，不服和田市人民法院（2014）和市民一初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人质监局的委托代理人张培荣与被上诉人段生宾及其委托代理人普鲁加甫.巴音其其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原、被告于2007年1月1日，签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告技术监督局将位于和田市迎宾路26号办公楼1楼大门左边第九套门面房屋（面积：45.9㎡）出租给段生宾使用，租赁期限自2007年1月1日至2046年12月31日为止，租金110000元，一次性支付。段生宾于2007年4月10日一次性支付了房屋租金110000元，被告技术监督局将涉案租赁房屋交付段生宾使用。技术监督局分别于2013年9月27日、2014年1月10日向段生宾发出书面通知：请门面房出租户于2014年1月30日前与被告单位机关服务中心联系处理关于门面房收回事宜，双方协商未果，2014年6月9日被告单位出于安全考虑向和田地区天然气公司申请关于涉案出租门面房停止供气申请。2014年6月19日原告委托律师向被告单位发出律师函，要求维权。原审法院认为，原告段生宾与被告技术监督局签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示。关于租赁期限，根据《合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，本案中，原、被告签订涉案房屋租赁合同的期限为40年，故超出部分无效。双方签订合同其他内容，符合法律规定，该部分为合同的有效部分。水、电、气为租赁物不可或缺的一部分，被告在房屋租赁合同的有效期内，在非自然原因、不可抗力的情况下，因当确保水、电、气的购买、供给。关于被告技术监督局以《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《行政单位国有资产管理暂行办法》对抗合同效力，属于财政部门对单位资产的管理规定，系行政部门内部管理规定，不能对抗无过错第三人。故原、被告应当对租赁合同的有效部分继续履行。关于原告主张损失30000元的诉求，依照《民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，其提供的证据不足以证明其主张的事实，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定及审判委员会讨论，判决：一、被告和田地区质量技术监督局继续履行与原告段生宾签订的房屋租赁合同，合同期限为20年（自2007年1月1日起至2026年12月31日止），超出部分无效。在房屋租赁合同的有效期内，在非自然原因、不可抗力的情况下，因当确保原告段生宾水、电、气的购买、供给；二、驳回原告段生宾的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由被告和田地区质量技术监督局负担。一审判决送达后，上诉人和田地区质量技术监督局不服提起上诉。上诉人和田地区质量技术监督局上诉称，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是由国务院颁布的国家行政法规，根据《合同法》五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，我与被上诉人签订的合同违反了条例中的强制性规定，应当依法确认其无效。一审判决以《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》系行政部门内部管理规定为由，认定上诉人与被上诉人签订的合同有效，判决上诉人继续履行合同，违反了法律规定，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七章第43、44、45条明确行政机关划拨的土地及地上附着物不能出租转让，请二审予以纠正。被上诉人段生宾辩称，1、上诉人上诉合同违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的强制性规定错误，因条例第一条明确规定，为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。条例是规范城镇国有土地使用和开发的，与本案的房屋租赁合同纠纷无关。2、上诉人与被上诉人签订的合同是合法有效的，并已履行7年，合同是格式合同，约定清楚明确符合法律规定，现被上诉不履行合同主要过错在上诉人。3、上诉人对自己所签合同随意违约，其违约行为应被驳回，从法律上给予回应。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，有当事人在二审陈述及一审提供证据在案佐证。另查明，和田地区质量技术监督局座落于和田市迎宾路26号房屋设计用途为办公楼，其所用土地为划拨土地，土地用途为办公用地。双方当事人对一审提供证据及一审所需证明的问题及质证意见均无异议，二审没有补充说明的意见，经审核原审对于证据的认定符合相关法律规定，本院予以确认。二审双方均未提供新的证据。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是否违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定而无效？《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条、四十四条、四十五条虽明确何为划拨土地使用权及转让、出租、抵押的条件，但四十六条亦明确：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条亦规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定”，却并未明确对已承租方如何处理，因此仍应以合同法对双方的权利义务关系进行调整，而本案中双方签订的租赁合同并未完全改变划拨土地及地上附着物的用途，且未经批准擅自出租的过错在上诉方，现合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，因此对一审判决合同有效继续履行应予支持。但一审法院认定“被告技术监督局以《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《行政单位国有资产管理暂行办法》对抗合同效力，属于财政部门对单位资产的管理规定，系行政部门内部管理规定”，部分有误，即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于财政部门对单位资产的管理规定，系行政部门内部管理规定，应予纠正。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人和田地区质量技术监督局负担。本判决为终审判决。审判长 黄军琴审判员 黄红辉审判员 章晓萍二〇一五年二月九日书记员 刘 婕 关注微信公众号“”