（2014）青民一终字第2615号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-26
案件名称
青岛锦丰源建筑工程有限公司与青岛市四方区隆昌农工商公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛锦丰源建筑工程有限公司,青岛市四方区隆昌农工商公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第2615号上诉人（原审原告）青岛锦丰源建筑工程有限公司。法定代表人刘笑，经理。委托代理人袁伟，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托代理人王琦，北京大成（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛市四方区隆昌农工商公司。法定代表人王凤源，总经理。委托代理人姜宏志，山东柏瑞律师事务所律师。上诉人青岛锦丰源建筑工程有限公司因与被上诉人青岛市四方区隆昌农工商公司房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）北民初字第560号民事判决，于2014年11月12日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人青岛市四方区隆昌农工商公司的委托代理人姜宏志，被上诉人青岛锦丰源建筑工程有限公司的委托代理人袁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛锦丰源建筑工程有限公司在一审中诉称，2008年8月起，青岛锦丰源建筑工程有限公司租赁位于本市瑞昌路223号甲的房屋用于公司经营。租赁合同履行至2012年5月份，青岛市四方区隆昌农工商公司突然告知青岛锦丰源建筑工程有限公司租赁房屋系违法建筑不能继续履行合同并且房屋需要立即拆除。青岛市四方区隆昌农工商公司此举给青岛锦丰源建筑工程有限公司的正常经营带来极大损失。房屋拆除后，经青岛大明资产评估事务所青大明评报字（2012）第13号资产评估报告对青岛锦丰源建筑工程有限公司所受损失进行评估损失共计256320.71元。请求法院依法判令：1、青岛市四方区隆昌农工商公司赔偿损失256320.71元（包含经营性补偿13022.71元，装修费补偿243298元，评估费3000元）；2、本案诉讼费由青岛市四方区隆昌农工商公司承担。青岛市四方区隆昌农工商公司在一审中辩称，不认可青岛锦丰源建筑工程有限公司的诉讼请求，对青岛锦丰源建筑工程有限公司出示的评估报告不认可。1、涉案房屋是临时建筑。2、2011年7月1日起实施了青岛市城乡规划条例使该建筑的性质发生改变。3、该法的实施系在原青岛市四方区隆昌农工商公司合同履行期间，不存在青岛市四方区隆昌农工商公司未尽告知，不存在欺诈。4、房屋下土地是属于青岛市四方区隆昌农工商公司，不是占用城市土地，房屋拆除是为了配合市政府对瑞昌路的整体规划，是政府行为，合同不能履行不是青岛市四方区隆昌农工商公司的过错，而且合同都有约定，国家使用或者不可抗力的情况下，青岛市四方区隆昌农工商公司没有责任。5、青岛锦丰源建筑工程有限公司要求的经营性补偿，政府没有支付。6、青岛锦丰源建筑工程有限公司未缴纳租金。一审法院经审理查明，2011年8月8日，青岛锦丰源建筑工程有限公司与青岛市四方区隆昌农工商公司签订《房屋租赁合同》，约定青岛市四方区隆昌农工商公司将原青岛市四方区瑞昌路223号甲房屋出租给青岛锦丰源建筑工程有限公司使用，租赁期自2011年8月8日至2013年8月8日止，年租金12000元。双方均认可青岛锦丰源建筑工程有限公司自2008年8月8日起首次承租涉案房屋，青岛锦丰源建筑工程有限公司称已缴纳租金至2012年8月8日，但未提交相关证据；青岛市四方区隆昌农工商公司主张青岛锦丰源建筑工程有限公司未缴纳2011年8月8日之后的租金。庭后青岛市四方区隆昌农工商公司提交情况说明，称青岛锦丰源建筑工程有限公司自2011年8月8日起承租涉案房屋，但未缴纳租金。青岛锦丰源建筑工程有限公司称2008年首次签完合同开始装修，2008年年底，又进行了二次装修，2010年年底室内又装修了一部分。青岛市四方区隆昌农工商公司曾向青岛市工商局四方分局出具证明，载明“青岛市瑞昌路223号甲，该房屋属于我公司所有，因历史原因暂时未办理房产证明，该房屋不是违法建筑，此房为办公用房，同意租给青岛锦丰源建筑工程有限公司使用，如出现产权纠纷有我公司承担一切责任。”后青岛锦丰源建筑工程有限公司将青岛市四方区瑞昌路223号甲作为住所地并办理了工商登记。青岛市四方区隆昌农工商公司称瑞昌路221-227号房屋于1985年修建，由于年代久远，临时建筑期限已无从查询。根据2011年7月1日实施的《青岛市城乡规划条例》，使用期限最多三年。在规划条例实施之后，青岛市四方区隆昌农工商公司向青岛市规划局四方分局申请延长临时建筑使用期限，2011年8月9日该局给予青岛市四方区隆昌农工商公司书面答复：“你公司在瑞昌路221号-227号房屋系上世纪80年代建造，根据《青岛市城乡规划条例》第三十四条规定不符合临时建筑申请条件，对你公司申请不予受理。”2012年3月24日青岛市四方区城市管理行政执法局作出四城法告字（2012）第1133233号《行政处罚事先告知书》，告知青岛市四方区隆昌农工商公司瑞昌路221-227号违建房应依法拆除；2012年3月27日青岛市四方区城市管理行政执法局作出四城法罚决字（2012）第1134233号《行政处罚决定书》，对青岛市四方区隆昌农工商公司作出立即拆除违章建筑的行政处罚。2012年5月25日，青岛市四方区隆昌农工商公司向青岛锦丰源建筑工程有限公司送达《通知》，载明“青岛市四方区隆昌农工商公司所建的瑞昌路221-227号的网点房无法提供合法手续，被政府认定为违法建筑物。为配合政府城市环境整治工作，提升城市形象，我公司无法继续履行租赁合同，希望各经营业主予以理解，并希望各经营业户积极配合政府工作，于2012年5月26日前自行将房屋内物品清理干净，并及时到公司办理退费手续，逾期不搬离的责任自负。”上述房屋于2012年5月26日开始拆除，6月初拆除完毕。青岛锦丰源建筑工程有限公司称2011年7月青岛市四方区隆昌农工商公司申请临时建筑延期时已知该房屋属于违章建筑，但未第一时间通知青岛锦丰源建筑工程有限公司，导致青岛锦丰源建筑工程有限公司的损失扩大。青岛市四方区隆昌农工商公司称曾于2012年3月17日向青岛锦丰源建筑工程有限公司送达《关于瑞昌路221号-227号地段违章建筑拆除的通知》，告知青岛锦丰源建筑工程有限公司瑞昌路221-227号将依法拆除，但青岛锦丰源建筑工程有限公司表示没有收到该通知。一审另查明，2012年7月5日，青岛大明资产评估事务所根据青岛锦丰源建筑工程有限公司申请，作出青大明评报字（2012）第13号资产评估报告书，载明青岛锦丰源建筑工程有限公司资产评估值为256320.71元，其中门头净值6400元、餐厅房屋及装修净值100386元、办公室房屋及装修净值64890元、厨房净值32256元、种鸽舍9216元、荷兰砖停车场16560元、砼路面13590元、经营性补偿13022.71元，经营性补偿备注为“1个月净利润（未经审计）”。青岛锦丰源建筑工程有限公司据此要求青岛市四方区隆昌农工商公司赔偿其各项损失256320.71元并承担评估费3000元。一审法院认为，青岛锦丰源建筑工程有限公司所承租的青岛市瑞昌路223号甲房屋已于2012年5月26日拆除，双方签订的租赁合同无法继续履行，因此，确认双方租赁合同于2012年5月26日解除。青岛锦丰源建筑工程有限公司首次与青岛市四方区隆昌农工商公司在签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋性质为临时建筑，《青岛市城乡规划条例》实施后临时建筑手续无法续期，涉案房屋成为违章建筑之变化，双方均无法预料，租赁房屋被依法拆除并非青岛市四方区隆昌农工商公司之过错，故青岛锦丰源建筑工程有限公司称合同无法继续履行的责任在于青岛市四方区隆昌农工商公司，该主张不能成立，青岛市四方区隆昌农工商公司不应承担违约责任。关于装修损失，双方租赁合同中未对装修事宜进行约定，且合同解除并非青岛市四方区隆昌农工商公司过错，故青岛锦丰源建筑工程有限公司要求青岛市四方区隆昌农工商公司支付装修损失52167元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于经营性损失，因租赁合同解除非青岛市四方区隆昌农工商公司过错，且青岛锦丰源建筑工程有限公司未提交证据证明已缴纳2011年8月8日之后的房屋租金，故青岛锦丰源建筑工程有限公司要求青岛市四方区隆昌农工商公司承担全部经营性损失于法无据，一审法院不予支持。关于评估费用，该评估系青岛锦丰源建筑工程有限公司自主行为，与青岛市四方区隆昌农工商公司无关，因租赁合同解除并非青岛市四方区隆昌农工商公司过错，故青岛锦丰源建筑工程有限公司要求青岛市四方区隆昌农工商公司支付评估费3000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条等规定，判决驳回青岛锦丰源建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5145元，由青岛锦丰源建筑工程有限公司负担。宣判后，青岛锦丰源建筑工程有限公司不服一审判决提起上诉。上诉人青岛锦丰源建筑工程有限公司上诉请求，撤销原审判决，判令被上诉人支付损失256320.71元。其主要事实和理由为：青岛市四方区隆昌农工商公司未向青岛锦丰源建筑工程有限公司告知涉案房屋的真实情况，也未及时告知房屋可能存在拆除的风险。进而导致青岛锦丰源建筑工程有限公司租赁的房产被强制拆除时遭受巨大的损失。被上诉人四方区隆昌农工商公司辩称，涉案房屋为临时建筑，后因申请延期时未获批准而变为违章建筑。且房屋性质虽然发生变化但未影响双方租赁合同的履行，涉案房屋系因街道办事处要求配合政府市容整治活动而拆除的，四方区隆昌农工商公司并无过错。此外，青岛锦丰源建筑工程有限公司亦未缴纳租金。同时，根据合同第七条的约定，存在违约行为的违约责任为赔偿1000元。二审查明的事实与一审查明一致。本案经调解双方当事人未能达成一致。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”2011年7月1日《青岛市城乡规划条例》实施后，青岛市四方区隆昌农工商公司曾就涉案房屋向青岛市规划局四方分局申请延长临时建筑使用期限，2011年8月9日该局答复不符合临时建筑申请条件，对青岛市四方区隆昌农工商公司的申请不予受理。而青岛锦丰源建筑工程有限公司与青岛市四方区隆昌农工商公司就涉案房屋的租赁合同系于2011年8月8日签订，因此，根据上述规定，双方当事人就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。本案中，青岛锦丰源建筑工程有限公司主张其有装修损失，但其未提交有效证据证明其经过青岛市四方区隆昌农工商公司同意进行装修，青岛市四方区隆昌农工商公司亦不认可其知晓青岛锦丰源建筑工程有限公司进行装修，因此，对于青岛锦丰源建筑工程有限公司所主张的装修损失，本院不予支持。对于青岛锦丰源建筑工程有限公司所主张的经营性损失，根据2012年3月24日青岛市四方区城市管理行政执法局四城法告字（2012）第1133233号《行政处罚事先告知书》，涉案房屋被认定为违章建筑并被依法拆除，青岛锦丰源建筑工程有限公司针对违法建筑主张经营性损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，一审判决对本案的合同效力判断有误，本院予以纠正。一审裁判结果正确，本院予以维持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5145元，由上诉人青岛锦丰源建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 勇代理审判员 龙 骞代理审判员 王 蕾二〇一五年二月九日书 记 员 魏 威书 记 员 王庆光 来自：